«Киев-Сити»: новый деловой район столицы?

Подробностями проекта в эксклюзивном интервью «Commercial Property» поделились представители компаний-участниц проекта – Александр Падалко, директор КП «Киевское инвестиционное агентство» (правопреемник КП «Киевсистемоменеджмент»); Тамаш Полстер, старший директор DTZ, руководитель направления консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости в Континентальной Европе, на Ближнем Востоке и в Африке; Ник Коттон, управляющий директор, и Марта Костюк, директор направления аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости компании DTZ в Украине. Какие компании, помимо DTZ, принимали участие в тендере на оказание услуг по разработке проекта Международного делового района «Киев-Сити» в Киеве? Чем компания смогла привлечь внимание коммунального предприятия «Киевсистемоменеджмент» – организатора тендера?

Александр Падалко, директор КП «Киевское инвестиционное агентство» (правопреемник КП «Киевсистемоменеджмент») Фото: «CP» Александр Падалко: Конкурсные торги собрали едва ли не лучших специалистов в области консалтинга по вопросам девелопмента коммерческой недвижимости, таких как Colliers International (Украина), Jones Lang LaSalle, CBRE и DTZ в Украине. Победа компании DTZ обусловлена комбинацией удачного профессионального подхода к освещению основных вопросов относительно предмета закупки, предложенной командой проекта, опытом реализации подобных проектов в мире и умеренным ценовым предложением. В чем непосредственно заключаются функции DTZ по отношению к проекту «Киев-Сити»? Александр Падалко: Функция компании DTZ, согласно условиям конкурсных торгов, заключалась в анализе пяти земельных участков и определении наилучшего и наиболее эффективного их использования с разработкой детальной маркетинговой и коммерческой концепции многофункционального делового комплекса «Киев-Сити». После рассмотрения и одобрения отчета компания DTZ рассматривается в качестве консультанта по вопросам дальнейшей реализации проекта «Киев-Сити». Назовите других членов команды по реализации проекта. Александр Падалко: На текущей стадии реализация проекта осуществляется командой, в состав которой входят члены рабочей группы, созданной для реализации стратегической инициативы «Центр рядом с домом», специалисты Городского управления градостроительства и архитектуры, КО «Институт генерального плана Киева» и КП «Киевское инвестиционное агентство», а также компания DTZ в Украине. На самом ли деле Киев нуждается в проекте, подобном «Киев-Сити»? Тамаш Полстер: Киев – один из наиболее динамичных и активно развивающихся городов Европы, и в ближайшие десятилетия ему потребуется разместить сотни тысяч новых жителей и работников, приезжающих из других городов. Вероятность такого роста является уникальной возможностью для органического развития города, но она также сопряжена с огромными рисками. Прогнозируемый и должным образом контролируемый рост будет способствовать появлению города с дружелюбной и устойчивой средой проживания для всего населения. В противном случае, неуправляемый рост создаст давление на существующую инфраструктуру города и ухудшит качество жизни в целом. В течение последнего десятилетия реализация большинства проектов офисной, коммерческой и жилой недвижимости в Киеве была результатом частной инициативы с минимальным участием городских властей, и как результат – часто неконтролируемая с урбанистической точки зрения застройка наносила вред общей городской среде и качеству жизни населения. «Киев-Сити» станет эффективно спланированным многофункциональным городским районом, который будет реализован в соответствии с требованиями устойчивого развития. Его задача – не только удовлетворить современные высокие требования коммерческих арендаторов, но и создать привлекательную среду пребывания городского населения с качественными объектами социально-бытовой и культурной инфраструктуры. В связи с масштабностью проекта «Киев-Сити» и благодаря тому, что его реализация началась по инициативе городских властей, последние могут сбалансировать социальные и инфраструктурные требования с потребностями рынка недвижимости в украинской столице, а поэтому предоставить частным девелоперским компаниям четкие и финансово обоснованные требования касательно застройки в проекте. За счет формирования безопасной и эффективно спланированной структуры девелопмента «Киев-Сити», городские власти также обеспечат привлекательную среду для инвестирования в проект, особенно иностранными инвесторами, интерес которых часто сдерживается рисками, связанными с непрозрачностью разрешительной системы и отсутствием четких планов развития города. «ЗАДАЧА «КИЕВ-СИТИ» – СОЗДАТЬ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНУЮ СРЕДУ ПРЕБЫВАНИЯ ГОРОДСКОГО НАСЕЛЕНИЯ С КАЧЕСТВЕННЫМИ ОБЪЕКТАМИ СОЦИАЛЬНО-БЫТОВОЙ И КУЛЬТУРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ» Есть ли у проекта противники? Какие ключевые доводы Вы можете привести в качестве аргументов о необходимости реализации бизнес-района «Киев-Сити»? Александр Падалко: Проект сложный и амбициозный. В Украине пока не было аналогов проекту такого масштаба и сложности. Мировой опыт реализации аналогичных проектов также неоднозначен. Поэтому не может быть и единодушного восприятия целей и проблем его реализации. Что даст с точки зрения развития инфраструктуры Киева появление такого проекта как «Киев-Сити»?

Тамаш Полстер, старший директор DTZ, руководитель направления консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости в Континентальной Европе, на Ближнем Востоке и в Африке Фото: DTZ Тамаш Полстер: Концепция «Киев-Сити» направлена на ограничение пагубного воздействия на окружающую среду и использование насколько это возможно имеющейся в наличии городской инфраструктуры, в частности, транспортной. Преимуществом всего проекта будет возможность использовать для подъезда к нему существующую систему общественного транспорта, в частности, текущие линии метро как наиболее популярного и устойчивого вида общественного транспорта в Киеве. Особое внимание будет уделено удобству пешеходной коммуникации внутри проекта. Объект будет по-настоящему многофункциональным, предоставляя все необходимые услуги для жителей района и сотрудников компаний-арендаторов, снижая потребность в передвижениях на длительное расстояние. За исключением потенциальной необходимости в новых развязках на существующих дорожных магистралях, проект вряд ли потребует строительства новых объектов автодорожной инфраструктуры, кроме внутренней дорожной системы на его территории. «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ВЫСОКОКАЧЕСТВЕННОГО КУЛЬТУРНОГО ОБЪЕКТА ЯВЛЯЕТСЯ ЭФФЕКТИВНОЙ СТРАТЕГИЕЙ ПОЗИЦИОНИРОВАНИЯ НОВЫХ ГОРОДСКИХ РАЙОНОВ, СОЗДАННЫХ ПУТЕМ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ТЕРРИТОРИЙ ПО ВСЕЙ ЕВРОПЕ» Расскажите о составляющих проекта бизнес-района. Марта Костюк: Компания DTZ предложила заказчику такую концепцию и стратегию реализации «Киев-Сити», которые основываются на реальном спросе и требованиях компаний-арендаторов, а также дают возможность развивать реалистичный и финансово жизнеспособный коммерческий проект, в котором особое внимание уделяется решению проблем городского развития Киева, вопросам устойчивого развития и созданию качественного общественного пространства. Результаты анализа наилучшей международной практики указывают на то, что офисная составляющая не должна превышать 40-50% от общей площади проекта, а остальные помещения в нем должны быть эффективно распределены между жилой, торговой, гостиничной, спортивной и другими общественными или культурными функциями. Исходя из тенденций и потенциала рынка недвижимости Киева, а также проведенного анализа финансовой целесообразности, мы определили следующие составляющие проекта «Киев-Сити»: офисы – 400 000 м² общей арендуемой площади (примерно 25-30 тысяч рабочих мест); жилье – 400 000 м² (примерно 16 000 жителей); а также торговля, гостиницы и конференц-помещения, спортивные учреждения, общественные функции. Для достижения указанных выше целей и задач концепция «Киев-Сити» будет сосредоточена вокруг двух ключевых компонентов – офисной и жилой составляющих, использование которых обеспечит круглосуточное функционирование нового района столицы.

Многофункциональный комплекс HafenCity в Гамбурге (Германия), являющийся на сегодняшний день одним из крупнейших в Европе проектов регенерации и развития городской среды Фото: IS Исходя из лучшей международной практики, а также учитывая очень большую площадь предлагаемых участков для девелопмента, мы убеждены, что общая площадь офисной составляющей проекта не должна превышать его жилую часть. Такая структура обеспечит эффективную, сбалансированную комбинацию этих двух ключевых функций – «полюсов» проекта. Обеспечение комплекса объектами социально-бытовой инфраструктуры (торговые функции, фитнес-центр, сад и т.д.) привлекут сильную и более диверсифицированную базу клиентов. Много вспомогательных функций, которые необходимы для поддержания нормального функционирования офисной составляющей комплекса (например, заведения питания), не могут полагаться только на офисных работников, которые преимущественно находятся в комплексе в дневное время. Офисный парк должен быть расположен на расстоянии до 750 метров от станции метро, в то время как конференц-центр, ориентированный на бизнес-аудиторию, должен служить центральным «форумом» для офисно-деловой части проекта. Мы считаем, что конференц-центр должен находиться вблизи отелей. Небольшие торговые помещения, расположенные в проекте, станут местом ежедневных покупок для офисных пользователей и жителей. Учитывая то, что пять предложенных городскими властями участков сегодня не имеют привлекательного имиджа, мы настоятельно рекомендуем расположить в перспективном «Киев-Сити» объект культурного назначения, например, музей или концерт-холл, который станет достойным символом проекта и будет хорошо сочетаться с его ключевыми (офисной и жилой) функциями. Использование высококачественного культурного объекта является эффективной стратегией позиционирования новых городских районов, созданных путем редевелопмента территорий по всей Европе. Например, проект Рaris Rive Gauche в Париже начался с возведения здесь новой Национальной библиотеки архитектора Жана Нувеля, а символом проекта HafenCity в Гамбурге стала новая филармония Elbe Philharmonic Hall. Роль компании DTZ не состояла в определении того культурного объекта, который является необходимым для города и может стать символом проекта «Киев-Сити». Мы рекомендовали разделить девелопмент проекта «Киев-Сити» на 5-6 взаимосвязанных суб-районов площадью примерно 120-250 тысяч м² каждый. Каждый суб-район должен иметь специфический функциональный состав и специализацию в зависимости от его расположения относительно станции метро, визуальной доступности из основных транспортных магистралей или близости к набережной реки. Хотя территории, расположенные поблизости станции метро, содержат большую пропорцию офисной недвижимости, в каждом суб-районе необходимо обеспечить хотя бы минимальную жилую и общественную функции. Конечный набор функций в каждом суб-районе можно определить только на этапе работы над детальным генеральным планом проекта. При девелопменте новых объектов недвижимости в Киеве их владельцы, как правило, стремятся максимизировать стоимость земли путем достижения чрезмерно высокой плотности застройки, что часто создает диссонанс между площадью здания и существующим общественным пространством и зеленой территорией вокруг него. Учитывая масштаб перспективного «Киев-Сити», мы считаем критически важным ограничить площадь и коэффициент застройки каждого из его суб-районов, чтобы создать качественную среду для проживания и работы. Лучшая международная практика девелопмента масштабных градостроительных проектов указывает на то, что средний коэффициент застройки должен быть в диапазоне от 1 до 1,8. В связи с тем, что сегодня спрос на жилье более динамичен, чем спрос на офисную недвижимость в Киеве, мы рекомендуем на начальном этапе реализации «Киев-Сити» ввести в эксплуатацию несколько большую пропорцию жилых площадей для оптимизации финансовой эффективности проекта. Согласно предварительной информации о проекте «Киев-Сити», он позиционируется как место с «улучшенными условиями для работы и проживания». Означает ли это, что такие составляющие объекта как бизнес-центры, гостиницы будут исключительно высокого класса, а торговая, спортивная и развлекательная инфраструктуры, а также жилая недвижимость будут направлены на людей с высоким уровнем доходов? Тамаш Полстер: Проект «Киев-Сити» – это по-настоящему многофункциональный комплекс не только по количеству предусмотренных в нем функций, но и с точки зрения его социального значения. Жилая составляющая «Киев-Сити» будет ориентирована на различные сегменты населения, а офисные помещения будут сдаваться по более низким арендным ставкам, чем в центральном деловом районе столицы. В дополнение, большая часть торговых площадей в проекте запланирована как более демократичные магазины ежедневных покупок и заведения питания, а не эксклюзивные бутики. Условия проживания и труда будут улучшены не только по причине высочайшего стандарта качества строительства «Киев-Сити», а скорее благодаря качественному и эффективно продуманному генеральному плану проекта. Например, проектом предусмотрены масштабные зеленые территории для отдыха широкой общественности и занятий спортом, а все ключевые составляющие нового городского района будут соединены удобными благоустроенными пешеходными дорожками. Использование автомобильного транспорта в проекте будет ограничено в пользу пешеходов. Здания будут построены согласно высоким современным архитектурным стандартам, и при сооружении проекта будут соблюдены экологические нормы ограничения выбросов СО2, что также обеспечит «более здоровые» условия для проживания и работы. Есть ли аналоги у проекта в Европе? Насколько успешными они являются? Тамаш Полстер: Все крупнейшие города Европы, столкнувшиеся с проблемами занятости, демографии или качества жизни, уже приступили к реализации подобных масштабных градостроительных проектов, которые планируются, исходя из принципов многофункциональности и экологичности. Мы хотели бы особенно отметить три проекта, площадь которых больше «Киев-Сити» – около 2 миллионов м², но в целом проекты аналогичны по основным характеристикам. HafenCity (Гамбург, Германия) является на данный момент одним из крупнейших проектов регенерации и развития городской среды в Европе. В проекте уже построено около 503 000 м² помещений. Это по-настоящему многофункциональный комплекс с ключевой офисной составляющей, который расположился вдоль берега реки, на территории бывшего порта. Проект стал всемирно известным благодаря достижению в нем высочайших архитектурных и экологических стандартов, а также его настоящей социальной и функциональной многогранности. Несколько международных компаний приняли решение расположить здесь свои штаб-квартиры, и были построены такие потрясающие здания как, например, новый бизнес-центр компании Unilever. Проект получил существенное государственное финансирование на реализацию инфраструктурных составляющих проекта (берегоукрепление и т.п.), а также строительство таких культовых культурных объектов как, например, новый концертный зал Elbe Philarmonie. Paris Rive Gauche (Париж, Франция) является крупнейшим многофункциональным градостроительным проектом на берегах реки Сена. Больше половины запланированных в объекте помещений уже построены и эксплуатируются, а это около 1,5 миллиона м². Офисные и жилые помещения в проекте пользуются большим спросом. Крупнейшие французские и международные компании разместили здесь свои штаб-квартиры, чтобы получить преимущества удобной инфраструктуры, а также возможность положительной ассоциации с культурным имиджем объекта. В качестве катализатора изменения имиджа и улучшения восприятия бывшей железнодорожной территории, на которой разместился проект, было построено знаковое общественное здание – новая Французская национальная библиотека, возведенная по проекту известного архитектора Доминика Перро (Dominique Perrault). Amsterdam Zuidas первоначально планировался как новый офисный район в Амстердаме (Нидерланды), в котором на рубеже тысячелетий разместили свои новые престижные штаб-квартиры такие крупные банки как ABN Amro и ING. Однако новый генеральный план проекта предусматривает настоящее многофункциональное строительство с масштабными жилой, торговой и рекреационной составляющими, а также учебными заведениями. Будучи изначально второстепенным офисным районом, сегодня Zuidas – это новый центральный деловой район в Амстердаме, качество которого привлекает компании и жителей. «ПРОЕКТ «КИЕВ-СИТИ» – ЭТО ПО-НАСТОЯЩЕМУ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС НЕ ТОЛЬКО ПО КОЛИЧЕСТВУ ПРЕДУСМОТРЕННЫХ В НЕМ ФУНКЦИЙ, НО И С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЕГО СОЦИАЛЬНОГО ЗНАЧЕНИЯ» Какие сроки реализации проекта?

Марта Костюк, директор направления аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента недвижимости компании DTZ в Украине Фото: DTZ Марта Костюк: Период девелопмента «Киев-Сити» составит 20-25 лет. До активной фазы строительства «Киев-Сити» необходимо провести комплекс критично важных подготовительных работ. После завершения работ над первоначальным анализом целесообразности строительства «Киев-Сити» и формулировки его маркетинговой концепции, согласно рекомендациям компании DTZ, дальнейшие ключевые шаги должны быть следующими: – Создание структуры девелопмента и муниципального (государственного) агентства. Учитывая длительный период реализации проекта «Киев-Сити», его масштабность и комплексность согласно общей концепции, предложенной DTZ, мы рекомендовали городским властям Киева учредить специализированное агентство, которое будет управлять девелопментом проекта на протяжении всего периода его реализации. Ключевая задача агентства – планирование девелопмента проекта, обеспечение баланса интересов общины Киева и представителей бизнеса, обеспечение эффективной разработки генерального плана проекта, планирование детальной инфраструктуры и подготовки территорий для девелопмента. По нашему мнению, ни один частный девелопер или инвестор не возьмет на себя риски консолидации и инженерной подготовки такой большой территории, в том числе отселения существующих владельцев недвижимости и землевладельцев/землепользователей с уплатой соответствующих компенсаций; выполнение инженерной и коммунальной подготовки территории, проведение инженерно-геодезических, инженерно-геологических изысканий и т.п. Обязанностью девелоперского агентства является обеспечение контроля для достижения высокого качества архитектурных решений и комплексности всей застройки в проекте. Девелоперы отдельных зданий в «Киев-Сити», которым будут передаваться права на застройку отдельных участков, должны будут представить первоначальные архитектурные проекты или проводить архитектурные тендеры на разработку проектов, консультации с агентством на предмет архитектурных решений. Кроме этого, ключевая будущая роль такого агентства – выступать «единой точкой контакта» для всех заинтересованных в проекте сторон: инвесторов, девелоперов и арендаторов. Существенным отличием рынка недвижимости в Киеве от других столиц стран Центральной и Восточной Европы, в том числе относительно арендных ставок, являются высокие риски девелоперов, связанные с неопределенностью процедур планирования застройки и дефицитом международных инвестиционных ресурсов. Создание регулируемой и планируемой структуры девелопмента «Киев-Сити», которой будет четко предусмотрена разрешительная процедура и будущее общественное пространство, по мнению компании DTZ, окажет положительное влияние на уровень арендных ставок и общее качество застройки в проекте. – Формулировка генерального плана. На основе общей концепции, объема и инфраструктурных требований, определенных в отчете DTZ, необходимо подготовить детальный генеральный план «Киев-Сити», который будет определять ключевую планировочную структуру проекта. Генеральный план проекта должен быть гибким с целью его адаптации к изменяющимся рыночным условиям. Он должен определять структуру проекта, а не быть негибкой архитектурной концепцией. – Выбор механизмов девелопмента и финансирования. Исходя из общей концепции «Киев-Сити» и определенных инфраструктурных потребностей, городская власть должна решить, какую часть государственного финансирования можно выделить для реализации проекта и сколько на начальном этапе необходимо частных инвестиций. Как минимум, необходимо обеспечить достаточное финансирование этапа подготовки участка, в частности, отселения нынешних пользователей и принудительного отчуждения. Эти первоначальные инвестиции будут компенсированы путем продажи земли девелоперу (девелоперам). Все рассмотренные компанией DTZ примеры реализации аналогичных проектов в странах Европы четко иллюстрируют, что масштабные градостроительные проекты не могут быть финансово автономными и требуют существенных государственных инвестиций на начальном этапе их реализации. В зависимости от состояния участка, существующих рыночных условий на этапе ввода объектов в эксплуатацию и других факторов, начальные государственные инвестиции могут быть возвращены в течение периода реализации проекта. Сделаны ли практические шаги в направлении привлечения инвесторов к реализации данного проекта? Какова ориентировочная оценочная стоимость реализации проекта? Каких инвесторов может потенциально привлечь данный проект? Какие инвесторы уже проявили интерес к проекту? Тамаш Полстер: Проект «Киев-Сити» в его текущем состоянии еще не готов для активного обсуждения с инвесторами, поскольку город еще должен завершить работы по оценке необходимых затрат на консолидацию участка, а также его инженерную и коммунальную подготовку. В проекте «Киев-Сити» будут потенциально задействованы различные типы инвесторов: девелоперские компании, инвестиционные фонды и конечные пользователи помещений, которые могут быть заинтересованы в приобретении участка в проекте с целью строительства на нем главного офиса своей компании в Киеве или Украине в целом. Основываясь на предварительном тестировании спроса потенциальных интересантов в проекте «Киев-Сити», центрально- и восточноевропейские девелоперы, как и украинские компании, являются сегодня наиболее вероятными претендентами на участие в проекте на начальном этапе его реализации. В то же время, возможность привлечения иностранных девелоперов и инвесторов в проект будет сильно зависеть от реальной структуры и подходов к реализации «Киев-Сити», которые будут применены киевскими городскими властями. «В ПРОЕКТЕ БУДУТ ПОТЕНЦИАЛЬНО ЗАДЕЙСТВОВАНЫ РАЗЛИЧНЫЕ ТИПЫ ИНВЕСТОРОВ: ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ КОМПАНИИ, ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ И КОНЕЧНЫЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ ПОМЕЩЕНИЙ» Известен ли на данный момент ориентировочный объем инвестиций, необходимый для реализации проекта?

Ник Коттон, управляющий директор компании DTZ в Украине Фото: DTZ Ник Коттон: Говоря об общем объеме инвестиций для реализации проекта «Киев-Сити», мы рассматриваем отдельно две глобальные составляющие затрат. Первая составляющая – это затраты на подготовку и консолидацию всего участка, которые включают компенсационные выплаты текущим собственникам, затраты на регенерацию и инженерную подготовку. Предполагается, что данные расходы будут покрываться за счет средств местного или Государственного бюджета. По оценкам заказчика, данные затраты составят порядка $350 миллионов, но мы рекомендуем городским властям более детально изучить объем необходимых работ по выбранному участку и затраты на его подготовку. Вторая составляющая – это инвестиции непосредственно в строительство объектов в составе «Киев-Сити», обустройство внутренней инженерной инфраструктуры, и накладные затраты, связанные с получением разрешений, согласованием, продвижением проекта, управлением и администрированием. По предварительным оценкам компании DTZ, в текущих ценах данные затраты составляют около $1,186 миллиарда. По Вашему мнению, каким компаниям, в первую очередь, будет интересна аренда офисных помещений в «Киев-Сити»? Ник Коттон: Компания DTZ подошла к формулировке рекомендаций касательно выбора из пяти предложенных участков оптимальной территории для девелопмента проекта «Киев-Сити», базируясь на ряде оценочных критериев. Одним из наиболее важных факторов, учитываемых в процессе анализа участков по рыночному критерию, являлась оценка крупными арендаторами офисных помещений в Киеве, расположения каждого из предложенных участков, тестирование спроса арендаторов с точки зрения типа и размера требуемых офисных помещений сегодня и в среднесрочной перспективе, а также требований касательно сопутствующей инфраструктуры. По нашему убеждению, ключевым фактором при выборе оптимального расположения и типа будущего офисного строительства в «Киев-Сити» должна быть ориентация на требования компаний – конечных пользователей офисных помещений, а не сугубо факт наличия свободных участков в городе и желание развивать ту или иную территорию.

Структура опрошенных компаний по намерению расширить штат или площадьсвоих офисных помещений в Киеве в течение следующих 5 лет(представлена также по экономическим секторам)

*FIRE – финансы, страхование, недвижимость; ICT – информационно-коммуникационныетехнологии; A&M – реклама и медиа; BS – бизнес-услуги; L&T – логистика Источник: DTZ Research На первом этапе работ по проекту «Киев-Сити» компания DTZ при поддержке Американской торговой палаты в Украине провела одно из наиболее подробных и глубоких исследований текущих и потенциальных потребностей арендаторов в офисных площадях в Киеве. Мы также изучили стандарты и требования к офисным помещениям, применяемые крупными международными компаниями, в том числе представленными на украинском рынке, в странах Западной и Центральной Европы. Все это было сделано для того, чтобы удостовериться, что характеристики «Киев-Сити» с точки зрения расположения и спецификаций помещений смогут удовлетворить спрос на офисные помещения в Киеве сегодня и в будущем. В рамках подготовки отчета мы обратились к топ-менеджерам 120 крупных корпораций, представленных в Киеве, получив ответы от 75 из них. Это очень высокий показатель, поскольку компании, принявшие участие в опросе, занимают в украинской столице офисные помещения общей арендной площадью около 205 000 м² или около 16% от общего объема киевского рынка офисной недвижимости. Предложенная нами концепция проекта «Киев-Сити» была положительно воспринята подавляющим большинством респондентов. В то же время, опрос подтвердил тот факт, что наибольший интерес к проекту демонстрируют компании, которым необходим большой штат офисных работников. Как результат, эти компании нуждаются в недорогих, но современных, качественных и эффективных офисных помещениях, удачно расположенных в урбанистической структуре Киева, а именно, непосредственно вблизи крупных узлов общественного транспорта, в частности, станций метро (91% опрошенных компаний считают это важнейшим фактором), поблизости густонаселенных районов города как источников рабочей силы и в районах с хорошо развитой торговой и социально-бытовой инфраструктурой. Развитая инфраструктура необходима и внутри делового района – фитнесс-центры и другие спортивные учреждения, заведения питания, торговые предприятия и другие объекты социально-бытовой инфраструктуры, а также наличие общественного пространства и зон для встреч. Важным фактором является также гибкость офисных помещений в проекте и возможность расширения в нем. Мы также были рады узнать, что большинство крупных компаний, в зависимости от сферы операционной деятельности, продемонстрировали намерения в будущем увеличить количество своих сотрудников в Киеве. Мы задавали компаниям-респондентам вопросы об их предпочтениях касательно расположения в перспективном «Киев-Сити» в случае размещения проекта на одном из пяти предложенных участков (это участки в районе Одесской площади, Днепровской набережной, Нижней Телички, Осокорков Северных и озера Вырлица). Наиболее привлекательными районами расположения для корпоративных офисных арендаторов оказались участки в районе Осокорков Северных и Нижней Телички, которые расположены на центральной оси города, вдоль Южного моста, по дороге к международному аэропорту «Борисполь», и имеют выход на набережную Днепра. Очевидно, наши рекомендации касательно выбора участка для девелопмента «Киев-Сити» были сформулированы и согласованы с городскими властями на основании комплексного изучения характеристик каждого из участков и целей проекта, определенных городом. Примечательно, что большинство крупных опрошенных компаний готовы серьезно рассматривать расположение своих офисных функций на Левом берегу реки Днепр в Киеве, при условии размещения в качественном современном деловом районе с развитой инфраструктурой. Эти компании занимают около 130 150 м² или 64% кумулятивной офисной площади, занимаемой всеми респондентами, принявшими участие в опросе DTZ. В свете полученных результатов, мы считаем, что, хотя в конечном счете «Киев-Сити» будет достаточно привлекателен для корпоративных пользователей во всех сферах деловой активности в Киеве, основными пользователями офисных площадей в проекте будут крупные компании, которые планируют увеличение численности персонала и готовы рассмотреть офисные помещения, расположенные за границами центрального делового района, но на территории с отличной системой общественного транспорта и социально-бытовой инфраструктурой. Это, прежде всего, коммерческие банки и другие финансовые компании, IT-компании, производственные и дистрибьюторские компании, компании, связанные с сельскохозяйственным сектором, а также компании в сфере бизнес-услуг.

Готовы ли Вы рассматривать Левый берег для размещения Вашего офиса, если он будетрасполагаться в новом деловом районе? (ответы представлены по совокупной площадиофисных площадей опрошенных арендаторов как % от общего объема офисныхпомещений всех опрошенных компаний)

Источник: DTZ Research Тамаш Полстер: В проекте будет предоставлена уникальная возможность для компаний, которые заинтересованы в консолидации своих офисных помещений в Киеве в едином эффективном здании, построенном для потребностей компании и способным стать ее символом в Украине и не только. Такое офисное здание может быть построено независимым девелопером/инвестором, либо сразу стать собственностью компании-пользователя по цене, которая существенно ниже текущей стоимости аналогичных проектов в центральном деловом районе столицы. Известные крупные коммерческие банки и консалтинговые компании часто являются первыми корпоративными пользователями офисных помещений, которые перемещаются в такого рода проекты. Как только в «Киев-Сити» будет достигнута критическая масса, проект сможет привлечь и другие компании меньшего масштаба из других секторов бизнеса. Какое содействие в реализации данного проекта оказывает КГГА? Александр Падалко: Концепция строительства многофункционального делового комплекса «Киев-Сити» воплощает новейший подход к сотрудничеству органов государственной власти и местного самоуправления с частными компаниями (консультантами, компаниями-арендаторами и инвесторами) в развитии рынка коммерческой недвижимости украинской столицы. Роль КГГА, которая инициировала разработку проекта «Киев-Сити», с последующим внедрением мероприятий по его реализации будет только расти. Летом 2012 года было объявлено о том, что по завершении разработки концепции бизнес-района «Киев-Сити» к его тестированию присоединятся потенциальные инвесторы. Было ли проведено данное «тестирование» инвесторами? Каковы его результаты? Тамаш Полстер: Мы предварительно общались с инвесторами, но не по конкретному выбранному участку и финальной концепции (поскольку у нас не было таких полномочий и это слишком рано на текущей стадии проекта), а с целью оценки уровня заинтересованности инвесторов в такого рода проектах в Украине. Более предметное общение с инвесторами касательно участия в проекте «Киев-Сити» будет проведено после принятия заказчиком финального решения по выбору участка, разработки генерального плана развития территории и утверждения детальной программы девелопмента проекта по объемам. Насколько известно, площадь под застройку составляет 100 гектаров. Это огромнейшая территория. Ее обеспеченность техническими коммуникациями станет одной из самых затратных статей расходов. Тамаш Полстер: Во-первых, для девелопмента проекта «Киев-Сити» нет необходимости в 100 гектарах земли, а скорее приблизительно в 80 гектарах, что уже является очень большим земельным участком. Во-вторых, инфраструктурные требования будут зависеть от общей площади строительства – около 1,2 миллиона м², однако необходимо помнить, что срок реализации такого масштабного объекта, как показывает международный опыт, составит от 20 до 25 лет. Поэтому инфраструктура будет создаваться поэтапно, чтобы максимально снизить высокую инвестиционную нагрузку на проект, насколько это будет возможно. Однако мы считаем, что город как инициатор «Киев-Сити» должен будет обеспечить начальное финансирование для подготовки участка и создания необходимой инфраструктуры, так как ни один проект такого масштаба не может полностью зависеть от частного финансирования. Насколько известно, бизнес-район станет Brownfield-девелопментом. На кого возложена функция «расчистки» территории? Или, возможно, некоторые строения будут сохранены и реконструированы или пройдут стадию редевелопмента? Тамаш Полстер: На большинстве из предложенных городом участков (за исключением 12 павильонов на территории ВДНХ) практически нет зданий, представляющих архитектурную или историческую ценность и подлежащих сохранению. На участке, который был предварительно определен как оптимальный для строительства «Киев-Сити», застройка преимущественно низкой плотности. На данном этапе мы не знаем, какая компания будет осуществлять «расчистку» территории.

Версия для печати