IPO как инструмент привлечения средств




Ярослав Кинах, член Совета директоров компании «XXI Век»
фото: «XXI Век»

CP: Что явилось основной причиной принятия решения о первичном публичном размещении акций компании «XXI Век»?
Можно сказать, что во многом это было обусловлено потребностью развития бизнеса и реализацией стратегических планов. Например, когда мы решили развивать сеть крупных торгово-развлекательных центров под брэндом «Квадрат», анализ рынка торговой недвижимости показывал, что наиболее коммерчески эффективными являются крупные торговые объекты, в которых находятся не только большой супер- или гипермаркет, широкий диапазон разнообразных магазинов для удовлетворения бытовых и других потребностей всей семьи, но и обширная развлекательная составляющая, фуд-корт и паркинг.
По нашему мнению, подобные объекты должны быть не только местом совершения покупок, но и центром отдыха для всей семьи. Для того, чтобы удовлетворить все эти потребности, площадь подобного торгово-развлекательного центра должна составлять не менее 35-40 тысяч м2.
Очевидно, что финансирование подобных проектов требует значительных ресурсов. И когда мы обратились к нескольким ведущим украинским банкам, то выяснилось, что они не способны предоставить нам кредит необходимого объема на приемлемых для нас условиях. Здесь необходимо отметить ряд моментов. Во-первых, одной из главных проблем банковской системы Украины является низкая капитализация банков, которые, будучи ограничены нормативом максимального кредитного риска на одного контрагента, не могут самостоятельно предоставить кредит необходимого объема. Что же касается организации синдицированного кредита, то подобная практика в Украине не распространена в силу значительных колебаний стоимости кредитных ресурсов, поэтому банкам трудно договориться о приемлемом для всех уровне маржи.
Во-вторых, больший объем инвестиций предполагает увеличение срока окупаемости проекта. Если раньше речь шла о 3-4 годах, то теперь это порядка 5-7 лет, а украинские банки не способны предоставить крупный кредит на длительный срок. Это объясняется тем, что ресурсная база банков в значительной мере формируется за счет депозитов населения, которые являются преимущественно краткосрочными (1-2 года). Поэтому предоставление крупных кредитов на срок более пяти лет весьма проблематично.
В-третьих, стоимость кредитных средств в Украине довольно высока. В Европе кредиты для реализации проектов недвижимости предоставляются в среднем под 6-7%, для наиболее рисковых проектов кредитная ставка может достигать 9%. При этом в Украине для нас, как первоклассного заемщика, банки готовы предоставить кредит в лучшем случае под 9,5% годовых в долларах плюс комиссии и другие расходы. А стоимость капитала во многом влияет на конкурентоспособность девелоперской компании.
Исходя из всех вышеперечисленных обстоятельств, мы пришли к выводу о необходимости выхода на иностранный рынок капитала и рассматривали вопрос об инструменте, который следует для этого задействовать. Мы решили проводить первичное публичное размещение своих акций, так как выпуск еврооблигаций или привлечение кредита иностранного банка повлекут значительные организационные издержки, которые в итоге увеличат стоимость привлеченного капитала.
CP: Чем был обусловлен выбор площадки Альтернативного инвестиционного рынка Лондонской фондовой биржи для проведения IPO?
Изначально мы рассматривали два варианта – Нью-Йоркскую и Лондонскую фондовые биржи. По географическим причинам, культуре и мышлению Лондон для нас очевидно ближе. Кроме того, Лондон – более гибкий финансовый центр, чем Нью-Йорк. К тому же, Украина ближе инвесторам, которые находяться в Лондоне. Мы пришли к заключению, что Альтернативный инвестиционный рынок (Alternative Investment Market, AIM), который контролируется и регулируется Лондонской фондовой биржей (London Stock Exchange, LSE), для нас более выгоден в силу гибкости регламентирующих процедур. Кроме того, инвесторы, интересующиеся акциями, размещенными на AIM, являются профессиональными международными организациями. Во-первых, они в большей мере, чем другие, готовы к сотрудничеству с теми компаниями, которые переходят от частной собственности к корпоративной; во-вторых, они лучше относятся к компаниям, выходящим с так называемого «серого» рынка переходных экономик, таких как Украина; и, в-третьих, их абсолютно устраивает контроль Лондонской фондовой биржи над компаниями, зарегистрированными AIM.
CP: Какие компании вы привлекали для проведения IPO?
Проанализировав опыт других компаний по выходу на фондовый рынок, мы хотели избежать их ошибок. Из своего предыдущего опыта я знал, что недопустимо ошибаться в каких-то мелочах, потому что инвесторы всегда очень осторожны и наверняка запомнят неудачное первичное размещение акций. Поэтому для успешного первичного размещения мы хотели выбрать себе таких партнеров и советников, которые известны и абсолютно приемлемы как для инвесторов и акционеров, так и для нас. И надо сказать, что в этом отношении нам повезло. ING Bank, один из первоклассных инвестиционных банков, работающих в Восточной Европе и странах бывшего Советского Союза, очень умело и профессионально нас подготавливал и помогал. Baker & McKenzie обеспечили юридическую поддержку. DTZ провели оценку наших активов, Baker Tilly подготовили нашу финансовую отчетность и аудит, BDO утвердили финансовый отчет и аудит. В итоге с нами работали первоклассные зарубежные и местные компании, хорошо известные инвесторам, которые обеспечили подготовку к IPO на высоком уровне.
Подготовка требовала не только решения юридических вопросов, проведения структурной реорганизации, перехода на международные стандарты бухгалтерского учета, но и в значительной степени – изменения ментальности, нового отношения к ведению бизнеса. Компания перешла на новый уровень, который предполагает совершенную прозрачность и высокую ответственность, как перед акционерами, так и перед Лондонской фондовой биржей. Кроме того, компания теперь представляет Украину на международном рынке, а это очень высокая степень ответственности.
CP: Какие особенности проведения IPO девелоперской компанией можно выделить?
Можно сказать, что для функционирования любой компании капитал играет такую же роль, как и кровь для жизнедеятельности человека. Нет средств – нет развития. И здесь нужно понять, что необходимо предпринять для дальнейшего развития компании. Можно ориентироваться на собственные оборотные средства (working capital и cash flow), но при этом развитие будет ограниченным. Опережающие по сравнению с конкурентами темпы развития требуют дополнительных финансовых ресурсов. И в таком случае возникает вопрос об источнике их получения – будут ли это кредиты, облигации, частный капитал или выход на IPO.
Что касается IPO, то здесь очень важно донести до потенциального инвестора целостную стратегию развития компании. У нас есть четкая стратегия, которая базируется на текущей и прогнозируемой ситуации на рынке и соответствует требованиям наших клиентов – не только арендаторов, но и потенциальных покупателей объектов как инвестиционных продуктов. Покупая наши акции, инвесторы доверяли менеджменту компании и нашей стратегии.
Такое отношение со стороны серьезных инвестиционных компаний для нас очень важно, поскольку ранее, когда мы искали источники капитала, были случаи, когда в компанию обращались частные инвесторы с предложением своих средств для развития бизнеса. При этом выдвигались совершенно неприемлемые условия: обладание контрольным пакетом акций и формирование стратегии развития компании. Для нас такие требования звучали примитивно, потому что люди, которые никогда не работали на нашем рынке, приезжали сюда в полной уверенности, что их капитал решит все. А ведь есть такие нюансы украинского рынка недвижимости, которые существенно отличают его от европейского или североамериканского. Те форматы, которые можно перенести на наш рынок, требуют адаптации к украинским реалиям, а они таковы, что уровень доходов населения в нашей стране не столь высок, как на Западе. Нетрудно заметить, что крупные инвестиции западных профессиональных компаний не всегда приносят ожидаемый эффект в силу того, что не была учтена местная специфика. Поэтому мы не хотели менять свою стратегию ради инвесторов, которые нам не доверяли и не хотели с нами сотрудничать.
Есть еще один очень важный аспект листинга на фондовом рынке. Мы раскрываем всю информацию своим акционерам и регулятивным органам в Лондоне, поэтому наши конкуренты видят полную картину деятельности компании. При этом у нас нет подобной информированности относительно конкурентов в Украине, однако есть существенное преимущество перед ними: мы теперь имеем возможность использования гораздо более дешевого капитала.
CP: Каким образом происходит подготовка к проведению первичного размещения акций?
Еще работая в канадском Toronto Dominion Bank, я трижды проходил IPO со своими клиентами. На Западе подготовительные процедуры проходят значительно легче и быстрее, поскольку нет необходимости в значительных преобразованиях компании, изменении мышления. Рынки там уже устоялись, являются открытыми и прозрачными. Процедуры due diligence проходят значительно проще, чем в Украине, где вся подготовительная работа к осуществлению IPO является очень сложным и длительным процессом.
По завершению аудита и всестороннего due diligence, составляется Admission Document, в котором размещается полная информация о компании: сферы деятельности, история, стратегия развития, структура капитала, финансовые показатели, детальное описание всех проектов и всевозможных рисков, которые могут влиять на компанию, дивидендная политика, структура и персональный состав команды менеджеров и т.д. Admission Document передается бирже, на которой компания планирует осуществлять IPO. На основании этого документа проводятся маркетинговые исследования компании потенциальными инвесторами. ING Bank готовил также предварительный отчет о компании на основе предоставленных нами данных. Еще до завершения составления Admission Document мы рассылали предварительный отчет потенциальным акционерам.
Согласившись вывести нашу компанию на рынок, ING Bank проводил предварительный анализ спроса, вел переговоры с потенциальными инвесторами. Это дало возможность сформировать четкое представление об объеме спроса на акции и о круге наиболее вероятных инвесторов. На основании этих данных руководство компании и представители ING Bank провели ряд встреч в рамках road show, на которых первоначально заинтересованные инвесторы хотели убедиться, насколько они могут доверять нашей компании. Всего было проведено около 75 встреч с топ-менеджерами потенциальных первоклассных международных инвесторов из двенадцати стран. В итоге было сформировано 99% заявок на покупку акций без указания цены, что свидетельствует о высокой заинтересованности и доверии со стороны инвесторов.
CP: Все выставленные акции вашей компании были проданы по максимальной цене предложения. Насколько велика вероятность переоценки инвесторами стоимости акций и снижения их котировок в среднесрочной перспективе?
Оценку наших активов и установление на основании этого рекомендуемой цены предложения проводила компания DTZ Zadelhoff Tie Leung. При этом заинтересованность и доверие со стороны инвесторов были таковы, что позволили нам выйти на рынок с ценой предложения, которая на 20% превышала формально определенную оценщиком. О том, что цена предложения не была завышена, свидетельствует то, что, спустя несколько дней после проведения IPO, цена акций на 10% превышала цену первичного размещения, а по прошествии трех с половиной месяцев прирост стоимости еще более увеличился.
Необходимо отметить, что покупателями наших акций выступили первоклассные международные инвестиционные компании, такие как Merrill Lynch Investment Management, East Capital Asset Management, JP Morgan Fleming и много других крупных финансовых учреждений. Они управляют миллиардными активами, а специфика рынка недвижимости такова, что о фундаментальном анализе для переоценки стоимости акций речь может идти не ранее, чем через 3-4 года. И ожидать от компании каких-то сверхъестественных результатов через 2-3 или даже через 12 месяцев не стоит. Впрочем, новые акционеры этого и не собираются делать.
CP: Как вы оцените уровень расходов на осуществление IPO вашей компанией?
Мы вполне удовлетворены фактическим уровнем расходов на проведение IPO. Мы привлекли $139 миллионов, которые теперь являются собственным капиталом компании, при этом уровень расходов на привлечение не превысил 6,5%. Этот капитал является базовым, и с его помощью можно будет привлечь кредитные ресурсы, превышающие этот объем в два-три раза. Выход на AIM открывает нам доступ на рынки заемного капитала. Для потенциальных кредиторов мы являемся открытой прозрачной компанией, и процесс получения кредита значительно упрощен.
Другим важным моментом является новый уровень доверия к нам со стороны потенциальных иностранных партнеров, потому что мы уже прошли этап закрытости и теперь играем по правилам цивилизованного рынка. Поэтому для зарубежных компаний, собирающихся выйти на украинский рынок, мы являемся наиболее интересным партнером. С другой стороны, у нас появляется возможность выбора наиболее подходящего партнера.
CP: Вновь создаваемые объекты вы планируете держать в портфеле компании или выставлять на рынок инвестиционных продаж?
Это зависит как конкретного проекта и конъюнктуры рынка. Если говорить о развитии ТЦ «Квадрат», то мы предполагаем построить сеть таких центров в столице. Когда эта сеть будет построена (речь идет о 5-6 ТЦ крупного формата), тогда можно будет рассматривать вопрос о целесообразности ее продажи. Все будет зависеть, с одной стороны, от заинтересованности инвесторов и предложенной цены, с другой – от нашего видения развития сети. Пока можно сказать, что мы предполагаем развивать сеть «Квадрат» не только в Киеве, но и в некоторых областных центрах. Во многом это обусловлено спросом на качественные торговые площади со стороны арендаторов, осваивающих региональный рынок.
Также мы планируем построить в Киеве гостиницу с привлечением международного оператора. Держать в своем портфеле такой актив для нас нецелесообразно, а возможность продажи во многом будет обуславливаться ценой предложения. Что касается складской недвижимости, то мы планируем построить отдельные объекты. О развитии сети можно говорить лишь при наличии заинтересованного в этом крупного логистического оператора, который может выступить партнером проекта. По завершении строительства подобной сети можно рассматривать варианты продажи своей доли соинвестору.
CP: Проведение IPO предполагает обязательную публикацию отчетности и прозрачность ведения бизнеса. Готовы ли сейчас украинские компании к такой открытости?
Готовы, в этом нет сомнений. Есть довольно много украинских компаний, которые планируют выходить на публичный рынок, и не только на биржах в Украине, но и на Западе. По некоторым данным, на сегодняшний день от 12 до 15 украинских компаний находится на том или ином этапе проведения IPO на европейских фондовых биржах, в Лондоне или в Нью-Йорке. Однозначно можно сказать, что собственники украинских компаний уже осознали тот факт, что значительно эффективней использовать чужие финансовые ресурсы, нежели свои. А для этого необходима прозрачность, доверие правлению, успешный опыт и убедительная стратегия развития.