Итоги рынка недвижимости в 2006 году сквозь призму законодательства

Алексей Кот, директор департамента юридической фирмы «Салком»
фото: «Салком»

Какие проблемы оказались наиболее актуальными в законодательной сфере, связанной с недвижимостью и землей, деятельностью отечественных и иностранных инвесторов в Украине по результатам 2006 года?
Сегодня офисная, торговая, складская, гостиничная и прочая коммерческая недвижимость пользуется высоким спросом как среди отечественных, так и иностранных инвесторов. В то же время, по аналитическим данным рынка недвижимости, предложение оставляет желать лучшего, что обусловлено рядом экономических, юридических и политических факторов.
Среди законодательных предпосылок данной ситуации ключевым по-прежнему остается земельный вопрос. Проблемы связаны, в первую очередь, с существующим мораторием на отчуждение земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. Несмотря на то, что пункт 15 Земельного кодекса предусматривает дату окончания действия моратория 1 января 2007 года, в комитеты Верховной Рады поданы соответствующие законопроекты, предлагающие продлить этот срок (более того – 19 декабря 2006 года соответствующий законопроект был поддержан народными депутатами). Следовательно, в обозримом будущем этот вопрос сохранит свою актуальность.
На рынке коммерческой недвижимости, особенно в сфере логистики, постепенно вырисовывается тенденция вынесения инвестиционно привлекательных объектов за пределы столицы в связи с дефицитом земельных участков в самом городе, особенно в центральной его части. Это особенно актуально для строительства складских помещений, требующих больших площадей. Значительная часть загородных земельных участков предназначена для сельскохозяйственных целей, в частности, для товарного производства, поэтому их использование в качестве стройплощадки практически невозможно. К тому же, проблема усложняется во многом непрогнозируемой процедурой изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель. Принцип приоритета данной категории земель и усиление контроля со стороны властей существенно усложняет приобретение участков.
Следует отметить, что согласно земельному законодательству, иностранные инвесторы не могут приобретать земли сельскохозяйственного назначения в собственность. Земли прочих категорий продаются иностранным юридическим лицам по согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров, однако механизм такого согласования не предусмотрен.
Кроме того, неурегулированным на должном уровне остается вопрос о продаже земельных участков коммунальной и государственной собственности. Земельный кодекс предусматривает единственный путь продажи таких земельных участков – земельные торги. Однако четкий механизм проведения этой процедуры не предусмотрен (а существующие процедуры далеки от идеала).
Ввиду вышеперечисленных проблем иностранные инвесторы вынуждены решать земельный вопрос либо через создаваемые ими украинские компании, либо посредством заключения договоров аренды. Однако и на этом пути встречаются препятствия, имеющие в большей степени бюрократический характер. Кроме того, неоднозначными являются формулировки статьи 82 Земельного кодекса, определяющие права иностранных юридических лиц на приобретение земельных участков. Мы столкнулись с проблемой неоднозначного толкования этой нормы в процессе юридического сопровождения выхода одного из наших клиентов (иностранного инвестора) на украинский рынок недвижимости. Упомянутая статья не дает четкого представления о том, какие юридические лица, согласно Земельному кодексу, являются иностранными.
Относительно строительного законодательства следует отметить, что главной проблемой является отсутствие систематизированного нормативно-правового акта, регулирующего вопросы получения разрешительной документации на строительство, в результате чего сама процедура становится крайне сложной и длительной.
Деятельность инвесторов усложняется отсутствием четкого детального плана территории Киева, следствием чего является хаотичная застройка столицы. Кроме того, не разработана классификация и конкретные требования к некоторым видам коммерческой недвижимости, в частности складской и гостиничной. Данный вопрос неоднократно поднимался в прессе. Также следует отметить, что большая часть строительных норм устарела и не соответствует современным условиям – в связи с этим техническая сторона реализуемых проектов оставляет желать лучшего, что является своеобразным сдерживающим фактором в реализации интересных и нестандартных архитектурных решений, которыми славятся многие европейские столицы.
 
Какие законы, по вашему мнению, требуют скорейшего рассмотрения, принятия или внесения поправок?
В первую очередь, следует определиться с земельным вопросом. Необходимо создать максимально прозрачный механизм, который позволит обеспечить нормальное функционирование рынка земли. Этот вопрос во многом зависит от политических настроений власти и благоразумия отдельных лиц.
Что касается Киева, необходимо ускорить процесс разработки и принятия ДПТ города с четким зонированием территорий. Инвестор должен иметь четкое представление о том, что и где можно строить.
Кроме того, желательно более развернуто и системно прописать разрешительную процедуру в сфере строительства. На сегодня существует три законодательных акта, касающихся одного и того же процесса. Было бы логичнее объединить эти нормы в один консолидированный акт. Примером такого акта могут послужить и Правила застройки города Киева – несмотря на наличие ряда недостатков, нельзя отрицать того, что Правила стали, по существу, первым и единственным документом, регламентирующим процедуру строительства с достаточно высокой степенью конкретизации алгоритма прохождения согласовательных процедур.
 
Какие законопроекты, готовящиеся к принятию в 2007 году, могут повлиять на сферу коммерческой недвижимости, деятельность отечественных и иностранных инвесторов?
На сегодняшний день в комитетах Верховной Рады находится ряд важных, по нашему мнению, законопроектов. В частности, следует отметить законопроекты, направленные на урегулирование земельных вопросов. К ним относятся проекты Законов «О государственном земельном кадастре», «О рынке земли», а также ряд других, направленных на обеспечение прозрачности продажи участков и урегулирование земельных отношений.


фото: Олег Герасименко

Кроме того, готовятся обширные изменения строительного законодательства. Так, в первом чтении были рассмотрены поданные в ноябре 2006 года проекты Законов «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно содействия строительству», «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно осуществления государственного архитектурно-строительного контроля и содействия инвестиционной деятельности в строительстве». Данные законопроекты требуют существенных доработок, но в целом направлены на систематизацию и согласование законодательства, регулирующего процедуру получения разрешений на строительство и строительные работы. В частности, следует отметить такие возможные нововведения, как изменение целевого назначения согласно градостроительной документации.
 
С какими вопросами, проблемами и заказами (относительно земли, недвижимости, инвестиционной деятельности) чаще всего обращались к вашей компании в 2006 году отечественные и международные фирмы?
Практика юридической фирмы «Салком» показывает, что в отношении оформления прав на земельный участок клиентов беспокоят вопросы рисков, связанных с изменением целевого назначения при покупке и аренде участков под строительство, вопросы возможности строительства объекта на территории с недостаточно четко определенным целевым назначением. Негативные заключения органов, согласующих процедуру приобретения прав на участок, часто заводят клиентов в тупик.
Важной проблемой остается приобретение земельных участков иностранными инвесторами посредством согласования их покупки с Верховной Радой и Кабинетом Министров.
Многочисленны обращения клиентов с заданием по разработке инвестиционных схем в строительстве объектов коммерческой и жилой недвижимости, охватывающие комплекс гражданских, хозяйственных, налоговых и иных правоотношений.