Инвестиционные фонды в коммерческой недвижимости




Офисный центр Transamerica Tower в Торонто, находящийся в собственности DB Real Estate
фото: DB REAL ESTATE

Коммерческая недвижимость Украины представляет собой мощный, стремительно развивающийся рынок. Основными характеристиками этой сферы, определяющими ее инвестиционную привлекательность по сравнению с иными отраслями экономики, являются стабильное увеличение рыночной стоимости составляющих его объектов и относительно низкая степень инвестиционных рисков. Однако высокий размер входного порога этого рынка делает его практически недоступным для прямых частных инвестиций. Современная финансовая система решает эту проблему, предоставляя удобный инструмент как для физических, так и для юридических лиц, заинтересованных во вложении своих средств в недвижимость, но не обладающих достаточным их количеством для самостоятельного инвестирования, – инвестиционные фонды. Как механизм коллективного опосредованного владения объектами коммерческой недвижимости инвестиционный фонд обладает рядом неоспоримых преимуществ не только для конечных инвесторов, но и для застройщиков офисных и торговых центров. Первые получают возможность пассивного инвестирования, доверяя управление своими деньгами опытным и квалифицированным менеджерам фонда. Вторые же – возможность «освобождаться» от уже завершенных проектов и концентрироваться исключительно на девелопменте и строительстве новых объектов, то есть делать то, в чем они наиболее компетентны, а не заниматься управлением активами – априори непрофильной для них деятельностью.


Марио Либерманн, президент DB (Deutsche Bank) Real Estate
фото: DB REAL ESTATE

Коммерческая недвижимость обладает инвестиционными характеристиками, определяющими ее привлекательность для инвестиционных фондов: низкая ликвидность, высокая надежность и прибыльность. Так, по мнению Марио Либерманна, президента DB (Deutsche Bank) Real Estate, наиболее популярными направлениями вложений крупных международных инвестиционных фондов являются ценные бумаги с фиксированным процентом и объекты коммерческой недвижимости. В Германии, по оценкам Марио Либерманна, инвестиционные фонды являются основными инвестиционными связующими рынка коммерческой недвижимости.
«Институты коллективного финансирования становятся все более популярными и распространенными игроками рынка коммерческой недвижимости в Европе и в мире, поскольку они представляют собой очень удобный и эффективный инструмент инвестирования в коммерческую недвижимость для различного рода инвестиционных компаний и частных инвесторов», – отмечает Тэрри Пикард, директор Primeros Property Fund LLP.
По словам Пола Ниланда, директора Primeros Property Fund LLP, в сфере коммерческой недвижимости Великобритании на сегодняшний день функционирует более 600 инвестиционных фондов. В США, по оценкам Олега Мышкина, директора компании «Colliers International Россия», объем средств, находящийся в управлении паевых инвестиционных фондов, котирующихся на фондовом рынке, составляет около $140 миллиардов.
Сегодня инвестиционные фонды составляют реальную конкуренцию крупным банкам и другим финансовым институтам, представленным на рынке коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов, более половины американских домохозяйств являются вкладчиками того или иного инвестиционного фонда, представленного на рынке коммерческой недвижимости. В странах Центральной Европы в собственности такого рода фондов находится порядка 90% офисных центров. В Украине же на сегодняшний день начал функционировать лишь один специализирующийся на коммерческой недвижимости инвестиционный фонд – Primeros Property Fund LLP. Менее года назад первый фонд такого рода был зарегистрирован в России.
Это отнюдь не означает, что в коммерческой недвижимости России и Украины институты совместного опосредованного инвестирования отсутствуют. Во-первых, в данной сфере экономики частично представлены интересы некоторых неспециализированных инвестиционных фондов. Однако инвестиционные фонды, приобретающие акции строительных или риэлторских компаний, не инвестируют средства непосредственно в строительство либо готовые объекты, а покупают акции фондов недвижимости, строительных, девелоперских и других компаний, связанных с недвижимостью. Преимущество таких фондов – их высокая ликвидность. Основным же недостатком является то, что участие в них не дает инвесторам реальных преимуществ опосредованного инвестирования в недвижимость.
Во-вторых, что более важно, как в России, так и в Украине широко представлены официально не зарегистрированные фонды, в рамках которых компании и физические лица финансируют проект того или иного девелопера, входящего в неформальный холдинг, а затем участвуют в распределении прибыли, генерируемой этим проектом. Последние не могут быть отнесены к инвестиционным фондам в экономическом и практическом (по западным меркам) понимании этого термина, а участие в них для инвесторов позволяет пользоваться лишь частью того большого количества преимуществ, которые предоставляет опосредованное инвестирование в коммерческую недвижимость через официально зарегистрированные инвестиционные фонды.


ПРЕИМУЩЕСТВА ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ
Вложения инвесторов в инвестиционном фонде являются элементами единого портфеля, в котором у каждого пайщика или акционера есть доля, пропорциональная его инвестиции. Участие в инвестиционном фонде дает инвесторам следующие преимущества.
Профессиональное управление. У мелких частных инвесторов, как правило, нет ни времени, ни знаний в области процедур отбора объектов коммерческой недвижимости и управления ими, но они хотят иметь те же преимущества от вложения средств, что и крупные профессиональные инвесторы. По мнению Олега Мышкина, инвестируя через фонд, частный или институциональный инвестор делает ставку, в первую очередь, на опыт, знание рынка и репутацию управляющего фондом. Для большинства международных инвесторов это единственный способ инвестировать в коммерческую недвижимость России и Украины, в особенности, если объем инвестиций, которыми они располагают, невелик.
Диверсификация рисков. Общепризнанным является тот факт, что при управлении портфелем проектов наблюдается снижение рисков в среднем на каждый проект и на единицу вложенных средств. Таким образом, те инвесторы, которые вкладывают деньги опосредованно (indirectly), через, например, крупные инвестиционные фонды, имеют больше возможностей для диверсификации вложенных средств и участия во владении крупными объектами, как правило, менее рискованными, чем мелкие и средние.


Олег Мышкин, директор компании «Colliers International Россия»
фото: «Colliers International Россия»

Диверсификация является фундаментальным принципом инвестиционного фонда как типа инвестора. В мировой практике фонды, не специализирующиеся на определенной сфере деятельности, как правило, диверсифицируют свои активы по таким направлениям, как ценные бумаги, недвижимость, золотовалютные резервы и банковские депозиты. По мнению Олега Мышкина, в зависимости от специфики фондов для них интересны практически все сферы экономики. В России и в Украине, по его мнению, это, прежде всего, нефть, газ, металлы, телекоммуникации и недвижимость. Именно эти направления для инвестирования выбирает большинство фондов, ориентирующихся на страхование от возможного негативного развития того или иного рынка. Инвестиционные фонды распределяют свои активы по различным инвестиционным направлениям, каждое из которых обладает особой привлекательностью для конкретного фонда.
По мнению Юрия Нартова, главы отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина», инвестиционные фонды традиционно вкладывают средства в следующие основные активы: ценные бумаги, облигации и недвижимое имущество: «С точки зрения привлекательности коммерческая недвижимость является более доходным видом вложения средств, нежели облигации, и менее рискованным, чем ценные бумаги. Недвижимость также является эффективным способом диверсификации инвестиционного портфеля, поскольку слабо коррелирует с рынком ценных бумаг и может быть инструментом хеджирования от инфляционных рисков».


Отсутствие в Украине международных инвестиционных фондов во многом объясняется ограниченным количеством качественных инвестиционных продуктов
фото: Олег Герасименко

Инвестиционные фонды, специализирующиеся в сфере коммерческой недвижимости, вкладывают свои средства в любой из ее секторов, приносящий стабильный доход, однако при этом определенная диверсификация также присутствует: по сегментам, девелоперам, регионам и т.д. Например, Primeros Property Fund LLP разделяет свои активы по трем направлениям: офисные здания, логистические комплексы и объекты торговой недвижимости. Также на три части фонд делит инвестиционный портфель по стадии, на которой находится приобретаемый в собственность проект: функционирующие проекты, генерирующие доход; проекты на стадии реализации/строительства, нуждающиеся в доработке и завершении; построенные объекты, незаполненные арендаторами.
Надежность. Поскольку инвестиционные фонды практически во всех странах мира являются субъектами, деятельность которых регулируется законодательством, направленным на защиту интересов мелких инвесторов, последние могут быть в не меньшей степени, чем банковские вкладчики, уверенными, что фонд будет должным образом управлять их средствами.
Среди мер, призванных гарантировать безопасность вложений инвесторов, в украинском законодательстве можно выделить необходимость ведения управляющей компанией и депозитарием (как правило, банк, в котором хранятся и учитываются средства вкладчиков) раздельного учета, хранения и расчетов для каждого фонда, которые они обслуживают, к тому же обособленно от собственного имущества. Такая система создает предпосылки для того, чтобы имущество фонда не исчезло вместе с управляющей компанией и/или депозитарием, как это часто случалось в Украине во времена ваучерной приватизации и финансовых пирамид. Кроме того, депозитарий должен осуществлять контроль за законностью совершаемых управляющей компанией операций. Кроме того, договор между корпоративным инвестиционным фондом и управляющей компанией, а также депозитарием может быть заключен на срок не более 3 лет, а его действие пролонгировано только по решению общего собрания акционеров фонда.
Компания, управляющая активами фонда, должна ежеквартально предоставлять отчетность о результатах своей деятельности уполномоченному государственному органу (ГКЦБФР). При этом, если в течение года чистая стоимость активов фонда в расчете на один инвестиционный сертификат (для паевого инвестиционного фонда) уменьшается более чем на 30% или стоимость чистых активов фонда в расчете на один инвестиционный сертификат уменьшается по сравнению с номинальной более чем на 20%, то управляющая компания должна быть заменена.
Проверку на «устойчивость» инвестиционные фонды прошли в России. Трехуровневый контроль деятельности (раздельный учет с депозитарием, проверка отчетности независимым аудитором и государственное регулирование), диверсификация вложений по объектам инвестирования и по самим инвесторам позволили всем крупным инвестиционным фондам продолжить работу даже после дефолта 1998 года, в то время, как большое число «надежных» банков обанкротилось.


Юрий Нартов, глава отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина»
фото: Олег Герасименко

Эффект масштаба – снижение затрат и увеличение доходности. При управлении большим числом мелких инвестиций как одним крупным портфелем экономия достигается за счет масштаба операций. Благодаря этому конечный инвестор получает выгоду в виде снижения стоимости управления. По мнению Юрия Нартова, инвестиционные фонды, как правило, имеют больше финансовых ресурсов и лучшие условия заемного финансирования по сравнению с частными инвесторами, вкладывающими средства напрямую. Поэтому именно инвестиционные фонды имеют возможность покупать крупные объекты коммерческой недвижимости, которые, как правило, более прибыльны и позволяют быстрее окупить вложенные средства, чем мелкие и средние проекты.
Льготное налогообложение. В рамках фонда средства инвестора не облагаются налогами до момента получения выплат. Внутри же фонда промежуточные доходы реинвестируются без необходимости выплаты налогов, поскольку сам фонд налог на прибыль не уплачивает. В случае же прямого инвестирования, например, путем приобретения ценных бумаг на фондовом рынке, это невозможно: промежуточные доходы инвестора от продажи акций или облигаций, от полученных по ним дивидендов или процентов подлежат налогообложению.
Право на всю заработанную фондом прибыль, а не только на ее часть. Вся полученная за счет денег инвесторов прибыль является прибылью инвесторов (за вычетом затрат на управление – вознаграждения управляющей компании, депозитария, регистратора и аудитора), поскольку инвестиционный фонд (паевой) является бесприбыльной организацией. Размер дохода инвесторов при этом не ограничен, тогда как, например, размер процентов по банковскому депозиту или по облигациям зафиксирован изначально и напрямую не зависит от того, насколько эффективно банк или эмитент облигаций используют деньги инвестора.
Максимальный контроль. Фонд может иметь организационно-правовую форму открытого акционерного общества (корпоративный инвестиционный фонд), единственным видом деятельности которого является инвестирование средств акционеров. В этом случае инвесторы, через участие в органах акционерного общества (собрание акционеров и наблюдательный совет) контролируют деятельность управляющей компании. Эти органы имеют широчайшие полномочия: от утверждения и изменения инвестиционной политики фонда до заключения и разрыва договора с управляющей компанией (компанией по управлению активами).


Пол Ниланд, директор Primeros Property Fund LLP
фото: Олег Герасименко

Пол Ниланд отмечает, что «участие инвесторов в управлении Primeros Property Fund LLP будет осуществляться посредством инвестиционного комитета, который периодически (2 раза в год) будет обсуждать те или иные вопросы, связанные с функционированием фонда, покупкой-продажей объектов, работой управляющей компании, выплатой дивидендов и т.д. Это будет своего рода форум. После заседания комитета каждому инвестору будет отсылаться отчет с указанием всех вопросов, обсужденных на заседании комитета. В целом, мы предоставляем своим инвесторам достаточно широкие полномочия – принимать участие в заседаниях комитета или пассивно получать доход и читать отчеты о работе фонда».
Относительно преимуществ инвестирования посредством фонда Пол Ниланд в целом замечает: «Это – экономия времени и денег при зарабатывании стабильного дохода, поскольку мы обеспечиваем инвесторов своим опытом работы на этом рынке; экономия масштаба – мы ведем множество проектов, что позволяет значительно снижать постоянные расходы в расчете на единицу инвестированных средств; диверсифицированный портфель проектов, что позволяет снижать риски; надежное юридическое, консалтинговое, строительное и проектно-менеджерское обеспечение. В результате, инвесторы получают меньший доход, чем могли бы получить при наиболее рискованном и успешном варианте самостоятельного ведения бизнеса, однако мы страхуем их от этого риска и позволяем становиться пассивными инвесторами, рантье, получающими стабильный доход. Кроме того, мы избавляем их от «головной боли» – необходимости самостоятельного решения всех вопросов, связанных с поиском, приобретением, сдачей в аренду, управлением, эксплуатацией, аудитом, юридическим контролем и т.д. – всего того, что неизменно связано с инвестированием на рынке коммерческой недвижимости».
Как отмечает Олег Мышкин, «преимущество опосредованного инвестирования через фонд в основном состоит в том, что управляющая компания имеет больше знаний и ресурсов на данном конкретном рынке. Помимо этого, фонд позволяет эффективно инвестировать меньшие суммы. Например, если инвестор, живущий в Аризоне, решает вложить $1 миллион в офисное здание в Москве, то, скорее всего, средства, потраченные им на поездку в Москву, знакомство с рынком, поиск здания и управление активом, «съедят» всю потенциальную прибыль».


МЕХАНИЗМ РАБОТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ФОНДА


За всю историю рынка коммерческой недвижимости Украины было заключено только две инвестиционные сделки, одной из которых является покупка БЦ «Артем»
фото: Олег Герасименко

По мнению Олега Мышкина, инвестиционный фонд представляет собой особый тип инвестора: «Как правило, каждый фонд имеет свои сугубо свойственные ему ограничения, оговаривающиеся при его создании. Инвесторы, вкладывая свои деньги в фонд, знают, в какой сектор или сектора недвижимости могут быть вложены средства, какую норму доходности должен получить инвестор, через какой период времени должен быть ликвидирован фонд и, соответственно, продана недвижимость, и т.д. Кроме того, деятельность фонда организуется максимально прозрачной, соответственно отбрасывается возможность совершать оплаты наличными или использовать сомнительные схемы «оптимизации налогов».
Инвестиционный фонд представляет собой несколько организаций, задачей которых является управление и обслуживание активов фонда:
управляющая компания – управляет имуществом фонда (поиск, купля-продажа объектов недвижимости, проперти- и фасилити-менеджмент) как самостоятельно, так и через внешние структуры. В соответствии с Законом Украины «Об институтах совместного инвестирования», управляющая компания должна в обязательном порядке быть юридическим лицом с государственной долей в уставном фонде или капитале не более 10%. Она может одновременно осуществлять управление активами нескольких инвестиционных фондов. При этом вознаграждение управляющей компании определяется в виде соотношения к стоимости чистых активов инвестиционного фонда;
хранитель активов фонда – (в зависимости от типа фонда и страны – депозитарий, попечитель, кастодиан) хранит и ведет учет имущества фонда, осуществляя при этом контрольные функции за законностью действий управляющей компании по отношению к имуществу фонда;
регистратор – ведет реестр владельцев ценных бумаг фонда (иногда функции регистрации осуществляет управляющая компания);
аудитор – проверяет правильность ведения учета и отчетности управляющей компанией фонда.


Сергей Литвин, президент фондовой компании «Укранет-траст»
фото: Олег Герасименко

Стратегия. В силу несклонности к риску инвестиционные фонды на рынке коммерческой недвижимости, как правило, приобретают уже функционирующие объекты коммерческой недвижимости, генерирующие стабильный поток денежных средств (cash flow), и в более редких случаях вкладывают деньги в проекты до их запуска в эксплуатацию (на этапе утверждения предпроектной документации, различные этапы строительства). Кроме повышенных рисков, важным аргументом против покупки незаконченных объектов является обязательное увеличение инфраструктуры самого фонда, связанное с необходимостью контроля за качеством строительства, что в результате повышает затраты. По мнению Сергея Литвина, президента фондовой компании «Укранет-траст», второй вид инвестирования гораздо более привлекателен и в большей степени отвечает самой сути деятельности инвестиционных фондов, «которая заключается в увеличении размера капитала своих вкладчиков с наименьшими рисками, а не в развитии какого-либо бизнеса».
Как отмечает Юрий Нартов, «наиболее значимым фактором, определяющим склонность фонда к риску, является толерантность инвесторов и управляющей компании. Например, крупные международные институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, имеют низкую толерантность к рискам и, соответственно, готовы идти в проект только с минимальным их уровнем. А это может быть лишь уже введенный в эксплуатацию и полностью заполненный высококлассными арендаторами на долгий период офисный центр». На Западе распространена практика, при которой инвестиционные фонды финансируют девелопера с начальных этапов строительства.
Однако такой вариант возможен только при наличии долгосрочных партнерских отношений между инвестиционной и девелоперской компаниями и/или при положительной рыночной репутации последней. Таким образом инвестиционные фонды пытаются сделать для себя покупку объекта более дешевой, хотя критерий низкого риска остается превалирующим.
С другой стороны, существуют и более рискованные инвестиционные фонды, такие как фонды частных инвестиций (private equity), которые готовы инвестировать в проект на самом раннем его этапе. В данном случае управляющая компания принимает на себя строительные риски и риски реализации объекта арендаторам. Уровень доходности, который такого рода фонды предлагают своим вкладчикам, закономерно выше.
Марио Либерманн отмечает: «Для того, чтобы инвестор мог сделать правильный выбор фонда в соответствии со степенью риска, а также с ожидаемым доходом, управляющая компания должна ясно и четко определить сферы и особенности капиталовложений».
«Как правило, управляющая компания разрабатывает стратегию для деятельности фонда – размер фонда, планируемый срок существования фонда, индекс доходности, специализация (в какой сектор экономики будут вложены деньги) и т.д. В зависимости от стратегии фонда, а также опыта и связей управляющей компании выбирается способ привлечения ресурсов – закрытая подписка, размещение на бирже, road shows (посещение инвесторов с презентацией проекта создания фонда)», – описывает первоначальный этап жизненного цикла инвестиционного фонда Олег Мышкин.
Анализ. Перед входом в проект представители инвестиционного фонда тщательно оценивают его инвестиционную привлекательность. По оценкам Олега Мышкина, привлекательность того или иного объекта определяется нормой доходности, наличием маркетинговых и функциональных рисков, месторасположением, макроэкономической ситуацией в стране, кредитным рейтингом арендаторов и многими другими факторами.
По мнению Юрия Нартова, инвестиционные фонды в первую очередь анализируют доходность инвестиционного продукта и соотносят ее с потенциальными рисками инвестирования. Как правило, при оценке проектов фонды ориентируются на 2 ключевых параметра – уровень риска и показатель доходности, сравнивая их со своей степенью толерантности к рискам и требуемым минимальным показателем доходности (hurdle rate). При выборе из числа проектов, тот, который будет иметь лучший показатель доходности при сопоставимом уровне риска, и будет, скорее всего, выбран управляющей компанией. При этом на окончательное решение также влияют такие факторы, как ликвидность инвестиций, стоимость финансовых ресурсов и возможность эффективного управления. Инвестиционные фонды могут оценивать проект исходя из своей конкретной специализации и инвестировать в те проекты, относительно которых они располагают требуемым опытом и знаниями для управления и максимизации его доходности.
Инвестиционные фонды, как правило, активно используют услуги профессиональных организаций: юристов, аудиторов, финансовых и налоговых консультантов, оценщиков, консультантов по недвижимости и т.д., что позволяет им получать максимально глубокий анализ проекта и инвестиционной стратегии его развития, а также добиваться наилучших условий по сделке.
Покупка объекта коммерческой недвижимости может осуществляться инвестиционным фондом частично, либо в полном объеме. По мнению Юрия Нартова, крупные инвестиционные фонды делятся на стратегические и портфельные. Первые стремятся получить контрольный пакет акций с целью активного управления компанией и максимизации ее ценности, вторые же приобретают небольшие пакеты акций и не интересуется управленческими функциями, ориентируясь на активную работу на фондовом рынке. В условиях рынка недвижимости инвестиционные фонды, как правило, полностью приобретают объекты для активной работы с ними, поскольку недвижимость является достаточно специфическим активом, который для извлечения максимальных инвестиционных выгод требует постоянного и единого управления.
Проперти-менеджмент. Основной задачей инвестиционных фондов в любой сфере является максимизация прибыли посредством эффективного управления конкретным объектом. При этом фонд управляет объектом самостоятельно, либо нанимает профессиональную компанию. Второй способ управления более распространен. Как отметил Юрий Нартов, инвестиционные фонды, стремящиеся привлекать к любой работе внешние специализированные компании, в основном полагаются на те из них, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью и имеют соответствующий опыт и персонал. Роль «проперти-менеджера» при этом сводится к поддержанию объекта в надлежащем состоянии, работе с арендаторами, а также максимизации ценности объекта недвижимости как инвестиции. Последняя функция выполняется, как правило, совместно с менеджером по управлению активом (asset manager), который обычно является представителем управляющей компании. Если покупается объект, уже имеющий компанию, осуществляющую проперти-менеджмент, то инвестиционные фонды в очень редких случаях отказываются от ее услуг. Сергей Литвин комментирует: «Определенные проблемы с менеджментом в принципе существуют на любом объекте коммерческой недвижимости, и если необходимы новые человеческие ресурсы, то инвестиционные фонды усиливают управленческую команду, но чаще всего люди остаются те же».


СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
Инвестиционные фонды, имеющие в своих активах коммерческую недвижимость, принимают следующие формы.
В США, Японии и некоторых странах Западной Европы широкое распространение получили инвестиционные фонды под названием «трасты, инвестирующие в недвижимость» (ТИН, Real Estate Investment Trusts или REITs), использующие фондовый рынок и привлекающие финансовые средства для инвестирования в недвижимость путем выпуска ценных бумаг. Одним из преимуществ такого фонда для инвесторов является ликвидность вклада, поскольку инвестор имеет возможность достаточно быстро и без потери стоимости продать свои ценные бумаги на фондовом рынке, в отличие от прямого покупателя объекта недвижимости, которому необходим определенный период времени для продажи своего актива. Еще одним преимуществом является низкий входной порог: при цене за акцию в несколько десятков долларов стандартный пакет из 100 акций обходится инвестору в несколько тысяч долларов. В Украине такая форма фонда выражена в корпоративном инвестиционном фонде.
Партнерства с ограниченной ответственностью (ПОО, LLP – Limited Liability Partnership), представляющие собой инвестиционный фонд (в Украине – паевой инвестиционный фонд), выйти из которого, как правило, возможно только по согласованию с другими партнерами при условии выплаты управляющей компании достаточно высокой пени. Обычно такой вид инвестиционного фонда используется группой инвесторов со сходными целями, философией и сроками инвестирования. Инструментом привлечения денежных ресурсов являются инвестиционные сертификаты. Преимущество такой формы инвестиционного фонда в сравнении с ТИН заключается в более высоком уровне конфиденциальности и большей доступности для нерезидентов относительно страны, на территории которой фонд осуществляет свою деятельность.
Разновидностью данной формы инвестиционных фондов являются европейские и оффшорные фонды, использующие в качестве инструмента формирования капитала акции, которые не поступают в открытую продажу, а распределяются среди узкого круга инвесторов. При этом стоимость минимального лота акций составляет, как правило, не менее $10 000.
Пол Ниланд описал процедуру выхода из состава инвесторов, предусмотренную меморандумом Primeros Property Fund LLP, таким образом: «Есть две возможности для участников фонда отозвать свою долю: первая, при которой инвестор продает ее другому участнику (как извне, так и внутри фонда); вторая, при которой для возвращения размера вклада инвестору, который хочет выйти из фонда, осуществляется продажа того или иного объекта, находящегося в портфеле фонда. Как правило, при этом возникают определенные трудности, поскольку продавая тот или иной объект, мы тем самым снижаем доходность всего портфеля. Именно поэтому мы выделили специальную структуру – инвестиционный комитет, который будет рассматривать такого рода заявки и принимать решения относительно того, каким образом они будут удовлетворены».


ВИДЫ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ
Согласно Закону Украины «Об институтах совместного инвестирования», в зависимости от порядка осуществления деятельности инвестиционные фонды могут быть открытого, интервального и закрытого типа. В первых двух случаях управляющая компания берет на себя обязательство осуществлять выкуп ценных бумаг, эмитированных этим фондом, в любое время по требованию инвесторов (для открытого типа) и в течение указанного в проспекте эмиссии срока, но не реже одного раза в год (для интервального типа). В рамках закрытого типа она не берет на себя такого обязательства вплоть до момента реорганизации или ликвидации фонда.
Инвестиционный фонд может быть срочным (создается на определенный срок, указанный в проспекте эмиссии, после окончания которого ликвидируется или реорганизуется) и бессрочным (создается на неопределенный срок). Инвестиционный фонд закрытого типа может быть только срочным.
Инвестиционный фонд может быть диверсифицированным и недиверсифицированным. Деятельность диверсифицированных фондов достаточно жестко контролируется относительно направлений инвестирования.
Инвестиционные фонды открытого и интервального фонда могут быть только диверсифицированными.
В случае, если недиверсифицированный инвестиционный фонд осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг и его активы более чем на 50% состоят из корпоративных прав и ценных бумаг, которые не допущены к торгам на фондовой бирже или в торгово-информационной системе, он считается венчурным фондом. Участниками венчурного фонда могут быть только юридические лица.


ФОРМЫ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ
Исторически первой формой инвестиционного фонда считается паевой инвестиционный фонд (ПИФ). Первый в мире ПИФ был основан в 1822 году в Бельгии, затем в 1849 году в Швейцарии и в 1852 году во Франции. Наибольшее распространение ПИФы получили в Великобритании и США, появившись в этих странах в конце XIX века.
ПИФ представляет собой активы, принадлежащие инвесторам на правах совместной частной собственности, находящиеся в управлении компании по управлении активами (управляющей компании) и учитываемые последней отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности. Согласно отечественному законодательству, ПИФ не может быть юридическим лицом. Он создается по инициативе компании по управлению активами путем продажи инвесторам выпущенных ею инвестиционных сертификатов.
Корпоративный инвестиционный фонд создается в форме открытого акционерного общества и осуществляет деятельность исключительно по совместному инвестированию. Акции корпоративного инвестиционного фонда должны быть только простыми именными. Их приобретение может осуществляться только в денежной форме. Доход, полученный от таких инвестиций, распределяется среди акционеров фонда в виде дивидендов, а стоимость их пакетов акций возрастает (или уменьшается) в соответствии с изменениями в стоимости инвестиций фонда.
Первые корпоративные инвестиционные фонды появились в 1860-х годах. На сегодняшний день корпоративная форма инвестиционного фонда является наиболее распространенной в мире. Сейчас к наиболее популярным типам корпоративных фондов относятся: взаимные фонды (mutual funds) в США, открытые инвестиционные компании (open-ended investment companies) в Великобритании и инвестиционные общества с переменным капиталом (Societes d'Invesissments a Capital Variable) во Франции.


ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ТЕНДЕНЦИИ


Тэрри Пикард, директор Primeros Property Fund LLP
фото: Олег Герасименко

Мировые рынки коммерческой недвижимости, как правило, обладают достаточно высокой степенью насыщенности, в то время как украинский находится на этапе интенсивного роста, что определяет его более высокую инвестиционную привлекательность. Для отечественных же инвестиционных фондов сфера коммерческой недвижимости пока менее интересна, чем другие, более прибыльные на сегодняшний день направления инвестирования.
Международные инвестиционные фонды, по оценкам Юрия Нартова, пока активно не покупают объекты недвижимости в Украине по причине высоких экономических и политических рисков, а также отсутствия высококачественных объектов в сегменте коммерческой недвижимости. Такие игроки, как правило, достаточно долго присматриваются к рынку той или иной страны, изучая его и определяя инвестиционный потенциал в целом и наличие инвестиционных продуктов. На данный момент наиболее активными покупателями недвижимости в Украине являются отдельные частные инвесторы или их фонды (private equity), что обусловлено высокой степенью их толерантности к инвестиционным рискам.
«Тем не менее, – считает Юрий Нартов, – Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования» от 15 марта 2001 года, а также принятие дополнительных сопутствующих законопроектов должны повысить активность местных игроков в создании паевых инвестиционных фондов, которые будут инвестировать в том числе и в недвижимость».
По оценкам Олега Мышкина, среди основных проблем российского и украинского рынка коммерческой недвижимости, препятствующих привлечению зарубежных инвестиционных фондов, можно выделить практически полное отсутствие продуктов институционального качества, политические и юридические риски, неразвитость правовых земельных отношений, популярность практики заключения коротких договоров аренды, а также несформированный или низкий кредитный рейтинг большинства арендаторов.
Однако уже сейчас, по словам Тэрри Пикарда, «несколько крупных международных инвестиционных фондов, работающих в странах Восточной Европы, планирует в скором времени (максимум через два года) выйти на украинский рынок коммерческой недвижимости».
Сегодня несколько инвестиционных фондов активно анализирует рынок Киева, однако на нем пока отсутствуют объекты, которые бы удовлетворяли их требованиям для покупки. Такие проекты на сегодняшний день только планируются или строятся. При этом эксперты связывают приход крупных международных фондов с началом качественного развития рынка коммерческой недвижимости Украины, поскольку их требования к инвестиционным продуктам соответствуют международным.
Марио Либерманн отмечает, что DB Real Estate, будучи одним из крупнейших специализированных инвестиционных фондов мира и владея целым рядом объектов коммерческой недвижимости в Польше, Чехии и Венгрии, до сих пор не представлен на рынках России и Украины, хотя сейчас эти страны анализируются и рассматриваются как один из наиболее вероятных вариантов региональной инвестиционной экспансии.