«Караван» идет в регионы
Commercial Property №12 (16) декабрь 2004
В скором времени один из наиболее успешных торгово-развлекательных центров Киева «Караван MegaStore» выступит прообразом создания в городах-миллионниках Украины целой сети крупных комплексов формата молл. Именно такое заявление в ноябре этого года сделало руководство компании «Лекс-Холдинг» – девелопера и собственника «Караван MegaStore». Более детально рассказать о том, на каком этапе находятся новые проекты, об их особенностях и планах развития сети в целом мы попросили Сергея Тараканова, председателя правления ЗАО «Лекс-Холдинг».
Текст: Андрей Назаренко
Сергей Тараканов, председатель правления ЗАО «Лекс-Холдинг»
фото: Олег Герасименко
CP: В СМИ появилась информация о том, что компания «Лекс-Холдинг» намерена заняться развитием сети и построить еще несколько ТРЦ формата «Караван MegaStore» в региональных центрах Украины, в частности, 2 в Харькове, по одному – в Днепропетровске и Запорожье, а также 2 в Киеве. Насколько верна эта информация, и в связи с чем было принято данное решение?
Эта информация абсолютно верна. На сегодняшний день компания «Лекс-Холдинг» рассматривает планы по реализации нескольких проектов в Днепропетровске, Харькове, Запорожье и Киеве. Более того, мы уже отвели земельные участки для развития комплексов. Договора по разработке проектов подписаны, и соответствующие работы уже ведутся. Данные ТРЦ будут представлять собой увеличенный вариант киевского «Каравана». Если площадь первого комплекса нашей сети составляет 45 000 м2, то следующие объекты будут порядка 70-80 тысяч м2. Торговля будет организована по принципу молла аналогично первому киевскому проекту. Основные торговые площади расположатся на первом уровне, второй же будет выделен для офисных помещений и развлекательного комплекса.
Решение по поводу расширения сети является закономерным шагом в развитии бизнеса. Мы увидели, что данный формат достаточно эффективен, пользуется спросом не только в районе его расположения, но и у жителей Киева в целом. После формирования определенного опыта, учета ошибок нами было принято решение о тиражировании концепции «MegaStore».
CP: Почему были выбраны именно эти города Украины?
В первую очередь, по причине стремительных темпов их развития. Кроме того, мы считаем, что формат ТРЦ «Караван» будет достаточно эффективным и в этих городах, поскольку он уже показал свою применимость и актуальность в Киеве. В регионах же на сегодняшний день представлено и успешно действует достаточно большое количество наших арендаторов, с которыми имеются предварительные договоренности по поводу их присутствия и в других объектах нашей сети. Почему же мы не можем рассчитывать на успех?
CP: В каких районах Киева вы планируете разместить 2 новых ТРЦ?
Я не хотел бы пока называть точное месторасположение, поскольку, во-первых, мы еще не остановили свой окончательный выбор на определенных земельных участках, а, во-вторых, сам процесс поиска достаточно сложен и проблематичен. Во многом это объясняется определенными специфическими требованиями к месторасположению. В черте столицы земельных участков, подобных тому, на котором расположен первый ТРЦ нашей сети, очень мало. Могу только сказать, что, скорее всего, это будут спальные районы Киева или район Окружной дороги.
CP: Вы планируете одновременное или поочередное развитие проектов? На какой стадии они находятся и когда запланирован их ввод в эксплуатацию?
Проекты будут развиваться одновременно. По мере завершения рабочей документации мы будем начинать строительные работы. Проекты в регионах уже прошли стадию согласования на градостроительном совете, сейчас продолжается разработка проектной документации. Весной следующего года мы планируем начинать строительство. Как показывает наша практика, запустить объект такого формата в эксплуатацию в две очереди (торговую часть и затем развлекательную) возможно за 1,5-2 года.
CP: Новые ТРЦ в названных регионах Украины и Киеве будут создаваться на базе реконструкции промышленных помещений или строиться «с нуля»?
Пока нами рассматривается вариант реконструкции только в Харькове, где мы являемся собственниками промышленного объекта. Остальные же проекты будут возводиться «с нуля».
CP: На основе каких критериев вы отбираете земельные участки для возведения ТРЦ?
Априори участок должен быть достаточно большим для размещения объекта столь крупного размера и характеризоваться высокими показателями проживания потенциальных покупателей в зоне доступа. Кроме того, очень важным является расположение фасада здания – оно должно быть максимально открытым и доступным как для пешеходов, так и для автомобилистов, а не размещаться среди других построек и сооружений. Одним из основных требований к земельному участку является его расположение вблизи транспортных развязок и дорог. Конечно, с этим вопросом сопряжены дополнительные сложности, связанные с созданием достаточно большой парковки. Так, первый ТРЦ расположен вдоль улицы Луговой – серьезной автомагистрали, характеризующейся высокими показателями пассажиро- и автомобилепотока, из паркинга нами «выжато» около 1500 машиномест, и затраты на это оправданы. Для привлечения же потребителей-пешеходов мы организовали бесплатные беспересадочные автобусные маршруты между четырьмя ближайшими станциями метро и «Караван MegaStore». В итоге, по нашим подсчетам, общее количество посетителей в равной мере представлено автомобилистами и пешеходами, то есть 50/50. Аналогичного результата мы планируем добиться и в других проектах, и, скорее всего, аналогичными методами.
CP: Каким образом осуществляется отбор участников строительства?
Со всеми компаниями, принимавшими участие в создании первого ТРЦ «Караван MegaStore», у нас сложились хорошие отношения. Мы довольны тем, как была выполнена их работа, а они – тем, как мы выполняли свои обязательства. Сейчас большинство из них заинтересовано в дальнейшем сотрудничестве с нами. Однако, несмотря на это, в каждом конкретном случае мы будем проводить тендер на основе трех критериев: цены, качества и сроков выполнения работ. При прочих же равных условиях предпочтение будет отдаваться тому подрядчику, о котором мы знаем не понаслышке.
Генподрядчик на сегодняшний день еще не определен. В ближайшее время будет проведен тендер, однако я не исключаю ситуации, при которой генподряд мы оставим за собой. В рамках первого проекта данные функции выполняла структура заказчика – компания «Векторбуд».
CP: Каким образом будет осуществляться процесс реализации проектов?
Управление процессом реализации проектов будет осуществляться централизованно, однако в каждом городе и для каждого проекта будет создана команда с целью управления строительством и обслуживания объекта в ходе эксплуатации. Мы уже располагаем определенным опытом по созданию объекта такого формата и масштаба, поэтому я думаю, что дальнейшее развитие сети будет проходить легче, с меньшими затратами времени и финансовых ресурсов, чем в рамках первого проекта. Кроме того, стоит заметить, что уже сейчас мы располагаем большим количеством предложений со стороны потенциальных арендаторов, и заполнение помещений не будет большой проблемой. Строить же под конкретного арендатора быстрее и выгоднее с финансовой точки зрения.
CP: Какой объем инвестиций запланирован вами в эти проекты? Каков предполагаемый срок их окупаемости?
Все проекты будут однотипными, исходя из чего мы планируем удельные инвестиции для всех объектов из расчета до $700 на 1 м2 площадей с учетом оборудования, отделки и прочее. В итоге, при общей площади в 70-80 тысяч м2, совокупные инвестиции для реализации одного проекта составят как минимум $50-55 миллионов. Затраты при варианте реконструкции будут немного меньше.
В целом, мы закладываем в бюджет слегка завышенные показатели ввиду некоторого роста цен на рынке строительных материалов и работ. Так, к примеру, за последние полгода цена на металл выросла примерно на 20%. В любом случае, в процессе проведения тендеров для выбора подрядчиков и поставщиков мы будем ориентироваться на наиболее выгодное предложение по цене, однако я думаю, что планируемые бюджетные параметры все же будут достигнуты.
Срок окупаемости инвестиций в проекты, на который мы ориентируемся, составляет порядка 4-5 лет вне зависимости от региона и города, в котором будет расположен комплекс. При этом совокупные инвестиции в строительство ледового катка в киевском ТРК «Караван» составили порядка 1 миллиона евро. Планируемый же срок его окупаемости из расчета цены услуг 5 евро за час – не менее 5 лет.
Внутренний дизайн ТРЦ «Караван MegaStore»
фото: Олег Герасименко
CP: Какие источники финансирования вы планируете использовать?
В основном мы ориентируемся на собственные финансовые ресурсы, то есть реинвестирование прибыли и дополнительные вложения инвестора. Однако, кроме этого, мы планируем активно использовать кредитные средства. Так, на сегодняшний день нам открыта кредитная линия на $20 миллионов в банке «Аваль». Кредит предоставлен до 2007 года, обеспечением по кредиту выступает здание и оборудование ТРК «Караван MegaStore». Также рассматривается возможность привлечения $60 миллионов в одном из международных банков, представленных в Украине.
CP: Новые ТРЦ в Киеве и регионах будут «копиями» «Каравана» или их структурное наполнение и позиционирование будет варьироваться в зависимости от региона? Будет ли отличаться, в частности, наполнение развлекательного сегмента ТРЦ?
Это в любом случае не будут точные копии, планируется выдержать только формат молла. Наполнение будет примерно тем же, в том числе и развлекательной части: ледовый каток, боулинг, кинотеатр, фуд-корт. Относительно развлекательных элементов первого «Караван MegaStore» могу сказать, что мы будем сами выступать оператором круглогодичного катка. Относительно кинотеатра, в Киеве его оператором будет компания, владеющая кинотеатром «Родина» в Днепропетровске, с оператором для других объектов мы еще окончательно не определились.
Общим будет единый стиль, цветовое оформление, однако фасады и архитектурные решения в целом будут принципиально отличаться. Если в рамках первого проекта мы отталкивались от располагавшегося на участке промышленного цеха (с высотой фасада в 7 метров и длиной по фронту 250 метров) со всеми вытекающими отсюда последствиями, то следующие проекты будут, как правило, реализовываться в рамках нового строительства, и здания, в любом случае, будут иметь более презентабельный и гармоничный внешний вид при столь же высоком уровне функциональности.
CP: Кто будет осуществлять проперти- и фасилити-менеджмент объектов вашей сети?
На сегодняшний день такого рода функции выполняются нами самостоятельно, без привлечения внешних компаний. В структуре компании «Лекс-Холдинг» созданы специализированные подразделения, отвечающие за то или иное направление. Только для тех операций, которые требуют наличия лицензии и специального уровня подготовки, привлекаются сторонние организации. Это, например, пожарное обслуживание, обслуживание электросетей, эксплуатация газопровода. Аналогичная ситуация, я думаю, сохранится и при расширении сети «Караван MegaStore».
CP: Как вы можете в целом охарактеризовать старт и последующую работу ТРЦ «Караван» в Киеве? Что можно сказать о заполненности центра арендаторами и существующих потоках посетителей? Изменятся ли эти показатели с вводом всего центра в эксплуатацию?
Старт был достаточно непростым. В первую очередь были открыты гипермаркет и 8 бутиков. Больших опасений по поводу успешности проекта, его востребованности среди арендаторов и в дальнейшем – среди конечных потребителей не было. При этом первые два месяца после открытия были достаточно сложными и неопределенными, однако затем ситуация, как мы и ожидали, начала меняться к лучшему. На сегодняшний день все площади, в том числе и развлекательной зоны, которые могут быть сданы в аренду, уже нашли своих пользователей.
CP: Как вы можете оценить на основе работе ТРЦ «Караван MegaStore» востребованность ТРЦ такого формата в столице и регионах Украины?
Перспективы, по моему мнению, достаточно благоприятные. В городских планах застройки территории столицы уделено внимание торгово-развлекательным центрам. Благосостояние населения растет, люди начинают тратить больше денег, отдавая при этом все большее предпочтение не «дикой» торговле на рынках, а цивилизованным магазинам в современных торговых и торгово-развлекательных центрах. Единственным сдерживающим фактором является дефицит земельных участков, ведь необходимо, чтобы их площадь была достаточно большой (первый «Караван MegaStore» расположен на площади в 10 гектаров), они должны находиться в достаточно выгодном с маркетинговой и инфраструктурной точки зрения месте. Однако, если в Киеве эта проблема уже дает о себе знать, то в других городах-миллионниках Украины можно говорить о широком выборе подходящих участков. Учитывая также тот факт, что доходы населения и покупательская активность в них ненамного отстают от киевских показателей, можно утверждать, что регионы Украины начинают становиться все более интересными для развития проектов такого рода и масштабности, каким является «Караван MegaStore».
