Итоги первого полугодия 2010: начало нового пути

ТЕНДЕНЦИИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ В первом полугодии 2010 оправдались прогнозы экспертов касательно начала выравнивания ситуации на украинском рынке недвижимости. Свидетельством этому является стабилизация ключевых рыночных показателей – уровня вакантности и арендных ставок. Основными тенденциями полугодия стали: – возобновление арендной активности в офисном и торговом сегментах; – постепенное снижение уровня вакантности; – стабилизация и крайне низкий, но все же рост арендных ставок в качественных объектах в офисном и торговом сегментах; – отсутствие масштабных трансакций; – начало единичных проектов нового строительства. Сдерживающим фактором для восстановления девелоперской активности на украинском рынке является, во-первых, дефицит собственных средств у девелоперов, во-вторых, отсутствие иностранного капитала, в-третьих, дороговизна кредитных средств. Эксперты отмечают, что теоретически банки готовы кредитовать, однако платежеспособность заемщиков существенно пострадала в результате кризиса, в свою очередь требования банков к надежности заемщиков и обеспечению по кредитам, а также процентные ставки значительно выросли. В связи с этим банковский сектор продолжает демонстрировать слабую активность в роли участника украинского рынка недвижимости. Отсутствие финансирования является основной причиной лишь единичных случаев возобновления работы над проектами и заключения сделок. По мнению экспертов, решение этой проблемы произойдет не ранее 2011-2012 годов. По словам Сергея Сергиенко, управляющего партнера CB Richard Ellis в Украине, «итоги полугодия в большой степени соответствуют ожиданиям в начале года: ситуация продолжает оставаться сдержанной – минимум строительства со стороны девелоперов, мизер финансирования со стороны банков и максимум рационализма со стороны пользователей».

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в первом полугодии 2010
Объект	Расположение	Класс	GLA, м2	Девелопер
БЦ «Форум Кинетик»	Переулок Куреневский, 12	В	9000	«Форум Менеджмент Груп»
БЦ по ул. Костельной	Ул. Костельная, 13-а	А	2000	ISA Prime Developments
БЦ «Днепр Плаза»	Ул. Набережно-Крещатицкая, 4	В	6100	Частное лицо
ОЦ по ул. Сагайдачного	Ул. Сагайдачного, 3-17	В	3200	Steltex Investments
Horizon Park (южная башня)	Ул. Амосова, 12-а	В	14 000	ISA Prime Developments
БЦ Lucky.Net Telecom Office	Московский проспект, 13-а	В	3300	Petrovka LLC

Источник: CB Richard Ellis в Украине  

Основные объекты офисной недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве до конца 2010 года
Объект	Расположение	Класс	GLA, м2	Девелопер
БЦ Eleven	Ул. Соломенская, 11	В	8000	«Центр-Инвест»
ОЦ по ул. Багговутовской	Ул. Багговутовская, 23	В	3600	Ukrop LLC
БЦ «Премиум Центр»	Бульвар Ивана Лепсе, 6	В	34 000	Premium Center

Источник: CB Richard Ellis в Украине ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Во II квартале 2010 года 57% арендных сделок на рынке офисной недвижимости Киева были связаныс повышением класса бизнес-центра (на фото: БЦ Horizon Park, ул. Амосова, 12-а, Киев) фото: «CP» Сегмент офисной недвижимости находится в прямой зависимости от деловой активности в стране, которая в первом полугодии 2010 в Украине оставалась в целом на низком уровне с незначительными положительными изменениями. Тем не менее, даже таких изменений оказалось достаточно, чтобы несколько активизировался рынок аренды. В первом полугодии наблюдалось снижение уровня вакантности в офисных объектах Киева и стабилизация арендных ставок. Спрос на офисные помещения исходил, во-первых, от компаний, осуществляющих переезд с целью улучшения/понижения класса арендуемых площадей, во-вторых, от компаний производственной сферы, сферы бизнес-услуг, торговых и сельскохозяйственных компаний, которые оказались устойчивыми к кризисным явлениям. Однако доля последних в общем объеме сделок была незначительной. Следует отметить, что в первом полугодии 2010, помимо прочего, были заключены также арендные сделки, которые ожидались к закрытию в IV квартале 2009 года. Эксперты отмечают, что одной из положительных тенденций стало укрупнение площади, снимаемой в аренду. В частности, в Киеве развивается тенденция аренды помещений площадью более 1000 м², что свидетельствует о положительном восприятии компаниями перспектив своего развития. Кроме того, используя открывшиеся рыночные возможности, в том числе снизившиеся арендные ставки, крупные компании меняют свои офисы на более качественные. По мнению экспертов DTZ, такое стратегическое перемещение крупных компаний в более качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным «двигателем» рынка офисной недвижимости в течение всего 2010 года. В свою очередь компании, терпящие серьезные финансовые убытки, будут продолжать консолидировать офисы: объединять всех сотрудников в рамках одного бизнес-центра, отказавшись от аренды нескольких помещений в разных объектах. По данным компании Cushman & Wakefield, во II квартале 2010 года распределение арендных сделок на рынке офисной недвижимости Киева было следующим: 57% сделок было связано с повышением класса бизнесцентра, 30% – с переездом в БЦ аналогичного класса, 13% – с понижением класса. По данным компании CB Richard Ellis в Украине, в первом полугодии 2010 предложение новых офисных площадей на рынке Киева увеличилось на 26 600 м². По прогнозам Jones Lang LaSalle, по итогу года на офисный рынок Киева будет выведено около 80 тысяч м² новых площадей, по данным CB Richard Ellis в Украине – около 72 600 м².

Запрашиваемые базовые арендные ставки на офисные помещения Киева*
Класс	01.07.2009, $/м2/в месяц	01.01.2010, $/м2/в месяц	01.07.2010, $/м2/в месяц
А	30-35	28-35	30-38
В	18-23	13-20	15-26
С	10-15	8-13	8-15

Источник: CB Richard Ellis в Украине АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ По данным экспертов, падение арендных ставок в сегменте офисных помещений класса А в Киеве в течение кризисного периода по отношению к середине 2008 года составило около 60% (в долларовом эквиваленте). Примечательно, что, по данным Colliers International (Украина), в большинстве европейских столиц снижение арендных ставок к докризисному уровню составило 15-30%.

Арендные ставки на офисные помещения класса А в столицах Центральной и Восточной Европы*

* – данные по состоянию на 01.01.2010 года Источник: Colliers International (Украина) В 2009 году арендаторы повсеместно вели переговоры о снижении арендных ставок, поэтому в первом полугодии 2010 пользовались «отвоеванными» у владельцев БЦ льготами. «Во втором полугодии большинство собственников не будут идти на повышение арендных ставок, – считает Мария Шкарпетина, старший консультант отдела исследований компании Jones Lang LaSalle. – А это означает, что многие компании будут и далее пользоваться преимуществами сниженной и стабильной арендной ставки и переезжать в лучшие бизнес-центры». Первыми начнут повышать аренду собственники наиболее качественных офисных центров. Это связано с тем, что в результате падения разница между ставками в БЦ классов А и В стала незначительной и это повысило привлекательность зданий «прайм-сегмента». Повышенный спрос на помещения в бизнес-центрах класса А на фоне уменьшения ввода новых офисных площадей будет стимулировать рост арендных ставок и уже в первом полугодии были отмечены прецеденты их повышения.

Динамика арендных ставок в офисных помещениях класса А в Киеве, 1997-2011* годы

* – прогноз Источник: Colliers International (Украина) Наиболее высокий уровень вакантности в Киеве был зафиксирован в IV квартале 2009 года – около 24,5% для рынка в целом и 15% для помещений высокого класса. Однако в первом полугодии 2010 появилась тенденция снижения уровня вакантности. По данным компании CB Richard Ellis в Украине, по состоянию на июнь 2010 года данный показатель составляет 18,5% для рынка Киева в целом и 9% для бизнес-центров высокого класса. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ БЦ «Премиум Центр» на бульваре Ивана Лепсе, 6 в Киеве, ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2010 год фото: «CP» В первом полугодии 2010 новое предложение на столичном рынке торговой недвижимости пополнилось второй очередью торгово-развлекательного центра SKY MALL по проспекту Генерала Ватутина, 2. Открытие ТРЦ состоялось в июне 2010 года. Торжественное открытие ТРЦ SKY MALL запланировано на август текущего года. Что касается региональных центров, то в марте состоялось открытие ТЦ «Модуль» в Буче (Киевская область). Данный проект реализован девелоперской компанией Dragon Development – подразделением инвестиционной компании Dragon Capital. Общая площадь объекта составляет около 25 000 м². Якорными арендаторами ТЦ являются гипермаркет строительных материалов «Новая Линия», продуктовый супермаркет «ЕКО-маркет» и супермаркет электроники Comfy. В марте во Львове по ул. Стрыйской, 30 состоялось открытие второй фазы крупнейшего в Западном регионе Украины торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis. Девелопер проекта – компания King Cross Group. Совокупная площадь первой и второй фаз объекта составляет около 105 000 м². Оператором продуктового гипермаркета выступает «Ашан», оператором бытовой техники и электроники – FoxMart, гипермаркета строительных материалов – Praktiker. Ввод в эксплуатацию большинства торговых объектов, заявленный на 2010 год, был перенесен застройщиками на 2011 год. Данный факт тормозит выход на рынок Украины международных торговых операторов. В докризисный период консалтинговые и девелоперские компании вели переговоры о выходе на украинский рынок мировых брэндов и размещении их первых магазинов в структуре новых проектов ТЦ/ТРЦ. Однако в связи с переносом дат открытия этих объектов планы некоторых операторов были скорректированы. В числе операторов, которые, по данным Jones Lang LaSalle, интересуются сегодня возможностями развития в Украине, – Debenhams, GAP и др.

Существующее и новое предложение торговых помещений в Киеве, 2001-2011* годы

* – прогноз Источник: Colliers International (Украина) Несмотря на кризисную ситуацию, в 2010 году свои первые магазины в Украине откроет ряд международных ритейл-операторов. Так, в августе 2010 года в ТРЦ SKY MALL откроется магазин немецкого оператора New Yorker, испанских брэндов Massimo Dutti и Oysho (оба входят в портфель Inditex Group), английских New Look и Topshop, французских брэндов детской одежды Mamas & Papas, Okaidi и Obaibi. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ В 2008-2009 годах многим ритейл-операторам удалось провести успешные переговоры с собственниками ТЦ/ТРЦ о снижении арендных ставок. Однако с начала 2010 года уровень арендных ставок начал постепенно расти. По прогнозам Colliers International (Украина), до конца 2010 года возможным является повышение арендных ставок в профессиональных торговых центрах Киева на 5-12% в сравнении с уровнем на конец 2009 года. Это означает повышение базовой арендной ставки в среднем до $85/м²/в месяц на типичную секцию площадью 100-300 м². СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В наибольшей степени от кризисных процессов пострадал складской сегмент. Причин этому несколько. Одна из них – выход на рынок в 2008 году большого количества новых складских площадей, которые не были поглощены в докризисный период. Следует отметить, что 2008 год был своего рода рекордным для столичного рынка складской недвижимости: за этот год на рынок киевского региона был выведен рекордный объем площадей – около 400 000 м², который практически был равен существовавшему на тот момент предложению. Однако большое количество площадей оказалось невостребованным логистическими операторами – основными потребителями данного вида помещений. В свою очередь, основными клиентами логистических операторов являются производственные компании и ритейлеры, обороты которых в результате кризиса сократились, соответственно, необходимость в дополнительных складских площадях отпала. Экономия на логистике стала одним из пунктов сокращения расходов многих компаний.

Средние арендные ставки на торговые площади* Киева в 2005-2010 годах**

* – секции площадью 100-300 м² ** – прогноз Источник: Colliers International (Украина) По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей в складских объектах Киева и Киевской области на данный момент составляет около 18%, по данным CB Richard Ellis в Украине – около 25%. «Таким образом, доходность от эксплуатации логистических помещений снизилась, период окупаемости вырос, а возведение новых складских объектов в существующих на сегодняшний момент условиях стало практически бессмысленным для девелоперов», – констатирует Сергей Сергиенко. Тем не менее, эксперты компании DTZ отмечают положительный тренд в объеме сдаваемых в аренду складских площадей, который установился в первом полугодии 2010, в сравнении с 2009 годом. За этот же период значительно выросла активность потенциальных арендаторов на рынке складской недвижимости в Киевской области. Это, в свою очередь, может способствовать дальнейшей активизации девелоперской активности в данном сегменте. По прогнозам CB Richard Ellis в Украине, до конца 2010 года на рынок будет выведено около 100 000 м² новых складских площадей.

Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве в 2010 году
Название проекта	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м2	GLA, м2
ТРЦ SKY MALL (II очередь)	Проспект Генерала Ватутина, 2	«Астра Проперти»	67 000	45 500
ТЦ по ул. Бальзака	Ул. Оноре де Бальзака, 91/29-а	Steltex Investments	5300	3710
Итого				49 210

Источник: Colliers International (Украина) АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Реакцией собственников на рост уровня ва-кантности в объектах складской недвижимости стало снижение арендных ставок. С III квартала 2008 года арендные ставки на лучшие складские помещения киевского региона упали на 40% (в долларовом выражении). В начале 2010 года тенденция снижения арендных ставок остановилась. По данным CB Richard Ellis в Украине, на сегодняшний день арендные ставки в сегменте складской недвижимости Киева находятся в среднем на уровне $5,5-6,5/м²/в месяц.

Основные проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к вводу в эксплуатацию в Киеве в 2011 году
Название проекта	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м2	GLA, м2
ТРЦ «Мармелад»	Ул. Индустриальная, 1	Украинский девелопер	47 000	33 500
МФК «Континенталь» («Эспланада»)	Пл. Спортивная, 1	«Три О»	41 000	32 000
ТРЦ «Променада Парк» (I очередь)	Ул. Большая Окружная, 4	«Променада Центр»	НД	23 000*
ТРОЦ Rainbow	Ул. Сивашская, 1-а	«Н-М»	25 000	21 000
ТРЦ «Мега-Сити»	Харьковское шоссе, 19	Украинский девелопер	25 400	13 700
ТРЦ Dream Town (II очередь)	Проспект Оболонский	«Вита-Веритас»	83 500	45 000
Итого				168 700

* – без учета действующего гипермаркета «Ашан» Источник: Colliers International (Украина) ИНВЕСТИЦИИ В 2010 году на украинском рынке недвижимости наблюдалась низкая инвестиционная активность. Часть зарубежных инвесторов вычеркнула Украину из списка привлекательных для инвестирования рынков и сконцентрировалась на возможностях, открывшихся в кризисный период на развитых рынках, в частности, в Великобритании, Германии, Франции, США и др. Речь идет о покупке привлекательных объектов недвижимости, стоимость которых существенно снизилась в сравнении с докризисным периодом. Другие инвесторы заняли выжидательную позицию. В отличие от зарубежных коллег, локальные игроки постепенно начинают направлять инвестиционные планы в практическое русло. Наиболее привлекательными для инвесторов по-прежнему остаются функционирующие высококачественные объекты офисной и торговой недвижимости со стабильным денежным потоком. Дефицит таких объектов наряду с отсутствием доступа к заемному финансированию является основной причиной низкой инвестиционной активности на рынке. По данным Colliers International (Украина), сегодня вниманию инвесторов в основном предлагается партнерство в объектах с высокой стадией готовности либо форвардные сделки по заранее оговоренной стоимости. Учитывая консервативный настрой инвесторов, отдающих предпочтение уже существующим денежным потокам, такой вариант все еще считается достаточно рискованным. Тем не менее, подобные переговоры уже ведутся, и до конца 2010 года вполне вероятно проведение нескольких инвестиционных трансакций.

Основные проекты складской недвижимости, планируемые к вводу в эксплуатацию в Киевской области в 2010 году (доступное для рынка предложение)
Название проекта	Трасса	Класс	Девелопер	Складская площадь, м2
«Терминал Бровары»	M-01, E95	А	AISI Realty Group	47 000
Biocon (II очередь)	М-03, E40	А	Biocon Group	20 000
Krasilovka Industrial Park (I очередь)	M-01, E95	А	V-log	15 000
UKR DC	M-05, E95	А	UKR DC	14 000
UTA Service	M-06, E40	А	«ЮТА Сервис»	9000

Источник: CB Richard Ellis в Украине СДЕЛКИ В марте 2010 года состоялась сделка по продаже компанией Parkridge складского комплекса класса А в Броварах (Киевская область) площадью 20 000 м² и соседствующего земельного участка площадью 13 гектаров с разрешением на строительство. Покупателем выступила компания «Рабен Украина». До момента заключения сделки собственником 20 000 м² территории склада выступала компания «Рабен Украина», при этом другие 20 000 м² компания арендовала у Parkridge. Коммерческие условия сделки не разглашались, однако, по словам Анджея Козловски, директора «Рабен Украина», приемлемый уровень цен стал «дополнительным стимулом при принятии решения о покупке» складского комплекса. В марте украинская девелоперская компания «Астра Проперти» (до реструктуризации – «Панорама Груп») сообщила о продаже доли в проекте торгово-развлекательного центра SKY MALL в Киеве. Сделка включала продажу 50% акций проекта, а также покрыла дополнительный земельный участок для развития ТРЦ и развлекательной составляющей проекта. Покупателем выступила группа OLEDO. Сумма сделки не разглашалась. В конце марта была завершена сделка по совместному приобретению Борисом Фуксманом и Александром Роднянским 50% доли в проекте по строительству пятизвездочной гостиницы Hilton по бульвару Тараса Шевченко, а также ряда жилых апартаментов высокого класса в Киеве. Новые акционеры опосредованно приобрели по 25% в строящемся объекте. В первом полугодии 2010 состоялась продажа компанией «XXI Век» доли в проектах логистических комплексов, планируемых в Одессе и Василькове, а также в проекте торгового центра в Донецке. В роли покупателя выступил локальный девелопер. Общий объем сделки составил около $2 миллионов. Ряд трансакций был зафиксирован на рынке земли. Так, в первом квартале 2010 года арабский инвестор приобрел земельный участок, расположенный в непосредственной близости от международного аэропорта «Борисполь», с целью его дальнейшего развития и реализации проекта коммерческой недвижимости. По оценке экспертов, данная сделка стала одной из крупнейших на рынке земли в Украине, начиная с конца 2008 года.

Ставки капитализации в офисном, торговом и складском сегментах Киева в 2005-2011* годах
Ставки капитализации	2005	2006	2007	2008 (I-III кв.)	2009	2010*	2011*
Офисный сегмент	12,50%	10,00%	9,00- 9,50%	9,00- 9,50%	15,00- 18,00%	13,00- 15,00%	11,00- 12,00%
Торговый сегмент	12,00%	11,00%	9,50- 10,00%	10,00- 11,00%	14,00- 17,00%	12,00- 14,00%	10,00- 11,00%
Складской сегмент	-	-	10,50- 11,00%	10,00- 12,00%	17,00- 19,00%	14,00- 16,00%	12,00- 14,00%

* – прогноз Источник: Colliers International (Украина) ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК Основными событиями в сегменте гостиничной недвижимости Украины в первом полугодии 2010 стал заметный рост интереса к девелопменту отелей, а также подписание ряда договоров на управление между украинскими девелоперскими компаниями и международными гостиничными операторами. Так, украинская инвестиционно-девелоперская компания KDD Group подписала договор с международным отельным оператором Swissotel Hotels & Resorts на управление гостиницей, которая войдет в состав строящегося в Киеве многофункционального комплекса Sky Towers по проспекту Победы. Открытие 5-звездочного отеля «Swissotel Киев» планируется в середине 2012 года. Отель будет включать 513 номеров, конференц-залы, ресторан, кафе, лаунж-комнату и бар.

Динамика максимальных арендных ставок на торговые площади в европейских столицах в III квартале 2008 года – I квартале 2010 года, $/м2/в год

Источник: Jones Lang LaSalle Украинская девелоперская компания «Будхаус Груп» подписала соглашение с американским гостиничным оператором Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. на управление новой гостиницей Four Points by Sheraton в Запорожье. Ее открытие запланировано на первую половину 2011 года. Four Points by Sheraton станет первой в Украине гостиницей под управлением Starwood Hotels & Resorts. Отель войдет в состав многофункционального комплекса и будет иметь 167 номеров, фирменный ресторан, лобби-бар и лаунж-зону, тематический бар, зону для проведения переговоров и конференций, бизнес-центр и фитнес-клуб.

Динамика максимальной базовой ставки аренды на складские площади в европейских столицах в III квартале 2008 года – II квартале 2010 года, $/м2/в год

Источник: Jones Lang LaSalle Активизация девелоперской деятельности в сфере гостиничной недвижимости проявлялась не только на уровне заявления к реализации новых проектов гостиниц, но и реконструкции существующих. Так, весной 2010 года компания «Проект-2012» (Донецк), основанная в 2008 году компанией «ЭСТА Холдинг», купила гостиницу «Киев» по бульвару Пушкина в Донецке, которую намерена реконструировать к проведению Чемпионата Европы 2012 года по футболу. Сумма продажи составила 24,6 миллиона гривен. Общая площадь 4-этажного здания гостиницы составляет порядка 5,5 тысячи м², номерной фонд – 80 номеров. ПРОГНОЗЫ Учитывая тесную зависимость рынка недвижимости от индикаторов экономики страны, улучшение экономической ситуации будет позитивным образом отражаться на украинском рынке недвижимости. Однако ожидать существенных положительных изменений до конца 2010 года не стоит. В частности, маловероятным является полномасштабное возобновление финансирования девелопмента. «Несмотря на то, что наше правительство предпринимает активные меры по повышению ликвидности банковской системы, на данный момент только крупные банки выделяют кредиты под качественные проекты на высокой стадии готовности, – отмечает Мария Шкарпетина. – Во втором полугодии 2010 рынок коммерческой недвижимости Украины будет продолжать тенденции первого полугодия, то есть находиться на стадии стабилизации. Рост рынка будет следовать за экономическим подъемом, но с некоторой задержкой». Стабилизация ситуации на рынке недвижимости будет проявляться, в первую очередь, в снижении уровня вакантности в офисном и складском сегментах, а также возобновлении строительства нескольких крупных проектов в торговом и офисном сегментах. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Своим мнением об основных событиях рынка недвижимости Украины первого полугодия 2010, а также прогнозами касательно развития рынка на вторую половину 2010 с «СР» поделились Олег Куринной, директор Dragon Development, и Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital. Олег Куринной, директор Dragon Development Олег Куринной, директор Dragon Development Первая проблема, с которой столкнулись украинские компании рынка недвижимости в первой половине 2010 года, – это проблема фискального характера. Слабая наполняемость государственного бюджета заставляет правительство искать новые методы и средства по увеличению уровня собираемости налогов и сборов. Для увеличения поступлений в бюджет государство предлагает использовать в этом году только 20% накопленных убытков за прошлые периоды, а также использовать налоговый кредит по НДС только в следующем, 2011 году. Данное решение носит исключительно не рыночный характер и, если оно будет принято, увеличит и без того сильный налоговый пресс на бизнес. Особенно сложно придется тем компаниям, которые эксплуатируют недавно достроенные объекты коммерческой недвижимости (торговый и офисный сегменты), при строительстве которых использовались кредитные средства. Бизнес-план составлялся из расчета использования всей выручки на обслуживание банковского долга и обеспечения операционной деятельности. В ситуации, когда доходы могут сократиться вследствие дополнительной фискальной нагрузки, а по сути – авансирования госбюджета, очень вероятно возникновение трудностей по возврату кредита и уплаты процентов по нему. Кроме того, неизбежным выглядит сокращение операционных расходов, что неминуемо скажется на качестве сервиса, который предоставляется арендаторам. Я уже не говорю о том, что данные средства необходимы для реинвестирования в новые проекты, часть из которых по причине нехватки собственных средств у инвесторов могут быть заморожены. Остаются также проблемы и рыночного характера. Так, до сих пор не возобновилось в полной мере проектное кредитование объектов коммерческой недвижимости. Компании вынуждены обходиться собственными средствами, что ограничивает количество и увеличивает сроки строительства новых объектов. Также рост рынка коммерческой недвижимости сдерживают низкая активность арендаторов, их ограниченное число и невысокие арендные ставки. Даже если удастся найти средства для строительства, например, торгового центра, то при текущих уровнях арендных ставок проект в целом может просто оказаться нерентабельным или большое количество площадей окажутся вакантными. Мы надеялись, что, начиная со второго полугодия, рынок недвижимости, в особенности первичный, начнет оживать. Однако, кроме остановки падения спроса на аренду торговых площадей и стабилизации арендных ставок, существенных позитивных изменений не произошло. Банки стали интересоваться новыми проектами, однако о долгосрочном финансировании речь пока не идет. Определяющим фактором для перспектив рынка недвижимости, в частности торгового сегмента, остается экономическая ситуация в стране. Рынок розничных продаж (именно операторы розничного рынка являются главными потребителями торговой недвижимости) очень чувствителен к покупательной способности населения, которая зависит от показателей роста экономики. Если удастся сохранить положительную динамику роста ВВП и обеспечить стабильность национальной валюты, то особых проблем вторая половина года принести не должна. Более того, начиная со второго квартала, наметилась и сохраняется хоть и слабая, но уверенная тенденция расширения торговых сетей. Этому способствовало восстановление и постепенное увеличение объемов продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если говорить о результатах работы Dragon Development, позитивные изменения в экономике позволили нам возобновить развитие части проектов, которые были «заморожены». Наиболее значимым событием для нас стало, безусловно, открытие нового ТЦ «Модуль» в Буче. Также мы получили одобрение от наших акционеров на строительство еще одного ТЦ и покупку земли под расширение и переформатирование существующего. На данном этапе мы планируем осуществлять инвестиции за счет собственных средств, однако у меня есть надежда, что во втором полугодии 2011 станет возможным возобновление проектного кредитования под объекты недвижимости на условиях, близких к докризисным. Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital Итоги первого полугодия на рынке недвижимости Украины полностью совпали с нашими прогнозами. Несмотря на достаточную ликвидность банковской системы, кредитование коммерческой недвижимости не возобновилось, а ипотека доступна исключительно в единичных случаях, что также не позволяет говорить о восстановлении этого рынка. Бизнес продолжает вести переговоры по реструктуризации кредитов, которые были выданы до кризиса под залог недвижимости. Арендные ставки на офисы класса А стабилизировались с низкой вакантностью, а вот восстановление интереса к складской недвижимости пока не наблюдается. На этом фоне торговые площади в Киеве остаются востребованными. Европейский рынок похож на украинский в том, что на балансе европейских банков находится большое количество кредитов под недвижимость, залоговая стоимость которых снизилась, но банки пока не признают и не отображают данный факт в своем учете. Они «покупают время», так как не в состоянии отобразить и сделать большие списания сейчас, надеясь сделать это позже, когда ситуация улучшится. В свою очередь, данное обстоятельство сдерживает выдачу кредитов на развитие недвижимости и заставляет банки фокусироваться только на объектах, генерирующих денежные потоки. Во втором полугодии мы ожидаем снижения процентных ставок по банковским кредитам. Государство пока выступает единственным заемщиком, которому доверяют банки. Покупка банками ОВГЗ сокращает объем средств, доступных для корпоративного кредитования, поэтому дальнейшее снижение ставок будет во многом зависеть от политики заимствования государства. Для рынка недвижимости снижение процентных ставок по кредитам будет иметь положительный эффект: у некоторых игроков появятся шансы договориться с банками о смягчении условий по существующим кредитам. В целом, конечно же, простое снижение ставок не сможет сдвинуть с места рынок недвижимости. Для этого необходимы длинные деньги, которых у банков сейчас нет.