Инвестиционный потенциал региона СЕЕ: что было и что будет?
Commercial Property №3 (127) март 2014
В СВОЕЙ СТАТЬЕ ЕЛЕНА ЧЕКМЕЗОВА, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ДИРЕКТОРА ДЕПАРТАМЕНТА ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА, COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА), ПОДВЕЛА ИТОГИ 2013 ГОДА ДЛЯ РЫНКА ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНЕ ЦЕНТРАЛЬНОЙ И ВОСТОЧНОЙ ЕВРОПЫ (СЕЕ), А ТАКЖЕ ДАЛА ПРОГНОЗЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА РЕГИОНА НА 2014 ГОД. ТАКЖЕ ЭКСПЕРТ СДЕЛАЛА АКЦЕНТ НА РЫНКЕ УКРАИНЫ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ СТРАНЫ С УЧЕТОМ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ, ПОДВЕЛА ИТОГИ 2013 ГОДА В СЕГМЕНТАХ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, А ТАКЖЕ ОБОЗНАЧИЛА СУЩЕСТВУЮЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ, КОТОРЫЕ ОКАЖУТ ВЛИЯНИЕ НА СЕКТОР НЕДВИЖИМОСТИ В ТЕКУЩЕМ ГОДУ.
Елена Чекмезова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга, Colliers International (Украина)
ИТОГИ 2013
Ситуация в регионе Центральной и Восточной Европы обстоит достаточно положительно. Компания Colliers International прогнозировала рост инвестиционной активности в Европе в 2013 году и, как следствие, во всем регионе Центральной и Восточной Европы, с достижением объемов вложений на уровне 10 миллиардов евро. Росту способствовал ряд факторов:
– Повышение доступности финансовых средств в результате ослабления жесткого регулирования рынков капитала.
– Увеличение интереса со стороны игроков рынков капитала, которые находятся в поиске доходных инвестиционных активов. Данная тенденция появилась вследствие частичного смещения интересов инвесторов в сторону более доходных инвестиций по сравнению с низкодоходными государственными облигациями.
– Крупные сделки продолжат искажать инвестиционную статистику*, а в общем объеме инвестиций по-прежнему будут доминировать наиболее активные рынки «первого эшелона» – России, Польши и Чехии.
– Повышение активного интереса к странам «второго эшелона», что, вероятно, трансформируется в сделки на этих рынках уже в 2014 году.
– Ставки капитализации на лучшие активы, вероятнее всего, останутся стабильными, и можно будет даже наблюдать некоторую их компрессию, поскольку спрос на качественные активы превысит предложение на наиболее активных рынках «первого эшелона», в частности, в Варшаве и Москве.
– Отсутствие доступного финансирования за пределами основных рынков региона СЕЕ – России, Польши и Чехии – по-прежнему будет сдерживать существенное увеличение объемов инвестиций на этих рынках.
– Достижение правильного баланса в цене (доходности), отражающей страновой риск, а также качество актива будут наиболее важными факторами, определяющими долгосрочный успех рынков «второго эшелона».
| Средний размер сделки, млн. евро |
|
В целом, прогнозы компании Colliers International оправдались. По итогам III квартала 2013 года объемы инвестиций в Восточной Европе уже были близки к показателям 2012 года, а после успешного закрытия последнего квартала общий объем инвестиций в регионе в 2013 году, согласно отчету 2013 Review & Prognosis Report компании Colliers International, составил около 11 миллиардов евро. Это немного превысило прогнозируемый объем вложений, который был озвучен на уровне 10 миллиардов евро.
| Объем инвестиций в разрезе стран в 2013 году |
|
НАИБОЛЕЕ АКТИВНЫЕ РЫНКИ
В 2013 году доминирующими рынками в регионе оставались Россия (45%), Польша (28%) и Чехия (10%), продолжая посткризисную тенденцию, когда на них приходилось 83% всей рыночной активности. В 2011 году доля этих стран составила 71% от общего объема рынка, а в 2012 году – 87%.
Одной из главных причин доминирования рынков «первого эшелона» в общем объеме инвестиций является размер и качество активов, участвующих в трансакциях.
*Продажа крупных объектов коммерческой недвижимости в ключевых городах продолжает определять объем инвестиционных трансакций в регионе
В 2013 году определенные признаки восстановления инвестиционной активности наблюдались и за пределами основных рынков региона, а именно Польши, России и частично Чехии. Так, страны Балтии продемонстрировали стремительное увеличение инвестиционной активности относительно аналогичного периода в прошлом году, что обусловлено как восстановлением экономики, так и повышением доступности долгового капитала.
Также наблюдался подъем и на «периферийных» рынках Европы, поскольку инвесторы готовы идти на большие риски в поисках доходности и новых возможностей. Объем инвестиций увеличился в Испании, в дополнение к оживлению на рынках Италии, Ирландии, Португалии и совсем недавно – Греции. Кроме того, инвесторы все чаще ищут возможности на «неключевых» рынках, таких как второстепенные города Германии и Великобритании. По данным Real Capital Analytics, Польша входит в ТОП-5 стран с точки зрения объема инвестиционных сделок, зарегистрированных в 2013 году.
| Объем инвестиций в страны региона CEE в до- и посткризисный период |
|
Положение дел в странах на юге и востоке региона – в Венгрии, Румынии и Болгарии – постепенно улучшается, хотя ставки заемного финансирования все же остаются высокими, что значительно сдерживает объемы инвестиционной активности. Кроме того, недовольство существующим политическим режимом в 2013 году сдерживало интерес к этим рынкам со стороны международного инвестиционного сообщества. Несмотря на значительный потенциал рынка недвижимости этого региона, негативные политические настроения сыграли более серьезную роль, чем ожидалось. Это служит напоминанием о степени влияния «непрямых» факторов в ходе принятия инвестиционных решений и позволяет учесть их в прогнозах на 2014 год.
ПРОГНОЗИРУЕМЫЕ СЦЕНАРИИ
Согласно отчету 2013 Review & Prognosis Report, в 2014-2016 годах в сегменте инвестиций в регионе CEE возможны три сценария развития.
Лучший сценарий
В 2014 году объемы инвестиций в коммерческую недвижимость региона CEE будут близки к тем, что наблюдались в пик 2007 года – около 16 миллиардов евро, и к 2016 году превысят его, установив новый исторический максимум по объемам трансакций в регионе – более 19 миллиардов евро.
Средний по успешности сценарий
Ограниченный выбор качественных активов и некоторые опасения в отношении прозрачности в ценообразовании на рынках «второго эшелона» могут негативно повлиять на общую инвестиционную активность во всем регионе в течение ближайших 2-3 лет, несмотря на растущие аппетиты покупателей. Однако в целом эксперты компании ожидают увеличение объемов инвестиций в регионе, поскольку инвесторы ищут доходные активы на рынках с потенциалом к росту.
| Объем инвестиций в регион СЕЕ, 1997-2016 годы, млрд. евро |
|
Наихудший сценарий
Возможно падение объемов инвестиций в первой половине 2014 года в результате осторожности покупателей ввиду нынешнего конфликта между Россией и Украиной. В то время как украинский рынок инвестиций до сих пор остается очень слабым, ухудшение инвестиционных настроений по отношению к России вполне вероятно, что может повлиять на общий объем инвестиций в регионе.
Страновые прогнозы
– Польша и Россия продолжат доминировать на рынках капитала в 2014 году. Польша даже может опередить Россию ввиду рекордного инвестиционного 2013 года – тенденция, которая, вероятно, продолжится и в 2014 году. Несмотря на растущее предложение офисных помещений в Варшаве, снижение арендных ставок в офисном сегменте в середине 2013 года влечет за собой привлекательную долгосрочную коррекцию стоимости активов. Кроме того, доступность долгового капитала в сочетании с растущим аппетитом со стороны международного инвестиционного сообщества будут способствовать серьезным объемам инвестиций в 2014 году.
– Россия продемонстрировала замедление активности во втором полугодии 2013, поскольку ограниченное предложение качественных активов и определенные опасения в отношении прозрачности в ценообразовании на рынке негативно повлияли на общий объем инвестиций. Последние события, связанные с Украиной, могут замедлить активность и в дальнейшем, но сам размер и масштаб российского рынка должны вернуться к прежним темпам.
– В Чехии также ожидается хороший год, несмотря на скрытые проблемы слабой местной экономики и политики. Принимая во внимание ряд крупных потенциальных сделок, общий объем инвестиций в предстоящем году, вероятно, вырастет.
– Румыния занимает наилучшие позиции среди всех рынков «второго эшелона» региона, где возможен стремительный рост инвестиционной активности в 2014 году, хотя отсутствие доступного заемного финансирования в течение большего периода 2014 года по-прежнему будет значительно отягощать рынок инвестиций. Ожидается улучшение в Болгарии и Венгрии, но, аналогично, отсутствие долгового капитала будет влиять на инвестиционную активность.
– Рынки Балтии, вероятно, продолжат процветать. Тем не менее, потребность в новом правительстве в Латвии, в связи с решением премьер-министра уйти в отставку после трагических событий в одном из столичных гипермаркетов, приведет к краткосрочным колебаниям в инвестиционной активности, хотя, в целом, экономика по-прежнему будет оставаться на пути устойчивого роста.
– Сербия продолжает продвигаться вперед с реформами, которые необходимы для поддержки интеграции с ЕС и экономического роста страны. Принимаются смелые решения (сродни тем, что были приняты на рынках Балтии в посткризисный период), которые должны привести к положительному экономическому росту уже в ближайшие годы. Однако отсутствие качественного предложения на рынке будет ограничивать инвестиции в предстоящем году.
– Никаких существенных изменений не ожидается в Словакии. Инвестиционная активность продолжит рост, но размер и масштаб рынка будут ограничивать объем трансакций.
УКРАИНА: ИТОГИ И ПРОГНОЗЫ
В 2013 году наблюдался умеренный интерес к инвестиционному рынку Украины. Неблагоприятные экономические условия, а также негативное отношение к стране со стороны внешних инвесторов, усиленное недавними политическими событиями, не благоприятствовали повышению инвестиционной активности. Прошлый год оказался одним из самых неактивных для инвестиционного рынка коммерческой недвижимости Украины с 2009 года. В 2013 году ставки капитализации остались на прежнем уровне и составили 10,5-12,5% для лучших объектов офисного и торгового сегментов и 11,5-14% – для складского сегмента.
Среди наиболее значимых событий на инвестиционном рынке коммерческой недвижимости Украины, имевших место в 2013 году, можно выделить следующие:
– Продажа международной девелоперской компанией Multi Development миноритарной доли в торгово-развлекательном центре Forum Lviv во Львове (GLA – 36 000 м2) украинской группе компаний «Будхаус». Это первый проект Multi Development в Украине, развитие которого будет осуществляться совместно с компаниями «Будхаус» и «Галерея-Центр».
– Заключение сделки по приобретению объекта торговой недвижимости в Киеве. Сумма сделки составила около $25 миллионов.
– Продажа компанией Dragon Capital Investments Limited контрольного пакета акций DIY-сети «Новая Линия» группе компаний «Эпицентр».
Отсутствие доступного заемного финансирования, как и для некоторых других стран региона CEE, является основной проблемой инвестиционного рынка Украины на протяжении последних нескольких лет. Вряд ли можно ожидать, что уже в 2014 году произойдут кардинальные изменения и инвестиционный рынок станет более динамичным. На сегодняшний день многие игроки заняли выжидающие позиции, по крайней мере, до президентских выборов в мае 2014 года и стабилизации социально-политической ситуации в стране. Тем не менее, следует отметить, что многие инвесторы оценивают долгосрочные перспективы украинского рынка недвижимости очень положительно. Если Украине удастся провести структурные реформы и качественные изменения, можно ожидать изменения инвестиционного климата в стране и, как результат, повышения интереса к стране со стороны международных инвесторов.
Офисная недвижимость Киева
В 2013 году новое предложение в Киеве составило порядка 128 000 м2. Среди основных офисных зданий, введенных в эксплуатацию в прошлом году, – БЦ в составе комплекса Gulliver (GLA – 64 000 м2), БЦ Silver Breeze (GLA – 26 000 м2), БЦ SP Hall (GLA – 23 000 м2) и II фаза БЦ «MERX-2» (GLA – 15 400 м2). Половину нового предложения составили бизнес-центры класса А. В результате доля помещений класса А в общем предложении на рынке увеличилась с 19% в 2012 году до 20% в 2013 году.
Поглощение классифицируемых офисных помещений в 2013 году увеличилось на 7% по сравнению с показателем поглощения 2012 года (135 000 м2) и составило 145 000 м2. Благодаря увеличению спроса в 2013 году, вакантность в офисном сегменте снизилась с 16,8% на начало 2013 года до 15,1% на конец года.
Вследствие временного увеличения уровня вакантности на протяжении года диапазон ставок в классе А расширился за счет снижения нижней границы диапазона с $27/м2/месяц в 2012 году до $26/м2/месяц в 2013 году (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом нижний диапазон ставок предлагался, в основном, в новых офисных зданиях первым крупным якорным арендаторам. В существующих бизнес-центрах класса A с низкой вакантностью арендные ставки оставались относительно стабильными – на уровне $32-38/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Некоторые инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости, запланированные на IV квартал 2013 года, не были реализованы по итогам года из-за ухудшения политической ситуации в Украине.
Среди основных тенденций, имевших место на рынке офисной недвижимости Украины в марте 2014 года:
– пересмотр планов компаний по развитию/расширению на 2014 год и, соответственно, планов по переезду;
– сокращение спроса на офисные помещения;
– стремление арендаторов удержать арендные ставки на прежнем уровне или достичь компромиссных решений.
Торговая недвижимость Киева
В 2013 году в столице было введено в эксплуатацию около 126 000 м2 качественных торговых помещений, что увеличило общий объем предложения на 15% по сравнению с 2012 годом. На конец 2013 года общая арендуемая площадь торговых центров в Киеве составила порядка 916 000 м2. Таким образом, на каждые 1000 жителей столицы приходится около 320 м2 торговых помещений. В то же время данный показатель на сформировавшихся рынках составляет 707 м2 на 1000 жителей в Праге, 647 м2 – в Варшаве и 549 м2 – в Будапеште.
Среди основных торговых центров, введенных в эксплуатацию в Киеве в 2013 году, - ТРЦ Gulliver (GLA – около 45 000 м2), ТРЦ ART MALL (GLA – около 35 500 м2), торговый центр в составе ТОЦ Silver Breeze (GLA - 16 000 м2) и аутлет-центр «Мануфактура» Kiev Outlet Village (GLA – 15 000 м2).
На конец 2013 года вакантность незначительно повысилась и составила 3,9%. Арендные ставки во многих проектах оставались стабильными: наивысшие ставки аренды на секции 100-200 м2 в наиболее успешных торговых центрах Киева составили $105-110 м2/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Стоит отметить, что, учитывая нынешнюю политическую и экономическую ситуацию в Украине, весьма вероятно, что ввод некоторых новых объектов на рынок будет отложен.
В марте текущего года на рынке торговой недвижимости Украины отмечаются следующие тенденции: – снижение потребительской активности и посещаемости ТЦ;
– снижение товарооборотов арендаторов;
– стремление арендаторов зафиксировать арендную ставку в гривнах или снизить арендную ставку в период курсовой нестабильности;
– достижение компромиссных решений на период 2-3 месяцев;
– готовность арендаторов рассчитывать арендную ставку как % от товарооборота.
Складская недвижимость Киева
Новое предложение складских помещений в Киеве и регионе в 2013 году составило порядка 133 000 м2, что на 55% больше по сравнению с уровнем нового предложения в 2012 году. Большую часть нового предложения, а именно 108 000 м2 или 81%, составили проекты, построенные для собственного пользования (build-to-suit).
Ввиду незначительности нового предложения складских помещений и стабильного спроса, уровень вакантности снизился с 10% на начало 2013 года до 4% на конец года.
На протяжении 2013 года базовые арендные ставки оставались стабильными: на Правом берегу Днепра – в диапазоне $5,5-7/м2/ месяц, на Левом берегу Днепра – в пределах $5-6/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около $1-1,6/м2/месяц).
Среди основных существующих тенденций рынка складской недвижимости Украины:
– пересмотр планов компаний по развитию/расширению на 2014 год и, соответственно, планов по переезду;
– снижение спроса и количества фактических сделок;
– стремление компаний снизить затраты на логистику.
