«Караван»: «Мы намерены занять ключевые позиции на рынке»

Денис Случинский, директор по развитию бизнеса группы компаний «Караван»
фото: Олег Герасименко

CP: «Караван MegaStore» был первым проектом формата молл в Киеве, и в момент его создания у многих участников рынка возникали сомнения относительно его успешности, в первую очередь, именно из-за месторасположения. Как вы можете сегодня оценить позиции этого проекта на украинском рынке?
ТРЦ «Караван MegaStore», открывшийся в 2003 году, остается единственным в Украине проектом формата молл европейского уровня. Поскольку мы были первопроходцами, нам пришлось многое сделать и через многое пройти. Участок по улице Луговой в Киеве, где располагались цеха бывшего завода, вызывал сомнения относительно того, будут ли ездить люди за покупками в индустриальную зону. Даже специалисты компании Colliers International, которые помогали нам разрабатывать концепцию и сдавать в аренду площади ТРЦ «Караван MegaStore», не совсем были уверены в конечном результате. В то время в Киеве не было примеров для сравнения, и никто не мог знать точно, как подобные проекты зарекомендуют себя в Украине. Считалось, что торговый проект может быть успешным, только если он расположен в центре города. Однако мы изучили работу подобных проектов в Европе и поняли, что находимся на верном пути.
На сегодняшний день первая очередь столичного ТРЦ уже давно вышла на планируемый уровень окупаемости. Более того, формат ТРЦ «Караван MegaStore» с первых месяцев работы показал себя настолько успешным, что буквально через год после открытия нашего первого объекта в Киеве группа компаний «Караван» приняла решение о развитии сети ТРЦ аналогичной концепции в регионах Украины.
CP: Сегодня известно о реализации ТРЦ сети «Караван» в Харькове, Днепропетровске, Одессе, Запорожье. Почему именно эти города компания выбрала для развития своих проектов?
Существует две причины, по которым мы начали рассматривать регионы как площадки для развития наших проектов. Первая – большой интерес к региональным рынкам со стороны отечественных и зарубежных торговых операторов; вторая – зависимость развития нашего бизнеса от наличия земельных участков, которые в Киеве найти сегодня очень сложно, практически невозможно.
Развитие проектов в регионах мы намерены осуществлять в несколько этапов. Первый предусматривает освоение рынков городов-миллионников – Харькова, Днепропетровска, Запорожья, Одессы, Донецка, Львова. На втором этапе планируется сконцентрировать внимание на городах с населением от 500 тысяч человек и выше. Здесь мы уже сейчас рассматриваем возможность приобретения земельных участков. В целом, реализация второго этапа – это перспектива второй половины 2007 – начала 2008 года, хотя, по сути оба направления развиваются параллельно, поскольку реализация проекта требует длительного времени. Так, поиск земельного участка и, в частности, оформление прав на него может занять от полугода до года; почти год длится процедура получения всех необходимых согласований и разрешений. Кроме того, для самого строительства потребуется от года до двух – в зависимости от площади земельного участка, концепции и других составляющих.
Регионы Украины, по нашему мнению, – очень перспективный рынок для девелопмента торговой недвижимости: там постепенно растет благосостояние населения, уровень доходов, изменяется культура потребления. Нашу убежденность в перспективности региональных рынков подтверждают маркетинговые исследования, которые проводятся международными консалтинговыми компаниями, такими как Colliers International, DTZ и др. Кроме того, согласно рейтингу A.T. Kearney, Украина занимает 4-е место в мире по уровню инвестиционной привлекательности в сфере ритейла. Многие западные инвестиционные и девелоперские компании хотели бы быть здесь. Однако начать работу в Украине довольно сложно. Зарубежные компании не знакомы с внутренними подходами к решению ряда вопросов, связанных с получением разрешительной документации. Поэтому к нам постоянно обращаются с предложениями о сотрудничестве, создании совместных предприятий и т.д.
CP: В какой последовательности будет осуществляться реализация региональных проектов?
На декабрь 2006 года запланировано открытие первой очереди ТРЦ «Караван» в Харькове, которая будет представлена гипермаркетом и частью бутиковой зоны. Вторую и третью очереди планируется открыть до конца первого квартала 2007 года. Это будет уникальный для Украины торговый центр в плане концепции, расположения, подъездных путей, набора арендаторов и др.
Сегодня в Днепропетровске уже начато строительство первого ТРЦ «Караван», расположенного по ул. Донецкое Шоссе. Открытие его первой очереди, которая так же как и в Харькове будет представлена гипермаркетом и частью бутиковой зоны, намечено на сентябрь 2007 года. До конца следующего года будут открыты остальные части ТРЦ: строительный гипермаркет DIY, гипермаркет мебели и товаров для дома, бутиковая и развлекательная зоны.
Также на следующий год у нас намечено начало строительства еще по одному ТРЦ в Днепропетровске и в Харькове. Под них у нас уже оформлены земельные участки и заканчивается процесс проектирования, согласования проектно-сметной документации и получения разрешений на строительство.
В Запорожье у нас отведен участок площадью 10,5 гектара в самом центре города. Сейчас заканчиваем согласовательные процедуры, во втором квартале 2007 года планируем получить все разрешения и преступить к строительству. В этом городе планируем пока только один ТРЦ и не ищем дополнительных земельных участков.
Что касается Одессы, в данном городе мы разрабатываем концепцию строительства ТРЦ общей площадью около 130 тысяч м², который будет находиться на имеющемся у нас участке площадью 9,8 гектара, расположенном по ул. Черноморского Казачества, в непосредственной близости от одного из самых густо населенных спальных районов города. Строительство центра планируем начать во второй половине 2007 года.
Всего на сегодняшний момент в нашей разработке находится восемнадцать проектов в сфере коммерческой недвижимости в различных регионах Украины. Большинство из них – это крупноформатные торгово-развлекательные центры площадью от 75 тысяч м² и выше. Кроме вышеперечисленных объектов, мы также имеем отведенные земельные участки, заканчиваем проектирование и ведем подготовку к началу строительства ряда ТРЦ в городах Кривой Рог, Полтава, Николаев, Макеевка, Херсон и Симферополь. Помимо этого, мы продолжаем активно вести работу по расширению существующего «земельного банка» – поиску и отводу земельных участков в других городах Украины под будущие проекты.
CP: Насколько региональные объекты сети будут отличаться от «прототипа» – столичного ТРЦ «Караван» – в плане концепции, наполнения торговой и развлекательной части?
В проекте ТРЦ «Караван MegaStore» нами были протестированы концепция, пул арендаторов и принципы управления такими объектами. Все наши последующие проекты ТРЦ (концепция, принципы наполнения арендаторами) будут аналогичны киевскому «Каравану». Мы учли предыдущие ошибки, слабые стороны киевского проекта и в последующих объектах заложили концептуально более мощную модель, отличающуюся площадью, наличием новых «якорных» арендаторов, присутствием новых брэндов, а также принципами последующей эксплуатации и управления центром.
Так, общая площадь ТРЦ «Караван MegaStore» в Киеве после открытия третьей очереди, работы над которой уже завершаются, составит 56 тысяч м² (на первом этаже разместится бутиковая зона, верхние этажи будут заняты офисным центром, в котором в основном будут располагаться офисы арендаторов ТРЦ, а также офисы сотрудников нашей управляющей компании). Площадь ТРЦ в Харькове составит 85 тысяч м²; площадь ТРЦ в Днепропетровске – 99 тысяч м², в Запорожье – 113 тысяч м²; в Одессе – 130 тысяч м². Такие объемы нам позволили разработать находящиеся в нашем распоряжении земельные участки и потенциалы соответствующих региональных рынков.
В отличие от столичного ТРЦ, где основным «якорем» является продовольственный гипермаркет, в региональных объектах якорными арендаторами выступят также строительный гипермаркет DIY, гипермаркет товаров для дома и магазины мебели. Кроме того, более объемной будет бутиковая зона. Наполнение развлекательной зоны типовое – каток, боулинг, кинотеатры, зона фаст-фудов и др.
CP: Кто занимается разработкой концепции проектов «Караван» для региональных центров, и кто осуществляет набор арендаторов?
На данный момент мы не сотрудничаем с агентскими компаниями. Если по киевскому проекту мы начинали работать с Colliers International, то работу над проектами ТРЦ в Харькове и Днепропетровске ведем самостоятельно. Компания «Караван» располагает достаточно мощной архитектурно-дизайнерской службой, а также подразделением по сдаче в аренду площадей ТРЦ и по работе с арендаторами.
Не прибегаем мы к услугам консалтинговых компаний и при разработке концепции ТРЦ, которая отработана на примере столичного проекта «Караван». Наши архитекторы и сотрудники консалтингового отдела разрабатывают концепцию объекта, исходя из заданных параметров, касающихся формы, размера и расположения участка, типа и характера грунтов и т.д. Иногда для выполнения узкоспециализированных работ или решения отдельных задач мы обращаемся к западноевропейским или американским архитекторам, выслушиваем их мнение, принимаем либо отклоняем советы.
CP: Существуют ли сложности с наполнением торговой части комплексов в регионах? Ведутся ли переговоры с крупными одежными брэндами, не представленными в столице?
Особых сложностей в вопросе сдачи площадей в аренду не возникает, поскольку мы заслужили кредит доверия и заинтересованность со стороны торговых операторов. Когда у тебя есть сеть, принципы общения с арендаторами несколько изменяются, и ты можешь до определенного момента, пока существует рынок арендодателя, диктовать свои условия.
У нас сложились очень хорошие отношения с арендаторами. По сути, мы – единственная компания в Украине, которая может сдавать площади в аренду, только начав строительство, то есть за год-полтора до ввода объекта в эксплуатацию. На этапе pre-lease мы сдаем 70-75% площадей. Это объясняется кредитом доверия к нам как к оператору киевского ТРЦ «Караван». Сегодня арендаторы уже знают структуру нашего проекта – концепцию, размещение магазинов, арендаторов, площади торговых аллей, проходов и пр.
На сегодняшний день торговые площади ТРЦ «Караван» в Харькове сданы на 100%, в днепропетровском ТРЦ сданы практически полностью. Площади в запорожском и одесском объектах не сдаются до получения разрешения на строительство. Могу с уверенностью сказать, что 70-75% площадей мы смогли бы сдать в аренду всего за несколько месяцев. Как правило, 10% площадей остаются незаполненными практически до момента открытия, поскольку, чем ближе к открытию, тем выше арендные ставки.
Концепция «Каравана» такова – собрать под одной крышей профессиональных операторов, представляющих в Украине на основе франчайзинговых договоров западные торговые марки, а также ведущих отечественных игроков. У франчайзи есть обязательства перед франчайзерами развивать сеть, в том числе и в регионах, на качественных торговых площадях. На сегодняшний день найти качественные помещения под свой формат весьма сложно, поэтому наши арендаторы заинтересованы в том, чтобы проекты «Каравана» реализовывались как можно быстрее. Они в свою очередь, готовы идти с нами в регионы, подписывать прелизинговые договора, даже осуществлять предоплаты.
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации ваших проектов? В каком объеме компания использует собственные средства в процессе финансирования проектов?
На этапе работы над киевским проектом ТРЦ общение с инвесторами и банками было очень сложным. По сути, этот проект мы полностью финансировали за счет собственных средств. Сейчас все по-другому. Инвесторы увидели, что развитие проектов торговой недвижимости – это довольно перспективная и прибыльная сфера для капиталовложений. По мере роста благосостояния люди меняют отношение к рынкам под открытым небом и подходы к совершению покупок в целом.
Стоимость строительства постоянно растет. Соответственно, при таких объемах площадей, которыми располагает «Караван», когда бюджет проекта достигает $60-70 миллионов, очень сложно привлекать финансовые средства, не имея опыта развития подобных проектов и собственных средств.
Сегодня реализация наших объектов осуществляется по схеме проектного финансирования. Мы берем проект и совместно с привлеченными внешними консультантами разрабатываем бизнес-план, затем презентуем проект банкам. Так, наши проекты в Харькове и Днепропетровске профинансированы по схеме project finance: 30% составляют собственные средства компании, 70% – привлеченные кредитные средства. До недавнего времени украинские банки с трудом шли на проектное финансирование, которое не предполагает наличия залога как такового. Их опасения можно понять, поскольку, по сути, у нас на руках есть только проект и арендованная земля. Однако теперь ситуация с проектным финансированием несколько упростилась. Сейчас мы работаем со многими крупными украинскими и зарубежными банками, существующими в нашей стране. В их числе – «УкрСиббанк», «Райффайзен Банк Аваль», «УкрЭксимбанк», «Банк Москвы».
CP: Какие сроки окупаемости заложены в региональных проектах, и как эти показатели отличаются от столичных?
В региональных проектах мы рассчитываем на 5 лет окупаемости. По западным меркам это очень хороший показатель. В Киеве, ввиду достаточно высоких арендных ставок, сроки окупаемости составляют около 3-5 лет.
CP: Кто будет осуществлять управление ТЦ/ТРЦ в регионах? Назовите структурные подразделения компании, которые участвуют в развитии региональных проектов.
Мы не планируем никому отдавать наши объекты в управление, оставляя за собой роль оператора и управляющей компании в региональных ТРЦ. На базе каждого из них будет сформирована управляющая компания, которая уже существует, например, в Харькове.
CP: Планируете ли вы развитие сети супермаркетов продовольственных и промышленных товаров отдельно от ТРЦ? В каких городах вы намерены ее развивать?
Развитие ритейл-направления (супермаркетов и гипермаркетов) мы планируем в составе собственных ТРЦ, на арендованных площадях в других ТРЦ и посредством нового строительства или реконструкции построек, имеющихся на арендованных территориях.
В Харькове мы открыли супермаркет общей площадью 5 тысяч м² в арендованном помещении, где провели комплексную реконструкцию. Кроме данного объекта, открытие супер- и гипермаркетов запланировано в Харькове, Черновцах, Львове, Ужгороде и во всех наших ТРЦ (Днепропетровск, Запорожье, Одесса). Мы будем развивать классический формат гипермаркетов площадью 10-15 тысяч м², а также готовы рассматривать предложения об открытии магазинов меньшей площади, но в хороших местах. В ТРЦ сети «Караван» будут открываться исключительно гипермаркеты, поскольку мы считаем данный формат очень перспективным.
CP: Планируете ли вы строительство еще одного «Каравана» в Киеве?
Мы считаем, что сегодня потенциал Киева может поглотить еще как минимум три «Каравана». На сегодняшний день в столице мы ведем два проекта. Первый – это торговый центр «Караван», расположенный на Окружной дороге. Мы получили землеотвод и заканчиваем юридическое оформление прав аренды. Отмечу, что практически все наши земельные участки находятся в долгосрочной аренде сроком до 49 лет, поскольку именно такой вариант оформления прав собственности на землю мы считаем наиболее оптимальным для развития бизнеса. Мы не видим особого смысла вкладывать значительные средства в выкуп земельных участков, поскольку наши проекты довольно капиталоемкие и требуют инвестиций в дальнейшее развитие.
Второй киевский проект – это многофункциональный комплекс, расположенный по ул. Индустриальной. Основной упор в комплексе сделан на офисном сегменте. Помимо офисных помещений, в нем расположится гипермаркет «Караван», развлекательная зона (боулинг, кинотеатры и др.) и небольшая зона бутиков.
Для развития в Киеве проектов классического формата ТРЦ «Караван» у нас пока нет земельных участков, но мы активно работаем над этим вопросом.
CP: Намерены ли вы развивать в регионах проекты офисных центров?
Мы рассматриваем развитие офисных проектов в регионах Украины как потенциальную возможность. Однако, в этом случае перед компанией возникает проблема выбора – концентрация деятельности на одном направлении или диверсификация. Создание таких проектов требует совершенно иного подхода; помимо этого, необходимы земельные участки с определенным набором характеристик, отличающимся от того, который предъявляется к строительству ТРЦ. Поэтому в целом мы рассматриваем такую возможность, но на сегодняшний день нашим ключевым направлением является развитие сети торговых центров. Мы занимаемся тем, что хорошо знаем.
Более того, пока конкуренция на рынке торговой недвижимости достаточно низкая, и еще не начали активную деятельность западные девелоперы, мы намерены занять ключевые позиции на нем, построив и введя в эксплуатацию торговые объекты в разных городах Украины на наиболее перспективных участках. Со временем, возможно, нам удасться уделить больше внимания другим направлениям.
CP: Поступали ли к вам предложения относительно покупки ТРЦ «Караван MegaStore»?
Предложения относительно покупки столичного ТРЦ поступают от отечественных, российских и западных компаний постоянно. Наш бизнес еще не вышел на тот уровень развития, когда его необходимо продавать. Индикатором для нас служит уровень конкуренции, который на сегодняшний день очень низок. Поэтому мы и впредь намерены активно развивать наш бизнес, и чем больше объектов мы откроем, тем выше будет уровень капитализации компании в целом и отдельных проектов в частности. Возможно, на каком-то этапе мы придем к решению продать бизнес, но пока говорить об этом рано.


СЕТЬ ТРЦ «ДАФИ»: НОВЫЕ СТУПЕНИ РАЗВИТИЯ



Строительно-инвестиционная компания «Дафи» входит в группу компаний, реализующих девелоперские проекты на рынке коммерческой недвижимости Восточного региона Украины. Генеральным подрядчиком выступает дочерняя организация ООО «Дафи-строй», специализирующаяся на строительстве под заказ торговых центров площадью от 5000 до 20 000 м². Всеукраинская сеть торгово-развлекательных центров «Дафи» – первый проект, управлением которого компания занимается самостоятельно.
 
ПЕРВЕНЕЦ ВСЕУКРАИНСКОЙ СЕТИ ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ «ДАФИ»
В ноябре 2005 года состоялось открытие первого объекта всеукраинской сети фирменных центров – торгово-развлекательного центра «Дафи» в Днепропетровске по бульвару Зоряному, 1-а. Открытие центра стало событием регионального масштаба, поскольку «Дафи» – первый ТРЦ в Днепропетровском регионе.
В разработке концепции центра принимала участие консалтинговая компания Colliers International (Украина). ТРЦ площадью 20 тысяч м² находится за пределами центрального района города, в месте пересечения крупных транспортных магистралей, соединяющих спальные районы с центром. После введения в эксплуатацию весь комплекс работ по управлению объектом взяла на себя дочерняя структура СИК «Дафи» – ООО «Group Estate».
Изначально проект позиционировался как центр покупок и отдыха. Сегодня для жителей Днепропетровска «Дафи» – не только торгово-развлекательный центр, в котором можно совершать покупки и проводить досуг всей семьей, но еще и своеобразный культурный центр для жителей прилегающих массивов. По истечении 12 месяцев успешной работы комплекса были проведены маркетинговые исследования по изучению ситуации, сложившейся на потребительском рынке городских ТЦ. Выяснилось, что прогнозы компании по формированию посетительского трафика оправдались. Была получена планируемая доля рынка в существующей маркетинговой ситуации – средний показатель ежедневного трафика ТРЦ площадью 20 000 м² составляет 9000 посетителей. 39% из них посещают ТРЦ не реже одного раза в неделю, 38% – несколько раз в месяц, 23% – не реже одного раза в месяц. В среднем за одно посещение совершается две покупки. 45% аудитории постоянных посетителей имеют семью, являются жителями прилегающих районов и располагают совокупным доходом от 2000 гривен в месяц. То есть, лояльная аудитория постоянных посетителей ТРЦ «Дафи» с учетом допустимой погрешности составляет 90 000 человек, или 33 000 домохозяйств.
В перспективе – развитие сети ТРЦ в Харькове, Днепропетровске, Запорожье, Одессе.
 
ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС В ХАРЬКОВЕ
В марте 2008 года планируется введение в эксплуатацию второго объекта сети – торгово-развлекательного комплекса «Дафи» в Харькове. Формат объекта – таун-центр. Общая площадь комплекса составит 75 тысяч м². В его состав войдут торгово-развлекательный центр «Дафи» (площадь застройки – 50 тысяч м²), супермаркет электроники (площадь застройки – 4500 м²), супермаркет мебели с выставочным залом (площадь застройки 5000 м²), супермаркет строительных материалов (площадь застройки – 15 000 м²) и наземный паркинг на 2000 машиномест.
 
ТРЦ «ДАФИ»
Дизайн и планировка торгово-развлекательного центра в Харькове имеет ряд особенностей. Так, архитектурным решением главного входа является атриум, образованный торговыми галереями первого, второго и третьего уровней. На первом уровне располагаются продуктовый гипермаркет и торговые галереи. На втором находится тематический ресторан площадью 1000 м², фуд-корт на 7 кухонь, развлекательная зона и профессиональная ледовая арена с амфитеатром. Развлекательная зона займет также и третий уровень. Она будет представлена 7-зальным кинотеатром, боулингом, интернет-клубом, детским игровым клубом и концерт-холлом с партером. Работа развлекательной части ТРЦ будет продолжаться в вечернее и ночное время. Кроме того, в торговых галереях первого и второго уровней предполагается размещение магазинов и предприятий сферы услуг, исключительно соответствующих концепции ТРЦ. Предусмотрена также удобная погрузочно-разгрузочная зона.
 
МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ
Торгово-развлекательный комплекс «Дафи» в Харькове располагается на пересечении транспортных магистралей, соединяющих Московский и Киевский районы с центром города, на перекрестке улиц Героев труда и Академика Павлова. Поток автомобилей здесь насчитывает более 2 тысяч машин в час. В визуальной близости от участка, напротив главного фасада, находится многоэтажная жилая застройка. Кроме того, согласно Генеральному плану развития Харькова, возле участка застройки планируется строительство еще одного крупного жилого района.
Около 20% всех транспортных потоков, проходящих возле комплекса, составляет общественный транспорт, который состоит из 10 маршрутов такси и 8 автобусных маршрутов. Основная доля пассажиропотока приходится на станцию метро «Героев Труда», расположенную в непосредственной близости от торгово-развлекательного комплекса. Пассажиропоток на станции метро «Героев Труда» составляет около 45 000 – 50 000 человек в сутки.
 
КОНЦЕПЦИЯ
Разработкой концепции ТРЦ «Дафи» в Харькове занимается российское представительство шведской компании Centrum Group, которая имеет опыт реализации более 500 проектов в разных странах мира.
 
Агенты по сдаче помещений в аренду:
Компания Colliers International (Украина)
Тел.: +38 (044) 490 57 00
www.colliers.com
Компания «Centrum Group Россия»
Тел.: +7 (495) 787 27 63
www.centrumgroup.se
Отдел аренды ООО «Group Estate»
Тел.: +38 (056) 373 91 19
www.dafi.ua
arenda@dafi.com.ua" title="Написать письмо">arenda@dafi.com.ua


СЕТЬ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ «НАВИГАТОР – СОДРУЖЕСТВО ЛИДЕРОВ»: НОВАЯ ЖИЗНЬ ТЦ «КВАДРАТ»
Подземные торговые центры сети «Квадрат» были открыты в 2000 году и явились первыми объектами в Украине, соответствующими понятию профессионального торгового центра. Они пользовались достаточно большой популярностью среди арендаторов и посетителей в течение пяти лет, несмотря на появление крупноформатных наземных торговых центров, привлекающих посетителей разнообразием товаров, развлечений и услуг. В конце 2005 года рынок облетела новость о смене собственника трех подземных торговых центров сети «Квадрат» – «Квадрат на Дружбы народов», «Квадрат на площади Славы», «Квадрат на Шулявке». О том, что изменилось в концепции торговых центров с приходом нового собственника, насколько выгодным оказалось это приобретение, а также о планах дальнейшего развития и перспективах сети мы беседуем со Светланой Павловной Давыдовой, директором департамента сети ТЦ «Навигатор – содружество лидеров».



– Оказалась ли выгодной покупка этих трех торговых центров?
Я считаю, что сделка была выгодной. Сеть торговых центров «Квадрат» на момент продажи уже существовала на рынке 5 лет. Это первые торговые центры, которые появились в столице, поэтому они особо любимы и популярны среди киевлян.
Еще один плюс: эти объекты были заполнены на 100% и имели высокий трафик посетителей. Наши надежды на выигрышное месторасположение, оживленный человеческий поток, известность у потенциальных посетителей, 100-процентную заполненность торговых площадей сети и, соответственно, высокую доходность, полностью оправдались.
– Новым собственником был проведен ребрэндинг ТЦ. Что изменилось за прошедший с момента ребрэндинга период? К какому формату на сегодняшний день относятся центры сети «Навигатор»?
Что изменилось за прошедшее время? Очень многое. В первую очередь, наша сеть изменила название. Новое имя – «Навигатор – содружество лидеров» – появилось в декабре 2005 года и способствовало созданию нового имиджа сети.
Формат, который был создан при открытии сети в 2000 году, уже не мог существовать, он морально устарел, да и предыдущий собственник значительно отошел от первоначальной концепции.
В феврале мы провели ряд маркетинговых исследований, которые позволили нам составить перечень товаров и услуг, представленных и отсутствующих в наших торговых центрах. Поэтому при разработке новой концепции было произведено перераспределение товарных групп с целью создания максимальных удобств для покупателей.
Особое внимание мы уделили переговорам с арендаторами, изучали их предложения и рекомендации по изменению концепции торгового центра. Многие арендаторы на момент разработки новой концепции уже были готовы к изменениям, поэтому мы не только следовали нашим требованиям, но и учитывали их пожелания. Я очень благодарна им за понимание и участие в создании нового имиджа нашей сети.
Согласно новой концепции, сеть ТЦ «Навигатор – содружество лидеров» будет ориентирована на потребителя со средним уровнем доходов.
С сентября 2006 года мы начали воплощать новую концепцию в жизнь. В торговом центре на бульваре Дружбы народов открылась аптека, уже существует реорганизованный бутик ювелирных изделий, бутик обуви, в декабре появятся бутики кожгалантереи, аксессуаров и парфюмерии, а также дорогой одежды известных и популярных марок.
В недалекой перспективе откроется зона бытовых услуг (химчистка, ремонт часов, обслуживание мобильных телефонов, ателье, информационные услуги, ксерокопирование, фотопечать).
В торговом центре на площади Славы также произошли некоторые изменения. Увеличился ряд услуг (ремонт и пошив одежды, ремонт часов и т.д.), в декабре новый арендатор откроет магазин детской и художественной литературы, появится аптека, новый отдел игрушек, известный брэнд мобильной связи «Евросеть». Кроме того, покупатели смогут приобрести подарки в новом ювелирном отделе.
В торговом центре на Шулявке добавились такие услуги, как химчистка и ремонт одежды. Здесь можно приобрести не только товары для женщин и мужчин, выбрать сувениры, но и позагорать в солярии Sunlife.
При этом хочется отметить, что, в соответствии с новой концепцией, мы меняем дизайн и оборудование во всех магазинах сети.
Наша работа направлена на удовлетворение потребностей каждого клиента, и я думаю, что в результате внедрения новой концепции увеличится поток покупателей, и, самое главное, появится возможность осуществить желания всех наших посетителей.
– Каковы концептуальные особенности товарно-тематического наполнения торговых центров сети?
Каждый из торговых центров сети «Навигатор – содружество лидеров» имеет свою определенную товарно-тематическую направленность. В торговом центре «Навигатор» на Дружбы народов представлена мебель и товары для дома, одежда и обувь, сувениры и ювелирные изделия, а также большой фуд-корт.
В ТЦ, расположенном на площади Славы, основная товарная группа – это книги. Данный ТЦ также занимает особое положение по ассортименту музыкальной продукции и сувениров; в декабре в нем откроется отдел с большим выбором ювелирных изделий. Можно сказать, что по своему формату и товарному наполнению «Навигатор – содружество лидеров» на площади Славы является уникальным – на сегодняшний день в Киеве не существует подобных центров. Кроме того, в этом ТЦ достаточно широко представлены канцтовары, одежда и обувь, есть фуд-корт.
На Шулявке, в связи с малой торговой площадью объекта, акцент сделан на двух основных направлениях – товарах для мужчин и для женщин.
– Что способствует притоку посетителей и активизирует покупательский поток в торговых центрах сети? Насколько они популярны сейчас среди киевлян и гостей столицы?
К моменту приобретения посещаемость этих объектов была достаточно стабильной и достигала порядка 38 500 человек в день. Но мы сочли необходимым приложить массу усилий для увеличения этого показателя.
Начиная с декабря 2005 года, мы провели в нашей сети ряд рекламных акций, приуроченных к различным праздникам. Помимо этого, регулярно проводятся рекламные кампании в прессе, на радио, активно используются возможности наружной рекламы.
В наших ТЦ постоянно проходят анкетирования и опросы посетителей, мы стараемся быть в курсе их потребностей и пожеланий.
В ноябре в сети «Навигатор – содружество лидеров» прошла акция «Нам один год», посвященная нашей первой годовщине и направленная на увеличение потоков покупателей. В розыгрыше призов принимали участие посетители, совершившие покупки в любом магазине нашей сети в течение ноября. Кульминацией акции стал финальный розыгрыш и шоу-программа, прошедшие 1 декабря в ТЦ на Дружбы народов.
Все шаги, направленные на повышение популярности торговых центров сети, дают заметные результаты, и посещаемость наших объектов неуклонно возрастает. Наша сеть по-прежнему и, даже более, чем прежде популярна у потребителей.
– Сеть торговых центров «Навигатор» является одним из классических представителей сегмента подземных ТЦ. Каковы, по вашему мнению, преимущества данного формата?
Одним из главных преимуществ наших ТЦ является их расположение на пересечении основных маршрутов наземного общественного транспорта и станций метрополитена, что гарантирует большие человеческие потоки и, соответственно, высокую посещаемость.
В данном случае основная задача владельца объекта – заинтересовать людей форматом, ассортиментом, набором товарных групп, а также добиться того, чтобы посетители стали постоянными покупателями.
– Чувствуете ли вы конкуренцию со стороны наземных торговых центров?
Острой конкуренции со стороны наземных торговых центров наша компания не ощущает. Это связано, повторю, с месторасположением, спецификой формата, популярностью у потребителя и, безусловно, большим ассортиментом товарных групп и услуг.
– Какова, на ваш взгляд, рыночная стоимость сети на сегодняшний день и за какой период окупятся затраты на ее приобретение?
Рыночная стоимость сети значительно выросла за прошедший год, однако, я не буду называть никаких точных цифр. Отмечу только, что если при существующей на сегодняшний день доходности этого бизнеса сеть была бы приобретена за $50 миллионов, то период ее окупаемости составил бы 6-7 лет.
– Каковы, на ваш взгляд, перспективы развития подземных торговых центров в Украине и, в частности, в Киеве? Каковы перспективы вашей сети?
На рынке Киева ощущается нехватка качественных торговых площадей. Сегодня спрос на профессиональные торговые площади значительно превышает предложение, однако даже в этих условиях посетители и арендаторы становятся все более требовательными к качеству торговых объектов. При условии грамотного подхода к девелопменту подземные торговые центры могут принести собственнику высокую прибыль. Что касается будущего нашей сети, я думаю, у нас хорошие перспективы на рынке, поскольку мы интересны потребителю.
 
Беседу вела Виктория Летаева, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости ООО Девелоперская компания «ПРОФИТ ГРУПП».
www.profitgroup.com
info@profitgroup.com" title="Написать письмо">info@profitgroup.com