Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ в УкраинеУчитывая мировые тенденции постепенного восстановления рынка капиталов и недавнее ралли на мировых биржах, где индекс Dow Jones достиг в декабре 2010 года отметки середины сентября 2008 года до падения Lehman Brothers, можно говорить о восстанавливающемся аппетите инвесторов к рискам. Первая неделя декабря 2010 года стала рекордной за последние шесть лет по уровню equity underwritings, так как было объявлено о 55 сделках, где инвестиционные банки дали обязательства предоставить капитал от инвесторов.Даже такой экономический гуру как Джозеф Стиглиц, Лауреат Нобелевской премии в сфере экономики, высказал мнение о медленном восстановлении экономики США и Европы и о скором перетоке капитала на развивающиеся рынки в поиске более высокого уровня дохода. В случае решения проблем по внешним долгам некоторых европейских стран, настроения на следующий год будут достаточно позитивными.В течение 2010 года было также «поднято» несколько фондов с российским или совместным российско-западным капиталом, фокусом которых являются страны Центральной и Восточной Европы. Какую долю займет Украина в этом потоке капитала, будет зависеть только от уровня защиты инвестиций, который мы сможем пообещать инвесторам, и от нашего общего инвест-имиджа на мировой арене капитала. В процентном соотношении долю Украины в потенциальных трансакциях 2011 года прогнозировать крайне сложно.ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙТак как большинство сделок, заключенных в 2010 году на украинском рынке, были закрытыми, определить общий объем трансакций крайне сложно, но он однозначно в несколько раз превышает объем 2009 года и мог составить более $150 миллионов.География происхождения инвесторов, заинтересованных в украинском рынке недвижимости, по-прежнему остается с вектором на Европу и Израиль. Но самыми активными покупателями стали украинцы. Более реальным стал интерес российских инвесторов, которые, однако, скорее будут заключать сделки M&A по приобретению девелоперских компаний, нежели приобретать готовые объекты коммерческой недвижимости или отдельные земельные участки.СФЕРА IPOЧетыре украинские компании, которые разместили свои акции на международных площадках в 2010 году, работают в секторе сельского хозяйства. Они привлекли суммарно $355 миллионов. Эксперты ожидают оживления украинских компаний в отношении IPO в 2011 году, однако о своих намерениях сделать первичное размещение акций из компаний в сфере недвижимости заявила пока что лишь компания Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc. Hotel Development Holding (UDC Holding) также заявлял о такой возможности, однако позже компания не подтвердила свое намерение.СФЕРА M&AЗа первые 10 месяцев 2010 года было приобретено 208 украинских компаний в различных сферах экономики. Общий инвестированный капитал оценивается в $7,5 миллиарда, что превышает показатель 2009 года в $5,6 миллиарда. Как и предполагали специалисты компании DTZ, сделок по слиянию было мало, в основном происходили поглощения.УКРАИНСКИЕ И ЗАРУБЕЖНЫЕ ЧАСТНЫЕ ИНВЕСТОРЫИнтерес со стороны украинских и зарубежных инвесторов существует, но распространяется только на качественные объекты по привлекательным ценам. При этом примечателен тот факт, что украинские инвесторы готовы предлагать более агрессивные цены, чем их европейские коллеги. Многие местные компании, продавшие свои активы в других индустриях, рассматривают размещение капитала на рынке недвижимости Украины.СДЕЛКИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕСреди наиболее значимых сделок на украинском рынке недвижимости в 2010 году следует отметить следующие:– 26 марта была заключена сделка по продаже украинской компанией Astra Property 50% плюс одна акция торгово-развлекательного центра SKY MALL общей площадью около 70 000 м2, расположенного по ул. Генерала Ватутина, 2 в Киеве. Покупателем выступила группа OLEDO. Структура сделки также покрывает дополнительный земельный участок для развития ТРЦ и развлекательной составляющей проекта. В результате сделки компания Astra Property сохранила участие в проекте, управление которым будет осуществляться на паритетных началах, все стратегические и оперативные решения будут приниматься коллегиально. Общий объем сделки оценивается на уровне около $30-45 миллионов.– В первом квартале 2010 года было объявлено о подписании протокола о намерении по масштабной сделке между компаниями BT Invest, HCM Group и ИСК «Столица» с целью объединить их активы в сегменте коммерческой недвижимости до 2011 года. Условия сделки не раскрываются, но все три компании являются активными игроками рынка коммерческой недвижимости в Украине.– В сентябре была заключена сделка по покупке компанией Dragon-Ukrainian Properties & Development 35% доли девелоперской компании Arricano Trading Ltd (Кипр), осуществляющей развитие проектов торговых центров в Украине. В результате сделки собственник 100-процентного пакета акций Arricano – Expert Capital (Люксембург) – сократил свою долю до 65%. Согласно условиям договора, DUDP и Expert Capital будут принимать совместные решения по ключевым вопросам развития бизнеса Arricano, при этом компания Expert Capital будет отвечать за управление ежедневными операциями.– В конце марта, согласно заявлению юридической компании Magisters, была завершена сделка по совместному приобретению Борисом Фуксманом и Александром Роднянским 50% доли в проекте по строительству пятизвездочной гостиницы Hilton, а также ряда жилых апартаментов высокого класса в Киеве. Общие инвестиции в проект составляют около $150 миллионов по оценкам экспертов.– Продажа компанией «XXI Век», котирующейся на Лондонской фондовой бирже, своей доли местному девелоперу в проектах логистических комплексов, планируемых в Одессе и Василькове (Киевская область), а также в проекте торгового центра в Донецке. Общий объем сделки составил около $2 миллионов.– В декабре компания «XXI Век» объявила о подписании договора купли-продажи двух проектов компании, получающей долговое финансирование от Renaissance Capital Group. Сумма к получению компании «XXI Век» – $1,5 миллиона, учитывая продажу объектов и передачу покупателю обязательства по кредиту на сумму $1,78 миллиона. Предметами сделки выступили проект строительства гостиницы с культурным центром и апартаментами по ул. Посольский Двор в Киеве и участок площадью 54 гектара в Полтаве.– В первом квартале 2010 года арабский инвестор приобрел земельный участок, расположенный около международного аэропорта «Борисполь», с целью его дальнейшего развития в сегменте коммерческой недвижимости. Данная сделка стала одной из крупнейших на рынке земли в Украине, начиная с конца 2008 года.– Среди других сделок на рынке земли стоит отметить покупку участка площадью около 40 гектаров, расположенного вдоль Одесской трассы, для его дальнейшего развития, а также приобретение участка, расположенного в центральной части крупного города Украины, с целью последующего строительства гостиницы.– В декабре компания «Столичный ЦУМ», входящая в структуру «ЭСТА Холдинг», получила разрешение Антимонопольного комитета Украины на приобретение в собственность активов компании «Торговый дом «Киевский ЦУМ», владеющей правами собственности на здание Центрального универмага по ул. Богдана Хмельницкого, 2 в Киеве. Планируется, что процесс приобретения здания Центрального универмага, общая площадь которого составляет около 22 000 м2, а также земельного участка, на котором оно расположено, будет завершен в течение трех месяцев. Ранее, в сентябре 2010 года, компания «ЭСТА Холдинг» приобрела миноритарный пакет акций компании «Торговый дом «Киевский ЦУМ» в объеме 23%.– Продажа в Киеве офисного здания класса В компании для собственного пользования. Общий объем сделки оценивается на уровне до $18 миллионов.– Продажа нового офисного здания класса В, расположенного на улице Саксаганского, 105 в Киеве, банку «Русский Стандарт» для собственного пользования.– Продажа проекта масштабного многофункционального комплекса, планируемого по адресу улица Златоустовская, 11 в Киеве. Однако в четвертом квартале 2010 заявленный покупатель опроверг заключение данной сделки.– Компания «Т.М.М.» (Киев) завершила сделку по покупке объекта жилой недвижимости премиум-класса «Ультра» общей площадью 41 200 м2, расположенного в переулке Отакара Яроша в Харькове. Заказчиком строительства ЖК выступила компания «Укримпекс» (Харьков), генеральным подрядчиком – компания «Основа» (Харьков). Объект был введен в эксплуатацию в IV квартале 2009 года.– В марте 2010 года состоялась сделка по продаже компанией Parkridge складского комплекса класса А в Броварах (Киевская область) площадью 20 000 м2 и соседствующего земельного участка площадью 13 гектаров с разрешением на строительство. Покупателем стала компания «Рабен Украина». Продажа складского комплекса связана с намерением компании Parkridge выйти из бизнеса в сфере складского девелопмента Украины и сконцентрироваться на развитии проектов торговой недвижимости. Коммерческие условия сделки не разглашаются, однако по экспертным оценкам, сумма сделки составляет более $13 миллионов.– В декабре компания DTZ объявила о завершении сделки build-to-suit первого в Украине гипермаркета Leroy Merlin, открытие которого состоялось 18 ноября по ул. Полярной, 17-а в Киеве, где DTZ представляла интересы строительной компании «Интергал-Буд».ОЖИДАНИЯ ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВВ первом квартале 2010 года чистая начальная ставка капитализации на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 13,5-16%, отображая небольшой рост стоимости активов по сравнению с 2009 годом. В результате разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей начал сокращаться, что связано с большей сговорчивостью последних. В течение второго и третьего кварталов 2010 года начальная ставка доходности составила 13,5%, 14% и 15% для наиболее качественных объектов офисной, торговой и складской недвижимости соответственно.Украинские инвесторы предлагают даже 12% на качественные объекты с хорошим потенциалом роста арендных ставок. Владельцы же этих объектов именно из-за потенциала роста стоимости аренды предлагают их к продаже по ставке доходности 7-8%. В течение первых трех кварталов 2010 года, как и в 2009 году, большинство инвесторов были готовы инвестировать в одну сделку не более $5-20 миллионов. Острая нехватка качественных объектов недвижимости, генерирующих стабильный денежный поток, останется основным фактором, который будет сдерживать рост количества сделок на вторичном инвестиционном рынке в Украине в среднесрочном периоде.Мы также зафиксировали некоторый рост арендных ставок на качественные офисные помещения в центре города и на качественные торговые помещения, что является сигналом к медленному постепенному восстановлению рынка аренды, скорость которого будет продиктована темпами восстановления реальной экономики страны и отставанием нового предложения из-за отсутствия финансирования девелопмента.БАНКИВ 2010 году состоялась знаковая сделка по финансированию «Банком Кипра» завершения строительства многофункционального комплекса «Торонто-Киев» по улице Антоновича (Горького), 79. Техническим консультантом в рамках данной трансакции выступила компания СB Richard Ellis. Также было проведено точечное финансирование экономически «здоровых» корпораций под залог качественных объектов недвижимости. По заявлениям банков, они рассматривают много проектов для финансирования в 2011 году, и будем надеяться на активизацию данного процесса. Депозитная база банков растет, и капитал необходимо размещать с оптимальным соотношением риска и возврата. Во время наших переговоров с банками среди первоочередных сфер кредитования они называют сельское хозяйство, промышленность и торговый сегмент, но при этом интересуются только компаниями с хорошими балансами, а не просто берущими товары под реализацию. Становится очевидным, что сектор недвижимости пока отошел в тень.
