Изменения в правовом регулировании рынка земли и недвижимости в Украине

Алексей Кот, партнер юридической фирмы «САЛКОМ», кандидат юридических наук Среди последних законодательных нововведений прежде всего необходимо отметить Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16.09.2008, вступивший в силу 14 октября 2008 года (далее – «Закон о содействии строительству»). Этот Закон предусматривает ряд изменений в Земельном кодексе Украины, Законах «Об основах градостроения» и «О планировании и застройке территорий» и других законодательных актах. Изменения, внесенные в Земельный кодекс Украины (далее – «ЗК Украины»), в основном направлены на усовершенствование процедуры приобретения участков. При этом форма приобретения земель государственной или коммунальной собственности осталась неизменной – земельные торги. Порядок их проведения установлен главой 21 ЗК Украины, согласно которой земельные участки государственной или коммунальной собственности (в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества), как и права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), подлежат продаже на конкурентных началах (земельных торгах). Обязательность земельных торгов для приобретения права суперфиция свидетельствует о желании законодателя максимально ограничить возможность приобретения участков вне конкурса. С этой же целью законодатель определил исчерпывающий перечень случаев, в которых торги не проводятся, а именно: –  размещение на земельных участках объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности граждан, юридических лиц, в которых отсутствуют акции (части, паи), принадлежащие государству, кроме случаев отказа владельца расположенного на земельном участке недвижимого имущества от его выкупа или заключения договора аренды; –  осуществление на земельных участках пользования недрами и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями); –  использование религиозной организацией, легализованной в Украине, земельных участков под культовыми зданиями; –  пребывание земельных участков в пользовании предприятий государственной и коммунальной собственности, общественных и культурных учреждений и организаций (в том числе национальных творческих союзов) или размещение на участках зданий перечисленных учреждений; –  размещение дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций согласно международным договорам Украины; –  строительство и обслуживание линейных объектов транспортной и энергетической инфраструктуры (дорог, газопроводов, водопроводов, линий электропередач, аэропортов, нефтегазовых терминалов, электростанций и т.п.); –  проведение комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда; –  строительство социально доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен; –  предоставление земельных участков гражданам в порядке приватизации. Также следует отметить, что в случае принятия уполномоченными органами решения о согласовании месторасположения или о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка до 1 января 2008 года передача в аренду таких участков из земель государственной и коммунальной собственности осуществляется без проведения торгов (аукционов). Дмитрий Шевченко, заведующий сектором юридической фирмы «САЛКОМ» Кроме того, согласно новым изменениям в ЗК Украины, право аренды участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься владельцем в уставный фонд сроком до 50 лет, кроме случаев, предусмотренных законом. А право суперфиция и эмфитевзиса не может быть отчуждено землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный фонд, передано в залог. Новая редакция ст. 123 ЗК Украины предусматривает порядок передачи земельных участков в пользование в том случае, если торги не проводятся, а ст. 133 ЗК Украины определяет особенности залога участков. В соответствии с последними изменениями значительно усовершенствован порядок выбора месторасположения земельных участков, применяемый при предоставлении их в собственность или аренду (ст. 151 ЗК Украины). Закон о содействии строительству также содержит новые нормы касательно реализации права на застройку земельных участков, особенностей статуса застройщика, условий проведения общественных слушаний по вопросам планирования и застройки территорий, упорядочения процедуры получения исходных данных на проектирование и т.п. В целом рассматриваемый Закон направлен на усовершенствование разрешительных процедур при приобретении земельных участков и реализации права на застройку, что очень важно для инвестора, проводящего деятельность в Украине. Еще одним важным нововведением в сфере земельных правоотношений является ужесточение ответственности за нарушение земельного законодательства. Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности за нарушения земельного законодательства» от 15.04.2008 года значительно расширен перечень нарушений, за которые предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Среди таких нарушений, в частности, названы: –  искажение или утаивание данных государственного земельного кадастра; –  снятие и перенесение почвенного покрытия земельных участков без специального разрешения; –  нарушение сроков возврата временно занятых земель или неприведение их в состояние, пригодное для использования по назначению; –  самовольное отклонение от проектов землеустройства; –  самовольное занятие земельных участков. Учитывая, что нарушения земельного законодательства в нашей стране не редкость, и мы довольно часто сталкиваемся с отсутствием реальных санкций за такие нарушения, дополнение законодательства в этой сфере новыми нормами – достаточно прогнозированный шаг законодателя. Об эффективности подобных изменений можно будет судить лишь после формирования устойчивой практики их применения. Кроме вышеперечисленных изменений в земельном законодательстве, 2008 год ознаменовался появлением новых норм в сфере недвижимости и строительства. В связи с этим хотелось бы обратить особое внимание на новый порядок принятия в эксплуатацию завершенных объектов, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины «О порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» от 08.10.2008 № 923, который вступил в силу с 01.01.2009 года. Согласно этому Порядку, с 01.01.2009 года принятие в эксплуатацию объекта завершенного строительства будет осуществлять приемная комиссия, созданная государственной инспекцией архитектурно-строительного контроля, а не орган местной власти, как ранее. В состав приемной комиссии включаются представители заказчика, генерального проектировщика, страховой компании (один из которых является председателем), генерального подрядчика, инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, соответствующего комитета доступности (по согласию), а также представители органа исполнительной власти или местного самоуправления и эксплуатационных организаций по их согласию. В соответствии с условиями ранее действующего Порядка, для принятия объекта в эксплуатацию могли создаваться рабочая и государственная приемная комиссии со значительным количеством членов-представителей специальных органов и служб. Согласно новому Порядку, проверка готовности объекта проводится приемной комиссией в течение 10 рабочих дней с момента ее создания, что значительно ускоряет процесс ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с ранее существующим 30-дневным сроком. Результаты работы приемной комиссии оформляются актом готовности объекта к эксплуатации, на основании которого в течение двух рабочих дней с момента его подписания инспекция государственного архитектурно-строительного контроля выдает заказчику или уполномоченному им лицу свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительным нормам и правилам. Все рассмотренные нами в данной статье законодательные изменения в сфере правового регулирования рынка земли и недвижимости подтверждают, что этот сегмент по-прежнему остается перспективным, а после преодоления финансового кризиса будет развиваться еще интенсивнее.