Нововведения к земельному законодательству можно условно разделить на три группы, а именно: (і) изменения, связанные с регистраций вещных прав, (іі) изменения, которые касаются полномочий органов государственной власти и (ііі) изменения, касающиеся процедуры предоставления земельных участков в собственность или пользование.РЕГИСТРАЦИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮИнформация о вещных правах на недвижимое имуществоАлексей Фелив, доктор права, партнер, руководитель практики недвижимости киевского офиса МЮФ BEITEN BURKHARDTОдним из самых существенных изменений стало начало работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр прав»). Информация о праве собственности, о праве пользования, а также обременениях земельных участков другими вещными правами (как суперфиций, сервитут, эмфитевзис) и обременениями (ипотека и другие ограничения) теперь должна быть указана в этом реестре. В целом, объединение информации о земельном участке, которая раньше могла содержаться в нескольких реестрах, в едином Реестре прав должно упростить получение ведомостей о земле и сделках с ней.В июле Министерство юстиции Украины внесло изменения в Порядок доступа нотариусов к Государственному реестру вещных прав на недвижимость, а также в Порядок доступа государственных исполнителей к Государственному реестру вещных прав на недвижимость. Согласно изменениям, нотариусы и государственные исполнители могут получать информацию и оформлять извлечения, а исполнители – справки (как извлечения, так и справки остаются в материалах дела) из ранее действующих реестров: Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек и Единого реестра запретов на отчуждение недвижимого имущества. Поскольку далеко не все собственники на недвижимое имущество провели перерегистрацию своих прав, большая часть информации по объектам недвижимого имущества продолжает находиться в старых реестрах, а, значит, остается недоступной. Таким образом, благодаря внесенным изменениям, нотариусы и государственные исполнители фактически получат полный доступ к информации об объектах недвижимого имущества.Предоставление доступа нотариусам к реестрам позволит избежать заключения и удостоверения сделок, в которых реальный собственник недвижимого имущества или же лицо, у которого есть другие вещные права на имущество, не участвуют.Кроме того, обсуждаются последующие изменения, согласно которым нотариусы в скором времени будут уполномочены предоставлять извлечения из Реестра прав даже в случаях, когда нотариальные действия относительно объекта недвижимого имущества не осуществляются (как это, например, раньше было с издержками из реестра ипотеки). Это существенно позволит разгрузить государственных регистраторов и ускорить получение извлечений из Реестра прав для заинтересованных лиц.Регистрация прав на земельные участки государственной и коммунальной форм собственностиКристина Федунишин, юрист практики недвижимости киевского офиса МЮФ BEITEN BURKHARDTС введением нового Реестра прав произошло практически блокирование сделок с государственными и коммунальными землями. Связано это было с тем, что в Реестр прав можно внести информацию о сделке (например, аренда земли) только в том случае, если право собственности на такую землю уже зарегистрировано. При этом государственные органы и местные советы никогда не регистрировали свое право собственности, а распоряжались землями на основании общих положений Земельного кодекса (ст. 122).В мае 2013 года в Закон о регистрации вещных прав были внесены дополнения, согласно которым государственные органы и органы местного самоуправления могут принимать решения о предоставлении земельного участка в собственность или пользование без предварительной регистрации своих прав в Реестре прав.Если земельный участок предоставляется в аренду (эмфитевзис, суперфиций), то регистрация права собственности осуществляется одновременно с регистрацией права аренды (эмфитевзиса, суперфиция). Таким образом, регистрация прав собственности на государственные и коммунальные земли происходит одновременно с регистрацией производных (вторичных) прав.В случае обновления договоров о пользовании земельным участком государственной или коммунальной собственности, заключенных раньше (до введения нового Реестра прав), регистрация прав за государством или местным советом осуществляется при регистрации обновления соответствующего договора.ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ И МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙПолномочия органов Госземагентства Украины по распоряжению землями сельскохозяйственного назначения государственной формы собственностиИзменениями в Земельный кодекс Украины очередной раз подтверждено особый резонанс относительно земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 122 ЗК Украины, п. 6-1 п. 4 Положения о Государственном агентстве земельных ресурсов Украины, утвержденного Указом Президента Украины от 8 апреля 2011 №445/2011, и требованиями положений о территориальных органах Госземагентства Украины, полномочиями по распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, теперь наделены Госземагентство Украины и его территориальные органы. До изменений функции распоряжения землями государственной формы собственности, которые находятся вне пределов населенных пунктов, выполняли соответственные госадминистрации.Ожидалось, конечно, что Госземагентство как специализированный орган подойдет более компетентно к земельным вопросам, по сравнению с местными госадминистрациями. Но на практике областные управления Госземагентства показали всю сущность изменений. В отличие от госадминистраций, которые заинтересованы в экономическом развитии региона и наполнении госбюджета, областные управления Госземагентства ведут себя как истинные бюрократы за принципом: нет решений – нет ответственности. Так, например, в Одесском Управлении Госземагентства заблокирован проект национального значения по строительству объекта альтернативной энергетики. Невзирая на то, что из районного бюджета потрачены деньги на выкуп земельных участков под строительство ветровой электростанции и получены подтверждения Госземагентства о полномочиях Одесского Управления Госземагентства отводить выкупленные участки, Управление не предоставляет разрешения на разработку проекта отвода, довольствуясь разными отписками уже более четырех месяцев.Государственный земельный банкПостановлением Кабинета Министров Украины от 25 июля 2012 №934, утвержден Устав публичного акционерного общества «Государственный земельный банк». 14 марта 2013 года ПАО «Государственный земельный банк» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Исходя из положений устава, ПАО является собственно банковским учреждением. Информация о распоряжении землями сельскохозяйственного назначения как вид деятельности банка непосредственно не предусмотрена. Но исходя из официальных комментариев главы правления государственного земельного банка госпожи Скосырской*, а также других высокопоставленных лиц, которые занимаются развитием банка, и экспертов, кроме предоставления кредитов сельхозпроизводителям, деятельность Государственного земельного банка будет непосредственно связана с распоряжением землями сельскохозяйственного назначения.Хочется надеяться, конечно, что нежелание органов Госземагентства отводить сельскохозяйственные земли не связано с тем, чтобы по максимуму наполнить Государственный земельный банк.Разграничение земель государственной и коммунальной собственностиНа основании Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» наконец-то, земли государственной и коммунальной собственности считаются разграниченными.Процесс определения границ населенных пунктов в Украине не завершен**, а земли территориальных громад (т.е., коммунальной формы собственности) – это земли только в границах населенных пунктов. В результате того, что земли считаются разграниченными, часть земель в окрестностях населенных пунктов и которые фактически являются землями населенного пункта, вследствие принятия изменений в большинстве случаев стали землями государственной формы собственности.ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕДУРЕ ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВОбъединение информации о земельном участке, которая раньше могла содержаться в нескольких реестрах, в едином Реестре прав должно упростить получение ведомостей о земле и сделках с нейФОТО: ISГарантии отвода земельных участковВ статье 123 ЗК Украины законодатель закрепил новые гарантии для потенциальных землепользователей. Во-первых, во избежание необоснованных и надуманных отказов в предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка ч. 2 ст. 123 ЗКУ запрещает уполномоченным органам государственной власти или местного самоуправления требовать от лица, обращающегося с ходатайством о предоставлении такого разрешения, дополнительные материалы или документы, кроме тех, которые определены настоящей статьей.Установлена также процедура автоматического получения разрешения в тех случаях, если ходатайство о предоставлении разрешения не решено по существу (разрешение не предоставлено или не отказано в его предоставлении) в течение 1 месяца со дня подачи такого ходатайства потенциальным землепользователем.Наконец, решение об отказе в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть принято только в связи с несоответствием такого проекта землеустройства требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов. На этом этапе к сведению не должны приниматься особенности градостроительной документации или документации по землеустройству, поскольку соответствие этим требованиям должно быть учтено на этапе предоставления разрешения на разработку проекта отвода земельного участка.Также, статьей 53-5 Кодекса Украины об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за нарушение срока согласования (отказа в согласовании) документации по землеустройству уполномоченными должностными лицами органов государственной власти или местного самоуправления. Как санкция налагается штраф в сумме от 510 до 3400 гривен (максимальная сумма штрафа в случае повторного совершения правонарушения в течение года).Наверное, эти изменения (введены в июле 2013 года) можно считать реакцией на вышеупомянутые задержки в рассмотрении земельных вопросов органами Госземагентства.Гарантии изменения целевого назначенияСтатьей 186-1 Земельного кодекса Украины в зависимости от категории земель, которые отводятся, упрощено и дифференцировано процедуру согласования проекта отвода. В отличие от предыдущих правил, когда проект отвода необходимо было согласовывать со всеми государственными органами (архитектура, земельные ресурсы, охрана окружающей среды, культурное наследие, МЧС и т.д.), согласно изменениям, проект необходимо согласовать в обязательном порядке только с органами архитектуры и земельных ресурсов. И только если предполагается отвод земельного участка природно-заповедного и другого природоохранного назначения, расположенного на территории или в пределах объекта природно-заповедного фонда или в пределах прибрежной защитной зоны, проект отвода должен согласовываться с соответствующим органом охраны окружающей среды. Аналогично, только если отвод участка на территории памятников культурного наследия национального значения, их охранных зон и охраняемых археологических территориях требует соответствующего согласования Министерства культуры Украины как центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере охраны культурного наследия. Также при отводе земельных участков земель лесного или водного фонда, такие проекты отвода должны быть согласованы с соответствующими органами, к полномочиям которых относится регулирование вопросов лесного или водного хозяйства соответственно.Такой подход полностью оправдывает себя, поскольку потенциальные землепользователи больше не обязаны собирать все указанные выше согласования в независимости от категории земельного участка и его месторасположения.*Источник: www.rbk.ua. Новость «Державний земельний банк планує отримати банківську ліцензію в серпні 2013 р.» от 12.07.2013 года.**Источник: www.kmu.gov.ua, пресс-служба Государственного агентства земельных ресурсов. Новость «Колегія Держземагентства назвала причини, які стримують роботи із встановлення меж населених пунктів» от 13.07.2012 года.
