«Харьков-Сити»: проект многофункционального комплекса в Харькове

Владимир Чекалов, директор департамента аренды и управления коммерческой недвижимостью производственно-правовой фирмы «Крона»
фото: «Крона»

CP: Расскажите о компании «Крона».
Производственно-правовая фирма «Крона» создана в 1996 году. Ее деятельность основана на комплексном решении вопросов, связанных с девелопментом и сопровождением проектов недвижимости. Компания участвует в развитии девелоперских проектов, предоставляет услуги по анализу рынка и проведению маркетинговых исследований, консалтингу (разработка концепций), брокериджу, оценке, управлению недвижимостью (Property и Facility Management) и т.д.
CP: Как вы можете охарактеризовать рынок торговой недвижимости Харькова?
На сегодняшний день в Харькове функционирует около 20 торговых центров общей площадью порядка 240 тысяч м². Однако далеко не все объекты торговой недвижимости города соответствуют параметрам классического ТЦ. Потребность Харькова в профессиональных торговых площадях составляет, по мнению экспертов, 700 тысяч м².
У местных операторов нет опыта реализации профессиональных и масштабных проектов торговой недвижимости, поэтому реализованные проекты (ТЦ Target по ул. Академика Павлова, ТЦ «Класс» по проспекту Людвига Свободы, ТЦ «Рост» по ул. Клочковской) позиционируются в формате микрорайонного торгового центра (Neighborhood Center).
К сожалению, основной целью некоторых локальных девелоперов на сегодняшний день остается получение «быстрых денег» посредством продажи площадей на этапе строительства.
Обнадеживает то, что на сегодняшний день в сегменте торговой недвижимости Харькова активно работают не только локальные игроки, но и девелоперские компании из Киева (группа компаний «Караван», «Край Проперти»), Одессы, Днепропетровска (СИК «Дафи»), Донецка, имеющие опыт реализации качественных проектов торговой недвижимости.
Позитивным моментом является выход на харьковский рынок национальных сетевых ритейл-операторов, которые дали сильный импульс для развития сегмента торговой недвижимости в регионе («Ритейл Групп» – супермаркеты сети «Велика Кишеня», Billa; Fozzy Group – универсамы сети «Сільпо»; «АТБ-маркет» – торговые объекты сети «АТБ»; «METRO Cash & Carry Украина» – центр оптовой торговли METRO). Основными характеристиками Харьковского региона, которые привлекают ритейл-операторов, являются масштабы и потенциал рынка, рост покупательной способности харьковчан, даже несмотря на то, что уровень доходов населения Харькова ниже, чем, к примеру, в Днепропетровске и Донецке.


Проект многофункционального комплекса «Харьков-Сити»
МАКЕТ: «Крона»

CP: Назовите основные тенденции развития харьковского рынка торговой недвижимости в последние годы.
Одной из основных тенденций харьковского рынка стал переход к крупным форматам – региональным (Regional Center) и суперрегиональным центрам (Super Regional Center). Примеров много. Так, харьковский холдинг Ukrainian Construction & Development Company заявил о реализации проекта торгово-развлекательного центра ARTEM PARK общей площадью около 70 800 м² по Московскому проспекту Компания «XXI Век Харьков», основанная в 2007 году в результате партнерского соглашения компаний «ХХI Век» (Киев) и DCH Real Estate (Харьков), планирует реализацию двух крупноформатных проектов: многофункционального комплекса на площади Свободы (около 80 тысяч м²) и ТРЦ «Квадрат» по ул. Командарма Корка на Северной Салтовке (около 115 тысяч м²).
CP: Как и когда появилась идея создания многофункционального комплекса «Харьков-Сити»?
Участок, на котором будет вестись строительство комплекса, располагается в непосредственной близости от рынка «Барабашово». Идея создания комплекса возникла ввиду активного развития рынка и прилегающей к нему территории. Потоки, генерируемые рынком, не способен создать ни один торговый центр в Украине. К тому же сам рынок находится на этапе активной трансформации в крупнейший торговый центр.
CP: Где будет располагаться многофункциональный комплекс «Харьков-Сити»? Чем обусловлено такое расположение?
Комплекс разместится на Салтовке – в самом густонаселенном районе города с численностью жителей около 600 000 человек. К особенностям месторасположения можно отнести близость к крупнейшему рынку Украины – «Барабашово», занимающему площадь около 60 гектаров.
Проект реализуется по ул. Академика Павлова – одной из наиболее оживленных автомобильных магистралей, соединяющих спальный район с центром города.
CP: Проводились ли маркетинговые исследования, предшествующие реализации проекта? Каковы их результаты?
Безусловно, для реализации любого коммерческого проекта необходимы маркетинговые исследования, на основании которых разрабатывается концепция объекта. Не является исключением и многофункциональный комплекс «Харьков-Сити».
Район Салтовки имеет большую плотность населения и высокий автомобильный трафик. Здесь функционирует ТРК «Украина» (проспект Тракторостроителей, 59/56), ТРЦ «Караван» (ул. Героев Труда, 7), развиваются проекты ТРЦ «Французский бульвар» (ул. Академика Павлова, 44-б), многофункционального комплекса «Дафи» (ул. Героев Труда), ТРЦ «Квадрат» (ул. Командарма Корка), конкурировать с которыми сложно ввиду ограниченности формата. Важное значение, как уже отмечалось, имеет расположенный поблизости рынок «Барабашово». Все эти факторы учитывались при разработке концепции и пула арендаторов комплекса. Специалисты компании «Крона» постарались создать такое функциональное наполнение, которое позволило бы вывести на рынок уникальный по ряду характеристик проект. Одной из особенностей комплекса станет спортивноразвлекательная тематика развлекательной зоны, не представленная в других торговых объектах города.
CP: Расскажите о концепции и особенностях структуры проекта.
Согласно проекту, комплекс будет состоять из трех зданий: торгово-офисного и спортивно-развлекательного центров, а также кинотеатра.
Общая площадь 4-этажного торгово-офисного центра составит около 6000 м². Торговая и офисная составляющие займут по два этажа.
В состав спортивно-развлекательного центра войдут крупнейший в Харькове профессиональный спортивный клуб с бассейном, залами игровых видов спорта, силовых и кардиотренажеров, спорткафе и суши-баром. Площадь спортивного сегмента составит около 5000 м². Развлекательная составляющая будет включать боулинг-центр, бильярд, казино, ночной клуб, зал игровых автоматов, видеозал, аттракцион горнолыжного спуска, детский развлекательный центр, ресторан. Общая площадь развлекательной составляющей – около 13 000 м².
В отдельном двухэтажном здании общей площадью около 3500 м² запланирован 6-зальный кинотеатр.
Уникальной особенностью комплекса является атриум. В его зоне располагаются водопад и скалодром, по которому все желающие смогут подняться на высоту 12 метров.
CP: На каких условиях и на какой срок заключаются договора аренды? Какие арендные ставки запланированы для площадей каждого из сегментов комплекса?
Условия для каждого арендатора индивидуальны и во многом зависят от имиджа компании, рыночного сегмента, в котором она работает, и арендуемой площади. Основная часть площадей занимает спортивно-развлекательная зона. Арендные ставки в данном сегменте невысоки, поэтому для арендаторов индустрии развлечений они составят $10-15/м²/в месяц. Ставки на офисные помещения находятся в пределах $12-16/м²/в месяц, на торговые – $15-40/м²/в месяц.
Сегодня мы находимся на этапе согласования принципиальных условий и подготовки к подписанию протоколов о намерениях, а также предварительных договоров аренды. Сроки договоров аренды варьируются от 3 до 10 лет.
CP: Как решается вопрос паркинга?
Проект предусматривает строительство двухуровневого наземного охраняемого паркинга на 350 машиномест.
CP: Какие источники финансирования используются для реализации проекта «Харьков-Сити»? Каковы сроки окупаемости, заложенные в проект?
На сегодняшний день реализация большинства крупноформатных проектов торговой недвижимости финансируется за счет кредитных средств. Не является исключением и «Харьков-Сити».
Срок окупаемости составит около 6 лет, что является хорошим показателем для инвестиционного проекта.
CP: На какой стадии находится реализация проекта?
Построено здание торгово-офисного центра и ведется заливка перекрытий третьего этажа спортивно-развлекательного центра. В ближайшее время начнется монтаж фасада и эскалаторов спортивно-развлекательного центра.
CP: Когда предполагается ввести комплекс в эксплуатацию?
Ввод в эксплуатацию первой очереди, представленной спортивно-развлекательным и торгово-офисным центрами, запланирован на конец 2008 года. В июле 2009 года состоится открытие второй очереди – кинотеатра.


МАКЕТ: «Крона»

CP: Кто будет осуществлять управление объектом после сдачи его в эксплуатацию?
Планируется, что управление объектом будет осуществлять компания «Крона», являющаяся также эксклюзивным агентом и консультантом проекта. У нас есть опыт управления подобными центрами и профессиональные кадры. Многие сотрудники компании прошли обучение по программе Institute of Real Estate Management и имеют степень сертифицированного управляющего по недвижимости (Certified Property Manager).
CP: Какие проекты коммерческой недвижимости компания «Крона» планирует реализовать в ближайшее время? Какие потенциальные площадки рассматриваются сегодня?
На данный момент «Крона» сопровождает восемь проектов коммерческой недвижимости площадью от 1600 до 27 500 м² в Харьковском регионе. Ведутся переговоры с девелоперами по сопровождению проектов в других областях Украины, проводятся исследования для реализации нескольких проектов в России.


МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС «ХАРЬКОВ-СИТИ», ХАРЬКОВ
Девелопер проекта: ППФ «Крона»
Сдача площадей в аренду: ППФ «Крона»
Площадь земельного участка: 2,5 гектара
Общая площадь комплекса: 27 500 м²
Площадь, сдаваемая в аренду: 20 000 м²
Торговая площадь: 3000 м²
Площадь офисного сегмента: 3000 м²
Площадь спортивно-развлекательного сегмента: 21 500 м²
Паркинг: 350 машиномест
Начало работы над проектом: ноябрь 2006 года
Дата ввода объекта в эксплуатацию: I очередь – декабрь 2008 года, II очередь – июль 2009 года