IUCN Conservation Center: новые горизонты эко-девелопмента

Здание IUCN Conservation Center имеет большую наружную террасу фото: «CP» Решение о необходимости строительства нового офиса для International Union for Conservation of Nature (Международный союз охраны природы) было принято в 2003 году в связи с увеличением штата организации. Однако помимо создания помещения, где сотрудники IUCN смогли бы централизованно работать, новое здание должно было также отвечать высочайшим стандартам экологичности и принципам организации. Как отметила Джулия Мартон-Лефевр (Julia Marton-Lefevre), генеральный директор IUCN, новый офис должен быть «настолько экологичным, насколько это возможно», стать мировым примером эко-девелопмента, в котором сочетаются высочайшие стандарты и требования к «зеленым» зданиям, современный дизайн и передовые технологии. Новый головной офис IUCN спроектирован в соответствии со швейцарскими стандартами экологичного строительства – Minergie-P, регулирующими рациональное использование энергии и возобновляемых энергоресурсов, и Minergie-Eco, регламентирующими аспекты «зеленого» строительства и дизайна. Также целью IUCN является получение платинового международного сертификата LEED (Leadership in Energy and Environmental Design – Лидерство в области энергосбережения и экологии зданий), который представляет собой высший уровень экологичности зданий и включает стандарты в отношении выбора участка под застройку; эффективности потребления воды, энергии, материалов и других ресурсов; качества внутренней среды, процесса проектирования и др. Стоит отметить, что на сегодняшний день в Швейцарии нет офисных зданий, имеющих такой сертификат. В мире же платиновый сертификат LEED получило 121 здание, большинство из которых находится в США и только 8 – в других странах. УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА Солнечные батареи производят 70% необходимой для функционирования здания энергии фото: «CP» Специфика головного офиса IUCN предопределила выбор подрядчиков по развитию объекта, к реализации которого привлекались преимущественно «эко-сознательные» компании и организации, в том числе в качестве партнеров и спонсоров. В частности, правительство Швейцарии выделило IUCN беспроцентный займ сроком на 50 лет в размере 20 миллионов швейцарских франков. Данная сумма была направлена на первичное строительство здания. Компания Holcim выступила поставщиком специальных типов бетона, а также профинансировала строительство конференц-зала Holcim Think Tank, расположенного на верхнем этаже здания, который изначально не был предусмотрен проектом. Фонд MAVA оказал финансовую поддержку, направленную на сооружение большой наружной террасы и соблюдение самых строгих стандартов «зеленого» строительства. Компания Kinnarps была выбрана в качестве партнера IUCN по планированию пространства и оборудованию здания мебелью; компания Philips обеспечила энергосберегающее освещение, а Loterie Romande профинансировала создание сада на прилегающей территории. Участниками проекта также являются компании Karl Steiner SA (генеральный подрядчик), Hansjurg Leibundgut (разработка энергетической концепции), Amstein+Walthert (техническое проектирование), архитектурное бюро agps.architecture и др. ЭКО-ТЕХНОЛОГИИ При строительстве IUCN Conservation Center был использован бетон из переработанного сырья, а также термообработанный бетон, обладающий высокими термальными характеристиками фото: «CP» Согласно последним исследованиям United Nations Environment Programme (Программа Организации Объединенных Наций по окружающей среде), на недвижимость приходится около 40% всех выделяемых в окружающую среду загрязнений, поэтому развитие «зеленых» зданий становится все более актуальным и необходимым. По данным IUCN, строительство эко-здания обходится на 3-4% дороже, чем обычного, однако со временем вложенные инвестиции возвращаются в виде сокращенных расходов на функционирование объекта. «Мы все несем обязательства по снижению выбросов парниковых газов в атмосферу. «Зеленые» элементы этого здания, такие как стены, выполненные из переработанного и термообработанного бетона, датчики присутствия и фотореле, а также использование дождевой воды демонстрируют, что экологичная деятельность может также обернуться прибылью в балансовом отчете», – говорит Джулия Мартон-Лефевр. Концепция эко-девелопмента предполагает не только внедрение специальных технологий и использование экологически чистых и пригодных для вторичного использования материалов, но также требует придерживаться определенных правил при строительстве здания – в первую очередь, контролировать загрязнение на строительной площадке. Как отметила Дженнифер М. МакЛин (Jennifer M. McLin), специалист по корпоративным связям IUCN, в процессе строительства необходимо контролировать материалы, которые завозят и увозят со строительной площадки: «Нельзя так просто оставить мусор. В нашем случае на строительной площадке должен быть порядок». В новом головном офисе IUCN установлены современные энергосберегающие технологии в таких системах обеспечения здания жизнедеятельностью как отопление и вентиляция, вода, электричество и освещение. При строительстве IUCN Conservation Center был использован бетон из переработанного сырья, а также термообработанный бетон, обладающий высокими термальными характеристиками фото: «CP» Отопление и вентиляция Энергоэффективная система вентиляции и отопления в здании IUCN Conservation Center обеспечивается благодаря элементам пассивного и активного дизайна. Пассивный дизайн представляет собой специфическую конструкцию здания, которая минимизирует термальную нагрузку. Примером пассивного дизайна являются балконы – они защищают от солнца летом и в то же время не блокируют проникновение света в здание зимой. Активный дизайн – это размещение технического оборудования. В здании IUCN Conservation Center установлена геотермальная помпа обогрева с 15 скважинами на глубине 180 метров, которая использует тепло земли для обогрева или охлаждения здания в зависимости от времени года. IUCN Conservation Center, Гланд, Швейцария Месторасположение: Гланд, Швейцария Собственник: IUCN Девелопер: IUCN Инвестор: правительство Швейцарии, частные пожертвования Архитектурное бюро: agps.architecture (Цюрих, Швейцария) Генеральный подрядчик: Karl Steiner SA (Женева, Швейцария) Площадь участка: 7000 м² Пятно застройки: 3400 м² Общая площадь всех этажей: 5400 м² Площадь атриума, террасы и балконов: 1900 м² Паркинг: подземный, 2200 м² Начало реализации проекта: июнь 2008 года Дата ввода в эксплуатацию: март 2010 года Общий объем инвестиций: $20 миллионов швейцарских франков (около $20,5 миллиона) от правительства страны, 6 миллионов швейцарских франков – собственные средства IUCN, около 7 миллионов франков – спонсорство. К реализации проекта головного офиса IUCN привлекались преимущественно «эко-сознательные» компании и организации, в том числе в качестве партнеров и спонсоров фото: «CP» Система кондиционирования воздуха в IUCN Conservation Center кардинальным образом отличается от привычной системы, в первую очередь, из-за отсутствия кондиционеров, кроме того, воздух в помещение подается через специальные отверстия в полу – воздушные короба и через отверстия, расположенные под балконами. Перед подачей в здание он очищается, нагревается или охлаждается до необходимой температуры. Отработанный воздух выводится из помещения через отверстия, расположенные в потолках. Благодаря установленным в офисе датчикам, фиксирующим уровень CO², децентрализованная система подачи воздуха, а также обогрева, охлаждения, освещения и др., запускается только тогда, когда в комнате находятся люди, в противном случае система отключается. Как отметил Матиас Ахерманн (Matthias Achermann), партнер компании Amstein+Walthert, «здание дышит так же, как дышат находящиеся в нем люди». «Когда мы дышим или разговариваем, мы производим CO², что и активирует систему – поток воздуха, а также освещение, – объясняет Дженнифер М. МакЛин. – Где необходимо, установлены ручные системы контроля». Стоит отметить, что сотрудникам, работающим в здании, или посетителям не разрешается пользоваться дверьми, ведущими на балкон, которые установлены в каждой комнате и являются частью схемы эвакуации, поскольку это может нарушить внутренний микроклимат. «Все системы работают совместно, чтобы поддерживать в здании определенную температуру и поток воздуха, поэтому каждый раз, когда кто-то открывает дверь, здание должно снова отрегулировать внутреннюю среду», – говорит Дженнифер М. МакЛин. Электроэнергия и освещение Потребление энергии в IUCN Conservation Center на 100% происходит из возобновляемых источников – фотогальванических систем, установленных на крыше здания, а также источников гидроэлектроэнергии. В частности, солнечные батареи производят 70% необходимой для функционирования сооружения энергии. Система освещения и электричества в IUCN Conservation Center основана на эффективном потреблении энергии и максимальном использовании дневного света. По данным организации, для функционирования ее головного офиса необходимо в несколько раз меньше энергии, чем для обычного здания. Так, в IUCN Conservation Center установлена экономичная система освещения и датчики дневного света для оптимизации использования искусственного освещения. Максимально эффективное использование дневного света возможно благодаря конструкции здания, в частности, остеклению крыши, балконам, а также автоматическим жалюзи, которые позволяют регулировать количество попадающего внутрь дневного света. Водоснабжение Рациональное использование воды в здании осуществляется благодаря установке сенсорных кранов и таймеров, приборов с низким расходом воды. Также в здании IUCN установлен резервуар для сбора и хранения дождевой воды, которая используется в туалетах и для полива сада. Производство горячей воды осуществляется благодаря геотермальной установке. АРХИТЕКТУРА В процессе подбора мебели использовались разнообразные цветовые решения для смягчения достаточно серого пространства здания фото: KINNARPS Проект головного офиса IUCN принадлежит «перу» архитектурного бюро (АБ) agps.architecture (Цюрих, Швейцария). Перед АБ стояли два различных задания – спроектировать энергоэффективное здание и организовать внутреннее пространство таким образом, чтобы обеспечить максимальный комфорт сотрудникам, а также посетителям. IUCN Conservation Center представляет собой комплекс из двух соединенных между собой сооружений, одно из которых – старое отреставрированное здание IUCN, второе – новая пристройка. IUCN Conservation Center состоит из 4 уровней – подвал, два этажа, «пентхаус» (пристройка Holcim Think Tank). Проектом предусмотрена возможность разнообразной организации рабочего пространства: помещения для одного или нескольких человек, открытые рабочие пространства или переговорные кабинеты могут быть организованы в любой части здания. Конструкция здания спроектирована таким образом, чтобы минимизировать потребление энергии, в частности, как было отмечено выше, структура сооружения позволяет использовать максимум дневного света, а балконы и жалюзи регулируют температуру на протяжении лета и исключают необходимость кондиционирования воздуха. ЭКО-МАТЕРИАЛЫ Материалы, использованные в строительстве IUCN Conservation Center, подбирались по принципу наименьшего влияния на окружающую среду. Предпочтение отдавалось сертифицированным материалам, вторично используемым, или таким, которые могут быть вторично использованы позднее, а также продукции локальных производителей и др. В частности, 95% использованных в IUCN Conservation Center материалов добыты в близра-сположенных районах. При сооружении нового здания было использовано минимальное количество сырьевых материалов, в частности, благодаря отсутствию отделки и окрашенных поверхностей. Здание выполнено из бетона, стали, стекла и дерева. В процессе строительства был использован бетон из переработанного сырья, а также термообработанный бетон, обладающий высокими термальными характеристиками. ЭКО-МЕБЕЛЬ Чтобы соответствовать условиям сертификации LEED, союзу International Union for Conservation of Nature требовалось найти поставщика мебели с направленностью на экологически чистые материалы. Таким поставщиком и партнером IUCN выступила компания Kinnarps, придерживающаяся политики экологической ответственности. Перед компанией Kinnarps была поставлена задача переместить сотрудников организации из обычных офисов в новое пространство «открытого» офиса. При этом было очень важно, чтобы новые помещения обладали достаточной гибкостью и возможностью подстраиваться под различное количество людей в различных рабочих ситуациях. Задание включало планирование пространства и оборудование мебелью более 130 рабочих мест, двух комнат для переговоров, нескольких комнат для проведения встреч, кафетерия на 100 человек и центра для посетителей. В процессе сотрудничества Kinnarps предоставила различные мебельные решения, например, разные типы стульев, столы с регулируемой высотой и др., а также разнообразные цветовые решения, которые были использованы для смягчения достаточно серого пространства здания. В основе цветовой гаммы были выбраны натуральные цвета – моря, земли, зеленых растений, неба. Стоит отметить, что размещение мебели в помещениях было достаточно трудоемким процессом, поскольку в полу размещены вентиляционные отверстия, через которые в здание поступает воздух, а также розетки, соответственно, мебель не должна их закрывать. «Мы рады, что у нас была возможность сыграть важную роль в этом проекте. То, что IUCN выбрала наши интерьерные решения, усиливает доверие к нашей продукции и экологическим подходам, которые мы используем уже длительное время», – отметил Хенри Ярлссон (Henry Jarlsson), президент компании Kinnarps. СИСТЕМЫ ОХРАНЫ В БЦ КАК ЭФФЕКТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ Вопрос организации систем охраны в объектах офисной недвижимости комментирует Андрей Науменко, руководитель департамента монтажей компании «Дата Линк». При строительстве бизнес-центра каждый девелопер уделяет максимальное внимание вопросам окупаемости инвестиций и получения прибыли от проекта. Системы безопасности – неотъемлемая часть любого современного бизнес-центра, а видеонаблюдение как раз позволяет максимально быстро и эффективно вернуть вложенные средства. Это становится возможным, если при проектировании и установке систем руководствоваться принципами «инвестиционного видеонаблюдения», являющегося инструментом уменьшения рисков и эффективного контроля рабочих процессов. Основные риски владельца бизнес-центра связаны с контролем состояния безопасности объекта и действий персонала, за которыми стоят скрытые убытки или недополученная прибыль. Поэтому крайне важно защитить свой бизнес от подобных факторов. Наиболее уязвимыми с точки зрения безопасности являются парковки и входные группы бизнес-центров, а также коридоры, лифтовые холлы и лестничные пролеты. Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций и обеспечить реальный контроль за возможными происшествиями, эти зоны рекомендуется в обязательном порядке оснащать видеосистемами. Конечно же, помимо рисков существуют и возможности для дополнительного дохода. Так, сдаваемые арендаторам офисные помещения могут за дополнительную плату подключаться к централизованной системе видеонаблюдения и охраны. На этапе строительства имеет смысл закладывать автономную инфраструктуру для системы видеонаблюдения, поскольку это не только полезный сервис, влияющий на уровень арендных ставок, но и реальное повышение статуса самого бизнес-центра. В условиях кризиса многие девелоперы идут по пути максимальной экономии и выбирают продукт с минимальной стоимостью. Этот выбор вполне оправдан, если средства ограничены, но и среди систем видеонаблюдения эконом-класса есть заслуживающие доверия решения. К примеру, оборудование Partizan сертифицировано в Украине, является максимально доступным по цене, имеет большое количество успешных инсталляций и повышенный срок полной гарантии – 15 месяцев. Важно выбирать не сомнительное оборудование, а проверенный и зарекомендовавший себя брэнд на рынке видеонаблюдения. Для бизнес-центров премиум-сегмента выбирать следует только из ассортимента профессиональных систем. Несмотря на стоимость, профессиональное оборудование при грамотной настройке обладает действительно впечатляющими возможностями. Например, продукция под брэндом Lilin производится на Тайване с европейским уровнем контроля качества и уникальным дизайном. Безусловно, выбор оборудования важен, но не менее важным является и выбор исполнителя, ведь в конечном итоге именно от него во многом зависит общий успех внедрения системы. Для реализации таких масштабных проектов как бизнес-центры важно, чтобы компания-инсталлятор была максимально системной, обладала организационным и техническим потенциалом, предоставляла гарантию, сервис, подменный фонд оборудования, техподдержку, понимала и тонко разбиралась в особенностях бизнеса заказчика. Обычно без предварительного выезда на объект и технического аудита очень сложно сделать хорошее предложение заказчику. Поэтому всегда лучше уделить немного больше времени потенциальному подрядчику и на деле убедиться, насколько грамотно он подходит к вопросу. Обязательными процедурами являются выезд на объект, осмотр ключевых зон и обсуждение с заказчиком его целей и пожеланий. Только профессионалы смогут дать четкие советы, детализировать оборудование, объяснить, почему проектом заложена именно эта система и как она должна работать в рамках проекта. Но, самое важное, чтобы компания-инсталлятор и заказчик полностью разделяли мнение о том, что видеонаблюдение – это не просто элемент безопасности, а, прежде всего, эффективный инструмент управления и контроля.