KDD Group: «Мы призываем украинские девелоперские компании работать открыто»




Петр Слипец, президент KDD Group (на фото справа), и Ник Лэнгфорд, глава компании по обслуживанию андеррайтеров и корпоративных консультантов Лондонской фондовой биржи
фото: KDD Group

CP: Когда и почему компанией было принято решение о проведении IPO? Сколько времени у вас занял подготовительный процесс?
Решение о проведении IPO было принято в начале 2007, процесс подготовки занял полгода. К этому времени мы уже реализовали 4 жилых и офисных проекта общей площадью 160 тысяч м2 и достигли того уровня развития, при котором нужно выходить на качественно иной этап и становиться публичной компанией. Работа над масштабными проектами, составляющими портфель KDD Group, требует серьезных инвестиций, для их реализации необходимы «длинные» западные деньги, которые даются только прозрачным партнерам, работающим по международным стандартам. Поэтому мы открылись, показали структуру собственности, провели аудит и оценку активов, что послужило хорошим сигналом для западных инвесторов.
Проводить IPO или нет – это право выбора каждого участника рынка. Мы призываем украинские девелоперские компании работать открыто. Только тогда, когда все будут находиться в равных условиях, рынок начнет работать по конкурентным правилам.
CP: Какой процент акций компании был выставлен на торги и какой объем средств вы привлекли в результате размещения?
KDD Group разместила 19,7% акций и привлекла около 63,8 миллиона фунтов стерлингов (около $130 миллионов). По результатам размещения капитализация компании составила 327 миллионов фунтов стерлингов.
CP: Назовите основных участников размещения.
Экспертной оценкой наших проектов занималась компания Colliers International, аудитором сделки выступила Baker Tilly, юридическое сопровождение обеспечивали компании Baker & McKenzie, Clifford Chance, «Саенко и Харенко». Глобальными координаторами и организаторами размещения выступили банки ING и «Ренессанс Капитал».
CP: Насколько компания KDD Group довольна результатами размещения?
Мы понимаем, что конъюнктура рынка была не наиболее благоприятной для размещения (кризис на мировых фондовых рынках – ред.), но для нас самым важным является быстрая реализация проектов. Пока остальные игроки будут ждать улучшения конъюнктуры, мы будем реализовывать наши проекты. Поступления от размещения вместе с долговым финансированием позволят продвигать наши проекты в 2008 году. В будущем возможно вторичное размещение, но уже на основной площадке Лондонской фондовой биржи.
CP: Какие компании стали основными покупателями акций?
Это несколько десятков европейских и американских инвестиционных фондов. Некоторые из них фокусируется на секторе недвижимости, другие работают с эмитентами Восточной Европы. Всех их объединяет то, что они видят большой потенциал проектов компании и ценят профессионализм наших специалистов.
CP: На развитие каких проектов будут направлены средства, привлеченные в результате IPO?
Все средства будут использованы для развития существующих проектов и приобретения новых, как в Киеве, так и в других городах. На данный момент KDD Group имеет в своем портфеле восемь проектов общей площадью приблизительно 2,7 миллиона м2, три из которых находится на стадии строительства, пять – на разных этапах проектирования. Семь проектов развивается в столичном регионе, один, жилой, во Львове.
CP: Расскажите, пожалуйста, об этих проектах более подробно.
В сфере офисной недвижимости мы развиваем два проекта – World Trade Center (WTC) и Sky Towers по проспекту Победы. По этим проектам завершена подготовка участков к началу работ нулевого цикла, в частности, уже вынесены инженерные сети.
Строительство бизнес-парка World Trade Center ведется на участке площадью 1,5 гектара напротив Южного вокзала, что определяет не только центральное расположение проекта, но и наличие удобной транспортной развязки. Здесь предусмотрено строительство девяти зданий от 2 до 31 этажей общей площадью приблизительно 159 000 м2, включая паркинг (52 000 м2).
Второй офисный проект – Sky Towers – предполагает строительство офисного центра на земельном участке 0,74 гектара по проспекту Победы, около центрального ЗАГСА. Общая площадь комплекса из трех зданий от 6 до 47 этажей составит около 215 000 м2, включая 46 000 м2 паркинга.
Среди проектов жилой недвижимости – «Дипломат-Парк», «Зазимье» и PecherSKY. PecherSKY – это проект премиум-класса, расположенный на территории 0,81 гектара по бульвару Дружбы народов и предусматривающий возведение трех отдельных каскадных зданий высотой от 14 до 23 этажей общей площадью приблизительно 50 000 м2. Уже подписан договор генподряда на выполнение нулевого цикла работ.
«Дипломат-Парк» также принадлежит к премиум-классу. Он расположится на участке площадью 7,7 гектара в исторической части Львова. Проект, предусматривающий строительство 12 зданий от 3 до 22 этажей общей площадью приблизительно 242 000 м2, находится на стадии детальной разработки.
«Зазимье», жилой массив эконом-класса, разместится на площади 110 гектаров в с. Зазимье Броварского района Киевской области. Проект находится на стадии разработки концепции.


Проект бизнес-парка World Trade Center
ПРОЕКТ: KDD Group

В планах компании строительство торгово-развлекательного центра Centro и реализация двух проектов смешанного назначения – «Курени» и Metro City.
Centro – торгово-развлекательный комплекс общей площадью около 600 000 м2 – будет реализован на территории около 57 гектаров по Житомирской трассе, в 30 минутах езды от центра Киева. Сегодня проект находится на стадии утверждения концепции.
Бутик-отель «Курени» на 70 номеров и с 6 апартаментами расположится на участке в 0,52 гектара по Парковой аллее на склонах Днепра. Уже получено решение Киевсовета на изменение целевого назначения участка, идет разработка проекта реконструкции существующего ресторана под гостиничный комплекс.
Metro City – проект смешанного назначения, находящийся на этапе утверждения концепции, для реализации которого отведен участок площадью около 21 гектара на Левом берегу Днепра. В состав комплекса войдут торговые и офисные площади.
CP: Какие сегменты являются для компании приоритетными?
Сегодня наша компания имеет сбалансированный портфель, состоящий из проектов жилого, офисного, торгово-развлекательного и смешанного функционального назначения. Так, жилье в общем портфеле компании занимает около 40%, офисные центры – 14%, ТРЦ и проекты смешанного типа – 46%. Благодаря такому балансу мы эффективно используем возможности, существующие в каждом из сегментов рынка недвижимости, а также минимизируем наши риски.
CP: Как вы подходите к выбору месторасположения для своих объектов?
Одной из основных составляющих успешной стратегии компании является тщательный подход к вопросу расположения объектов. Поскольку мы нацелены на реализацию проектов премиум-класса, в основном приобретаем те земельные участки, которые позволят создавать объекты высокого качества.
Каждый район имеет право на свою концепцию. Если это окраина, то там актуально создание социального жилья или торгового комплекса. Городской центр автоматически диктует создание проектов бизнес-направленности. Поэтому основной принцип при выборе участка – это идея.
Несмотря на то, что за годы работы у нас сформировалось понимание рынка, мы активно привлекаем международных консультантов для наиболее точной оценки перспективности каждого участка и разработки оптимальной концепции его использования.
CP: Какова политика компании в работе с агентами и консультантами, принимающими участие в разработке и реализации проекта?
Концепция и дизайн наших центров разрабатываются ведущими иностранными и украинскими архитектурными мастерскими, которых мы выбираем по результатам тендеров. Строительная компания, которая должна предоставить гарантии выполнения работ в согласованные сроки и за определенную цену, отбирается для каждого отдельного проекта на тендерной основе. Активно привлекаются международные консалтинговые компании для сдачи в аренду части офисных и торговых площадей.
CP: Какова структура компании? Какая часть работ по развитию проектов недвижимости выполняется своими силами, а какая отдается на аутсорсинг?
На сегодняшний день в KDD Group работает более сотни профессионалов. У нас есть 4 департамента – жилищного, офисного строительства, торговой недвижимости и гостиниц, которые продвигают существующие проекты.
KDD Group реализует проекты высокого качества, и для того, чтобы обеспечивать этот уровень, мы привлекаем первоклассных подрядчиков. Например, создание концепции и проектные работы осуществляются ведущими архитектурными бюро Гонконга, Германии, Великобритании, Польши, Украины. Строительные работы проводят лучшие украинские и иностранные компании.
CP: По какой схеме вы финансируете свои проекты?
Коммерческие проекты на 30% финансируются из собственных средств компании, остальные 70% составляет проектное финансирование украинских и иностранных банков. Жилищные проекты на ранних этапах финансируются за счет собственных средств, позже – за счет средств от продажи квартир.