«К.А.Н. Девелопмент»: «Дальнейшего падения рынка недвижимости не будет»
Commercial Property №1 (149) январь 2016
В УСЛОВИЯХ СТРЕМИТЕЛЬНО МЕНЯЮЩЕЙСЯ КОНЪЮНКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ ГРУППА КОМПАНИЙ «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ», ДО ЭТОГО МОЩНО РАЗВИВАВШАЯ ПРОЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КИЕВЕ, СМЕСТИЛА АКЦЕНТЫ НА СЕГМЕНТ ЖИЛЬЯ. КРОМЕ ТОГО, ДЕВЕЛОПЕР НАЧАЛ ИСКАТЬ ВОЗМОЖНОСТИ ВЫХОДА ЗА РУБЕЖ. РЫНКАМИ НЕДВИЖИМОСТИ КАКИХ СТРАН ИНТЕРЕСУЕТСЯ КОМПАНИЯ, А ТАКЖЕ О ТЕКУЩИХ ПРОЕКТАХ В УКРАИНЕ В ИНТЕРВЬЮ «COMMERCIAL PROPERTY» РАССКАЗАЛ ЭМИЛЬ СОЛОВЬЕВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ГРУППЫ КОМПАНИЙ «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ».
Прокомментируйте тенденции, а также дайте оценку событиям, которые имели место на рынке коммерческой недвижимости Киева в прошлом году.
Основной позитивной тенденцией в условиях протекающего кризиса как в стране в целом, так и на рынке недвижимости в частности, является то, что девелоперы и застройщики стали уделять больше внимания качеству производимого продукта. Сегодня с целью завоевать доверие покупателей игроки рынка недвижимости даже в условиях ограниченного финансирования стараются предоставить наиболее качественный продукт.
Второе, что необходимо отметить, – это изменение вектора деятельности девелоперов и застройщиков, что проявляется в акценте на строительстве жилой, а не коммерческой недвижимости.
На сегодняшний день группа компаний «К.А.Н. Девелопмент» сконцентрировалась на реализации проектов жилых комплексов (на фото: ЖК Central Park, Киев)
ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Среди негативных тенденций 2015 года, которые берут свое начало еще в 2014-м, – падение покупательского спроса ввиду девальвации гривны и в целом сокращение количества платежеспособных покупателей, которые могли бы приобрести недвижимость. Также следует отметить 30-процентное снижение арендных ставок в объектах торговой и офисной недвижимости по сравнению с 2013 годом. Сегодня можно констатировать, что рынок недвижимости Киева достиг дна и, если не произойдет коллапса и сохранятся имеющаяся динамика и текущие тенденции, дальнейшего его падения не будет.
ФОТО: «CP»
С точки зрения законодательного поля, были ли зафиксированы изменения, которые, по Вашему мнению, уже в нынешнем году положительно отразятся на рынке недвижимости?
В 2015 году каких-либо кардинальных законодательных изменений или реформ, способствовавших развитию строительного бизнеса и подъему рынка как жилой, так и коммерческой недвижимости, не было. С другой стороны, мы также не зафиксировали законодательных изменений, которые ухудшили бы и без того не очень стабильную ситуацию в секторе. Как говорят, в наше время отсутствие новостей – уже хорошая новость.
Как события социально-политического и экономического характера 2014-2015 годов повлияли на деятельность компании «К.А.Н. Девелопмент»? Какие именно изменения произошли в этот период?
Каких-то радикальных корректировок в деятельность компании мы не вносили. Наша стратегия направлена на приобретение новых знаний и улучшение качества реализуемых проектов, поэтому в 2015 году усилия компании были направлены на обучение персонала, повышение уровня знаний и квалификаций. На сегодняшний день наиболее активным спросом пользуется жилая недвижимость, поэтому группа компаний «К.А.Н. Девелопмент» сконцентрировалась на реализации проектов жилых комплексов. Также мы начали рассматривать возможность выхода на зарубежные рынки. Нам интересны такие страны как Беларусь, Казахстан, Азербайджан, Польша, Австрия и Германия.
На сегодняшний день мы находимся в процессе ознакомления с «правилами игры» на рынках недвижимости этих стран, говорить о конкретных проектах пока рано.
Какой вариант бизнес-деятельности Вы планируете за рубежом – партнерство с локальным игроком или самостоятельная реализация проектов?
Это зависит от рыночных условий той или иной страны. Если мы будем понимать, что для реализации проекта достаточно хороших знаний законодательства, которое не обязывает сотрудничество с локальными компаниями, то мы будем работать самостоятельно.
Группа компаний «К.А.Н. Девелопмент» продолжает строительство ЖК «Комфорт Таун», где будет реализован блок общей площадью 200 000 кв.м
ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Подведите итоги 2015 года для компании «К.А.Н. Девелопмент». Какие знаковые события состоялись в компании в прошлом году?
По итогам 2015 года мы ввели в эксплуатацию все планируемые и заявленные компанией объекты, среди которых – первая очередь жилого комплекса бизнес-класса Central Park в Киеве (общая площадь – более 41 590 м2), три дома и крытый многоуровневый паркинг в жилом комплексе «Комфорт Таун». Прошлый год продемонстрировал хорошую динамику продаж как в объектах бизнес-, так и комфорт-класса, в частности, в ЖК «Комфорт Таун», чем обусловлено начало строительства новой очереди этого проекта.
В 2015 году наша компания получила ряд наград: за лучший бизнес-центр IQ Business Center в премии в сфере недвижимости, за жилой комплекс «Паркове місто» и Академию современного образования «А+» от Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. Также мы победили в двух номинациях премии «Выбор года».
Реализацию каких проектов ведет компания «К.А.Н. Девелопмент» сегодня?
На сегодняшний день в активной фазе строительства находится вторая очередь ЖК Central Park (общая площадь – 14 775 м2) и завершается строительство ЖК Tetris Hall (24 070 м2). Также мы продолжаем строительство ЖК «Комфорт Таун», где будет реализован блок общей площадью 200 000 м2. Стартовала разработка проекта жилого массива в районе станции метро «Нивки», который по формату и объему соизмерим с ЖК «Комфорт Таун» (общая площадь – около 350 000 м2), и разработка площадки под строительство социально доступного жилья недалеко от станции метро «Выдубычи» (350 000 м2). В общей сложности портфель проектов компании в стадии строительства и разработки составляет около 1 миллиона м2.
Строительство ЖК Respublika пока приостановлено и возобновится, когда продолжатся работы по завершению «якоря» этого многофункционального комплекса – одноименного ТРЦ. Эти два проекта – жилой комплекс и торгово-развлекательный центр – будут работать только в синергии. На сегодняшний день готовность ТРЦ Respublika составляет 80%, этот проект ожидает возобновления финансирования.
Участвует ли компания в реализации проекта ТРЦ Ocean Mall после его продажи?
До заключения сделки по продаже ТРЦ Ocean Mall, которая состоялась в начале 2015 года, мы выступали девелопером и генеральным подрядчиком в проекте. Однако после продажи, согласно договоренностям, мы передали свои функции другой компании.
Какой уровень заполняемости и арендных ставок в бизнес-центрах «101 Tower» и IQ Business Center, реализованных группой компаний «К.А.Н. Девелопмент», фиксируется по состоянию на начало текущего года?
Вакантность БЦ «101 Tower» на сегодняшний день составляет 0%. Такого показателя сложно достичь даже в условиях стабильной экономики. Заполняемость БЦ IQ Business Center, который был запущен в 2015 году, составляет 40%. Мы считаем, что в сегодняшних реалиях, при отсутствии выхода новых и расширения уже работающих на рынке компаний, достижение 40-процентной заполняемости нового бизнес-центра за такой период времени – это хороший показатель.
Что касается арендных ставок, то в БЦ «101 Tower» они составляют порядка $30/м2/месяц (с учетом НДС и без учета эксплуатационных расходов). Стоимость аренды в БЦ IQ Business Center также находится на достаточно высоком уровне, поскольку это единственный в Киеве бизнес-центр класса А+.
На какие уступки Вы готовы пойти в переговорах с арендаторами своих бизнес-центров?
Сегодня некоторые компании меняют локацию потому, что могут за те же деньги арендовать помещение в более качественном и престижном бизнес-центре. Мы же, помимо предоставления высококачественных помещений, обеспечиваем арендаторов круглосуточным сервисом для поддержания работы сотрудников компаний-арендаторов наших бизнес-центров. Также мы предоставляем арендаторам услуги по выполнению отделочных работ в помещениях, чем оптимизируем их затраты и сроки по проведению ремонта.
Уровень заполняемости бизнес-центров, реализованных группой компаний «К.А.Н. Девелопмент», составляет 100% в БЦ «101 Tower» и 40% – в БЦ IQ Business Center (на фото: БЦ IQ Business Center, Киев)
ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Почему Вы управляете своими объектами самостоятельно и не отдаете этот спектр работ на аутсорсинг?
Мы считаем, что ни одна управляющая компания не сможет предоставить более качественный сервис, чем та, которая реализовала объект и знает его от А до Я. В нашем случае эксплуатацию объектов осуществляют холдинговые структуры, имеющие единую с нами корпоративную политику. Данный подход позволяет увидеть процессы, которые необходимо оптимизировать, а также дает возможность проецировать опыт эксплуатации зданий на новые проекты. Так, в период эксплуатации мы выявляем недочеты и стараемся не повторить их в будущих проектах, чего невозможно сделать, если обслуживание выполняет приглашенная компания. Например, при проектировании БЦ IQ Business Center мы учли опыт функционирования лифтовой системы БЦ «101 Tower». В БЦ IQ Business Center мы разделили систему на инфраструктурный и офисный блоки, таким образом, разделив потоки гостей и работников здания.
Дайте Ваши прогнозы развития ситуации на рынке недвижимости Киева на 2016 год.
Как я уже отмечал, рынок недвижимости достиг дна, и если в стране не произойдет новых катаклизмов, дальнейшего падения не будет, – рынок начнет медленно, но уверено двигаться вверх.
В 2016 году вектор деятельности девелоперов будет направлен на сектор жилой недвижимости. Сейчас вряд ли самый удачный период начинать строительство бизнес-центров ввиду двух основных факторов – достаточно высокого показателя вакантности существующих офисных площадей в Киеве и низкой активности по выходу в страну новых зарубежных компаний.
Успешность новых торговых центров, реализуемых в Киеве сегодня, сложно прогнозировать. Формат некоторых из них рассчитан на посетителей со всего города, поэтому такие ТРЦ могут быть успешны в том случае, если привлекут новых для рынка арендаторов и предложат интересные развлечения, которые на сегодняшний день не представлены в других действующих торговых объектах.
