Хай-тек или хай-так?
Commercial Property №11 (159-160) октябрь 2016
НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ ПЕРВИЧНОГО ЖИЛЬЯ РАСТЕТ ПОПУЛЯРНОСТЬ КВАРТИР С ГОТОВЫМ РЕМОНТОМ, ЧТО ПРЕДПОЛАГАЕТ БОЛЕЕ ТЕСНОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО ДЕВЕЛОПЕРОВ И ДИЗАЙНЕРОВ НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА. О ПЕРСПЕКТИВАХ ТАКОЙ СОВМЕСТНОЙ РАБОТЫ ЧИТАЙТЕ В КОММЕНТАРИЯХ ЭКСПЕРТОВ.
Текст: Яна Писарева
Еще несколько лет назад на украинском рынке жилой недвижимости наибольшим спросом пользовались квартиры без ремонта, поэтому девелоперы и застройщики не утруждали себя организацией отделочных работ. На растущем рынке без проблем реализовывались квадратные метры в так называемом состоянии «после строителей». Однако экономический спад 2014-2015 годов внес свои коррективы. Из-за уменьшения покупательной способности украинцев застройщикам для стимулирования спроса пришлось искать новые способы привлечения и борьбы за покупателей. Одним из таких инструментов стало предложение жилой площади с готовой отделкой либо вовсе с дизайнерским оформлением.
Дизайн квартиры в жилом комплексе Skyline (Киев), разработанный АМ Sergey Маkhno architects
ФОТО: SERGEY МАKHNO ARCHITECTS
Подобная бизнес-идея, безусловно, получила положительный отклик со стороны потребителей. Во-первых, квартиры с ремонтом продаются практически по такой же цене, как и с черновой отделкой. Во-вторых, изрядная экономия достигается за счет того, что покупатели имеют возможность оперативно заселиться в готовое жилье, избегая затрат на аренду квартиры, пока в собственной ведутся ремонтные работы. В-третьих, есть шанс избежать малоприятного этапа новоселья, когда приходится слушать звуки перфоратора у соседей, вынужденных самостоятельно обустраивать интерьер. В связи с этим спрос на квартиры с готовым ремонтом, тем более выполненным с привлечением профессионального дизайнера, возрастает.
Подобная тенденция выгодна также девелоперам, которые, в сущности, не несут глобальных расходов благодаря оптовым закупкам работ и материалов, параллельному выполнению однотипных процессов во всех помещениях, др. Минимизируя затраты на создание дополнительной опции в виде готового ремонта, продавцы жилой недвижимости получают весомые преимущества, среди которых – дополнительные бонусы в конкурентной борьбе и более быстрые продажи квартир.
Также можно отметить, что если еще недавно готовое к заселению жилье могли позволить себе только состоятельные люди – покупатели апартаментов высокого класса, то сегодня растет количество таких квартир в более низких ценовых сегментах, к примеру, комфорт и бизнес.
Представители девелоперских и подрядных компаний, а также архитектурно-дизайнерских бюро предоставили комментарии о новой тенденции на рынке жилой недвижимости Киева, а именно - продаже квартир с готовым ремонтом и опыте сотрудничества в рамках реализации таких проектов.
Дмитрий Ермоленко
ФОТО: ZEEBRA
Дмитрий Ермоленко, девелопер, генеральный директор ритейл-компании ZEEBRA
Квартиры с ремонтом – это хороший маркетинговый ход для привлечения потенциальных покупателей, многие из которых хотят переселиться в новое жилье в ближайший после совершения сделки период. Это связано, в частности, с тем, что большинство украинцев, сделав несколько ремонтов самостоятельно и набравшись отрицательного опыта, уже не хотят тратить на него время, силы и средства. Многие потребители просто не в состоянии учесть массу нюансов и не знают новых строительных технологий и материалов, которые представлены на рынке, а опытный дизайнер или архитектор, научившись на собственных ошибках, может предложить более правильные и выгодные решения для создания эргономичного и функционального пространства. По моему мнению, желательно привлекать специалиста, который хорошо ориентируется в подобных вопросах, хотя бы для проведения базовых ремонтных работ. Например, при строительстве своего первого дома в 1994 году я прибегал к услугам дизайнера, несмотря на то, что это стоило очень дорого и вызывало недоумение у моих коллег и друзей. Однако я уже тогда понимал, что тем самым смогу обезопасить себя от возможных переделок и, конечно же, лишних расходов, и гарантировать более высокое качество проекта.
Сегодня цена отделочных работ, проведенных самостоятельно, зачастую будет дороже, чем отделка, выполненная застройщиком. Объясняется это просто: я как девелопер делаю ремонт в 20 квартирах, поэтому получаю очень хорошие условия от поставщиков материалов и оборудования. Да и у самих дизайнеров есть хорошие скидки при комплексном заказе. Например, сантехнику и бытовую технику хороших брендов мы покупаем с дисконтом до 40%. Скажу честно, большинство девелоперов практически не зарабатывают на ремонте и «отдают» его по себестоимости, потому что их основной доход поступает от строительства и продажи недвижимости.
Дизайн квартиры в жилом комплексе Pechersk Hills Residence (Киев)
ФОТО: ZEEBRA
В реализованном мною жилом комплексе Pechersk Hills Residence (Киев) представлены 24 квартиры, из которых изначально было отремонтировано лишь две. Нашим покупателям понравилось качество, эргономика и стилистика этих апартаментов, и они пожелали создать такой же или подобный интерьер в своих помещениях. Ввиду столь повышенного спроса на готовые квартиры, я решил отремонтировать еще четыре, а впоследствии задался целью сделать ремонт всех непроданных апартаментов в данном жилом комплексе и привлек для этого дополнительное финансирование. Я остановил свой выбор на стиле минимализм либо, как я называю его, «теплый минимализм», который позволит будущим покупателям обустроить пространство по своему вкусу. Я считаю, что девелопер, выбирая стиль интерьера, должен избегать острых, экстравагантных решений, чтобы жильцы имели возможность завершить обустройство квартиры согласно своим предпочтениям.
В рамках ЖК Pechersk Hills Residence я сотрудничаю с дизайнером Игорем Паламарчуком, которого знаю по самым различным проектам еще с 1992 года. Очень важно, что мы понимаем друг друга с полуслова и мне нравится его подход к работе. Если по каким-то причинам мне пришлось бы обратиться за услугами к другому дизайнеру, в любом случае я искал бы специалиста с портфолио реализованных проектов, поскольку мне важно понимать, насколько его разработки могут соотноситься с концепцией реализуемого мною жилья.
Стоимость услуг дизайнеров в Украине в разы ниже, чем в Европе или США. Цены очень разные, и чем опытнее специалист, тем дороже оценивается его работа. Например, сейчас расценки на такие услуги колеблются от $15/м2 до $ 150/м2. Кроме более низкой стоимости, украинские дизайнеры по сравнению с зарубежными являются, так сказать, мастерами на все руки. Так, западные специалисты выполняют только тот объем услуг, который был прописан в договоре, не больше и не меньше. В свою очередь, украинским дизайнерам важна репутация, поэтому очень часто они предоставляют широкий спектр услуг и сопровождают проект до конца, не оставляя незавершенных вопросов.
Олеся Перчак
ФОТО: UDP
Олеся Перчак, заместитель генерального директора по вопросам маркетинга инвестиционно-девелоперской компании UDP
За последние два года количество предлагаемых к продаже квартир с отделкой увеличилось, однако назвать это сложившимся трендом на украинском рынке жилой недвижимости пока сложно. В любом случае, мы движемся в сторону европейских и американских стандартов, согласно которым апартаменты, как правило, предлагаются с ремонтом. Украинские девелоперские компании также внесли свою долю в продвижение этой тенденции, в первую очередь, для увеличения продаж за счет дифференциации предложения. Так, желая расширить и разнообразить выбор, а также представить дополнительные возможности для покупателей иногда не очень ликвидной недвижимости (как, например, неудачная планировка и т.д.), застройщики увеличили число квартир с готовым ремонтом.
Не могу не упомянуть фактор, который также повлиял на спрос и предложение на рынке, – это внутренняя миграция в стране, которая была вызвана началом военных действий на Востоке Украины. Много людей в 2014 году выезжали с восточных регионов и Крыма и нуждались в новом жилье, поэтому квартиры с ремонтом были очень востребованы и решали проблему быстрого переезда и заселения.
В жилых комплексах компании UDP спрос на площади с ремонтом на данный момент достигает 10-15% от общего числа покупателей
ФОТО: UDP
Если рассматривать жилье в столице по классам, больше всего готовых квартир с ремонтом представлено в эконом-сегменте. Это обусловлено, во-первых, тем, что застройщику намного легче обустроить помещения по типовому дизайн-проекту, с использованием одинаковых материалов и оборудования. Во-вторых, на рынке наблюдается достаточно высокий спрос на подобные предложения, который, по мнению аналитиков, достигает 40% и связан с экономией и выгодами, которые получает покупатель такого объекта.
В более дорогих сегментах жилой недвижимости выгоды девелоперов от предложения и продажи квартир с отделкой не столь интересны из-за высокой себестоимости ремонтных работ, высоких требований покупателей к дизайну и индивидуальным решениям, а также из-за пока еще низкого спроса на такие объекты. К примеру, в жилых комплексах компании UDP, которые представлены в бизнес- и элит-сегментах, спрос на площади с ремонтом на данный момент достигает 10-15% от общего числа покупателей, в то время как до 2013 года этот показатель был в несколько раз меньше и составлял около 5%. Несмотря на положительную динамику, она еще недостаточна, чтобы наша компания как девелопер жилья высокого класса увидела для себя особые выгоды от таких решений.
По данным UDP, диапазон цен на услуги дизайнеров в Украине составляет от $20/м2 $80/м2
ФОТО: UDP
Девелоперы жилья высокого класса постоянно находятся в поиске способов дифференциации от конкурентов, а поэтому стараются предлагать покупателям особенные интерьерные решения, часто от именитых приглашенных дизайнеров. Так, в бизнес- и элит-классах таких специалистов часто привлекают для оформления шоу-румов, холлов и других помещений. К примеру, в одном из наших столичных ЖК – «Бульвар Фонтанов» – мы реализуем проект обустройства общественной террасы совместно со студией дизайна Yakusha Design (Киев). В процессе работы с этой компанией возникла идея расширить сотрудничество и предоставить дополнительные возможности для наших клиентов, которым интересна тема дизайна интерьеров. Речь идет о серии бесплатных мастер-классов, которые мы планируем проводить для наших жителей совместно с Yakusha Design. Кроме этого, у нас есть опыт реализации шоу-румов и общественных зон в ЖК «Новопечерские Липки» и «Бульвар Фонтанов». Ранее в этих объектах были представлены шоу-румы от студии Sempre Arte, дизайнера Виктории Витовской и салона Freedom.
При выборе дизайнера мы руководствуемся совокупностью различных критериев. Очень важно, чтобы дизайнер был на слуху, имел позитивную репутацию, солидный портфель реализованных проектов и оптимальное соотношение «цена – качество».
Компания UDP имеет опыт реализации шоу-румов и общественных зон в ЖК «Новопечерские Липки» и «Бульвар Фонтанов» в сотрудничестве с украинскими студиями дизайна
ФОТО: UDP
В целом, сотрудничество девелоперов и дизайнеров выгодно для всех: для компании – возможность обустроить шоу-рум, демонстрировать покупателю не голые стены, а предлагать обустроенную квартиру, эстетически и эмоционально наполненную; для дизайнера – шанс продемонстрировать свои услуги на площадке, куда приходит большое количество потенциальных заказчиков. Сегодня диапазон цен на услуги дизайнеров в Украине может составлять от $20/м2 и $80/м2. Примерная структура затрат на проект интерьера квартиры следующая: дизайн-проект и авторский контроль – порядка 4-5%, строительные работы – 15%, черновые и отделочные материалы – до 20%, инженерия (вентиляция, освещение) – до 15%, мебель и текстиль – 30%, техника – до 15%. Необходимо отметить, что данный расчет приблизительный и может отличаться в зависимости от класса выбранного объекта, личных предпочтений заказчика, бюджетных возможностей, др.
Тренд на продажу жилья с ремонтом, скорее всего, будет формироваться и далее, поскольку покупательский спрос также будет расти во всех сегментах недвижимости. Аналогичная ситуация будет наблюдаться и на рынке дизайнерских услуг, который имеет хороший потенциал роста ввиду отложенного спроса в Украине и сформировавшейся архитектурно-дизайнерской школы.
Сергей Махно
ФОТО: SERGEY МАKHNO ARCHITECTS
Сергей Махно, дизайнер, архитектор, основатель и руководитель архитектурной мастерской Sergey Маkhno architects
В США практика продажи жилых апартаментов с готовым ремонтом существует уже 10 лет. Главная причина возникновения спроса на подобные предложения в нашей стране – желание украинцев сэкономить время, ведь более удобно заплатить сразу за пространство, в которое можно въехать уже на следующий день. Покупатели хотят обезопасить себя от ремонтов длиной в месяцы, от выбора строительных материалов, мебели и множества других, связанных с обустройством пространства забот.
Например, моя мастерская за 13 лет реализовала 350 дизайн-проектов в различных видах жилой недвижимости, из них 150 – за последние два года. Цифры говорят, насколько растет востребованность в услугах по разработке интерьеров. Один из наших крупнейших проектов – создание эксклюзивных дизайнов квартир в ЖК Skyline в Киеве. Мы работали с тремя видами различных по площади пространств, разработав в совокупности 18 уникальных интерьеров. Три квартиры, выполненные в миксе стилей лофт, минимализма и эклектики, уже реализованы в этом ЖК. Это качественные объекты, которыми я горжусь.
Дизайн квартиры в жилом комплексе Skyline (Киев) от АМ Sergey Маkhno architects
ФОТО: SERGEY МАKHNO ARCHITECTS
В то же время в работе над такими «общими» проектами, когда дизайнер выполняет заказ девелопера, есть один минус – в интерьере отсутствует очевидный «темперамент», ведь дизайнер не видит лица заказчика: что он любит, как проводит вечера, мечтает о большом столе для обедов или маленьком на двоих и т.д. Однако в таком сотрудничестве есть и весомый плюс – полная свобода действий, и никто не придет в последний момент с просьбой: «А давайте снесем вот эту стену».
Что касается комплекса услуг, который чаще всего выполняет дизайнер в рамках сотрудничества с девелопером, для меня он характеризуется одним словом – «все». Дело в том, что я ориентируюсь на результат и люблю доводить дело до конца: начиная с рабочей документации и заканчивая декором в готовом пространстве, я отвечаю за каждый шаг в создании интерьера. Для меня нет промежуточных ступеней.
В отношении требований к пространствам, на мой взгляд, важен баланс в правильных пропорциях эстетики, потому что люди устали от безвкусицы, и функциональности, поскольку недвижимость должна удовлетворять потребности жителей. Заказчики также хотят получить эксклюзивный проект за счет особенной мебели, светильников, стульев, др. Большая часть проектов – около 80% – в настоящее время выполняется в неоминимализме. Это специфический стиль, основанный на желании жить просто и без излишеств. Например, нашим клиентам нравится бетон, дерево, камень, они любят эксперименты с фактурами и цветами. Вообще, современный дизайн – это способность удивлять не лепными багетами, а простыми решениями. В дизайне, в первую очередь, важен результат, а потом уже – статусность. Задача дизайнера – дать клиенту пространство, куда он будет хотеть возвращаться, чтобы все – от предметов интерьера до штукатурки на стенах – было «своим».
Юрий Зименко
ФОТО: DESIGN STUDIO YURIY ZIMENKO
Юрий Зименко, дизайнер, руководитель Design Studio Yuriy Zimenko
Покупка недвижимости с готовым ремонтом и современным дизайном – в какой-то степени правильное решение, поскольку клиент снимает с себя ряд очень сложных вопросов, которые могут беспокоить его в процессе реализации интерьера. Например, ему нет необходимости продумывать и решать множество задач, контактировать с прорабами, рабочими бригадами, поставщиками стройматериалов – за него уже все придумал и сделал дизайнер, что очень удобно и самое главное – быстро. Единственное, что необходимо будущим жильцам, – прочувствовать, насколько предлагаемый дизайнерский интерьер является для них комфортным.
Еще одно преимущество в приобретении квартиры с готовым ремонтом – это экономическая выгода. Так, стоимость ремонта от застройщика зачастую ниже, нежели если покупатель сделает аналогичные работы самостоятельно. Экономия достигается за счет существенной скидки на материалы и предметы декора для девелопера как оптового клиента в отличие от индивидуальных заказов.
Дизайн квартиры, разработанный бюро Design Studio Yuriy Zimenko
ФОТО: DESIGN STUDIO YURIY ZIMENKO
На сегодняшний день дизайн-услугами чаще всего пользуются собственники частных домов, коттеджей, апартаментов. Это именно тот сегмент жилой недвижимости, который требует индивидуального подхода, эксклюзивных решений и большого количества времени, уделенного деталям интерьера. По опыту могу сказать, что пожелания и требования клиентов к дизайну достаточно разнообразные, однако в основном потребители на первое место ставят эстетику, и, по моему мнению, в настоящее время наиболее востребован современный бюджетный стиль. Он заключается в том, чтобы с минимальными вложениями создать стильное, эстетичное и в то же время функциональное пространство. Также для большинства заказчиков важна статусность разработчика, то есть опыт, рекомендации и портфолио дизайнера. Сейчас средняя стоимость дизайн-проекта колеблется на уровне от $50/м2 до $ 150/м2. Цена зависит от многих факторов, к которым относятся площадь помещения, индивидуальность разработки мебели, напольных покрытий, др.
У нашей дизайн-студии есть опыт сотрудничества с девелопером жилой недвижимости по разработке интерьера апартаментов, который стал для нас своего рода экспериментом. Особенность проекта заключалась в необходимости создания максимально функционального помещения для определенного количества лиц, проживающих на определенной площади. Перед нами стояла задача сделать пространство, которое могло без труда и с минимальными вложениями трансформироваться под вкус заказчика.
Лично для меня как дизайнера сотрудничество с девелоперской компанией было очень интересным, я получил большое удовольствие от этой работы. Как правило, такие клиенты дают максимально четкую задачу, что облегчает нашу работу на протяжении реализации всего проекта и позволяет достичь желаемого результата. В такой форме сотрудничества отсутствует прямой заказчик, который влияет на конечный результат и, как правило, иногда связывает нам руки в творческом плане. Застройщик изначально понимает специфику работы с дизайнером, поэтому мы видим больше доверия с его стороны. Он нацелен на продажу жилых площадей по максимально выгодной цене и понимает, что готовый интерьер пространства может в этом помочь. Первое, что требует девелопер от дизайнера, – это максимально грамотные планировочные решения, функциональность спроектированных квартир, возможность трансформации пространства.
Рынок дизайнерских услуг в Украине будет развиваться, а по темпам строительства жилой недвижимости в Киеве, да и в нашей стране в целом могу смело прогнозировать стабильный спрос на такие услуги в долгосрочной перспективе. В течение последних двух лет в этой сфере прослеживается огромный подъем, в частности повышается уровень и профессионализм разработчиков. Радует, что их работы становятся более современными, эстетичными, и что немаловажно – грамотными, ведь дизайнерские проекты, независимо от функционального назначения, воспитывают подрастающую молодежь и задают ей вектор движения в создании жизненного пространства и мира вокруг них.
Игорь Мартин
ФОТО: MARTIN ARCHITECTS
Игорь Мартин, руководитель, архитектор-дизайнер студии MARTIN architects
Современная тенденция продажи квартир с готовой отделкой, на наш взгляд, абсолютно закономерна. Во-первых, люди стали более избирательно относиться к обустройству жилья. Они чаще путешествуют, видят мировые тенденции в сфере дизайна и, что вполне предсказуемо, хотят привнести новые идеи в свой дом. При этом, когда они понимают, что у нас в стране есть возможность купить подобные готовые апартаменты, не тратя огромного количества времени на ремонтные работы, то с удовольствием пользуются ею. Кроме того, такие проекты со встроенной мебелью позволяют въехать в квартиру буквально на следующий день после сделки, уделив время только подбору декоративных элементов.
На фоне роста спроса на квартиры с выполненной отделкой в последнее время наблюдается увеличение количества обращений девелоперов и застройщиков к услугам дизайнеров. Подобное сотрудничество выгодно всем сторонам, а самое главное – покупателям, ведь именно ради удовлетворения их потребностей стали возможны такие взаимоотношения. В частности, готовые апартаменты дают девелоперам гарантии быстрых и более выгодных продаж недвижимости. К положительным сторонам для дизайнеров, бесспорно, можно отнести возможность получения корпоративного клиента, а также исключить фактор личных предпочтений каждого из будущих жильцов, что значительно упрощает и ускоряет процесс проектирования. В то же время, я часто объясняю своим клиентам, что при проектировании жилого интерьера мы постоянно взвешиваем наши решения на чашах весов, где, с одной стороны, может быть эстетика и красота, с другой – функциональность и практичность. И для каждого случая положение этих чаш абсолютно разное. Для девелоперских проектов важно уловить эту золотую середину, при которой ни одно из требований не будет существенно ущемлять остальные.
Дизайн 2-этажной квартиры, разработанный студией MARTIN architects
ФОТО: MARTIN ARCHITECTS
Конечно, работа дизайнера с девелопером, в отличие от взаимодействия с конечным потребителем, имеет свои особенности. Например, дизайнер должен создать интерьер, удовлетворяющий вкусы наибольшего количества возможных покупателей недвижимости. Вот почему на этом этапе важно, чтобы он плотно контактировал с отделом продаж, ведь именно менеджеры этого департамента чаще всего понимают основные потребности клиентов. В то же время, центральным вопросом, стоящим перед нами сейчас, является решение проблемы эксклюзивности в комплексах премиум-класса, ведь покупатели такого жилья привыкли к индивидуальному подходу во всем, им не хотелось бы жить в типовых квартирах. Но с этой проблемой можно справиться – при одинаковом ремонте, электровыводах и разводке сантехники можно предоставлять покупателю возможность выбора таких элементов, как отдельно стоящая мебель, освещение, декор, что позволит создать индивидуальный интерьер в рамках существующего ремонта.
В рамках работы с девелопером дизайнер может предоставлять различный комплекс услуг. К примеру, с одним из таких клиентов мы начинали сотрудничать, выполняя ограниченный пакет в виде 3D-визуализаций интерьера квартиры, чтобы показать потенциальному покупателю возможности ее планировки. После того как эта квартира была продана, в следующей очереди жилого комплекса мы решили показать эти возможности не только на картинках, но и вживую, реализовав шоу-рум одного из вариантов интерьеров. В результате такого шага посетители не только проявляли желание купить помещение с подобной планировкой, а и были готовы приобрести сам шоу-рум. Теперь в каждой секции этого ЖК мы реализуем сразу несколько шоу-румов из расчета, что большая часть из них продастся конечному покупателю вместе с ремонтом, при этом выполняя весь комплекс проектных работ, в том числе авторский надзор.
Дизайн 1-комнатной квартиры, разработанный студией MARTIN architects
ФОТО: MARTIN ARCHITECTS
На данный момент нельзя выделить какой-либо «чистый», универсальный стиль, пользующийся наибольшей популярностью у потребителей. Сегодня дизайнеры используют и комбинируют в интерьерах мотивы нескольких отдельных направлений. Однако можно с уверенностью сказать, что в проектах квартир с готовым ремонтом желательно отказаться от смелых решений, будь то яркие цвета или классические лепные декоры. Кстати, тот же классический интерьер лучше делать более сдержанным, ближе к американскому стилю, который становится все более популярным в нашей стране. Часто оправданным становится применение скандинавского стиля, простота которого позволяет девелоперу сэкономить бюджет, а будущему хозяину – дать возможность почувствовать себя дизайнером и подобрать большое количество декора по своему вкусу, не изменяя кардинально общий вид помещения.
Безусловно, как девелопер, так и дизайнер должны понимать, что покупка квартиры с готовым ремонтом может быть выгодна лишь в том случае, если она подходит новому собственнику, который не планирует заново делать новый интерьер. В таком случае выгода налицо и заключается в снижении затрат девелоперов на оплату дизайнерских работ (стоимость разработки интерьеров в рамках целого ЖК более выгодна, чем одной квартиры) и закупку строительных материалов (за счет объемов). И, наконец, экономия времени и сил покупателя, который сразу может заехать в квартиру с готовым интерьером.
Дизайн 2-этажной квартиры, разработанный студией MARTIN architects
ФОТО: MARTIN ARCHITECTS
Средняя стоимость работы хорошего дизайнера может стартовать от $25/м2 и доходить до $80-100/м2, все зависит от объемов проекта, его сложности и состава. Примерная структура затрат на проект квартиры: дизайн-проект и авторский контроль – 5%, строительные работы – 20%, черновые материалы – 15%, отделочные материалы – 20%, мебель – 30%, текстиль – 5%, оборудование – 5%.
Мне хотелось бы верить, что тенденции, которые мы видим сейчас, будут наблюдаться и в дальнейшем. Спрос на дизайнерские услуги демонстрирует положительную динамику, а вместе с уровнем осведомленности населения будут расти и требования к таким специалистам, что непременно приведет к повышению профессионализма архитектурных мастерских и дизайн-студий.
Виталий Васягин
ФОТО: VIVAS
Виталий Васягин, директор архитектурного бюро ViVas
Продажа квартир с готовой отделкой – тенденция, появление которой на украинском рынке жилой недвижимости обусловлено совокупностью различных причин. Прежде всего, обострившаяся конкуренция диктует застройщику или девелоперу необходимость предлагать покупателю дополнительные «фишки» за ту же стоимость квадратного метра, среди которых зачастую используется отделка. Однако некоторые компании предлагают такую опцию как отдельно оплачиваемую. Кроме этого, на появление подобных проектов влияет изменение менталитета покупателей, которые все меньше привязываются к своей жилплощади на долгие годы. У современных людей часто нет желания тратить деньги и время на самостоятельное обустройство квартир, соответственно, они согласны приобрести готовое жилье за минимальные средства, индивидуальность которому придадут исключительно за счет декораторских приемов.
Услуги дизайна в жилой недвижимости востребованы всегда, однако спрос на них зависит от состояния экономики и политической ситуации в стране. Сегодня подавляющее большинство заказов на интерьеры поступает от частных лиц – владельцев приватных квартир преимущественно в объектах высокого уровня. Так, в домах премиум- и часто бизнес-класса практически ни одна квартира не обустраивается без привлеченного дизайнера. Однако мне кажется, что сегодня и представители так называемого среднего класса, а не только обеспеченные люди, все чаще понимают необходимость использовать знания и профессионализм таких специалистов. Также мы видим, что сейчас многие девелоперы хотят создать в своих жилых проектах привлекательные вестибюли, лифтовые холлы, поэтажные коридоры, террасы и другие общественные пространства и приглашают для этого внешних дизайнеров.
Лобби жилого комплекса PecherSKY (Киев)
ФОТО: VIVAS
Среди последних проектов нашего бюро, реализованных в сотрудничестве с девелоперскими компаниями, является разработка нескольких типовых вариантов интерьера для готовых квартир с отделкой в новом жилом комплексе в Киеве. Покупателю будет предоставлен выбор стиля интерьера его будущей квартиры. Причем застройщик готов выполнить выбранный проект дизайна, включая полностью оборудованную кухню и санузлы. В таком случае обладателю квартиры останется только купить телевизор и рамочки для семейных фотографий. Также наше бюро разработало несколько отдельно стоящих либо встроенных индивидуальных павильонов для продаж квартир (шоу-румов) и входных холлов жилых комплексов. Среди них – лобби в ЖК PecherSKY (Киев), которое было одним из первых подобных проектов в Украине. Помимо выполнения своей основной функции, лобби иногда арендуют для проведения различных модных акций и вечеринок. В целом, ЖК PecherSKY пронизан нашими воплощенными идеями, от фундаментов до интерьеров общественных пространств. Даже сейчас мы как авторы проекта часто сдерживаем «творческие порывы» новых владельцев квартир и их дизайнеров, чтобы не испортить здание самостоятельными реконструкциями, перепланировками, кондиционерами на фасадах и т.п. Этим проектом занималась моя жена Инна Васягина, которая ведет интерьерное направление в нашем бюро. Сейчас она также занята разработкой интерьера входного холла строящегося ЖК «Автограф» на Левом берегу Киева.
Если говорить о работе с девелоперами, являющимися нашими прямыми заказчиками, то наш интерес в сотрудничестве взаимный и неизбежный. Основное требование застройщика к нам – это кратчайшие сроки выполнения работ. Однако все понимают, что разработка интересного и стоящего проекта требует немало времени.
Что является приоритетным в дизайне жилых помещений – эстетика или функциональность, – это извечный вопрос, и в каждом проекте ответ на него весьма индивидуален. Может быть сейчас, в связи с общим «режимом затягивания поясов», функциональность превалирует. И это нормально. В отношении стилей интерьера, многое зависит от потенциальных покупателей. В частности, большинство молодых заказчиков увлечены современными направлениями: лофт, минимализм, скандинавский стиль. Старшее и мудрое поколение понимает, что долго жить в таком интерьере слегка неудобно, и, располагая более крупными суммами на отделку жилья, выбирает более классические стили или их всевозможные интерпретации и комбинации, например, эклектику, фьюжн. Им хочется уюта, тепла и спокойствия, без жестких прямых металлических углов и твердых брутальных поверхностей.
Настоящий дизайнер должен быть универсальным специалистом, умеющим работать в различных стилях, несмотря на личные предпочтения. Важно уметь слышать клиента, искать способы «сойтись» с ним: психологически, нравственно, культурно, ментально и финансово. Статусность дизайнера – понятие относительное. Для кого-то это степень «раскрученности» в медиа, для других – количество реализованных объектов или громкие имена клиентов, либо стоимость услуг или количество рекомендаций. Я знаю лично несколько довольно успешных дизайнеров на киевском рынке, которые не часто или вообще не попадают на фотографии модных мероприятий, не дают интервью и не имеют Интернет-сайта, но при этом клиенты рекомендуют их.
Развитие рынка дизайнерских услуг Украины и изменение спроса на дизайн жилых помещений зависят от экономического состояния и уровня доходов населения. Лично я считаю себя еще очень молодым, поэтому верю в прогресс и светлое будущее. Хотя могу сказать и как пожилые люди – «лишь бы не было войны», тогда уж точно никто не будет думать о дизайне.
Ольга Селих
ФОТО: «КИЕВ ИНВЕСТ-СТРОЙ»
Ольга Селих, генеральный директор «КИЕВ ИНВЕСТ-СТРОЙ»
Я полностью согласна с тем, что на современном рынке жилой недвижимости Киева продажи квартир с готовым ремонтом очень актуальны. Такие предпочтения покупателей связаны, во-первых, с нежеланием включаться в этот длительный процесс и нести затраты во времени на приобретение, согласование, контроль выполнения отделочных работ. Во-вторых, с отсутствием знаний и опыта в выборе строительных материалов, а самое главное, с необходимостью надзора над технологическими процессами во время выполнения внутренних работ. В-третьих, довольно несущественной разницей в цене из расчета на 1 м2 между квартирами с ремонтом и без.
По моим подсчетам, спрос на жилые помещения с отделкой со стороны конечных потребителей составляет не более 30% от всего количества проектов, которые можно было бы реализовать с привлечением профессионального дизайнера. При этом, как показывает практика и опыт, квартиры с ремонтом пользуются наибольшей популярностью в премиум-сегменте. Что же касается девелоперов, то около 20% из них предлагают рынку помещения с отделкой.
Компания «КИЕВ ИНВЕСТ-СТРОЙ» имеет большой опыт в выполнении внутренних отделочных работ объектов жилой и нежилой недвижимости согласно проектам, созданным дизайнерами по заказу частных и юридических лиц. Могу отметить, что в нашей практике был только один дизайн-проект, выполненный на очень высоком уровне: с учетом всех деталей, вплоть до указания артикулов и производителей строительных материалов, который можно было просчитать почти на 100%. Все другие дизайн-проекты были противоположностью и практически в течение всего процесса их реализации вносились правки и дополнения. Это приводило к смещению сроков, простоям, иногда приходилось даже выполнять демонтажные работы в связи с изменениями, которые вносились дизайнером на этапе окончания работ.
Создание качественного, соответствующего всем строительным нормам дизайн-проекта практически освобождает конечного заказчика или девелоперскую компанию от затрат времени на согласование видов услуг, перечня материалов, последующий контроль и проверку. Более того, монтажные организации могут заранее продумать график поставки материалов и выполнения работ, а главное – есть возможность оценить бюджет проекта еще до начала его реализации и уменьшить сметную стоимость на 10-20%, так как при объемных заказах предоставляются хорошие скидки.
Дизайнер помогает воплотить в реальность все пожелания девелоперской компании с учетом тенденций и взглядов конечного потребителя. Даже когда клиент не имеет окончательного решения и видения, каким должен быть интерьер, дизайнер, опираясь на профессиональные знания и практический опыт, помогает разобраться в основах организации и построения пространства для получения положительного результата. При этом важно понимать, что создание такого проекта неизбежно требует большого количества времени. На начальной стадии необходимо оценить текущее состояние объекта, ознакомиться с техническими характеристиками, провести замеры, составить в письменной форме задание на проектирование, др. Следующий этап предусматривает создание концепции интерьера, включающей в себя конструктивные, технические, функциональные, эстетические, стилистические и цветовые решения. Концепция интерьера – это визуальная модель пространства, позволяющая увидеть будущий проект во всех подробностях и тонкостях на изображении фотографического качества. Также в процессе создания визуализации техническим специалистом выполняется разработка чертежей и рабочей документации, в которой указываются все подробности проекта, составляющие элементы и предметы, количество необходимых отделочных материалов. В расширенном дизайн-проекте также прописываются наименования материалов с артикулами, дополнительно могут указываться их цены. Готовый дизайн-проект должен быть оформлен в виде альбома формата А3 с визуализациями всех помещений. Его вторая часть представляет собой пакет чертежей и визуализаций, предназначенных для строителей.
Стоимость затрат на разработку интерьера квартиры стартует от $40/м2, из которых дизайн-проект и авторский контроль составляют 10%, строительные работы – 22%, черновые материалы – 9%, отделочные материалы – 25%, мебель – 25%, текстиль – 2%, оборудование – 7%.
Каждое жилое пространство предназначается, в первую очередь, для комфортного проживания, это значит – оно должно быть удобным и функциональным. Именно это требование является приоритетным для большинства наших клиентов. Как правило, выбор стиля в интерьере определяется экономическими, историческими и социальными условиями, а также напрямую зависит от вкуса заказчика. Классицизм и модерн, минимализм и ар-деко, китч и хай-тек, конструктивизм и этно – этот перечень направлений в архитектуре и дизайне можно продолжать достаточно долго. Сегодня вполне допустимо некоторое смешение стилей, например, в классическом интерьере могут присутствовать современные элементы. Однако важно, чтобы все они были уместными и гармонично вписывались в пространство, подчеркивая при этом индивидуальность владельца.
Алексей Кулагин
ФОТО: «ОМОКС»
Алексей Кулагин, управляющий собственник девелоперской компании «ОМОКС»
Последние несколько лет миграция населения из Донецкой и Луганской областей, которая ставит перед собой задачу быстрого обустройства на новом месте, подняла спрос на квартиры с ремонтом в новопостроенных столичных объектах эконом-класса. Однако это временная тенденция.
Еще одна причина проведения девелоперами ремонтных работ в жилых помещениях до сдачи в эксплуатацию связана с уменьшением площадей квартир до 25 м2 и менее. Такие объекты выполнены с грубейшим нарушением строительных норм и правил и фактически выглядят как «коридор в направлении окна с унитазом и печкой». Один из способов вызвать у покупателей желание приобрести такие квартиры – проведение ремонта силами застройщика, желательно с привлечением опытного дизайнера.
В сущности, простой ремонт, выполненный по единому проекту без участия хозяев, возможен как базовая опция, заложенная в цену продажи жилой недвижимости. Однако по собственному опыту скажу, что в более чем половине сделок покупки таких квартир потребители договариваются о скидке, приблизительно равной стоимости ремонтных работ.
В жилых комплексах «Чайка» и «Сонцтаун» (оба – Киевская область) компания «ОМОКС» разработала несколько вариантов чистовых ремонтов для каждой квартиры
ФОТО: «ОМОКС»
Экономия на централизованном ремонте для покупателя достигается в случае, если он не вмешивается в процесс после утверждения дизайн-проекта. Как показывает практика, таких клиентов – всего лишь 5%. В 95% случаев они вносят корректировки в проект, а это – непродуктивная работа, 20% которой занимают непосредственно ремонтные работы и 80% – разговоры и согласования. При этом в конечном итоге застройщик все равно остается виноватым и чем-то обязанным всем членам семьи еще лет десять. Это, конечно же, шутка, которая на 70% состоит из реалий сегодняшнего дня.
Опция «квартир с ремонтами» была нами опробована в 2007 году. Из 862 собственников всего 170 согласились на наше предложение, и практически все из них остались довольны результатом. Однако с одним из заказчиков, несколько раз менявшим дизайн-проект, нам пришлось судиться пять лет. Мы выиграли спор по всем инстанциям и две технические экспертизы. После такого опыта у нас больше нет желания выполнять ремонты, однако мы не отказываемся от этой опции полностью, поскольку дизайн-проекты квартир помогают при их продажах. Поэтому в жилых комплексах «Чайка» и «Сонцтаун» мы разработали как минимум три варианта чистовых ремонтов для каждой квартиры.
Дизайн жилья – дело очень индивидуальное. При этом видение и пожелания клиента относительно интерьера квартиры могут меняться практически каждый день, что приводит к бессистемности ремонтного процесса в сроках, технологиях и финансах. В то же время, если бы ремонты были обязательной для застройщиков опцией, закрепленной законодательно, можно было бы надеяться на то, что дух здоровой конкуренции доведет этот процесс до приемлемого всем качественного уровня.
Игорь Паламарчук
ФОТО: АМ «ПАЛАМАРЧУК»
Игорь Паламарчук, главный архитектор проектов, основатель и руководитель архитектурной мастерской «Паламарчук»
Рост предложения квартир с готовой отделкой, что наиболее характерно для сегмента дорогой недвижимости, связан с несколькими факторами, обусловленными изменениями на рынке жилья. К примеру, покупатели не хотят начинать затяжные ремонтные работы, в том числе в связи с отсутствием стабильности в государстве. Владельцы жилья, будь то частные лица или девелоперы, понимают преимущества квартир с ремонтом, которые в условиях низкого рынка продаж можно, в крайнем случае, сдавать в аренду.
Что касается экономической выгоды проектов с готовой отделкой, то для покупателя она заключается, скорее, в экономии времени и нервов, а не денег. Девелоперы и застройщики, конечно же, не выполняют подобные работы с убытком для себя, однако иногда ремонт может предлагаться с очень низкой окупаемостью, если продавцу важно повысить спрос на недвижимость и увеличить количество сделок.
Дизайн квартиры в жилом комплексе Pechersk Hills Residence (Киев) от АМ «Паламарчук»
ФОТО: АМ «ПАЛАМАРЧУК»
У меня имеется опыт сотрудничества с девелоперскими компаниями и застройщиками объектов жилой недвижимости. Я разрабатывал проекты входных групп для столичных жилых комплексов компании UDP, а также дизайн нескольких квартир в жилом комплексе Pechersk Hills Residence в Киеве. История работы над этим проектом достаточно показательная: я участвовал в проектировании данного клубного дома, затем меня пригласили для разработки дизайна двух квартир, а когда они были сданы в аренду, мне поступил заказ на создание интерьеров еще четырех апартаментов. Сейчас в них ведутся ремонтные работы.
Дизайн квартиры в ЖК Pechersk Hills Residence, разработанный АМ «Паламарчук»
ФОТО: АМ «ПАЛАМАРЧУК»
Могу сказать, что проекты, где предусмотрено сотрудничество дизайнера и девелопера, довольно интересны. Их главное отличие от работы с конечным заказчиком заключается в том, что нам необходимо ориентироваться на «универсального потребителя», угадать, какая планировка, материалы отделки и многое другое понравится некому «усредненному покупателю». Расставить приоритеты, одинаковые для всех, – довольно сложное задание.
На сегодняшний день средняя стоимость услуг дизайнера в жилой недвижимости стартует от $40/м2. Этот сегмент однозначно будет развиваться. Дизайн сейчас в тренде, однако важно расширять его рамки, сделать массовым, чтобы такие специалисты не ограничивались только определенными сферами, например, жильем. Мне кажется, необходимо, чтобы «рука» дизайнеров присутствовала и на улице, в парковой мебели, МАФах и многих других окружающих нас объектах.
Анна Насиковская
ФОТО: ГК DIM
Анна Насиковская, креативный директор группы компаний DIM
Предложение квартир с готовой отделкой существует на рынке недвижимости Киева уже не первый год. Многие девелоперские компании сдавали и сдают в эксплуатацию объекты с ремонтом, который включает поклейку обоев, настил линолеума или ламината, установку дешевой сантехники, навеску осветительных приборов, а порой и установку кухонной мебели. Необходимо отметить, что некоторые строительные компании в свое время отказались от этого решения для оптимизации стоимости квадратного метра готового жилья. На сегодняшний день такое предложение вновь становится затребованным инвесторами. Для этого есть ряд веских причин.
Во-первых, существует потребность в уже готовом продукте со стороны покупателей. Зачастую это связано с нежеланием заниматься ремонтными работами самостоятельно, тратя время на выбор материалов, поиск строительных бригад, разработку дизайнерских и технических решений.
Во-вторых, важным фактором является экономия, ведь покупка квартир с готовой отделкой и частичным или полным ремонтом может стоить дешевле, чем его самостоятельное выполнение. Это объясняется тем, что строительная компания за счет объемов и опыта минимизации затрат может предложить более низкую цену такого вида работ.
Дизайн холла жилого комплекса «Фамильный» (Бровары, Киевская область), девелопером которого выступает группа компаний DIM
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ГК DIM
В-третьих, предложение готового жилья всегда интересно тем инвесторам, которые рассчитывают приобрести недвижимость для своего проживания или с целью дальнейшей сдачи в аренду. Зачастую покупатели не имеют достаточно средств для выполнения полноценного ремонта и одновременной аренды жилья. В таком случае более выгодным для них решением является получение готовой для жизни квартиры. Как результат, инвестор экономит как время на выполнение ремонтных работ, так и затраты на аренду.
В-четвертых, в связи с социально-политическим кризисом в нашей стране квартиры с ремонтом пользуются спросом у переселенцев, которым, в первую очередь, интересна покупка и переезд в готовое для жизни помещение.
Девелоперы также заинтересованы иметь в своем портфеле площади с готовым ремонтом для охвата новых сегментов рынка и увеличения уровня продаж. Особенно это характерно для тех компаний, которые имеют в структуре собственную дизайн-студию и строительное подразделение, или же сотрудничают с проверенным временем пулом подрядчиков, который выполняет полный цикл ремонтных работ и несет за это ответственность.
Сотрудничество девелоперов жилой недвижимости с приглашенными дизайнерами только начинает набирать популярность в Украине. Это связано с развитием рынка, ростом конкуренции и увеличением спроса на более качественные предложения. В проектах эконом- и комфорт-классов разработку и реализацию интерьеров квартир и зон общего пользования выполняют собственные ресурсы компании-застройщика.
К услугам приглашенных дизайнеров зачастую прибегают в сегменте жилья бизнес- и премиум-классов. Такой формат деятельности выгоден всем сторонам, задействованным в процессе. В частности, для девелопера это способ повышения качества предлагаемого продукта и возможность стимулирования продаж.
Группа компаний DIM имеет многолетний опыт сотрудничества с профессиональными дизайнерами по разработке проектов холлов, входных групп и мест общественного пользования. При выборе такого партнера, в первую очередь, мы обращаем внимание на его опыт и реализованные работы, чтобы полностью ему довериться. Мы понимаем, что любая качественно и профессионально выполненная работа не может стоить дешево, поэтому при сотрудничестве с дизайнерами в вопросах оплаты стоимости работ находим решение, которое будет приемлемо для обеих сторон.
Конечно же, наилучший вариант сотрудничества, когда автор осуществляет контроль над проектом до момента завершения его полной реализации. Однако мы все же чаще заказываем у дизайнеров концептуальные решения и рабочую документацию, а вот подбор составляющих интерьера, работу с подрядчиками и надзор, как правило, сохраняем за руководителем проекта и штатными специалистами.
