Рассмотрим некоторые аспекты ипотечного законодательства, в частности, положения Закона Украины «Об ипотеке» (далее – Закон), на которые мы рекомендуем обращать внимание при заключении договоров.
КТО МОЖЕТ БЫТЬ СТОРОНОЙ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении юридических или физических лиц, которые могут быть ипотекодателями или ипотекодержателями. Единственным ограничением является положение Земельного кодекса Украины, на основании которого при ипотеке участка сельскохозяйственного назначения ипотекодержателем может быть только банк.
ЧТО МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ Константин Грибов, старший юрист «Эрнст энд Янг Украина» фото: «ЭРНСТ ЭНД ЯНГ УКРАИНА»
Недвижимое имущество может быть предметом ипотеки при условии, что: 1) право собственности на это имущество принадлежит ипотекодателю; 2) на это имущество может быть обращено взыскание; 3) недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности. Обращаем внимание на тот факт, что, по состоянию на дату данной публикации, отсутствует Закон, регламентирующий порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество. Такая регистрация осуществляется в соответствии с «Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество», утвержденным приказом Минюста от 7 февраля 2002 года №7/5 органами БТИ. Регистрация прав собственности на земельные участки осуществляется органами Госкомзема в соответствии с Постановлением Кабмина «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17 июля 2003 года № 1088. В случае установленного собственником или уполномоченным им органом ограничения права распоряжаться имуществом только при наличии согласия собственника или уполномоченного им органа, такое же согласие требуется для использования имущества в качестве предмета ипотеки. Предметом ипотеки могут выступать земельные участки, объекты незавершенного строительства, иные объекты недвижимого имущества, включая имущество, которое находится в государственной и коммунальной собственности, а также имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора.
КАКИЕ УСЛОВИЯ ДОЛЖНЫ СОДЕРЖАТЬСЯ В ИПОТЕЧНОМ ДОГОВОРЕ Наталья Кочергина, юрист «Эрнст энд Янг Украина» фото: «ЭРНСТ ЭНД ЯНГ УКРАИНА»
При заключении ипотечного договора особое внимание следует уделять выполнению требования украинского законодательства, которое применяется ко всем договорам – согласие сторон по всем существенным условиям сделки. При отсутствии согласия хотя бы по одному из существенных условий договор будет считаться незаключенным, то есть такой документ не порождает никаких правовых последствий, и у сторон договора не возникает каких-либо прав и обязанностей по такому договору. Статья 18 Закона содержит перечень существенных условий ипотечного договора. В этой же статье предусмотрена возможность по желанию сторон изложить в ипотечном договоре иные положения, в частности стоимость предмета ипотеки, ссылку на документ, который подтверждает право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, сведения об ограничениях и обременениях прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки. Необходимо обратить внимание, что Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) определяет цену и срок действия договора как существенные условия для всех хозяйственных договоров. Исходя из этого, мы полагаем, что в ипотечном договоре следует также обязательно указывать срок его действия и цену предмета ипотеки, определенную на основании оценки.
НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО ДОГОВОРА И ЕГО ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ Согласно статье 18 Закона, ипотечный договор подлежит нотариальному удостоверению. В соответствии со статьей 220 Гражданского кодекса Украины, в случае несоблюдения сторонами требования по нотариальному удостоверению договора, такой договор является ничтожным, то есть, не влечет каких-либо юридических последствий. Обременение недвижимого имущества ипотекой, согласно статье 4 Закона, также подлежит государственной регистрации. Однако несоблюдение условия регистрации ипотеки не влечет за собой признания ипотечного договора недействительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав либо требований других лиц на переданное в ипотеку имущество. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету – в очередности их государственной регистрации. Поэтому с целью защиты интересов кредиторов мы рекомендуем во всех случаях регистрировать ипотеку в соответствии с Временным положением о государственной регистрации ипотек, утвержденным Постановлением КМУ от 31 марта 2004 года №410.
КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ МОГУТ ОСУЩЕСТВЛЯТЬСЯ ИПОТЕКОДАТЕЛЕМ В ОТНОШЕНИИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ. НА КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ СОГЛАСИЕ ИПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его целевым назначением, получать продукцию, плоды и доходы от предмета ипотеки. Ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество. Исключительно с согласия ипотекодержателя ипотекодатель имеет право на возведение, уничтожение, капитальный ремонт строения, осуществление существенных улучшений земельного участка, передачу предмета ипотеки в последующую ипотеку, отчуждение имущества, передачу предмета ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование. Согласие ипотекодателя должно содержаться в ипотечном договоре, изменениях и дополнениях к нему. Не урегулированным на законодательном уровне остается вопрос о последствиях для ипотекодержателя улучшения или ухудшения имущества, переданного в найм (аренду). Предусмотренные статьями 778 и 779 ГКУ нормы регулируют взаимоотношения исключительно между арендодателем и арендатором в отношении произведенных улучшений или ухудшений имущества. Так, в случае ухудшения имущества арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков (часть 2 статьи 779), вместе с тем на кредитора такое право не распространяется, хотя наличие убытков кредитора в таком случае очевидно. Единственной возможностью для кредитора защитить свои интересы в таком случае является отказ в даче согласия на аренду предмета ипотеки.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ. ВНЕСУДЕБНОЕ ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ Законом предусмотрены три основания для обращения взыскания на предмет ипотеки: 1) судебное решение; 2) исполнительная надпись нотариуса; 3) договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Последнее основание является, безусловно, позитивным новшеством ипотечного законодательства. Внесудебное обращение осуществляется на основании оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя, которая может содержаться в ипотечном договоре или в соответствии с отдельным договором между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований. Такой договор подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки. Договор (оговорка) может предусматривать передачу предмета ипотеки в собственность ипотекодержателю в счет исполнения основного обязательства, либо право продажи предмета ипотеки по договору купли-продажи. При продаже предмета ипотеки преимущественное право покупки этого имущества принадлежит лицу, которое обладает зарегистрированными правами или требованиями на предмет ипотеки и выразило свое желание купить предмет ипотеки на протяжении 30 дней после получения уведомления от ипотекодержателя о намерении заключить договор купли-продажи. При отсутствии таких лиц или их нежелании осуществить покупку ипотекодержатель вправе продать предмет ипотеки любому лицу на свой выбор.
ДИСПОЗИТИВНЫЕ НОРМЫ ЗАКОНА Хотелось бы обратить внимание читателей на диспозитивные нормы, содержащиеся в Законе. Данным нормам всегда следует уделять достаточно внимания, так как применение или неприменение положений этих норм зависит от волеизъявления сторон, выраженного в договоре. Каждая из сторон в ипотечном договоре может использовать положения диспозитивной нормы для обеспечения своих интересов. Например, если ипотекодержатель заинтересован получить в ипотеку недвижимое имущество вместе со всеми его принадлежностями, то на основании статьи 5 Закона это произойдет автоматически, если иное не будет установлено ипотечным договором. Этой же статьей сторонам предоставлена возможность определить в договоре, кто несет риск случайной гибели, повреждения или порчи предмета ипотеки. Статья 7 Закона предусматривает, что, если ипотечным договором не установлено иное, то ипотекой обеспечиваются требования ипотекодержателя по возмещению: 1) расходов, связанных с предъявлением требования по основному обязательству и обращением взыскания на предмет ипотеки; 2) расходов на содержание и сохранение предмета ипотеки; 3) расходов на страхование предмета ипотеки; 4) убытков, причиненных нарушением основного обязательства либо условий ипотечного договора. Таким образом, сторона, в чьих интересах будет использование диспозитивности данной нормы, должна учесть данное положение Закона при подготовке ипотечного договора.
ОБРАТИТЕ ВАШЕ ВНИМАНИЕ (NOTA BENE) В данном разделе статьи авторы предлагают совместно проанализировать некоторые положения Закона, которые, по их субъективному мнению, представляют интерес для участников ипотечного процесса. Обращает на себя внимание положение части 1 статьи 12 Закона, которое устанавливает право ипотекодержателя требовать досрочного исполнения основного обязательства в случае нарушения положений ипотечного договора. При этом Законом не определяется, нарушение каких именно положений приводит к возникновению такого права. Соответственно, можно предположить, что даже нарушение предусмотренного ипотечным договором обязательства уведомить ипотекодержателя об изменении местонахождения, являющееся по свое сути достаточно формальным, может привести к нежелательным для ипотекодателя последствиям. В статье 20 законодатель предусмотрел преимущество положений закладной над положениями ипотечного договора, если они отличаются друг от друга. Следует заметить, что Закон прямо предусматривает возмещение, кроме убытков, и расходов на подготовку к проведению торгов и судебных расходов, также расходов на оплату вознаграждения экспертам (оценщикам, юристам). Введение такого положения является позитивным, так как позволяет значительно расширить привлечение специалистов высокого уровня а, следовательно, и увеличить возможность получения квалифицированной правовой поддержки, и таким образом в наивысшей мере способствовать защите интересов сторон ипотечного договора.
