Андрей Малафеев, глава наблюдательного совета института «МіськЦивільПроект»Результаты разработки Концепции стратегического развития Киева до 2025 года дают богатую пищу для размышлений о дальнейших путях и масштабах развития столицы в преддверии разработки нового Генерального плана. Первая мысль, возникающая после ознакомления с основополагающими положениями Концепции, – это реально просматриваемые «пороги» дальнейшего развития Киева в границах существующей городской черты, в пределах которой, по мнению Киевского городского совета, и должен строиться город сегодня и завтра.Согласно расчетам Концепции, показатель конечной строительной емкости территории города колеблется на уровне около 90 миллионов м2 общей площади жилья. И это при условии использования всех территориальных резервов: свободных и трансформируемых территорий, реконструкции устаревшего жилого фонда и др., и, естественно, при условии сохранения застройки, имеющей историко-культурную и архитектурную ценность, а также неприкосновенности зеленых насаждений. Отметим, что этот показатель, даже при минимальной прогнозируемой численности постоянного населения города – порядка 3 миллионов человек – позволит лет через 20-25 достичь жилой обеспеченности на одного постоянного жителя города на уровне 30-33 м2 общей площади (на сегодняшний день показатель жилищной обеспеченности в Киеве составляет чуть больше 20 м2 – ред.). То есть того показателя, который давно перешагнули и оставили далеко позади все развитые страны мира. К примеру, Швеция и Германия уже перешли рубеж 40 м2, Великобритания – 60 м2, а США и вовсе 70 м2. Если учесть, что мы едва преодолели отметку 20 м2, необходимо понимать, что для достижения уровня Германии даже при сохранении существующей ныне численности населения современный жилой фонд Киева (более 58 миллионов м2) должен быть практически удвоен.ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИЙВ 1990 году никто не мог предположить, что всего через 20 лет – к 2010 году – уровень автомобилизации населения Киева с каких-то жалких, по европейским меркам, 60 машин на 1000 жителей вырастет до более чем 300. Еще не 500-600, как в Европе, но уже близко. В свое время соответствующие прогнозы специалистов были проигнорированы. Теперь, находясь в транспортных пробках, есть достаточно времени подумать о том, как нужно было в эти годы развивать улично-дорожную инфраструктуру.Рано или поздно выход на европейские уровни жилой обеспеченности также неотвратим, как и упомянутый рост автомобилизации. Это обусловлено, в первую очередь, объективными физиологическими потребностями человека, стремлением к выходу на нормальные жизненные стандарты. Однако важно понимать, что создание предпосылок к увеличению жилой обеспеченности – это не столько вопрос инвестиций в строительство собственно жилья, сколько вопрос территорий: нет территории – некуда вкладывать деньги.Проблема направлений и масштабов территориального развития является ключевой для любого генерального плана, а Генплана Киева – в особенности. Уже сегодня очевиден тот факт, что возможности компактного развития Киева близки к пределу, поэтому в ближайшей перспективе город ожидает переход на принципиально новую региональную систему расселения. Анализ территориальных ресурсов, выявленных и зафиксированных Концепцией стратегического развития Киева, свидетельствует, что все они в той или иной мере носят проблемный характер. Например, при попытке освоения площадок, которые предполагается задействовать в результате реконструкции так называемого «устаревшего жилого фонда» или трансформации промышленных площадок и спецтерриторий, может возникнуть большое количество организационных и социальных проблем. При попытке реального освоения участков, числящихся в категории «свободные и отведенные для застройки в предыдущие годы», также могут встретиться весьма серьезные затруднения, связанные с решением имущественных вопросов, акциями протеста населения и т.п.ВЫХОД «ЗА ПРЕДЕЛЫ» На сегодняшний день показатель жилищной обеспеченности в Киеве составляет чуть больше 20 м2 на одного постоянного жителя городафото: «CP»Сегодня главная задача развивающихся населенных пунктов – градостроительными и организационно-экономическими средствами создавать благоприятную конкурентную среду, конкурентные преимущества, позволяющие побеждать в соревновании с другими городами.Очень часто можно услышать утверждение, что «Киеву негде строить», что «нельзя ограничить развитие города существующей городской чертой». Однако это не соответствует действительности. К примеру, таким образом живут в развитых странах. Административные границы крупнейших городов не меняются многие и многие десятилетия. В случае, если нужны новые территории для муниципальных нужд, их покупают. Проблему дальнейшего удовлетворения потребностей города в территориях теперь нужно рассматривать через призму рыночных отношений, радикального изменения источников инвестиций в городское строительство и, прежде всего, в жилищное.Распределение бесплатных квартир ушло в прошлое, и теперь жилье для своих граждан строят не города (разве что очень ограниченное количество социального жилья), а инвесторы. Ранее в условиях общественной собственности на землю новые территории включались в городскую черту по постановлению Совета министров. Теперь же все земли, прилегающие к городам, находятся в частной собственности, и при соответствующих согласованиях их можно разве что включить в административные границы города. Однако использовать их в дальнейшем можно исключительно на основе рыночных принципов по соглашению между землевладельцами и инвесторами. Далеко не все, кто рассуждает о современных проблемах территориального развития города, осознают это. При наличии достаточного количества финансовых средств инвестор покупает участки в городе, где земля стоит дороже, где необходимо вкладывать в отселение, вынос предприятий и т.д., но и конечную продукцию можно дороже продать. Есть желание строить экономичнее – покупаются участки за городом: здесь и земля дешевле, и сопутствующих проблем меньше. А потребителю, когда потеряла значение прописка, в конечном счете одинаково, находится дом в формально городской черте или за ее пределами.Физически, а не административно выход Киева за пределы существующей городской черты неизбежен. Возникновение новых жилых образований, где будут расселяться сегодняшние и завтрашние киевляне, вовсе не означает обязательное включение их в административные границы города. В частности, уже сегодня в пригородной зоне в разной стадии проектирования и строительства находится около сотни новых жилых образований. Только, к сожалению, никто не рассматривает Киев и прилегающие к нему территории как единый объект проектирования и регулирования. Такой принцип был заложен в действующий Генеральный план столицы на период до 2020 года, который предусматривал включение в границы города около 60 000 гектаров прилегающих земель. Однако этот проект не был согласован Киевским областным советом, в результате чего решения Генплана, касающиеся выходивших за пределы городских границ участков, не имели и не имеют никакой юридической силы. Как следствие, прилегающие к городу территории застраиваются бессистемно: никто не регулирует и не соотносит их застройку с проблемами развития столицы, перспективами формирования инженерно-транспортной и социальной инфраструктур. Большинство вновь образующихся поселений запроектировано преимущественно без органичной взаимосвязи с Киевом и пребывает только в зародыше. К тому же многие площадки выбирались отнюдь не по соображениям обеспечения оптимальных градостроительных условий для жизнедеятельности, а там, где их можно было подешевле и «беспроблемнее» заполучить.Нужно ли в условиях высокой плотности существующих, слабо благоустроенных населенных пунктов на пригородной территории плодить новые? Нужно ли повышать степень урбанизации прилегающей к Киеву территории, массово застраивать открытые пространства – поля и луга? Наверное, нет. С этими явлениями на территориях, тяготеющих к крупнейшим городам, борются градостроители всего мира. Такие жилые образования, где годами реально не будет нормальных качественных сетей общественного обслуживания, прежде всего детских садов, школ, медицинских учреждений, которые очень трудно обслужить общественным транспортом, так или иначе не смогут обеспечить нормальные условия жизни, а, значит, быть коммерчески привлекательными.КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ – ГЛАВНЫЙ ПРИОРИТЕТГенеральный план Киева и проект его пригородной зоны, помимо решения чрезвычайно важных внутристоличных проблем, несомненно, должны быть направлены на решение главной задачи сегодняшнего и завтрашнего дня – взаимосвязанное скоординированное градостроительное развитие столицы и прилегающих к ней территорий. Если создать соответствующие преференции, направить энергию, средства и энтузиазм инвесторов на развитие городов и поселков пригородной зоны, можно получить «за те же деньги» двойной результат. На новом витке градостроительного развития Киева открывается историческая возможность, соблюдая экологическое равновесие, на многие десятилетия вперед решить и проблему расселения киевлян, и важнейшую государственную социально-политическую задачу выравнивания условий жизни столицы и населенных пунктов столичного региона.
