Инвестиционный барометр указывает на недвижимость


Абсолютные объемы капиталовложений являются недостаточными с точки зрения инвестиционных потребностей экономики Украины. По состоянию на 1 апреля 2003 года в экономику Украины поступило $5605 миллионов прямых иностранных инвестиций, в то время как инвестиционная емкость украинского рынка, по разным оценкам, составляет $40 миллиардов. В региональном разрезе наибольшая доля инвестиций задействована в экономике Киева (почти 35% от общей суммы или $1960 миллионов), Киевской области (7,6% от общего объема инвестиций), Донецкой (7,0%), Запорожской (6,7%). Наименьшее количество инвестиций задействовано в Севастополе и Черновицкой области (0,27% или $15,5 миллиона).
Своим мнением о сложившейся ситуации в украинской инвестиционной деятельности, видением существующих реалий и перспектив развития инвестирования, в частности в области коммерческой недвижимости, с нами поделился Дориан Б. Фойил, президент и инвестиционный директор группы компаний «Foyil Limited».
CP: Расскажите, пожалуйста, немного о себе и вашей компании.
Получив в 1986 степень МВА в Уортоне, на протяжении 6 лет я занимал должность финансового аналитика в Лондоне. Затем я принял предложение от компании «Темпелтон» занять должность вице-президента и главного портфельного менеджера. На этой позиции я проработал около 5 лет. В то время компания управляла активами в размере около $45 миллиардов. С 1996 года я основал свой инвестиционный бизнес. После тщательного изучения рынков разных стран и регионов, которые являются наиболее привлекательными для инвестиций, я пришел к выводу, что одной из подходящих стран для нашей деятельности является Украина. В начале 1997 года было открыто представительство в Киеве. По ходу развития мы расширяли свою деятельность. В результате был основан первый западный инвестиционный фонд в Украине, Foyil Ukrainian Opportunities Fund, управлявший активами в $55 миллионов.
На сегодняшний день количество компаний Украины в портфеле фонда уменьшилось с 40 до 20. Как оказалось, не все инвестиции оправдали себя, отчасти из-за неблагоприятного инвестиционного климата, а также потому, что были допущены ошибки при изучении украинской юридической системы. В этом есть свои положительные стороны, так как мы на раннем этапе научились эти ошибки исправлять и будем учитывать данный опыт в дальнейшей деятельности. Опыт показывает, что, работая на украинском рынке, необходимо изучать все до мельчайших деталей, а также интересоваться финансовой стороной и тем, насколько законопослушны партнеры по бизнесу. Такие шаги приходится предпринимать не только в Украине, но и в любой другой стране.
В настоящее время компания Foyil Asset Management управляет четырьмя инвестиционными фондами, инвестирующими не только в Украину, но также в страны «новой Европы»: Россию, Венгрию, Румынию, Болгарию, Чехию, Польшу, Хорватию и др. Один из фондов, Foyil Focused Strategy Fund, включает акции 25 наибольших компаний США, Китая, Восточной и Западной Европы. Foyil Money Market Fund вкладывает средства в высокодоходные ценные бумаги на фондовом рынке (акции, облигации, депозитарные сертификаты, федеральные займы). Кроме инвестиционных фондов, открытых как для физических, так и для юридических лиц, я также рассматриваю возможности, связанные с потребительским рынком: строительная отрасль, жилая недвижимость, создание частных пенсионных фондов.
Инвестируя в украинскую экономику, особенно важно учитывать правовую сторону. Я считаю, что правовая система должна быть более прозрачной и ориентированной на защиту иностранного инвестора.
CP: Какова стратегия развития бизнеса вашей компании в Украине?
Изначально мы инвестировали в крупные производственные предприятия. Заняв место в совете директоров, мы получали возможность активно и целенаправленно использовать инвестиции. Это была успешная стратегия развития на первых порах, так как в результате ее мы приобрели надежных партнеров.
Примером проведенных сделок может служить продажа 82% акций компании «Рогань», принадлежащей второй по величине в мире компании по производству пива, «Sun Interbrew». Другой пример – приобретение компанией «Dyckеrhoff» (Висбаден, Германия) украинского предприятия по производству цемента. Обе эти компании инвестировали миллионы долларов в украинские предприятия.


Дориан Б. Фойил, президент и инвестиционный директор группы компаний «Foyil Limited»
фото: Тамила Губерченко

CP: Господин Фойил, инвестирует ли ваша компания в коммерческую недвижимость?
В данный момент мы только начали рассматривать эту возможность, так как недвижимость только становится одной из наиболее привлекательных инвестиционных сфер.
CP: Какую долю фондового рынка занимает коммерческая недвижимость в США и других развитых странах?
В США и Канаде коммерческая недвижимость занимает значительную долю фондового рынка. Недвижимость требует больших капиталовложений, так как владелец недвижимости должен постоянно поддерживать ее состояние в надлежащей форме.
Однако работать с отдельными владельцами недвижимости очень сложно. Поэтому существует тенденция объединения владельцев недвижимости в трасты, управляющие сразу несколькими объектами. С ними очень удобно работать на фондовом рынке. Сейчас трасты стали очень популярной формой капиталовложений и работают достаточно эффективно, а также сами являются владельцами контрольных пакетов акций. В период инфляции это служит своего рода защитой капиталовложений в другие отрасли экономики (хеджирование рисков). Интерес к инвестированию в недвижимость зависит от стадии экономического цикла рынка. Во время инфляции цены на недвижимость растут и, соответственно, объем инвестиций, направленных в коммерческую недвижимость, довольно большой. Я думаю, пройдет не так много времени, когда на украинском рынке можно будет оперировать ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью.
В данный момент в Украине существуют индивидуальные владельцы частной собственности. Широкомасштабных инвестиций в коммерческую недвижимость мы не увидим до тех пор, пока не будет притока промышленного капитала. В Украине существует определенный капитал, которым оперируют банки. Он мог бы участвовать в развитии рынка недвижимости уже сейчас.
CP: На ваш взгляд, какие секторы экономики являются приоритетными для инвестиций в США, Европе и Украине?
В Европе и Америке рынки хорошо развиты и настолько насыщены, что потребитель порой теряется в выборе. Учитывая это, насыщенные, «зрелые» рынки развивать довольно сложно. А ваш регион резко отличается от них. В Украине практически все сферы нуждаются в инвестировании. Но уровень развития секторов, привлекательных для западного инвестора, в 3-4 раза ниже, чем в соседних странах, таких как Польша и Чехия. В то же время, риск намного выше. Для того, чтобы показать, что такое «зрелый», насыщенный рынок, достаточно привести пример украинского рынка пива. Предложение значительно превышает спрос, да и сам товар очень хорошего качества. И единственный способ добиться роста на этом рынке – это регулировать ценовую политику. Что касается Соединенных Штатов, то сейчас хорошо развиваются некоторые области передовых технологий, в частности IT-технологий (интернет-телефония). Сейчас пользователи таких интернет-услуг составляют 5-6 %, но в ближайшее 6-8 месяцев предполагается увеличение их числа до 20-30%.
На рынке недвижимости наибольший интерес для нас представляет жилая недвижимость, а также производства, сопутствующие строительству: строительные материалы, такие как цемент, гранит, кирпич и другие смежные. Одним из наиболее привлекательных сегментов является рынок «закладных», ипотечных сертификатов. Многие банки в Украине предлагают разумные условия ссуд на покупку жилья. Ипотека является своего рода «страховкой» для банка в том случае, если клиент не возвращает кредит вовремя.
Существует также возможность выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, – ипотечных сертификатов. Для физических лиц и инвесторов это хорошая возможность капиталовложений путем покупки ипотечных сертификатов, которые имеют низкий уровень риска и одновременно обеспечивают более высокий доход, чем доход по банковским депозитам. Одновременно развитие фондового рынка требует времени и невозможно без соответствующей законодательной и правовой базы.


Фото с Форума Expo Real 2003
фото: Александр Гаврилов

CP: Сталкиваетесь ли вы в Украине как инвестор с бо’льшими проблемами по сравнению с развитыми странами?
В той или иной мере проблемы существуют везде. Например, в США, странах Европейского Союза, а с некоторых пор и в России очень легко купить ценные бумаги. В 1997 году, когда я посещал Украину, купить ценные бумаги было очень сложно из-за бюрократической системы. К примеру, у каждой компании был регистратор акций. Отделение регистрации находилось рядом с компанией. Чтобы купить ценные бумаги, необходимо было заключить сделку с агентом и платить в случае регистрации нового владельца. Возникали сложности из-за того, что приходилось контактировать с агентствами, которые принадлежали различным компаниям и зависели от них. Но все изменилось к лучшему, и сейчас существует центральная депозитарная система, где регистрируют акции большинства компаний. Я думаю, что ключевым моментом для Украины стало бы признание ее фондовой биржи в развитых странах. Так что самое время Украине принять все необходимые административные акты для признания ее полноправным членом Всемирной Ассоциации Бирж.
CP: Какие сферы украинской экономики, по вашему мнению, являются наиболее привлекательными и почему?
На украинском рынке очевидна нехватка крупных оптово-розничных компаний, которые занимаются розничной торговлей. Эта сфера экономики очень быстро развивается, поэтому в нее поступают большие инвестиционные ресурсы.