Как выжить девелоперу в новых условиях?

ПРИЧИНЫ И ПОСЛЕДСТВИЯ Классическая кривая развития рынка недвижимости любой страны выглядит следующим образом: период бурного роста переходит в фазу насыщения и сменяется спадом, который, достигнув дна, вновь переходит в период роста. Если на европейских рынках недвижимости волны развития имеют сглаженный характер, то для украинского характерны резкие изменения – высокий подъем и глубокий спад практически без фазы стабилизации. Характеристики такого развития заложены в самой структуре рынка. Ярослава Чапко, генеральный директор Knight Frank Ukraine LLC На растущем рынке вопросы обоснования стратегии и регулярного планирования, как правило, отодвигаются на второй план, на первый выходит стратегия активного роста, подкрепленная желанием присутствовать во всех сегментах, регионах и т.д. В большинстве случаев во главу угла ставится агрессивная операционная деятельность компаний, то есть массовая скупка активов, которые сразу же становятся предметом залога. За счет полученных средств приобретаются новые участки. Земельный ажиотаж в Киеве и региональных центрах Украины привел к существенным структурным изменениям в отрасли: на фоне растущей цены земли и амбиций девелоперов объем заемного капитала в сегменте достиг критического уровня. К лету 2008 года портфели девелоперов были наполнены земельными участками, не готовыми к активному освоению, нуждающимися в оформлении разрешительной документации, пересмотре целевого назначения и др. В земельные спекуляции оказались втянутыми также компании, сфера деятельности которых не имела ничего общего с недвижимостью, или компании, которые не имели ни профессиональных, ни финансовых возможностей для развития проектов. ПОКА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ПАДАЕТ, МНОГИЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ ЗАМЕРЛИ В БЕЗДЕЙСТВИИ – ОНИ ПО-ПРЕЖНЕМУ «ДЕРЖАТ ЦЕНЫ» НА УЧАСТКИ И ЖДУТ ПОКУПАТЕЛЯ, КОТОРЫЙ ПРИДЕТ И КУПИТ ПЛОЩАДКИ «КАК ЕСТЬ» Мировой финансовый кризис и экономический спад в Украине в значительной степени скорректировал рыночные ожидания игроков. Реальность сегодняшнего дня – остановленные стройки и замороженные проекты, при оставшихся обязательствах по налоговым и кредитным выплатам. ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПОРТФЕЛИ Реальность сегодняшнего дня – остановленные стройки и замороженные проекты, при оставшихся обязательствах по налоговым и кредитным выплатам фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Типичная структура портфеля украинского девелопера на сегодняшний день выглядит следующим образом: 40% – разнопрофильные, неподготовленные земельные участки под развитие как минимум трех-четырех проектов разных типов недвижимости (например, участки под строительство объектов офисной, торговой, жилой и логистической недвижимости); 25% – земельные участки с проектами в различной стадии документарного оформления; 20% – проекты на этапе строительства; 15% – готовые объекты, способные генерировать денежный поток. Структура портфеля может незначительно меняться в зависимости от мощностей девелоперской компании и качества принимаемых управленческих решений. Из приведенных данных вытекает основной вывод: существующие объекты недвижимости не в состоянии генерировать достаточный денежный поток, чтобы финансировать остальные девелоперские проекты и тем более обслуживать внешние долги. В связи с этим девелоперы вынуждены переоценивать свою деятельность и всерьез задумываться о дальнейших действиях. Однако, несмотря на то, что рынок радикально изменился, мышление многих игроков осталось прежним. Приведем наиболее распространенные заблуждения девелоперов, которые в значительной степени мешают им выработать эффективную стратегию развития. Миф первый Рынок по-прежнему функционирует по закону «купил подешевле, подождал, перепродал дороже». Для того чтобы эта формула работала, на рынке должны быть потенциальные покупатели, которые непременно заинтересуются проектом или земельным участком, предлагающимся с дисконтом. Вследствие подобной уверенности девелоперы продолжают спокойно ожидать некого «дна», после которого рынок оживет, появится большое число инвесторов, скупающих все площадки подряд. Осенью 2008 года большинство девелоперов ожидали «дна» рынка в январе-феврале 2009 года, к концу 2008 года ожидания сместились на март-апрель. Сегодня уже всем ясно, что нижняя точка будет достигнута не ранее осени. Пока рынок падает, многие девелоперы замерли в бездействии – они по-прежнему «держат цены» на участки и ждут покупателя, который придет и купит площадки «как есть». При этом только единицы задумываются о создании востребованного и ликвидного продукта для инвестора. Мало кто инвестирует в подготовку участков для потенциального покупателя или партнера. И речь идет даже не о больших вложениях, необходимых для подведения коммуникаций или получения разрешения на строительство, большинство участков не имеет даже первичного набора необходимых документов (оформленные права собственности, целевое назначение, обоснованное видение перспектив развития участка). Миф второй Как следствие, многие владельцы полагают, что основные усилия надо направить на поиск инвестора. Формализованная стратегия большинства отечественных игроков рынка направлена исключительно на «поиск стратегического инвестора». Предложения об участии в проекте или покупке участков массово рассылаются по потенциальным покупателям или агентствам-посредникам. «Приведите нам инвестора, а там мы уж разберемся», – продолжают твердить владельцы наперекор доводам консультантов о том, что с текущим пакетом документов, существующими обременениями и устаревшей концепцией проект практически не востребован на рынке. Такой подход неверен как минимум по двум причинам. Во-первых, поиск инвестора – это не стратегия, а пути достижения поставленных целей. Непонимание девелоперами основ стратегического планирования сводит на «нет» все их действия. Во-вторых, изначально неправильно поставленные цели ведут к гибели компании, растрачивающей ресурсы на заведомо провальные проекты и начинания. Миф третий Еще одно заблуждение – надежда на зарубежных инвесторов, якобы, слабо разбирающихся в локальном рынке. Данные иллюзии чаще всего встречаются у игроков, имеющих масштабные активы по размерам и объему необходимых вложений. Хорошим примером может служить Крым. Сегодня на рынке существует масса предложений по продаже участков в Крыму площадью от 10 до сотен гектар. Заманчивые картинки гор и моря, уникальный климат являются важными, но не достаточными критериями востребованности проекта потенциальным инвестором. Крым, несомненно, достаточно привлекателен для развития проектов высококлассной рекреационной недвижимости, вот только подходы к решению проблемы должны быть комплексными и решаться не в рамках отдельно взятого проекта. Большие по площади территории, как правило, являются предметом особой гордости их собственников, которые зачастую не осознают масштабы трудовых, временных и финансовых затрат подобных проектов. Позиционируя свой проект как проект национального уровня, они отпугивают потенциальных инвесторов. УСЛОВИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ Ожидать активного интереса инвесторов в перспективе ближайших 3-5 месяцев не приходится, поэтому это время надо потратить на выработку результативных долгосрочных решений и создание инвестиционно привлекательных продуктов фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Мировой опыт показывает, что капитал течет туда, где существуют привлекательный инвестиционный климат и условия для капиталовложений. Опуская анализ инвестиционной привлекательности Украины в целом, хотелось бы остановиться на инвестиционной привлекательности сектора недвижимости. Несмотря на экономический кризис и неблагоприятную ситуацию в отрасли, рынок недвижимости все еще находится в зачаточном состоянии, для всех сегментов характерен дефицит профессиональных объектов. Несмотря на то, что доходность украинской недвижимости как минимум в два раза выше европейских показателей, страновые риски существенно превышают уровень развитых стран. И все же предпосылки для притока капитала в отрасль имеются. Есть также иностранные инвесторы, которые могут себе позволить более рискованные вложения. Однако, к сожалению, нет инвестиционного продукта, который уже не первый год ищут иностранные компании. Если спекулятивный рынок и ежедневно растущая цена входа в проект вынуждали иностранных инвесторов закрывать глаза на отсутствие ряда документов и приобретать проекты в предложенном виде, то сегодня правила на рынке формируют покупатели. Ими выступают те, у кого остались какие-либо фонды для инвестирования в недвижимость. Основным фактором для принятия решения о покупке (кроме, конечно, цены) становится наличие пакета документов, как юридических, так и маркетинговых. Да, именно маркетинговых, ведь потенциальный покупатель уже сегодня хочет понимать, что он сможет построить, а главное, кому и за сколько продать или сдать в аренду готовый объект в будущем. КОГО ДОПУСКАТЬ К ПРОЕКТУ? Как правило, большинство девелоперов не привлекает профессиональных консультантов для работы над проектом. Максимальные средства, которые они готовы заплатить, – это инвестиции в эскизный архитектурный проект. Однако именно совместная работа консультантов и архитекторов определяет будущее проекта. Консультант подходит к вопросам девелопмента с точки зрения рынка. Понимая перспективы развития различных сегментов, учитывая конкурентную среду в регионе, консультанты определяют конкурентные преимущества проекта, развивая сильные стороны участка и нивелируя влияние негативных факторов. Консультант отвечает на вопросы «Какую именно недвижимость необходимо сроить?», «Кто является ее конечным потребителем?», «Почему и по какой цене она будет приобретена?». Задача архитектора – воплотить эти идеи на бумаге. Вторая задача консультанта – правильно фазировать проект, чтобы дать возможность инвестировать в него постепенно, привлекая на разных этапах тех или иных инвесторов и партнеров. Фазирование проекта решает три важные задачи: во-первых, позволяет более быстро получить внешнее финансирование за счет небольшого масштаба «входа», а также привлечь в проект нескольких инвесторов для реализации разных очередей проекта. Во-вторых, фазирование дает возможность развивать небольшие строительные объемы для проверки правильности рыночных допущений и предположений, при необходимости скорректировать проект в соответствии с меняющимися потребительскими предпочтениями. И третий момент, актуальный для многофункциональных проектов на больших территориях, – фазирование позволяет реализовать в первую очередь типы недвижимости, наиболее востребованные рынком в данный период времени. ОПТИМИЗАЦИЯ КОНЦЕПЦИИ Вопросы оптимизации концепций, как вчера, так и по сей день не являются приоритетными для девелоперов, продолжающих развивать проекты с устаревшими и уже нежизнеспособными концепциями. Типичным ответом является формулировка «мы уже на это два (три, четыре) года потратили, заново начинать не будем», так как любое изменение влечет за собой новый круг согласований. И снова все возвращается на круги своя – «придет инвестор – все поменяем». В данный момент многие компании продолжают жить сегодняшним днем и проблемами, а стоило бы подумать о рынке в посткризисный период и перспективности концентрации усилий на тех или иных сегментах. Итак, на чем же следует сконцентрировать свои усилия компаниям, которые собираются не только пережить кризис, но и использовать открывающиеся перспективы в свою пользу? Урок первый: Выживает сильнейший Сила компании заключается в правильно определенных целях и путях их достижения. Первым шагом должно стать определение своего места на рынке: где сейчас находится компания и что она собой представляет. На этом этапе необходим детальный анализ сильных и слабых сторон компании. Формирование стратегии дальнейшей деятельности должно базироваться на какой-либо отправной точке, которой становится анализ текущего портфеля компании, ее активов и обязательств. Цели компании должны определять ее положение через 1-3-5 лет. Они должны быть четкими, измеримыми и формулироваться в доле рынка, величине выручки, прибыли и т.д. Урок второй: Привлечение инвестора — не самоцель Инвесторы на рынке есть, но их требования к продукту значительно изменились. Сегодня инвестор – это не мешок с деньгами, готовый инвестировать в объект ради получения сверхприбыли. В текущих условиях инвесторы ориентированы на наиболее эффективные проекты с продуманной концепцией, маркетинговой политикой и имеющие необходимый набор документов. Учитывая реалии украинского рынка, найти сегодня такой проект практически невозможно, так как при наличии документов у проекта, как правило, нежизнеспособная концепция. А пересмотр концепции влечет за собой пересогласование документации. Сегодня инвесторы не спешат покупать участки или проекты, ожидая дальнейшего падения цен. До момента оживления рынка следует сосредоточить свои усилия на подготовке к переговорам с инвесторами и презентациях своих проектов. Урок третий: За двумя зайцами… Стратегия минимизации издержек предполагает концентрацию усилий на тех проектах, сегментах и регионах, где компания наиболее профессиональна и чувствует свой потенциал развития. Вместе с этим необходимо расстаться с излишними активами, которые тянут компанию к банкротству. ЗЕМЕЛЬНЫЙ АЖИОТАЖ В КИЕВЕ И РЕГИОНАЛЬНЫХ ЦЕНТРАХ УКРАИНЫ ПРИВЕЛ К СУЩЕСТВЕННЫМ СТРУКТУРНЫМ ИЗМЕНЕНИЯМ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ: НА ФОНЕ РАСТУЩЕЙ ЦЕНЫ ЗЕМЛИ И АМБИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРОВ ОБЪЕМ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА В СЕГМЕНТЕ ДОСТИГ КРИТИЧЕСКОГО УРОВНЯ Таким образом, активы компании сегодня можно разделить на две части: –  активы, от которых необходимо избавиться; –  проекты, которые компания будет развивать, как за счет собственных средств, вырученных от продажи излишних или непрофильных активов, так и за счет привлечения инвесторов. И для реализации первой группы активов, и для девелопмента второй понадобятся определенные усилия и инвестиции. Для продажи излишних активов необходимо осуществить их предпродажную подготовку. Сами по себе земельные участки не являются на сегодняшний день «товаром». Потенциальный покупатель должен понимать свои преимущества и риски при приобретении права на такой актив. Для этого необходимо, как минимум, подготовить информационный меморандум, где будет презентован продукт, описаны все преимущества, потенциал участка, типы недвижимости, которые целесообразно развивать на участке, обоснование их востребованности рынком, портрет потенциального потребителя построенного объекта. Тенденции развития рынка и потенциал участка также должны быть выражены в экономических показателях, демонстрирующих целесообразность инвестиций для покупателя. Важную часть меморандума составляют описание юридических прав на объект, наличие всех согласований, разрешений и предлагаемая структура сделки. Нелишним будет обновление существующих концепций по таким объектам – это мизерные инвестиции для девелопера, а профессионально презентованный актив является одним из факторов обоснованной цены проекта и в итоге успешной сделки. Для активов, которые девелопер решил развивать, также понадобятся определенные инвестиции, которые будут направлены не только на предпродажную подготовку проекта, описанную выше, но и на постепенное доведение проекта до стадии максимальной готовности к строительству. Это, прежде всего: –  определение стратегии развития проекта; –  глубокая проработка концепции проекта, основанная на всестороннем изучении рынка, изменившихся предпочтениях потребителей и перспектив развития сегментов; –  создание рабочей группы из консультантов, архитекторов, юристов, которые смогут совместно создать конкурентоспособный проект; –  постепенное получение всей разрешительной документации; –  фазирование инвестиций в коммуникации и инфраструктуру; –  оценка проекта и определение объема необходимых внешних инвестиций; –  юридическая проработка структуры сделки и формирование альтернативных вариантов привлечения инвестиций; –  подготовка информационного и инвестиционного меморандумов для презентации актива инвестору или партнеру. Урок четвертый: Временной ресурс не безграничен То, на что не хватало времени на растущем рынке, есть возможность реализовать в период спада. Ожидать активного интереса инвесторов в перспективе ближайших 3-5 месяцев не приходится, поэтому это время надо потратить не на малоэффективные метания по рынку, а на выработку результативных долгосрочных решений и создание инвестиционно привлекательных продуктов.