Хорст Грюнайс: «Архитектура – основа успеха офисного центра»

Хорст Грюнайс, директор структурного подразделения Commerzbank Group компании CommerzConsult GmbH (project- manager Commerzbank-Hochhaus)
фото: Commerzbank Group

CP: Какой должна быть архитектура офисного здания?
Эффективная архитектура офисного здания должна формироваться с учетом исторически сложившихся в той или иной местности традиций, но в то же время ориентироваться на будущее развитие рынка и, прежде всего, потребности арендаторов. Создавая офисные здания, инвестор вкладывает свои деньги в «потенциальную стоимость», эффективность реализации которой зависит от того, насколько проект соответствует потребностям арендаторов. А это, в свою очередь, определяется эффективностью труда архитектора, сумевшего облечь воображаемую концепцию экономически успешного здания в материальную форму.
CP: Какое место в архитектуре офисного центра отводится дизайну?
Если мы понимаем под словом «дизайн» оформление зданий и сооружений, а не применяемый в англо-саксонском языке общий термин для обозначения планирования, то, с моей точки зрения, здесь можно выделить два подхода.
В рамках первого дизайн, то есть оформление, является доминирующим аспектом строительства, а именно – функциональностью («L'art pour l'art» – «искусство ради искусства»), что часто отображается в эффектных, но зачастую требующих существенных затрат – как на строительство, так и на эксплуатацию – и не всегда привлекательных для арендаторов зданиях.
Второй подход предусматривает акцент на комплексе характеристик, определяющих эффективность длительного использования офисного центра и получения инвесторами максимального дохода. При этом на первых местах в ряду критериев, определяющих решения архитекторов, стоят надежность, функциональность, а также конструктивные, технические, экономические и экологические требования, а основной принцип – «Form follows function» («функция определяет форму») – обуславливает вторичность дизайна. Именно такой подход позволяет создать офисный центр, эффективный в долгосрочном аспекте.
CP: Каким образом архитектура офисных зданий влияет на их экономический успех?
Офисное здание – это фабрика, на которой создается нематериальный продукт. При этом инвестиционный процесс для такой фабрики считается завершенным – с производственной точки зрения – только тогда, когда офисное здание перестает функционировать, то есть закрывается. Понимание этого факта приводит к всестороннему рассмотрению всех этапов жизненного цикла офисного здания, что является безусловной необходимостью для оптимизации процесса девелопмента на стадиях разработки концепции, строительства и эксплуатации. Хорошая и «правильная» сегодня и в будущем архитектура определяется тем, насколько успешно интегрированы следующие долгосрочные принципы инвестирования: надежность технических сооружений, значительная общая экономичность инвестиций, создание условий для высокой продуктивности деятельности сотрудников, гибкость и простота модернизации и перепланировки, проявление индивидуальности арендаторов (например, «Corporate Identity» – «корпоративная идентификация») и др.
Как уже было сказано, хорошая архитектура подразумевает интеграцию новейших достижений во всех отраслях, задействованных в планировании и строительстве. Однако инвесторы и конечные пользователи офисных центров часто судят об их качестве по эстетично-поверхностным и не самым важным деталям, например, по виду фасада, оформлению холла и лифта. Поэтому дизайн играет важную роль в привлекательности офисного центра и его рыночном успехе, по крайней мере, на первом этапе. Если в дальнейшем внешняя эстетичность и комфортабельность найдет свое подтверждение в высоких показателях надежности, функциональности и экономичности, такой офисный центр будет пользоваться спросом среди арендаторов в любых ситуациях.
Как показывает мировая практика, уровень арендных ставок в офисной недвижимости определяется исходя из расположения центра, его функциональности, экономичности здания и непосредственно качества архитектуры и дизайна. Также, наряду с непосредственно арендной платой, существенную роль играют ожидаемые текущие эксплуатационные расходы, уровень которых напрямую зависит от эффективности работы архитектора и его дальновидности.
При этом нужно понимать принципиальную разницу между офисными объектами, занятыми крупными предприятиями и созданными под них, и офисной недвижимостью, построенной инвесторами для сдачи в аренду различным компаниям. Критерии успеха многих собственных офисных зданий заключаются в создании имиджа через своеобразную архитектуру, заданную архитектору, который должен усилить, образно говоря, чувство собственного достоинства и индивидуальность данного предприятия. Эти здания в некоторых случаях характеризуются выдающейся архитектурой фасада, но часто в них наблюдаются значительные недочеты в функциональных, энергетических и хозяйственных нуждах.
Офисные здания, сдающиеся в аренду, неизбежно оцениваются по другим критериям. Их успех обусловлен результативностью сочетания подобающей архитектуры и высокой эффективности использования площадей, большой пространственной и технической гибкостью при низких эксплуатационных расходах и высокой общей экономичности.
CP: Каким образом девелопер должен передавать свое видение архитектурного решения офисного центра архитектору?
Инструментом преобразования требований к оформлению, а также функциональным, технико-экономическим показателям офисного центра в материальную творческую форму, задуманную архитектором, является брифинг, то есть целевое определение проекта, или же постановка задач к планированию. К основным положениям брифинга, составляемого застройщиком/инвестором, относятся:
– Структура помещений. Выделяются будущие, сегодня еще частично неизвестные задачи, требующие типологической гибкости при выделении различных видов помещений, в том числе крупных офисных площадей и комби-офисов. На их основе и предварительных данных относительно количества персонала будущих арендаторов проводятся расчеты площади офисных помещений на одного и/или нескольких человек с учетом их перемещений, а также модульных стандартов и норм.
– Оформление:
1) Требования к графической идентификации арендаторов на фасаде здания, то есть оформление изображения их логотипа, сфер деятельности, социального предназначения. 2) Требования к «внутреннему климату», а именно оформление изображения «Corporate Feelings» («корпоративных чувств»), ведущих принципов, стилей работы, социального поведения компаний и т.д.
3) Требования к рабочему месту, то есть оформление изображения необходимой функциональности, желаемого внутреннего пространства, физиологии (свет, воздух, акустика) и индивидуальности.
– Экологическая совместимость и энергетическое оборудование здания. Архитектор должен включать в свой проект не только проверенные строительно-физические достижения, но и новаторские, энергосберегающие системы технического оснащения здания, учитывать положение, направленность и компактность корпуса здания, оптимизацию отношения наружной поверхности к объему строения, системы естественной (вытяжной) вентиляции и естественного освещения, сокращение потребления энергии, оптимизацию выработки и распределения электроэнергии, современные решения в оформлении фасадов и т.д. Кроме того, следует принимать во внимание тот факт, что потребности арендаторов в энергетических, информационных потоках в скором времени значительно возрастут, поэтому в проект следует закладывать возможности расширения.
CP: Как выглядит структура расходов при строительстве офисной недвижимости?
На этот вопрос нет общего ответа, так как расходы на строительство определяются расположением центра, объемом и качеством строительных работ, другими факторами, учесть и усреднить которые довольно сложно. Можно отметить лишь тот факт, что, обусловленная ростом уровня технической оснащенности современных офисных зданий, структура общих расходов на строительство стремительно сместилась в эту сторону.
Еще 20 лет назад приблизительный расчет расходов имел следующую пропорцию: 30% – основные строительные работы, 30% – общая отделка, 40% – техника для здания. Сегодня же структура расходов в офисных зданиях с высоким уровнем технической оснащенности может быть такой: 20% – основные строительные работы, 15% – общая отделка, 65% – техника для здания и оборудование.
CP: Как на практике осуществляется взаимодействие девелопера, архитектора, инженера и строителя офисной недвижимости?
К сожалению, даже в условиях развитого рынка пропагандированная десятилетиями групповая работа при проектировании и выполнении строительных работ не является реальной действительностью. Чаще всего наибольшие ошибки совершаются самими застройщиками/заказчиками или девелоперами уже в начале проекта, когда он поручается архитектору, однако из-за незнания или недостаточного профессионализма архитектору не передается четко сформулированная и отраженная в документации цель проекта. Негативные последствия таких действий для проекта очень велики, причем заказчик после завершения строительства удивляется, что результат не соответствует его представлениям и даже винит кого угодно, но только не себя.
Сам процесс реализации проекта очень часто характеризуется так называемым аддитивным образом действий. Это значит, что вместо группового взаимодействия, требующегося для интегрального планирования проекта и строительства, менеджеры из разных компаний-участников проекта привлекаются постепенно.
Это неизбежно приводит к неудовлетворительным решениям, так как креативность и опыт привлеченных отраслевых специалистов не используется для успеха проекта, а очень часто подавляется доминирующим первенством архитекторов.
Гораздо лучших результатов можно ожидать в результате подключения к проекту квалифицированного менеджера или руководителя, который должен заботиться о том, чтобы в фазах планирования и разработки принимались единые оптимальные решения.
Предпосылкой для целенаправленного проведения строительства в фазе выполнения является наличие совершенного, точного и согласованного со всеми участниками проекта детального планирования работ. Так называемое сопровождающее (сопутствующее) планирование строительных работ является пережитком времен быстрого и дорогого удовлетворения спроса при часто скудном качестве архитектуры и так же, как и неудовлетворительная работа подрядчиков, должно оставаться в прошлом.
CP: Сотрудничают ли архитекторы при строительстве офисной недвижимости друг с другом? Чем объясняется необходимость кооперации?
Архитекторы – в большинстве своем индивидуалисты, и поэтому сотрудничество чаще всего ведется только при «вертикальном» разделении работы. Это значит, что, например, фазы планирования проекта и получения разрешений отделяются от реализации проекта и административного надзора за строительством. Речь идет о целесообразном сотрудничестве, точнее разделении работы по различным четким сферам, в которых специализированные бюро архитекторов владеют особенными ноу-хау и опытом, полезным для осуществления проекта в отношении качества, сроков и экономичности.