Игорс Петровс, председатель правления АКБ «ИнтерКонтинентБанк» фото: Наталия Лисняк
CP: Прокомментируйте, пожалуйста, связь и взаимодействие трех компаний: «ИнтерКонтинентБанк», «Интер Сервис» и «Кэпитал Риал Истейт». Расскажите о назначении этих компаний. Как любой другой бизнес, рынок недвижимости требует правильного структурирования. У нас, начиная с советского времени, были понятия «заказчик» и «генподрядчик», то есть подрядная организация совмещала в себе многочисленные функции. Сейчас осуществляется попытка на законодательном уровне разделить подрядчиков на строителей и тех, кто работает с инвесторами. Однако пока еще данный вопрос находится в стадии реализации. Мы с самого начала для себя определили, что должен быть, с одной стороны, банк, финансирующий создание объектов («ИнтерКонтинентБанк»), с другой стороны – девелоперская компания («Интер Сервис»), занимающаяся развитием определенных объектов недвижимости и риэлторская компания («Кэпитал Риал Истейт»), занимающаяся продажами. Однако это не весь пакет компаний – есть еще подрядчики. К примеру, мы достаточно давно работаем со строительной компанией «Гранит». В данный момент мы работаем также с компанией «Рос-Ялта» – финансируем реконструкцию набережной Ялты. В этом городе мы приступили к строительству первого жилого объекта и планируем развивать здесь в дальнейшем это направление. Также мы тесно работаем с компанией «СлавИнвест». Естественно, привлекаются и другие компании: для маркетинга мы приглашали компанию DTZ, специалисты Colliers International предоставляли нам консультационные услуги. С помощью представителей компании Real Estate Solutions разрабатывались концепции торговых объектов. К совместной работе над проектами мы привлекаем также наших иностранных партнеров, например, швейцарскую компанию Fasco Group. Есть также идея пригласить очень известного архитектора Марио Боти из Швейцарии. В ближайшее время наша делегация будет встречаться с главным архитектором компании Skonto Buvе из Латвии, которая строила комплекс для «Евровидения» в Риге. Эти наработки могут быть полезны для реализации проекта строительства комплекса для «Евровидения» в Киеве. Также у этой компании есть предложения по совместной реализации гостиничных проектов. CP: Как давно Ваша компания присутствует на рынке недвижимости Украины? Почему Вы начали работу в этой сфере именно с жилой недвижимости? Мы работаем на рынке жилой недвижимости 3 года. Начинали с жилой недвижимости, потому что, во-первых, это самый востребованный вид недвижимости, во-вторых, проблема состоит в том, что около 90% нашего рынка финансируется за счет внутренних финансовых средств, а это деньги «короткие» и «дорогие». В строительство жилья инвесторы и физические лица делают свои взносы, что является достаточно позитивным фактором при создании жилых объектов. При инвестициях в коммерческую недвижимость (офисы, торговые центры, складские помещения) срок возврата инвестиций гораздо больше и здесь нужны деньги более «длинные» и «дешевые». Сейчас есть определенные проблемы финансирования, поэтому все начинают работать с более понятного, ликвидного рынка. CP: Кто в дальнейшем будет осуществлять проперти-менеджмент Ваших объектов недвижимости? Существует практика создания при объекте недвижимости компании, непосредственно занимающейся его управлением. По всей видимости, мы пойдем по тому же пути, так как компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью в Киеве, к сожалению, нет. Завершенных торговых комплексов, которые достаточно давно работают, немного и, как правило, их управлением занимаются компании, выступающие девелоперами и строителями данных проектов. В отношении офисной недвижимости сложилась практически такая же ситуация. Поэтому когда на рынке таких услуг нет, их вынуждены предлагать строительные компании. CP: Какие способы инвестирования Ваших проектов Вы используете? Привлекаете ли Вы соинвесторов? Способы инвестирования различные. Есть просто кредитование. Когда же к нам поступают предложения, мы можем также инвестировать определенную часть проекта, выступая соинвестором. Есть объекты, которые инвестируются нами на 100%, и случаи, когда мы привлекаем инвестора. Все зависит от конкретного объекта, обстоятельств, первоначального владельца. CP: Какой срок возврата инвестиций в проекты жилой и коммерческой недвижимости запланирован Вами? Для жилой недвижимости срок возврата инвестиций – один-полтора года, для коммерческой – три-семь лет. CP: Насколько интересным для инвесторов Вы считаете рынок коммерческой недвижимости Украины? Видите ли Вы перспективы в инвестировании объектов недвижимости (как жилой, так и коммерческой) в регионах Украины? Инвестиции в коммерческую недвижимость являются достаточно эффективными. Мы работаем с нашими западными партнерами, специально для них рассчитываем показатель доходности капитала и по некоторым объектам получаем достаточно высокие показатели. Я имею в виду торговые и офисные объекты. На рынке спрос есть, ставки достаточно высокие, поэтому и срок окупаемости сравнительно небольшой. Окупаемость должна быть не ниже 10-12%, и наша коммерческая недвижимость в эти показатели укладывается. Для того, чтобы работать в регионах, таких городах, как Львов, Харьков, Днепропетровск, Донецк, надо понимать сложившуюся ситуацию. Всегда есть какие-то местные операторы, и для того, чтобы там начать работать, подрядчик должен развернуть свои производственные мощности, создать базу. К сожалению, в регионах немного отстают по уровню технологий. Поэтому мы начали нашу региональную деятельность с Ялты. Следующей, наверное, будет Одесса, так как этот город активно развивается не только как промышленный, инвестиционный и транспортный центр, но и как центр отдыха. Также там активно развивается торговля. Это очень перспективный регион. CP: Как Вы думаете, ожидается ли в ближайшее время значительный приток инвестиций в недвижимость Украины со стороны иностранных, в том числе, российских инвесторов? Какие основные факторы, по Вашему мнению, тормозят сегодня данный процесс? Приток инвестиций уже происходит. Есть колоссальный интерес со стороны российских компаний, потому что рынок России, в первую очередь Москвы, сужается, становится более конкурентным, доходность падает. Если в России в этом году планируется создать 800 000 м2 офисных площадей, а это колоссальная цифра для Киева, то наш рынок достаточно ненасыщен, как по офисным, так и по торговым помещениям. Есть много офисных, торговых комплексов, но в целом их показатель низкий. В Украине уже сейчас присутствуют значительные инвестиции российских компаний в рынок недвижимости. Приток же западных инвестиций тормозится, в первую очередь, отсутствием информации об украинском рынке на Западе. Например, на международной выставке по недвижимости MIPIM в Каннах Украина была представлена впервые только лишь в этом году. Наша компания, в частности, планирует также участие в ведущей российской выставке недвижимости REALTEX и международной выставке по торговой недвижимости MAPIC, Канны. Участие в подобных выставках позволяет западным компаниям лучше узнавать украинский рынок и присутствующие на нем компании. Во-вторых, западные инвесторы не всегда понимают, какая ситуация в нашем государстве с законодательством, какое положение на самом рынке недвижимости. Специально для наших иностранных партнеров мы готовим информацию по украинскому законодательству, которое, кстати, не проблематичнее российского. В то же время у нашего государства есть большая макроэкономическая привлекательность. Наши партнеры, которые посетили Киев, а после Москву, однозначно заявили, что Киев намного интереснее, потому что рынок России в данный момент уже очень насыщен. В целом, интерес инвесторов присутствует, и я думаю, что в самое ближайшее время приток внешних средств позволит более активно развивать в первую очередь коммерческую недвижимость. CP: Какие изменения в законодательной базе, по Вашему мнению, необходимы для дальнейшего интенсивного развития рынка недвижимости Украины? Подвижки в законодательной базе есть. Нас, как банкиров, интересует залог, в частности бесспорное отчуждение залога в сфере недвижимости. В этой области у нас еще есть некоторые вопросы. Пока не заработали в полном объеме законодательные акты, вступившие в силу 1-го января 2004 года, так как они требуют подзаконных актов, разъяснительных документов. Очень активную позицию в этом направлении занимают Национальная Ипотечная Ассоциация, Национальный Банк Украины. Я думаю, это правильно, потому что ипотека – основа рынка недвижимости, это самое главное. Необходимо также обсуждать вопрос четкой структуризации процедуры согласования проектов, потому что срок от начала процедуры до реализации проекта достаточно большой. CP: Какие основные инвестиционные риски при реализации объектов недвижимости в Украине Вы могли бы отметить? В первую очередь, бюрократические. И тому есть масса примеров. В частности, при принятии решений о начале строительства у нас много популизма. Если несколько жителей близлежащего дома начинают протестовать, то строительство может быть приостановлено. Бывают случаи, когда после прохождения всех процедур и инвестирования значительных средств из-за возмущения некоторых граждан, которым мешает строительство, все работы могут быть приостановлены. Также есть риски при прохождении согласования документов. Инстанций много, при этом отсутствуют четко определенные функции и обязанности чиновников. Это может приводить к длительным срокам согласования. Есть риск коммерческий – изменение цены и ситуации на рынке, но это обычный риск. С макроэкономической точки зрения, в Украине политические и экономические риски присутствуют, как и в любом другом государстве, поэтому финансовый рейтинг страны пока не поднимается.
ПРОЕКТЫ КОМПАНИЙ «ИНТЕРКОНТИНЕНТБАНК», «ИНТЕР СЕРВИС», «КЭПИТАЛ РИАЛ ИСТЕЙТ» Жилая недвижимость: в данный момент ведется строительство элитного жилого дома на бульваре Тараса Шевченко, 11-а, б. На стадии разработки находятся проекты по проспекту Победы, 90/1, улице Льва Толстого, 35-39; улице Артема, 50-52-а; проспекту Победы, 8-8-а; Кловскому спуску, 14-18, а также ряд других проектов строительства жилых домов. В стадии реализации находится проект элитного жилого комплекса в Ялте. Коммерческая недвижимость: На сегодняшний день ведутся работы по проектам многофункциональных комплексов по проспекту Победы, 8 и 90/1, в которых будут совмещены офисная, жилая и торговая функции. Комплекс по проспекту Победы, 90/1 Жилая часть: 40 000 м2 (9-этажные здания) Офисная: 6-7 тысяч м2 (12 этажей) Торговая: более 8 тысяч м2 Комплекс по проспекту Победы, 8 Количество этажей: 33 На первых этажах разместится торговый центр площадью более 4 тысяч м2, по 20-й этаж – бизнес-центр площадью около 8 тысяч м2, с 21 по 33 этажи – элитные квартиры.
АЛЕКСЕЙ ЕВЧЕНКО, КООРДИНАТОР ПРОЕКТОВ «ИНТЕР СЕРВИС» И «КЭПИТАЛ РИАЛ ИСТЕЙТ» Алексей Евченко фото: «ИНТЕР СЕРВИС»
CP: Осветите, пожалуйста, более подробно специфику и виды деятельности, осуществляемые компанией «Интер Сервис». Инвестиционная компания «Интер Сервис» была создана 2 года назад. Приоритетной целью было выбрано инвестирование в недвижимость. Основные виды нашей деятельности – это привлечение инвестиций на киевский рынок жилья, а также на рынок жилья Крыма, инвестирование средств в недвижимость, оценка инвестиционных проектов, непосредственно девелоперская деятельность, создание команды профессионалов, сопровождающих проект, и оценка эффективности проекта. В производстве компании «Интер Сервис» находится сейчас 14 проектов как жилой, так и коммерческой недвижимости. Некоторые из них в скором времени будут введены в эксплуатацию. Все они разные по направленности и по стилю. Также в данное время ведутся работы по строительству комплекса, аналогов которому еще нет ни в Киеве, ни в Украине. CP: Почему ваша компания, ранее развивавшая исключительно проекты жилой недвижимости, решила начать развитие проектов коммерческой недвижимости? Проанализировав ситуацию, мы сделали выводы, что ниша коммерческой недвижимости на нашем рынке не полностью занята, и нет высококачественного продукта, лучше которого уже нельзя было бы сделать. У нас достаточно кредитных ресурсов для этого. На сегодняшний день компания имеет серьезный оборот, кроме того, у нас есть инвестиции с Запада, и мы всегда будем рады видеть своими партнeрами другие компании. CP: Планирует ли в ближайшее время ваша компания заняться развитием проектов складской или гостиничной недвижимости? Если да, то расскажите подробнее об этих планах. Да, мы думаем о том, чтобы заняться инвестированием в строительство гостиничных комплексов, сотрудничать с крупнейшими операторами гостиничного бизнеса. Ввиду того, что в следующем году Евровидение будет проходить в Украине, и в свете расширения Европейского Союза перспективы строительства гостиниц здесь очень большие. Вопрос в том, как быстро сюда захотят прийти западные операторы гостиничного бизнеса. Мы сейчас ведем переговоры с тремя операторами, достаточно известными во всем мире. CP: Вы намерены реализовать крупный проект по проспекту Победы 90/1. Расскажите о нем, пожалуйста. С моей точки зрения, это очень успешный проект, и кроме экономики здесь очень важную роль будет играть фактор качества. Этот проект мы планируем реализовать с привлечением мировых брэндов как на внешнее обеспечение, то есть, строительство (скорее всего, это будет западная компания, работающая со своим кредитным пакетом), так и на внутреннее наполнение, то есть, внутреннюю инженерию. Все это, скорее всего, будет делаться достаточно известными брэндами для того, чтобы улучшить качество продукта. CP: Известно, что получение под застройку хороших участков земли в Киеве, особенно в центре города, всегда являлось для девелоперов одним из самых сложных вопросов. Какие трудности возникали у вас в процессе поиска и получения земельных участков под реализацию заявленных проектов, и на каких условиях вы получили эти участки под строительство данных объектов (аренда/покупка)? Нехватка земельных участков в городе сейчас ощущается наиболее остро, кроме того, в КГГА сейчас разработан законопроект про введение моратория на отторжение земли в центре города, и девелоперы, возможно, столкнутся с проблемой, которая существенно изменит экономику их проектов. Ощущается дефицит участков в центре столицы, поскольку для нашего населения элитность жилья определяется его месторасположением в центре города. Не сказал бы, чтобы у нас здесь были огромные трудности, это все вопрос экономики. Рассматривается участок, который стоит, допустим, миллион, два или три миллиона, рассчитываются инвестиции, и если нам это интересно и выгодно – начинаем реализовывать проект. В целом мы используем разные способы получения участков – это и аренда, и выкуп. Все зависит от самого участка и проекта. Проект жилого комплекса по адресу Кловский спуск, 14-18 Макет: «ИНТЕР СЕРВИС»
CP: С какими основными рисками сталкивается инвестор при развитии проектов недвижимости на украинском рынке? Первая трудность, с которой придeтся столкнуться – это, конечно же, оформление бумаг, получение необходимой документации на строительство, прохождение проектов в градостроительном комитете через множества бюрократических преград и ограничений. Однако главный риск – это несовершенство нашего законодательства. CP: Как бы вы прокомментировали инвестиционную привлекательность украинского рынка недвижимости для внешних инвесторов? Западные деньги сюда еще не дошли. Ведь будущие президентские выборы – это фактор инвестиционного риска, который западные инвесторы считают одним из самых важных. Не так уж и скоро, но инвестиции всe же начнут активно поступать в нашу страну. Один из сдерживающих факторов – низкое доверие к Украине как в политических и законодательных, так и экономических вопросах. Также существенны законодательные риски. К сожалению, у нас часто бывает так, что собственник, вложивший деньги, не может в итоге достойно отстоять свои права. CP: Что необходимо изменить в украинском законодательстве прежде всего, чтобы рынок недвижимости ощутил позитивные изменения в своей структуре? Изменения должны быть внесены во всю нашу законодательную систему. Первое – это закон об ипотеке, который нуждается в доработке. Второе – необходимость создания более четкой базы налогообложения. И третье – это закон об инвестициях, который должен быть более лояльным, чтобы западный инвестор заинтересовался в нашем рынке. Мы просто обязаны защищать его право, право на вложенные им деньги.
СЕРГЕЙ ШАПОРЕНКО, ДИРЕКТОР «КЭПИТАЛ РИАЛ ИСТЕЙТ» Сергей Шапоренко фото: Елена Губанова
CP: Как вы можете охарактеризовать состояние рынка недвижимости и риэлторских услуг Украины на сегодняшний день? Недвижимость традиционно представляет собой объект очень выгодного вложения средств, поэтому рынок недвижимости практически во всем мире является хорошо развитым и структурированным сегментом экономики. В Украине этот рынок находится пока еще в стадии формирования. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, на сегодняшний момент в этой сфере работают более пятисот компаний. На самом деле недвижимостью «приторговывают» все кто может. Однако стихийный рынок недвижимости, сложившийся в Украине, постепенно приобретает цивилизованный вид. Уже есть профессионалы, доказавшие свою состоятельность. На смену агентствам, ориентированным на сиюминутную выгоду от спекуляции на рынке недвижимости, приходят компании, которые работают на перспективу и строят эффективные бизнес-системы, как это принято на цивилизованных западных рынках, создаются узнаваемые брэнды. Огромное количество торговой, жилой и офисной недвижимости появится на рынке в 2004-2005 годах, он будет постепенно перенасыщаться. Из фигурантов рынка выживут и смогут получать прибыль те, кто будет предлагать более качественные риэлторские услуги. CP: Какова роль компании «Кэпитал Риал Истейт» в структуре вашего холдинга? История создания нашей компании такова: в момент начала бурного развития рынка руководством группы компаний «Интер» было принято решение работать с недвижимостью. Была создана определенная система: инвестирующая организация, развивающая организация и риэлтор. Таким риэлтором стала компания «Кэпитал Риал Истейт», которая занималась реализацией жилой недвижимости на первичном рынке. После того как были удачно завершены несколько проектов, было принято решение о дальнейшем развитии «Кэпитал Риал Истейт» как полноценного риэлторского агентства. Нужно было с чего-то начать, нужно было укрепить свои позиции, создать полноценный брэнд, завоевать доверие у потребителя, развивать свою деятельность в других сегментах рынка. Проект элитного жилого комплекса в г. Ялта Макет: «ИНТЕР СЕРВИС»
CP: Создание холдингов вашего формата – относительно новая практика на украинском рынке. В чем вы видите пользу такого построения бизнеса для конечного потребителя? Мы сейчас позиционируемся как группа компаний для того, чтобы вызвать больше доверия у потребителя. Создается достаточно сильный финансовый холдинг, у которого гораздо больше возможностей, чем у отдельно взятого риэлторского агентства. Однако у нас есть предложения и от сторонних партнеров, и буквально через месяц-два мы будем реализовывать недвижимость других застройщиков. Они обращаются к нам за комплексным обслуживанием. К тому же, с падением спроса на недвижимость, для того, чтобы продать клиенту квартиру, необходимо будет его привлекать какими-то особыми условиями, например, кредитом. А в кредитной схеме всегда присутствует банк. У нас есть определенные схемы взаимодействия с «ИнтерКонтинентБанком», что значительно упрощает кредитную процедуру, экономит время и нервы клиента. А это значительное конкурентное преимущество, и строительные компании тоже это понимают.
