Инвестиции в торговую недвижимость Европы в 2006 году: рекордные показатели
В 2006 году в Европе количество сделок в сфере торговой недвижимости выросло на две трети по сравнению с 2005 годом: с 249 до 420. Четвертый квартал прошедшего года был особенно активным: в период с октября по декабрь заключены сделки на сумму примерно 10 миллиардов евро, что составило почти 40% от общего объема за год, на протяжении которого объекты коммерческой недвижимости приобрело более 200 инвесторов. Самым крупным инвестором была компания ING Real Estate Investment Management, на долю которой пришлось 6% от общего объема инвестиций и 9% от общего объема инвестиций в торговые центры (в 2006 году компания ING уделяла особое внимание торговым центрам Южной Европы). Торговый центр «Альстерхаус», Гамбург, Германия фото: Pieter rupprecht
По словам Джереми Эдди, директора отдела по привлечению инвестиций в торговую недвижимость Европы, Jones Lang LaSalle, «последние двенадцать месяцев показали стабильный спрос на торговую недвижимость на территории Европы, особенно на ключевых рынках Германии, Испании, Италии и Польши. Кроме того, интерес инвесторов простирается на восток, и мы стали свидетелями первых значительных сделок, заключенных в Турции, России, Украине, Хорватии и на территории новых членов ЕС – Румынии и Болгарии. Мы прогнозируем в большей степени аналогичную ситуацию на 2007 год, при этом рынок останется высококонкурентным, что наблюдалось на протяжении последних двух лет. Главными импульсами такой географической диверсификации со стороны инвесторов являются пределы доходности и возможности управления активами». Ричард Блоксам, директор отдела по привлечению инвестиций в торговую недвижимость Европы, Jones Lang LaSalle, отмечает, что «в 2007 году тенденции 2006 года станут более ярко выраженными: Германия останется крупнейшим рынком по объемам продаж в континентальной Европе, где ряд инвесторов зафиксировали прибыль и продолжат размещать ценные бумаги. Европа увидит, что все больше покупателей стремится к росту доходности и к новым возможностям управления активами, поиск доходности направит инвесторов на восток и на юг. Мы рассчитываем, что Россия в 2007 году станет самым быстрорастущим рынком коммерческой недвижимости».
ОСНОВНЫЕ РЫНКИ Западная Европа была основным регионом для инвесторов в 2006 году (как и в 2005-м), тем не менее, скандинавский и восточный регионы также приобретают популярность. Германия остается основной областью активности инвесторов: в 2006 году там было потрачено более 8 миллиардов евро (32% от общего объема) – что на 72% больше, чем в 2005 году. Крупнейшими сделками были портфельные инвестиции в супермаркет Lidl, а также приобретение компанией Merrill Lynch четырех торговых центров у компании Brune почти за 710 миллионов евро. Вторым крупнейшим рынком была Испания (2,5 миллиарда евро). Для него прошедший год был примечательным благодаря трем значительным сделкам с одним активом: приобретение компании Madrid Xanadu компанией Ivanhoe Cambridge за сумму около 350 миллионов евро. Ранее в этом же году состоялась продажа компанией Deka торгового центра Diagonal Mar в Барселоне более чем за 300 миллионов евро компании Quinlan Private, а также покупка компанией Resolution Property ритейл-парка Barakaldo в Бильбао за 220 миллионов евро. Польша в 2006 году шла на третьем месте с небольшим отставанием в объемах сделок в 2,4 миллиарда евро, что более чем в 2 раза выше показателей 2005 года, при этом большая часть инвестиций сформирована портфельными сделками. Активность по сделкам с торговыми площадями в Польше, по сравнению с предыдущими годами, увеличилась. Компания AXA приобрела инвестиционный портфель у компании Apollo на сумму почти в 600 миллионов евро, а компания GE Real Estate – крупный инвестиционный портфель гипермаркета на сумму около 550 миллионов евро.
ТИПЫ СДЕЛОК Магазин «Финкенбайнер», Наголд, Германия фото: KLAUS MELLENTHIN PHOTOGRAPHER
Преобладание портфельных сделок стало отличительной чертой рынка. В 2006 году на них пришлось 40% общего объема сделок. Их число выросло более чем на 50% в Германии, Польше, Франции и Финляндии. Торговые центры остаются наиболее востребованным объектом для инвестиций, на них приходится 60% по объемам сделок (общей стоимостью в 15,2 миллиарда евро). Дополнительно 7,5 миллиарда евро было потрачено на торговые площади (ритейл-парки и отдельные торговые помещения), 2,8 миллиарда евро – на супермаркеты и, кроме того, 433 миллиона евро – на проекты Factory Outlets (специализированные центры торговли товарами от производителя) в Италии, Испании, Германии и Нидерландах. Несмотря на то, что общий объем зафиксированных сделок с коммерческой недвижимостью исключает ведущие сети магазинов в Европе, следует отметить, что в 2006 году в Германии было заключено портфельных сделок в отношении ведущих сетей магазинов более чем на 7 миллиардов евро.
ИСТОЧНИКИ КАПИТАЛА Источник: Jones Lang LaSalle
Наиболее активными в 2006 году оказались инвесторы из Великобритании. Около 22% от общего объема инвестиций пришло из Соединенного Королевства, в основном от частных компаний, которые приобретали торговые центры и отдельные торговые помещения в Германии, Финляндии и Швеции. Фонды, управляемые третьими лицами, стали вторым важнейшим источником инвестиций, при этом большая их часть пришла из Европы. Источник: Jones Lang LaSalle
В целом, европейцы остаются крупнейшей группой инвесторов на европейском рынке, однако доля инвесторов из США и Австралии также значительна. Более 800 миллионов евро инвестиций пришло из Объединенных Арабских Эмиратов, в основном от корпорации St. Martins Property Corporation, которая вложила более 600 миллионов евро в ТЦ Турции, а также заключила ряд сделок в Польше.
