Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика»Основные изменения законодательства в сфере земли, строительства и недвижимости характеризуются тем, что с 01.01.2013 года вступило в силу большое количество ранее принятых нормативно-правовых актов. Речь идет о нормативно-правовых актах, регулирующих стратегически важные сегменты земельных отношений, рынка недвижимости и строительства, а именно – новой редакции ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 года (далее – «Закон о регистрации») и ЗУ «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 года (далее – «Закон о ГЗК»). Положениями указанных законов была создана принципиально новая система оформления вещных прав на недвижимое имущество, в том числе, на земельные участки, были закреплены новые правила и процедуры их оформления.Основные нововведения Закона о регистрации и Закона о ГЗК заключаются в следующем.Во-первых, регистрацию прав на недвижимость осуществляют не органы Государственного агентства земельных ресурсов Украины («Госземагентство») и бюро технической инвентаризации («БТИ»), а органы Министерства юстиции (в частности – Государственная регистрационная служба Украины и ее территориальные органы) и нотариусы. Нотариус является специальным субъектом, на которого возложена функция государственного регистратора прав на недвижимое имущество в двух случаях: 1) при осуществлении регистрации права на недвижимое имущество при переходе права в случаях, когда первичная регистрация была произведена по ранее действовавшему порядку; 2) при осуществлении регистрации права на недвижимое имущество при переходе права в случаях, когда первичная регистрация была произведена по новому порядку регистрации.Во-вторых, с введением новой системы регистрации вещных прав и их обременений остановлено действие Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра ипотек («Старые реестры»). Теперь все сведения о регистрации прав на недвижимость и их обременений должны быть сведены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее – «Государственный реестр прав»). При этом права, зарегистрированные в Старых реестрах, остаются в силе.В-третьих, регистрация прав на земельные участки имеет свою особенность, так как формирование земельных участков и оформление прав на них осуществляется путем ведения двух государственных реестров – Государственного земельного кадастра (в котором фиксируется формирование земельных участков) и Государственного реестра прав (в котором фиксируются оформления прав на земельные участки). То есть, сам факт введения единого Государственного реестра прав не отменяет необходимости регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре. В ГЗК регистрируется сам земельный участок и информация о земельном участке, а в Государственном реестре прав – вещные права и их обременения. Формирование земельных участков и их регистрация по-прежнему осуществляется путем открытия Поземельной книги на основании документации по землеустройству. Документом, подтверждающим формирование земельного участка, является извлечение из ГЗК о земельном участке, частью которого является кадастровый план земельного участка.В-четвертых, определены сроки государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества. Регистрация прав (или предоставление отказа в таковой) производится в срок, который не превышает четырнадцать рабочих дней с момента поступления органу государственной регистрации прав заявления о такой регистрации, а также иных документов, определенных Законом о регистрации и нормативно-правовыми актами, принятыми согласно закону. При этом государственная регистрация ипотек производится в срок, который не превышает одного рабочего дня, а регистрация обременений – в день поступления соответствующего заявления и необходимых документов. Государственная регистрация прав и их обременений в рамках осуществления нотариальных действий производится одновременно с осуществлением таких действий.Также с 01.01.2013 года вступил в силу ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» от 06.09.2012 года. Главным нововведением Закона является то, что со дня его вступления в силу все земли государственной и коммунальной собственности считаются разграниченными. Со дня вступления в силу закона землями коммунальной собственности соответствующих территориальных общин считаются: а) земельные участки: на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности соответствующей территориальной общины; которые находятся в постоянном пользовании органов местного самоуправления, коммунальных предприятий, учреждений, организаций; б) все другие земли, расположенные в пределах соответствующих населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков государственной собственности. В государственной собственности остаются: а) находящиеся в пределах населенных пунктов земельные участки: на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества государственной собственности; которые находятся в постоянном пользовании органов государственной власти, государственных предприятий, учреждений, организаций, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; которые относятся к землям обороны; б) земельные участки, которые используются Черноморским флотом Российской Федерации на территории Украины на основании международных договоров, согласие на обязательность которых предоставлено Верховной Радой Украины; в) земли зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, подвергшиеся радиоактивному загрязнению в результате Чернобыльской катастрофы; г) все другие земли, расположенные за пределами населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков коммунальной собственности.Также следует обратить внимание на положения ст.4-1 Закона о регистрации (данной статьей в соответствии с ЗУ «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно усовершенствования порядка государственной регистрации вещных прав на земельные участки государственной и коммунальной собственности в связи с их разграничением» от 14.05.2013 года был дополнен Закон о регистрации). Новой нормой закреплено, что решения органов исполнительной власти или местного самоуправления о передаче земельных участков в собственность или пользование принимается без осуществления государственной регистрации права государства или территориальной общины на такие земельные участки кроме случаев, когда право государства или территориальной общины на такие земельные участки уже зарегистрировано в Государственном реестре прав. Регистрация права государства или территориальной общины на земельные участки осуществляется после утверждения документации по землеустройству одновременно с государственной регистрацией производного вещного права на такие земельные участки.Изменения законодательства коснулись и процедуры отвода земельных участков. ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования процедуры отвода земельных участков» от 02.07.2013 года №365-VII конкретизировал процедуру согласования проекта отвода земельных участков (уточнив, в каких именно органах надлежит согласовывать проект отвода), ввел запрет требовать документы и информацию, не предусмотренные законом, правило о том, что извлечение из ГЗК может быть выдано любым кадастровым регистратором независимо от места нахождения земельного участка. ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования процедуры отвода земельных участков» от 02.07.2013 года №366-VII также ввел запрет требовать документы, не предусмотренные законом, отменил необходимость подачи выкопировки из кадастровой карты при подаче заявления о получении в собственность земельного участка в рамках бесплатной приватизации (теперь это «графические материалы», что, по сути, могут являть собой копию Google Earth), предусмотрел правило «молчаливого согласия» (в том случае, если в течение 1 месяца со дня подачи заявления (ходатайства) об отводе земельного участка уполномоченный орган ничего не ответит, заявитель имеет право направить уведомление о заказе разработки проекта отвода и договора на разработку проекта отвода), внес соответствующие изменения в Кодекс Украины об административных правонарушениях. В частности, ст.53-5 КУАП устанавливает, что нарушение должностным лицом Совета министров Автономной республики Крым, органа исполнительной власти или местного самоуправления установленного законом срока согласования (отказа в согласовании) документации по землеустройству (ч.3 ст.123 ЗК Украины – одномесячный срок) влечет за собой взыскание штрафа в размере от 30 до 50 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (далее – «нмдг»), а если это деяние осуществлено должностным лицом, которое в течение года уже было привлечено к ответственности за такое самое нарушение, – от 50 до 200 нмдг.ОТНЫНЕ СВЕДЕНИЯ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И ИХ ОБРЕМЕНЕНИЙ СВОДЯТСЯ В ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ВЕЩНЫХ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВОВ 2013 году также вступил в силу целый ряд подзаконных актов, направленных на имплементацию вышеупомянутых законов Украины, включая: постановление КМУ «Об утверждении порядка ведения Государственного земельного кадастра» №1051 от 13.10.2012 года; постановление КМУ «Об информационном взаимодействии органа, который осуществляет ведение государственного земельного кадастра, и органа государственной регистрации прав» №118 от 22.02.2012 года;Постановление КМУ «Об утверждении Методики нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов» №1278 от 23.11.2011 года и др.На наш взгляд также заслуживает внимания тот факт, что в 2013 году появилась возможность пользоваться публичной кадастровой картой, которая в режиме онлайн доступна через официальный сайт Госземагентства по ссылке: http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta.Следует отметить, что в 2013 году изменения коснулись не только формирования объектов недвижимого имущества и регистрации вещных прав на них, но и регулирования в сфере строительства.Также необходимо помнить, что с 01.01.2013 года вступили в силу ряд положений ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», не вступившие в силу в 2012 году. В частности, ч.ч.3-4 ст.24 Закона, согласно которым запрещается передача в собственность государственных и коммунальных земель для целей застройки, а также изменение целевого назначения земельных участков при отсутствии плана зонирования или детального плана территории, утвержденного в соответствии с требованиями закона. Кроме того, принимая во внимание, что п.6 раздела V Заключительных положений устанавливал, что до 01 января 2013 года решения относительно определения и предоставления градостроительных условий и ограничений принимают уполномоченные органы градостроительства и архитектуры с учетом предыдущих планировочных решений в пределах установленного законодательством срока. С целью урегулирования проблемы был принят Закон Украины «О внесении изменений в раздел V «Переходные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно приостановления действия запрета на отвод земельных от 19 сентября 2013 года №606-VII (16.10.2013 года вступил в силу). В связи с чем решения относительно определения и предоставления градостроительных условий и ограничений на территориях, где согласно Закону «О регулировании градостроительной деятельности» не утверждены планы зонирования или детальные планы территорий, принимают уполномоченные органы градостроительства и архитектуры с учетом предыдущих планировочных решений в пределах установленного законодательством срока, который не 01.01.2013 года, а 01.01.2015 года; в ЗУ появляется п.6-1, который устанавливает, что действие ч.ч.3-4 ст.24 Закона не распространяется на территории, где в соответствии с Законом не утверждены планы зонирования или детальный план территории. Тем не менее, на практике застройщики самостоятельно решают вопрос изготовления ДПТ, обеспечивая стопроцентное финансирование работ.05.01.2013 года вступил в силу ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности» от 20.11.2012 года. Законом внесены изменения в ст.96 КУАП, которые заключаются в том, что санкция в виде взыскания штрафа в размере от 600 до 700 нмдг применяется за выполнение строительных работ без разрешения на их проведение только в отношении объектов IV категории сложности. Штраф от 350 до 400 нмдг уплачивается за эксплуатацию объектов строительства І категории сложности, не принятых в эксплуатацию, но завершенных с 19 января 2012 года. Штраф от 600 до 700 нмдг уплачивается за эксплуатацию объектов строительства IV категории сложности, не принятых в эксплуатацию, но завершенных с 19 января 2012 года. Закон внес изменения в ЗУ «Об архитектурной деятельности», которыми установил перечень документов, которые подаются для профессиональной аттестации гражданина (такая аттестация необходима для получения квалификационного сертификата исполнителя работ (услуг), связанных с созданием объекта архитектуры), порядок получения и срок действия квалификационного сертификата. В ЗУ «О благоустройстве населенных пунктов» были внесены изменения, которыми закреплен перечень объектов, относящихся к малым архитектурным формам. Изменения в ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» в основном касаются части формирования градостроительной документации, а также регулирования исходных данных на объект строительства. Важным является изменение, зафиксировавшее, что технические условия действуют до завершения строительства объекта независимо от смены заказчика.4 января 2013 года вступил в силу приказ Минрегиона Украины «Об утверждении Изменений к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества» от 28.12.2012 года №658, которым были внесены изменения в Инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества от 24.05.2001 года №127. Главной особенностью этого приказа является то, что начиная с 2013 года отменяется техническая инвентаризация объектов недвижимого имущества бюро технической инвентаризации. Взамен БТИ техническую инвентаризацию будут осуществлять субъекты хозяйствования, в составе которых работают один или более исполнителей работ по технической инвентаризации, которые прошли профессиональную аттестацию в Минрегионе Украины. Среди прочего, в соответствии с приказом Минрегиона №658, было определено, что техническая инвентаризация проводится только в следующих случаях: перед принятием в эксплуатацию завершенных строительством объектов, в том числе после проведения реконструкции и капитального ремонта; перед проведением государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; перед проведением государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, образовавшегося в результате разделения, объединения объекта недвижимого имущества или выделения доли из объекта недвижимого имущества, кроме случаев, когда в результате такого разделения, объединения или выделения доли завершенный строительством объект принимался в эксплуатацию. Во всех других случаях техническая инвентаризация проводится по желанию заказчика.Также приказом Минрегионстроя №95 от 19.03.2013 года «Об утверждении Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, которые поострены без разрешения на выполнение строительных работ, и проведение технического осмотра их строительных конструкций и инженерных сетей» был утвержден соответствующий порядок принятия в эксплуатацию объектов, указанных в названии.Как уже отмечалось, изменения коснулись и порядка осуществления контроля в сфере градостроительной деятельности, а также применения штрафов за нарушения. 29.10.2013 года вступило в силу Постановление Кабинета Министров Украины №735 от 02.10.2013 года, которым изложен в новой редакции Порядок наложения штрафов за правонарушения в сфере градостроительной деятельности. По сравнению с предыдущей редакцией новый порядок совершенствует процедуру выявления правонарушения, а также порядок рассмотрения уполномоченным лицом дела о правонарушении в сфере градостроительной деятельности. В новой редакции есть ряд интересных новел, которые, при условии их грамотного использования, помогут субъекту градостроительства эффективно противостоять попыткам недобросовестных чиновников безосновательно привлечь такого субъекта градостроительства к ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности.Подводя итоги 2013 года, следует отметить, что это был год больших изменений и реформ в законодательстве. Тем не менее, можно с уверенностью говорить, что в ближайшие годы потребуется немало изменений для обеспечения надлежащей имплементации новых норм.
