JLL: «Украина пройдет свой путь быстрее и легче, чем Россия»

Филипп Бертере, заместитель директора, отдел торговых площадей компании Jones Lang LaSalle
фото: Jones Lang LaSalle

CP: Что послужило толчком для выхода Jones Lang LaSalle на украинский рынок именно на данном этапе его развития?
Филипп Бертере: Наша компания знает украинский рынок недвижимости довольно давно. Мы увидели, что уровень услуг в сфере недвижимости, существующий на рынке Украины, не соответствует международному. В период с 2003 по 2005 год наша компания в основном занималась предоставлением консалтинговых услуг в сегменте торговой недвижимости. Однако теперь мы не только разрабатываем концепции торговых и многофункциональных центров, но продаем и сдаем их в аренду.
В 2004 году компания Jones Lang LaSalle занималась продажей офисных зданий. Сейчас мы ведем работу над разработкой концепции для многофункционального проекта, который расположится на участке в 23 гектара в Киеве, занимаемся сдачей в аренду двух проектов – в Киеве и регионах. В сентябре мы будем работать над другими проектами в сфере торговой недвижимости и других сегментах. Помимо этого, наша компания участвовала в создании концепции торговых центров для девелоперов, работающих преимущественно в регионах Украины.
Решение интенсифицировать работу именно в этой стране было продиктовано рядом причин. Во-первых, украинский рынок находится на этапе политической стабилизации. Во-вторых, повышается доход населения страны в целом, а не жителей отдельных городов.
Jones Lang LaSalle сотрудничает с рядом международных (европейских, американских, российских, казахских) девелоперов и ритейлеров, которые обратились к нам за помощью, поскольку имеют серьезные намерения работать на украинском рынке. В числе таких компаний можно назвать, например, компанию King Cross (наш клиент в Польше), которая имеет проекты во Львове. Мы помогаем вывести на рынок Львова и сдать в аренду их первый проект – региональный торгово-развлекательный центр (GLA – около 45 000 м²). Это очень важное событие, так как данный проект будет первым, реализованным иностранным девелопером за пределами Киева, что станет поводом для появления новых брэндов на рынке.
Для меня не удивительно, что все эти компании обращают внимание на Украину. Сегодня она занимает очень выгодное положение и является хорошей альтернативой российскому рынку, а также уже известному среди международных девелоперов рынку коммерческой недвижимости стран Центральной Европы. В принципе, на украинском рынке, так же как и на российском, довольно сложно вести бизнес в сфере недвижимости, но, с другой стороны, он гораздо компактней. К тому же, его потенциал намного интересней, чем потенциал рынков стран Центральной Европы.
CP: Какие особенности украинского рынка коммерческой недвижимости вы можете назвать?
Ф.Б.: Украинский рынок сегодня развивается по иной схеме, чем рынки любой другой страны мира. На нее влияют структура и размер доходов граждан, система налогообложения, психологический фактор.
Когда я начинал работать в странах СНГ, то не ощущал существенных различий между бывшими союзными республиками, однако в скором времени убедился, что разница между двумя городами одного государства настолько же велика и существенна, как и между двумя странами. Можно сказать, что Украина состоит из множества маленьких стран, хотя сегодня здесь создается единый комплекс потребления, в котором предпочтения потребителей более-менее сходны. Следует отметить, что этот процесс немного раньше начался и в России, но Украина пошла по другому пути развития рынка недвижимости. Я думаю, что она пройдет его быстрее и легче, чем Россия.
CP: Какова политика работы компании Jones Lang LaSalle в Украине? Какой сегмент недвижимости является приоритетным для нее?
Ф.Б.: На сегодняшний день стратегия компании Jones Lang LaSalle в Украине заключается в том, чтобы сконцентрироваться на сегменте торговой недвижимости. Согласно плану развития компании на 2006-2008 годы, мы уже сделали определенные шаги по внедрению дополнительных направлений нашего бизнеса на украинском рынке.
И в Польше, и в России наша компания занимается такими направлениями, как офисная, складская, торговая, гостиничная недвижимость, инвестиции. Цель Jones Lang LaSalle – постепенно реализовать все эти знания в Украине и сохранить все сегменты, в которых мы занимаем ведущие позиции. Так, в начале года, когда мы открыли офис в Санкт-Петербурге, наши специалисты сразу же взяли самый громкий проект – торгово-развлекательный центр общей площадью 90 тысяч м² на Лиговском проспекте. По такому же принципу будет проводиться работа в Киеве.


Любовь Миндич, представитель компании Jones Lang LaSalle в Украине
фото: Jones Lang LaSalle

CP: Как вы можете охарактеризовать степень открытости украинского рынка недвижимости?
Ф.Б.: В своей работе мы используем термин Transparency Index (индекс прозрачности). Так, согласно нашим расчетам, в Украине по сравнению с прошлым годом данный индекс улучшился. Показатель прошлого года – 5, нынешнего – между 4 и 5. В целом, в мире не существует совершенно прозрачных рынков.
Помимо этого, в каждой стране есть определенные бюрократические барьеры, негативно влияющие на работу иностранных инвесторов, а то и препятствующие развитию бизнеса. К примеру, одна российская компания хотела открыть свой строительный бизнес во Франции, однако ей пришлось остановить этот процесс, поскольку она столкнулась с барьерами, которые не позволили ей начать работу. И это несмотря на то, что у компании был необходимый для инвестиций объем средств. Аналогичная ситуация наблюдается и в Украине. Очень часто желание многих зарубежных девелоперов наталкивается на бюрократические барьеры или невозможность найти приемлемый способ работы в рамках системы, отличной от той, с которой они привыкли иметь дело.
CP: Каковы, по вашему мнению, причины недостаточно активного развития украинского рынка?
Ф.Б.: Согласно нашим исследованиям, которые проводились перед открытием офиса в Киеве, количество торговых площадей уровня Modern Shopping Centers, по нашим прогнозам, должно было удвоиться к 2008 году. Теперь можно сказать, что этого не произойдет. Причина – опоздание с выходом на рынок многих проектов. Особенно это касается таких крупных проектов, как ТРЦ «Троицкий» и «МЕГА». В целом, процесс развития торговой недвижимости в Украине довольно сложен.
CP: Как Вы можете охарактеризовать ситуацию с IKEA?
Любовь Миндич: У IKEA есть намерения и желание выйти на рынок Украины, однако возникают проблемы с земельным участком. Компания не может достичь договоренности по конкретным участкам.
Ф.Б.: Каждый девелопер, включая IKEA, имеет определенную стратегию и формат, который он намерен развивать. Чем больший по площади участок необходим девелоперу, тем больше проблем возникает с его поиском и согласовательными процедурами. Такой девелопер, как IKEA, – это дополнительные инвестиции и рабочие места. Кроме того, это шанс для ритейлеров.
CP: Как вы в целом можете охарактеризовать тенденцию, при которой компания-ритейлер занимается девелопментом недвижимости?
Ф.Б.: Причин, по которым ритейлер выполняет функции девелопера, множество. Во-первых, это потенциальный доход; во-вторых, возможность адаптировать площади к более эффективной работе, что не всегда удается местным девелоперам; в-третьих, – возможность применить знания, полученные в ходе развития своего бизнеса, которые могут быть использованы в процессе развития более крупных проектов. Таким образом, мы получаем комплекс причин. Первая – чисто финансовая, вторая – нехватка анализа рынка, третья – ноу-хау.
Если ритейлер успешно ведет свой основной бизнес, почему же он не может развивать проекты в недвижимости? Однако, в этой ситуации ему необходимо проявить мудрость, чтобы не создать центр только для своего формата.
CP: Как вы можете охарактеризовать уровень девелопмента на украинском рынке торговой недвижимости (возможно, в сравнении с московским)? Как вы оцениваете профессиональный уровень выведенных на рынок объектов и тех, реализация которых еще проводится?
Ф.Б.: Большинство выведенных на рынок Украины торговых центров не соответствует понятию Modern Shopping Center. Самый лучший из ныне работающих торговых объектов – это ТРЦ «Караван» – довольно эффективный по концепции и подбору арендаторов торговый центр. После успешного старта проекта в Киеве компания Jones Lang LaSalle участвовала в формировании стратегии проектов ТРЦ «Караван» для регионов.
Второй по уровню объект после ТРЦ «Караван» назвать сложно. Необходимо учитывать такие параметры, как концепция, подбор арендаторов, объем выручки и прочее. Обычно называют ТК «Мандарин Плаза», несмотря на потерю площади и большое количество этажей.
Интересно, какой формат будет у нового «Квадрата». Думаю, что через несколько месяцев мы сможем подробнее поговорить об этом проекте.
Очень интересным будет ТРЦ «Троицкий». С его открытием ранжирование торговых центров столицы изменится: первое место займет ТРЦ «Троицкий», второе – «Караван».
Л.М.: Так будет, если к тому времени не запустятся в работу другие проекты. Я согласна с Филиппом в вопросе первенства ТРЦ «Караван». Но, тем не менее, «Глобус» – проект не идеальный – полностью заполнен покупателями. Такая же ситуация и с торговым комплексом «Метроград», в котором наблюдается существенный поток посетителей, несмотря на низкий уровень операторов и слабую концепцию. В свое время он будет вынужден менять свое позиционирование, однако сейчас «Метроград» находится на пике.
CP: Охотно ли украинские девелоперы обращаются к консультантам?
Ф.Б.: Сегодня уже многие украинские девелоперы пользуются услугами консалтинговых компаний. Профессиональные девелоперы готовы привлечь в проект консультантов, так как они понимают и осознают ценность опыта и технологий. Меня приятно удивляет, что Украина очень быстро пошла по пути IPO и оценки, – процессов, требующих специальных знаний и владения технологией.


По мнению Филиппа Бертере, с открытием ТРЦ «Троицкий» начнется новая эра на столичном рынке недвижимости
фото: Олег Герасименко

CP: Развитие каких форматов торговой недвижимости, по вашему мнению, перспективно в Украине?
Л.М.: Потенциально рынком востребованы форматы, подобные ТРЦ «Караван», то есть форматы второго поколения. В крупных форматах обязательно появятся гипермаркеты. Кроме того, уровень развлечений будет на порядок выше нынешнего.
Ф.Б.: Если мы говорим о форматах ритейла, 2007 год станет годом гипермаркетов. Затем будет год DIY. Приблизительно через три года может наступить год Department Store. Как только появится этот формат, на рынок придет искусство. Department Store предполагает наличие элементов, которые не могут предложить операторы других форматов.
CP: Какие тенденции развития рынков торговой недвижимости Украины и России вы можете отметить?
Ф.Б.: Говоря о развитии рынков Украины и России, необходимо помнить, что показатели в столицах этих государств пока отличаются от показателей развития рынков всей страны в целом. Москва – это все-таки еще не Россия, а Киев – не Украина. В процессе развития мы обнаружили, что, начиная с 2003 года, темпы строительства торговых центров в регионах России и Украины превышают столичные. Однако, в Украине, как и в России, до сих пор существует разница между столицей и другими городами относительно соотношения оборот/м² (один к двум или даже к трем). Вместе с тем, как и в Польше, этот разрыв cо временем будет уменьшаться.
Стоит также помнить о таком понятии, как цикл, который везде одинаков. Рынок растет, становится мудрее, постепенно перенасыщается, затем следует этап рецессии и начало нового цикла.
Рассмотрим основные концептуальные моменты, которые формируют индивидуальность рынков. В каждой стране есть сильный местный оператор. В России – это «Перекресток», «Седьмой континент», «Эльдорадо» и т.д. Украина – это «Велика Кишеня», «Сільпо», «АБВ Техника», «Интертоп» и другие. Кроме национальных, в каждом городе есть сильные местные операторы.
В Украине существует очень много западных брэндов, которые еще не вышли на рынок России. В принципе, это связано с тем, что Украина находится ближе к Европе, хотя в реальности ситуация должна быть несколько иной, то есть в России должно было появиться намного больше брэндов, чем есть на сегодняшний день.
Что касается банковской сферы, то в Украине она несколько прогрессивнее. За последний год здесь было заключено несколько значимых сделок по продаже крупнейших банков иностранным инвесторам. В России же этот процесс только начинается.
Вместе с тем, процесс получения разрешительной документации в Украине так же сложен, как и в России.