Изменения в украинском законодательстве в сфере недвижимости

Еще в конце 2009 года был принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю» №1702-VI (далее – «Закон №1702-VI»), который вступил в силу 01.01.2010 года. Указанным законом были внесены изменения в Земельный кодекс Украины (далее – ЗК Украины), Гражданский кодекс Украины (далее – ГК Украины), Закон Украины «Об аренде земли» и другие законодательные акты. Алексей Кот, к.ю.н., управляющий партнер юридической фирмы «Антика» Так, в частности, ст. 120 Земельного кодекса Украины была дополнена положением о том, что существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты. Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которое связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера. При этом ст. 377 ГК Украины закрепила положение о том, что не только кадастровый номер, но и размер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов). Вместе с тем следует отметить, что и до принятия Закона №1702-VI в ст. 132 ЗК Украины было закреплено положение о том, что сделки о переходе права собственности на земельные участки должны содержать положения о площади земельного участка и кадастровый номер указанного объекта. Согласно ч. 1 ст. 638 ГК Украины, договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Таким образом, отныне эти положения непосредственно названы на законодательном уровне существенными условиями указанных выше договоров. Следует отметить, что Государственный комитет Украины по земельным ресурсам (далее – Госкомзем) принимал несколько нормативно-правовых актов, регулирующих вопрос присвоения кадастровых номеров земельным участкам, но в последствии они были отменены, а вопрос оставался не урегулированным. К таким актам можно отнести, например, приказы Госкомзема №12 от 20.03.2002 года и №168 от 15.02.2010 года. Однако 18.08.2010 года Кабинет Министров Украины принял постановление «Об утверждении Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку» №749, который должен вступить в силу одновременно со вступлением в силу постановления Кабинета Министров Украины от 09.09.2009 года №1021 «Об утверждении порядков ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов о праве собственности на земельный участок и о праве постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли». Если дата вступления в силу постановления №1021 не будет перенесена, то новый Временный порядок вступит в силу с 01.01.2011 года. Наталья Гайдай, юрист юридической фирмы «Антика» Также Законом №1702-VI была дополнена ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» частью 3, в которой установлено, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, переходит право аренды такого земельного участка. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположено это здание. При этом механизм перехода права аренды после прекращения договора аренды с предыдущим арендатором не урегулирован. Данные положения также вступили в силу 01.01.2010 года. 11.02.2010 года Верховной Радой Украины был принят Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты» №1878-VI (далее – Закон №1878-VI). Законом №1878-VI расширен перечень прав и обременений, подлежащих регистрации. Ранее государственной регистрации подлежали право собственности на недвижимое имущество, вещные права на чужое имущество (право владения, сервитут, право постоянного пользования земельным участком, эмфитевзис, суперфиций, право пользования недвижимым имуществом сроком более чем на один год), обременения вещных прав. Теперь государственной регистрации подлежат также право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, налоговый залог, предметом которого является недвижимость, доверительное управление имуществом. Ст. 6 Закона Украины «Об аренде земли» была дополнена новой частью 5, в которой закреплено, что «право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с данным законом». Таким образом, из перечня прав и обременений, которые подлежат государственной регистрации, была исключена необходимость обязательной регистрации договора аренды земельного участка. Вместо этого установлена необходимость регистрации самого права аренды, а не договора, как было ранее. Также Законом 1878-VI были внесены изменения в ст. 794 ГК Украины, вследствие чего государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее 3 лет. Ранее регистрации подлежал сам договор, а не право. Отдельно следует отметить, что согласно данному закону с 01.01.2012 года полномочия по регистрации вещных прав на недвижимое имущество переходит от Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) к Министерству юстиции Украины. До указанного момента такую регистрацию осуществляет БТИ. В то же время, государственная регистрация права собственности, сервитута, права постоянного пользования земельными участками, договора аренды земельных участков, эмфитевзиса, суперфиция проводится территориальными органами земельных ресурсов. С 01 января 2010 года государственная регистрация прав на землю будет осуществляться в составе единого Государственного реестра прав и будет проводиться специально уполномоченным органом Министерства юстиции Украины. До 01.01.2012 года сделки, ипотека, сведения об обременении недвижимого имущества регистрируются нотариусами, регистраторами юридического лица, относящегося к сфере управления Министерства юстиции Украины. По новой процедуре государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений срок проведения регистрации должен будет составлять не более 14 рабочих дней с момента поступления соответствующего заявления. Для ипотек и ограничений этот срок будет составлять 1 рабочий день. Согласно положениям Закона №1878-VI, информация из Государственного реестра прав на недвижимое имущество предоставляется в форме извлечения, информационной справки и выписки. Извлечение имеют право получать собственник (собственники) недвижимого имущества или их уполномоченные лица, лицо (лица), в интересах которого (которых) установлено обременение, или их уполномоченные лица. Информационную справку имеют право получать на основании письменного запроса государственные органы (должностные лица), если запрос сделан в связи с выполнением ими полномочий. Уполномоченный орган обязан по заявлению собственника или правообладателя предоставить ему информацию в форме выписки о лицах, которые получили сведения о правах и обременениях прав на недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Приказом Министерства юстиции Украины «Об урегулировании отношений касательно государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество» от 17 февраля 2010 года №324/5 были внесены изменения в приказ Министерства юстиции Украины №7/5 от 07 февраля 2002 года «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» в части регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Отныне для осуществления такого регистрационного действия необходимо подать документы, которые подтверждают права на земельный участок, а также разрешение на выполнение строительных работ. Следует отметить, что в предыдущей редакции данного приказа порядок регистрации объектов незавершенного строительства не регулировался. 13 сентября 2010 года вступило в силу постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах» №805. В соответствии с положениями указанного постановления до конца 2010 года организатором земельных торгов является орган местного самоуправления, орган исполнительной власти, который принял решение о продаже земельного участка или прав на него на земельных торгах. Для подготовки предложений относительно подбора земельных участков, которые выставляются для продажи на аукционе отдельными лотами или права на которые выставляются для такой продажи, райгосадминистрации, городские советы городов областного значения, Киевская и Севастопольская городские госадминистраци и создают комиссии по подбору таких земельных участков. Указанную комиссию должен возглавлять представитель соответствующего территориального органа Госкомзема. На основании поданных комиссией предложений организатор формирует и утверждает перечень земельных участков, которые выставляются для продажи на аукционе отдельными лотами или права на которые выставляются для такой продажи, и подает перечень на утверждение в территориальный орган Госкомзема. Таким образом, до конца 2010 года земельные участки несельскохозяйственного назначения можно будет приобрести, если орган местного самоуправления или исполнительной власти сформирует списки предлагаемых к продаже земельных участков. Также организаторы торгов обязаны будут оформлять всю необходимую землеустроительную документацию на отчуждаемый на торгах земельный участок или право его использования. НАЛОГОВЫЙ КОДЕКС С 01.01.2012 года вступают в силу положения нового Налогового кодекса в части налогообложения недвижимости фото: «CP» Нельзя не остановиться и на положениях Налогового кодекса, принятого 02.12.2010 года, которые будут регулировать ряд вопросов налогообложения земли и недвижимости. В то время как порядок налогообложения земельных участков практически не изменяется, в отношении недвижимости следует обратить внимание на следующее. Следует отметить, что положения Налогового кодекса в части налогообложения недвижимости вступают в силу с 01.01.2012 года. Ранее согласно Закону Украины «О системе налогообложения» налог на недвижимость был отнесен к общегосударственным налогам. Налоговый кодекс отнес его к числу местных налогов. Более того, объектом налогообложения будет именно жилая недвижимость. Плательщиками этого налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты – собственники объектов жилой недвижимости. Согласно Налоговому кодексу в случае, когда объекты жилой недвижимости находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждый из сособственников за принадлежащую ему долю. Если же объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких человек, но не поделен в натуре, плательщиком налога выступает одно из таких лиц – собственников, определенное по их согласию. Не являются объектом налогообложения: – объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных общин (их общей собственности); – объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом; – здания детских домов семейного типа; – садовый или дачный дом, но не больше одного такого объекта на одного налогоплательщика; – объекты жилой недвижимости, которые принадлежат многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и больше детей, но более одного такого объекта на семью; – общежития. В соответствии с Налоговым кодексом базой налогообложения объектов жилой недвижимости является жилая площадь объекта налогообложения. В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов налогообложения база налогообложения определяется отдельно по каждому из таких объектов. При этом, база налогообложения объекта жилой недвижимости, который находится в собственности физического лица, уменьшается на 120 м² для квартиры и 250 м² для жилого дома. Такое уменьшение предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в котором такое физическое лицо зарегистрировано или к любому иному объекту жилой недвижимости, который находится в собственности такого физического лица. Ставки налога устанавливаются сельским, поселковым или местным советом в таких размерах за 1 м² жилой площади объекта недвижимости: для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 м², и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 м², ставки налога не могут превышать 1 процент размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января налогового (отчетного) периода; для квартир, жилая площадь которых превышает 240 м², и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 м², ставка налога составляет 2,7% размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января налогового (отчетного) периода. Налоговое уведомление-решение о сумме подлежащего уплате налога, а также платежные реквизиты направляются органами государственной налоговой службы плательщикам по месту нахождения объекта жилой недвижимости до 1 июля отчетного периода. Юридические лица самостоятельно рассчитывают сумму налога по состоянию на 1 января отчетного периода и до 1 февраля этого же года подают органу государственной налоговой службы по месту нахождения объекта налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально. Насколько эффективными будут изменения в украинском законодательстве – станет понятно, когда эти нормы пройдут испытание практикой. Очевидно, мы сможем подвести соответствующие итоги уже в конце следующего года. Что же касается налога на недвижимость, нельзя исключать, что законодатель в очередной раз изменит свою позицию и перенесет введение данного налога еще на несколько лет (по крайней мере, это неоднократно происходило во время предыдущих попыток ввести налог на недвижимость в Украине).