Ипотечные искания Украины
Commercial Property №2 (2) октябрь 2003
Недавно обнародованные Законы Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами» дополнили принятый ранее Закон Украины «Об ипотеке». Таким образом, можно констатировать, что созданы все необходимые условия для развития в стране новой сверхмощной финансовой системы по привлечению и использованию свободных средств предприятий и населения. Все три «ипотечных» закона вступят в силу с 1 января 2004 года.
Текст: Алексей Комаха
НОВЫЕ МЕХАНИЗМЫ
Основная цель Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее Закон 978-IV – ред.) – стимулировать привлечение заемных средств для массового строительства жилья. Для этого Закон 978-IV предполагает возможность создания при финансовых учреждениях фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН). ФФСы и ФОНы не являются юридическими лицами и могут создаваться как банками, так и «другими финансовыми учреждениями» (управителями). При этом Закон 978-IV не накладывает каких-либо ограничений на деятельность последних, что, безусловно, предоставляет широкие возможности для злоупотреблений с деньгами доверителей.
ФФС создается с целью получения его доверителями в собственность жилья, а ФОН – с целью получения доходов его вкладчиками. При этом, объектами инвестирования могут выступать как квартиры, так и помещения социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно размещенные нежилые помещения, гаражные боксы и т.д.). Обязательным условием заключения договора между управителем фонда и застройщиком выступает ипотека имущественных прав на недвижимость, которая строится. Застройщик также обязан застраховать свои строительно-монтажные работы от техногенных аварий и природных явлений, а также от риска нарушения сроков строительства и некачественного исполнения работ.
ФОНы будут эмитировать сертификаты ФОН – ценные бумаги, которые, по сути, представляют собой облигационный заем под операции с недвижимостью. Регистрацию такой эмиссии должна осуществлять ГКЦБФР, а сами сертификаты могут свободно обращаться на вторичном рынке. Закон 978-IV разрешил банкам выдавать кредит доверителям (вкладчикам) ФФС «на условиях, определенных в договоре об ипотечном кредитовании». При этом, предметом ипотеки по такому договору выступает «объект инвестирования, который станет собственностью заемщика в будущем, и/или имущественные права на него». Таким образом, банки смогут выдавать кредиты и под несуществующую недвижимость, что также открывает возможности для широкомасштабных финансовых махинаций.
Сегодня, по оценкам банкиров, доля кредитования под покупку жилой недвижимости в общей структуре кредитного портфеля банковской системы составляет около 1%. При этом потенциальный спрос на этот вид кредитования, как минимум, в 10-20 раз больше. Так, например, только в базе данных Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству зарегистрировано почти 95 тысяч молодых украинских семей, которые нуждаются в кредитах на покупку жилья на общую сумму почти в 7 миллиардов гривен.
По словам президента Украинской национальной ипотечной ассоциации Игоря Юшко, сегодня в стране почти треть граждан живет в неудовлетворительных условиях, когда на каждого жителя приходится меньше 9 м2 площади. Около 2 миллионов семей стоят в очереди на жилье. Однако, согласно некоторым оценкам, основным сдерживающим фактором развития ипотечного кредитования были и остаются не отсутствие новых законов (ипотека была предусмотрена еще Законом «О залоге»), а высокие ставки по кредиту (в среднем 15% в валюте) и непосильный для многих первый взнос за будущую квартиру (как правило, 30% полной стоимости).
Не исключено, что некоторая часть фондов типа ФОН и ФФС, которые будут создаваться при вновь созданных финансовых учреждениях «без имени», со временем, повторит судьбу трастов и доверительных обществ первой половины 1990-х. Такие заведения, собрав деньги мелких инвесторов под различные грандиозные строительные проекты (кто же откажется купить квартиру с отсрочкой оплаты в 10-30 лет?), будут бесследно исчезать, оставляя своим вкладчикам взамен жилья только «бессрочные» «ценные» бумаги.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И ИПОТЕЧНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ
Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечными сертификатами» регулирует отношения ипотечного кредитования и процесс преобразования платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам.
Согласно данному Закону, размер обязательств по ипотечному кредиту не может превышать 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки. Это значит, что любой заемщик, решивший взять ипотечный кредит, сразу же ставится в заведомо дискриминационные условия, что, в свою очередь, делает более выгодным для ипотекодержателя не возврат своих денег, а взыскание заложенного имущества. В случае неисполнения заемщиком своих обязательств, отчуждение предмета ипотеки проводят органы государственной иполнительной службы через предприятие, которое имеет право на операции с недвижимостью. При этом выбор «реализатора» и определение условий реализации осуществляет ипотекодержатель. Таким образом, ипотека становится слишком опасной для заемщика, так как его потери в случае финансовых затруднений будут значительно превышать первоначальные вложения.
Данный Закон также вводит еще один новый вид ЦБ – ипотечные сертификаты (аналог облигаций), эмиссия которых будет производиться, исходя из полной стоимости ипотечных активов. Это позволит банкам получать доход не только от маржи между процентом по кредиту и процентом по сертификатам, но и за счет 30%-й разницы между суммой выданного кредита и полной стоимостью предмета ипотеки, на которые начисляются проценты. Данные сертификаты будут подлежать свободному обращению.
Еще одно новшество – ипотечный пул – объединение нескольких ипотек. Кредитор, который объединил консолидированный ипотечный долг не менее трех заемщиков на общую сумму не менее 200 тысяч EUR, имеет право продать такие ипотечные активы третьему лицу, которое и становится новым кредитором. По мнению народного депутата Игоря Шарова, «появление ипотечных сертификатов станет еще одним шагом на пути привлечения в официальную экономику средств населения, которые хранятся, что называется, в чулках».
Тем не менее, новый Закон не обещает каких-либо серьезных гарантий покупателям этих сертификатов. А процентный доход по данным ЦБ (и остальным подобным), полученный гражданами, начиная с 1 января 2005 года, будет облагаться по ставке 5%, как и по вкладам на банковский депозит. Государство также собирается увеличить свои доходы за счет операций с недвижимостью уже в 2004 году – путем возможного введения новой ставки НДС с продажи жилья. По мнению вице-президента АО ХК «Киевгорстрой» Василия Можара, в связи с этим цены на квартиры в следующем году в таком случае вырастут на 20-22%.
Следует отметить, что данное подорожание жилья сделает его еще менее доступным для желающих оплатить стоимость квартиры сразу. А это, конечно же, приведет к тому, что еще больше людей вынуждены будут прибегнуть именно к ипотечным механизмам покупки квартир, в чем сегодня весьма заинтересованы крупные банки и «архитекторы» новой ипотечной системы в Украине.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
Земельный кодекс, принятый в конце 2002 года, ввел мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Однако это вряд ли будет сдерживать желающих скупить данные земли уже сегодня. Так, сельхозугодья, заложенные под кредиты, выданные в 2004 году, могут быть пущены с молотка уже в ближайшем будущем. Не исключена и возможность трансформации старых долгов аграриев в ипотечные обязательства.
По официальным оценкам Госкомзема, стоимость всех земельных площадей в Украине составляет 306,8 миллиарда гривен, а средняя стоимость 1 гектара – 8 тысяч 733 гривни. Самая дорогая земля в Севастополе – средняя оценочная стоимость составляет 27,7 тысячи гривен за гектар, на втором месте Киев – 10,7 тысячи гривен. Самая дешевая земля в Житомирской области – в среднем 5,2 тысячи гривен за гектар. Сельхозугодья в Украине составляют 41,8 миллиона гектаров или 69,3% всей площади страны. Распаханность сельхозугодий уже достигла 80%. По оценкам же западных специалистов, украинская земля стоит как минимум $400 миллиардов.
Безусловно, цена земельного вопроса в Украине слишком высока, поэтому ограничения, введенные земельным законодательством, могут быть устранены уже в ближайшем будущем. Если же этого и не произойдет в 2004 году, то в 2005 большинство сельскохозяйственных земель рискуют попасть в конвейер ипотеки и постепенно скупаться отечественными и западными инвесторами.
ПОСЛЕДСТВИЯ
Ипотечные новации в Украине вызвали живой интерес и у заокеанских «заинтересованных лиц». Так, представитель Мирового банка Родриго Чавес сообщил, что МБ готов предоставить кредит на сумму $150-200 миллионов для создания и становления механизмов ипотечного кредитования в нашей стране. О своей заинтересованности в развитии ипотеки в Украине заявили также Американское агентство международного развития, ЕБРР и Международная финансовая корпорация.
Появление таких финансовых инструментов как залог (вводится Законом «Об ипотеке»), сертификат ФОН, ипотечный сертификат и ипотечный пул создают предпосылки для возникновения финансовых учреждений, которые будут специализироваться на скупке долгов и «игре» на разнице между суммой выданных кредитов и реальной стоимостью заложенного имущества. А свободное обращение всех этих ЦБ приведет к тому, что заемщик зачастую не сможет спрогнозировать в чьи руки, в конце концов, попадут его долги и права на объект ипотеки.
