Капиталовложения с умом: недвижимость как инвестиционный проект

Для понимания инвестиционной стороны коммерческой недвижимости важно разбираться во множестве нюансов. К примеру, офисные площади являются «затратной» частью бизнеса, поскольку сами по себе не генерируют физического дохода с каждого м², как торговая недвижимость; в то же время, торговая недвижимость уступает офисной по критерию финансово-кредитного рейтинга арендаторов. Аналогично, для институциональных инвесторов одной из первоочередных ценностей являются заключенные для проекта «сложные договора аренды» – долгосрочные, с опциями неразрывности, которые гарантируют финансовые поступления на многие годы вперед; а также собственность на землю вместо арендных отношений, пусть даже долгосрочных. Об этом и многом другом мы попросили рассказать Олега Мышкина, директора московского офиса компании Colliers International.


Олег Мышкин, директор московского офиса Colliers International
фото: Colliers International

CP: Что такое «инвестиционный проект» недвижимости?
В широком смысле, понятие «инвестиционный проект» – это любые инвестиции в недвижимость, целью которых является получение прибыли. На любом развитом рынке весь процесс инвестиций в недвижимость чрезвычайно структурирован на каждом этапе. Это позволяет инвесторам иметь наибольший контроль по управлению рисками.
Существует множество заблуждений, в особенности в среде непрофессионалов, и наиболее широко распространенное заблуждение состоит в том, что недвижимость – одна из немногих сфер, в которой сложно потерять деньги. Конечно же, это не так. На развитых рынках конкуренция в области недвижимости очень высока, необходимо чувствовать конъюнктуру рынка и его цикличность.
На московском рынке в последнее время произошло множество изменений, и конкурентная среда вынуждает большинство грамотных инвесторов в недвижимость прибегать к услугам консультантов на самом раннем этапе. Для того, чтобы инвестиционный проект был успешным, необходимо, прежде всего, понять, каково наилучшее использование земли, что и как можно построить, как структурировать финансирование, кого привлечь для строительства и проектирования, кто будет конечным пользователем, как спрогнозировать «выход» из проекта.
CP: Насколько «заполненный проект» является более инвестиционно привлекательным?
Инвестиционная привлекательность того или иного объекта определяется по целому ряду показателей, каждый из которых имеет свой удельный вес и влияет на финансовые результаты. Этими показателями являются местоположение, качество строительства и инженерные системы здания, заполненность его арендаторами, качество и кредитный рейтинг арендаторов, качество договоров аренды и отсутствие возможности досрочного расторжения этих договоров, сроки договоров аренды и соответствие существующих ставок аренды условиям рынка, структура владения зданием и связанные с этим налоговые последствия, структура взимания эксплуатационных расходов и качество управляющей компании, предлагаемая структура сделки (покупка здания или покупка специально созданной компании).
Инвестиционная привлекательность объекта также определяется структурой капитала и философией инвестора. Венчурный капитал ищет проекты с высокой степенью доходности, что неизбежно предусматривает наличие строительных и маркетинговых рисков. «Заполненный проект» будет наиболее привлекательным для институциональных инвесторов, пенсионных фондов и страховых компаний.
При оценке объекта инвестиций также учитываются его последующая продажа (через 5-10 лет), что произойдет, когда появятся новые объекты, спроектированные и построенные первоклассными девелоперами в соответствии с последними тенденциями мировой практики.
CP: Какие в этом плане есть особенности для офисной, торговой, складской и других видов недвижимости?
Каждый из видов недвижимости имеет свои особенности, которые учитываются инвесторами при размещении средств. Торговые объекты, как правило, сдаются арендаторам, кредитный рейтинг которых очень низок или вообще не существует. Если офисный арендатор, такой как Citibank или Procter & Gamble, подписывает договор аренды на 10 лет без права расторжения, то это является гарантией денежных поступлений в течение 10 лет.
Торговый же арендатор смотрит на уровень продаж и, если через 6-9 месяцев понимает, что бизнес нерентабелен, он просто съезжает, невзирая на подписанный договор. Девелопер или владелец торгового центра, как правило, вынужден смириться с этим, ибо судебные иски невозможно взыскать с такого арендатора, а судебные расходы только увеличат потери арендодателя. Складская недвижимость тоже имеет свои особенности, и зачастую хорошо построенный логистический центр может тягаться уровнем доходности с офисным проектом.
CP: Какие факторы риска сейчас актуальны для инвесторов в коммерческую недвижимость Москвы?
Факторов риска много. Значимость этих факторов зависит от структуры капитала. Как я упомянул выше, венчурный капитал менее чувствителен к ним. Наиболее важными факторами риска являются несовершенство «титула» объекта или, другими словами, риски, связанные с оформлением первоначальных прав на владение объектом недвижимости. Также довольно существенными являются факторы, связанные с налогообложением и изменением налоговых ставок в будущем, которые могут привести к падению доходности. Существенными также являются риски, связанные с отсутствием собственности на землю в Москве.
CP: Какой сейчас средний срок договоров аренды для офисных зданий, объектов торговли в Москве?
Средний срок договоров аренды составляет 5 лет в зданиях класса А, хотя в нескольких случаях, когда мы представляли интересы девелопера, удавалось заключить 10-летние договора аренды.
CP: Как вы считаете, что препятствует росту интереса к Киеву у крупных инвесторов в области коммерческой недвижимости?
Интерес крупных инвесторов к Киеву ограничен в силу нескольких причин: венчурный капитал, готовый на девелоперские риски, в то же время не готов иметь дело с бюрократическими рисками и несовершенством юридической системы или, вернее сказать, с ее незрелостью. Необходимость наличия местного партнера, способного привлекать «административный ресурс», – не всегда привлекательный сценарий для инвестора.
Другие причины – отсутствие прозрачного и открытого рынка продажи земельных участков в центре Киева, высокая стоимость местного заемного капитала и отсутствие «длинных денег». Для институциональных инвесторов в Киеве пока еще нет должного продукта: отлично расположенных первоклассных зданий с качественными арендаторами и договорами аренды на долгий срок. Кроме того, не последним фактором являются политические риски и отсутствие инвестиционного рейтинга в Украине.
CP: Почему относительно высокий уровень рентабельности проектов в Киеве, пусть и с высокими рисками, недостаточен для прихода в столицу Украины иностранных инвесторов?
В Киеве пока еще нет «инвестиционного продукта». Уровень рентабельности просчитывается с учетом привлеченного кредитного финансирования и налоговых последствий. Уровень налогообложения, как и стоимость заемного капитала, в Киеве выше, чем в Москве. В результате инвестор может достичь лучших результатов в Москве, России вообще, при отсутствии многих рисков, которые существуют в Киеве.


Бизнес-центр по Гоголевскому бульвару, 11 в Москве
фото: Colliers International

CP: Какие уровни капитализации сейчас существуют в Москве для разных видов объектов коммерческой недвижимости?
В Москве уровень капитализации упал за последние два года с 20% до 13,5%-15%, учитывая привлечение кредитных средств в офисную недвижимость. В торговой недвижимости уровень капитализации несколько выше и составляет 17-18%. В индустриальной недвижимости сложно определить уровень капитализации, ибо инвестиционных продаж пока еще не было.
CP: Какова сейчас структура инвестиционных сделок по объектам коммерческой недвижимости в Москве?
Я думаю, необходимо указать, что в Москве рынок инвестиционных продаж только формируется и за последний год можно упомянуть только одну крупную сделку – продажу здания по Гоголевскому бульвару, 11 банком Credit Suisse First Boston фонду FF&P Russia Real Estate Ltd.
CP: Какова сейчас структура инвесторов в коммерческую недвижимость Москвы?
Наиболее активными инвесторами в коммерческую недвижимость в Москве на стадии девелопмента являются финансово-промышленные группы, нефтяные и газовые компании. В то же время, готовые объекты являются предметом интереса «институциональных инвесторов» – инвесторов, которые не могут позволить взять на себя девелоперские риски, но готовы на консервативный возврат с капиталовложения.
По мере развития рынка и формирования продукта «инвестиционного качества» вторичный рынок инвестиций неизбежно будет развиваться, объем его будет расти. В Киеве, на наш взгляд, этот процесс будет развиваться таким же образом, а его динамика зависит от тех условий, которые сумеет создать государство для долгосрочных инвестиций. К примеру, недавно московский офис Colliers International совместно с киевским офисом заключили первую сделку по инвестиционной продаже бизнес-центра «Артем». Думаю, это хорошее начало.