Инвестиции в недвижимость: испытания 2014 года

ОФИСНЫЙ И ТОРГОВЫЙ СЕГМЕНТЫ Владимир Тимочко, партнер Dragon Capital Офисный сектор Киева оказался перенасыщенным еще с 2008 года, но даже наиболее привлекательный для инвесторов сектор торговой недвижимости потерял свою инвестиционную привлекательность в свете последних событий. В результате падения покупательной способности населения розничный товарооборот в первой половине 2014 года впервые с 2009 года практически не вырос, поэтому арендаторам все сложнее оплачивать зафиксированные в долларах арендные ставки, которые в гривневом эквиваленте выросли почти наполовину. Показатель вакантности торговых площадей в Украине достиг на конец первой половины 2014 года абсолютного рекорда в 7,4% (данные Colliers International (Украина)). При этом даже в наиболее кризисном 2009 году вакантность составляла 5%. Это, в свою очередь, ударило по стоимости торговой недвижимости, что при незначительном сокращении строительных затрат и высокой стоимости кредитных ресурсов буквально обвалило маржу в этом бизнесе. ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Несмотря на рекордно низкие цены на квадратные метры, украинцы стали меньше инвестировать в жилую недвижимость. Причин тому несколько. Во-первых, население придерживает деньги до наступления лучших, более стабильных времен. Во-вторых, покупателей отпугивают высокие риски замораживания строек. В-третьих, с точки зрения инвестиционной привлекательности, приобретение жилья с целью последующей сдачи в аренду стало менее выгодным. При этом наблюдается сокращение нового предложения. Так, по данным Государственного комитета статистики Украины, в первой половине 2014 года объемы строительства в Украине сократились на 8,9% (без учета влияния фактора Крыма и Севастополя). ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ: НА НОЛЕ Основной проблемой сектора недвижимости Украины на сегодняшний день является общая низкая инвестиционная привлекательность страны. Данная проблема, с одной стороны, осложняет привлечение внешнего финансирования для реанимации рынка недвижимости, а с другой, не дает выйти на украинский рынок крупным мировым розничным и гостиничным сетям, сводит к нулю готовность иностранных компаний открывать здесь офисы. Ликвидность готовых объектов недвижимости, особенно крупных, сейчас также практически равна нулю. Ликвидность в каком-то виде сохранилась только в сегменте небольших по площади магазинов, офисов, складов, а также квартир. В отдельных объектах жилой недвижимости всегда будет наблюдаться активность в силу разных причин – пополнения семей, переезда, др. В Киеве наименее пострадавшим от экономических потрясений сегментом являются продовольственные супермаркеты, поскольку спрос на товары первой необходимости – самый нечувствительный к падению уровня доходов населения. Не сильно ощутили падение продаж и недорогие концептуальные рестораны, так как население сейчас переориентируется на более дешевый продукт. Коттеджный городок Green Hills (Киевская область) ФОТО: DRAGON CAPITAL НИЗКАЯ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ Рентабельность девелоперского бизнеса сегодня довольно низкая, что не способствует привлечению существенных инвестиций в сегмент. Ситуация изменится в лучшую сторону со временем, когда вырастут цены на недвижимость, что представляется возможным только когда в стране улучшится макроэкономика. Современная экономика – это экономика ожиданий, улучшение которых сразу же увеличивает потребление и инвестиции. Поэтому как только ситуация немного стабилизируется и люди будут более уверены в завтрашнем дне, то при довольно ограниченном качественном предложении застройщики сразу начнут отыгрывать свое. Таким образом, отрасль недвижимости постепенно вернется в разряд привлекательных секторов для инвестиций. КРЕДИТЫ: НЕ ПО КАРМАНУ К сожалению, сейчас нет практически никакой возможности для привлечения банковского финансирования в девелоперские проекты. Причины тому – очень высокая стоимость банковского капитала и высокий страновой риск. Это тянет за собой целую цепочку проблем: банкам приходится предлагать населению высокий процент по депозитам, чтобы привлечь капитал (кредитоваться у американских или европейских кредиторов сейчас возможности нет), соответственно, кредитовать бизнес банк будет под еще более высокий процент. Однако бизнес не в состоянии обслуживать такие кредиты, соответственно, они становятся невостребованными. Отдельно хочется отметить роль Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР), который продолжает на приемлемых условиях кредитовать украинские проекты недвижимости. У ЕБРР есть строгие требования к проектам. Финучреждение выделяет финансирование на наиболее стратегические и перспективные для Украины проекты, отдельно фокусируясь на развитии регионов. Если проект соответствует требованиям ЕБРР, у него есть шанс получить крупную сумму кредита на среднесрочную и долгосрочную перспективу. Но это, скорее, исключение из правил. Есть случаи кредитования коммерческими банками определенных видов бизнеса, в т.ч. сезонных, как, например, сельского хозяйства. В недвижимости же нет такой доходности, которая могла бы оправдать высокие гривневые процентные ставки. В девелоперском бизнесе необходимы длинные и недорогие деньги. Из-за проблем с доходной частью, которую, как показывает практика, нереально надежно «привязать» к доллару, девелоперам стало еще сложнее привлекать кредиты. Например, банк никогда не предоставит кредит на лояльных условиях под постройку торгового центра, пока нет подтверждения, что 50-60% его площади уже сданы в аренду. В результате девальвации гривны и общего снижения деловой активности, арендный доход коммерческих помещений в долларах упал почти на треть, тогда как большинство проектов финансируется с помощью долларовых кредитов из-за более привлекательных ставок. В таких условиях проекту сложно обслуживать даже кредит, выданный на приемлемых условиях (10-12% годовых). Таким образом, сейчас получить кредит под новые проекты почти не представляется возможным, поскольку в период нестабильности и отсутствия активности среди арендаторов практически невозможно обеспечить достаточную доходность объекта коммерческой недвижимости. ИНВЕСТОРЫ ОЖИДАЮТ В марте 2014 года компания EY опубликовала результаты ежегодного опроса среди инвесторов недвижимости в 15 странах Европы. На момент проведения опроса (октябрь-ноябрь 2013 года) 66% респондентов отметили, что считают Украину привлекательным направлением для инвестиций. География исследования покрыла такие страны как Австрия, Бельгия, Великобритания, Германия, Испания, Италия, Люксембург, Нидерланды, Польша, Россия, Турция, Украина, Франция, Швейцария и Швеция. Интересно, что в рамках исследования EY было опрошено 32 компании, которые активно работают в секторе недвижимости Украины. Почти половина украинских респондентов оценили наш рынок как наименее привлекательный по отношению к другим европейским странам. Тем не менее, половина из них согласилась, что в 2014 году можно ожидать роста объема иностранных инвестиций в украинскую недвижимость. Конечно, с момента проведения исследования произошло много событий, негативно повлиявших на инвестиционную привлекательность Украины, но у меня есть уверенность, что с наступлением политической определенности наша страна со временем вернет себе статус рынка с высоким потенциалом в сегменте недвижимости. DUPD Инвестиционный фонд Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) – это британский фонд, созданный в 2007 году с целью инвестирования в украинский рынок недвижимости. Благодаря взвешенному подходу к диверсификации портфеля и владению существенным объемом денежных средств, мы одни из немногих иностранных девелоперов, которые продолжают свою деятельность в Украине и уверены, что этот сегмент в будущем ждут отличные перспективы. Украина – это огромный рынок. Сейчас иностранные инвесторы, которые не побоятся повышенного риска, могут приобрести в стране участки и объекты по очень привлекательной цене. По нашим наблюдениям, украинским рынком живо интересуются портфельные инвесторы. Так, акции DUPD за последние несколько месяцев выросли на 10%. Инвесторы, которые не очень паникуют в связи с пострадавшей экономикой, руководствуются знаменитым принципом «Buy on fear, sell on greed» (в переводе с английского – «Покупай на страхе, продавай на жадности»). При инвестировании в частные компании Украины миноритарии почти не защищены законодательно и часто страдают от рук недобросовестных мажоритариев. Если же говорить о публичных компаниях, то они более безопасны для портфельных инвесторов, но на украинском рынке недвижимости их всего две – DUPD и «Т.М.М.». НАМ НУЖЕН МИР И НЕМНОГО ВРЕМЕНИ Проект жилого комплекса Obolon Residences (Киев) ПРОЕКТ: DRAGON CAPITAL Не стоит рассчитывать на быстрые изменения, так как до конца 2014 года Украине придется очень тяжело. Даже если боевые действия скоро завершатся, нам будет необходимо время, чтобы отстроить ключевую инфраструктуру и реанимировать экономику. Восточный регион сейчас не платит налогов, социальные затраты будут уменьшаться, уровень потребления в стране - тоже, поскольку люди боятся расставаться с деньгами. А, как известно, пока деньги хранятся «под матрасом», они не работают в экономике. В этой ситуации обнадеживает интерес, проявляемый зарубежными инвесторами к украинскому рынку недвижимости. Так, в апреле нынешнего года компания Dragon Capital провела ежегодную инвестиционную конференцию, которую посетили новые ключевые лица государственной власти Украины, а также около 130 иностранных инвесторов. Также мы наблюдаем интерес со стороны европейских, американских, и, что удивительно, российских инвесторов через их западные представительские офисы. Пока что интерес не конвертируется в реальные действия, но как только закончатся боевые действия и начнут хотя бы немного расти цены на недвижимость, наращивая маржу компаний, я уверен, этот интерес конвертируется в реальные инвестиции. Украина сейчас у всех на слуху. Своим стремлением заключить ассоциацию с ЕС и жить в соответствии с европейскими стандартами наше общество закрепило репутацию Украины как бренда. В стране заявлены фундаментальные реформы, на нас обращено пристальное внимание международных финансовых институций, крупнейшие европейские страны поддерживают нашу политическую позицию. Если мы покажем позитивные изменения, проведем первые успешные экономические и законодательные реформы, то через короткое время можно ожидать бума инвестирования. Такой бум мы наблюдали в 2005 году после Оранжевой революции. Но в этот раз можно надеяться на более массовые и долгосрочные объемы привлеченных средств. Самого первого короткого капитала в форме покупки акций компаний или государственных облигаций будет достаточно, чтобы запустить эффект инвестиционного домино. При повышении спроса на государственные облигации, их доходность уменьшится. В результате в какой-то момент у государства, банков и бизнеса появится возможность делать новые эмиссии облигаций и таким образом увеличить приток инвестиций в страну. Для притока же прямых иностранных инвестиций необходим не только мир, но и более активные шаги государства в направлении законодательных изменений. Однако я уверен, что уже после первых крупных реформ в Украине иностранные инвесторы начнут наперегонки вкладывать средства в наш рынок. Dragon Capital Dragon Capital является управляющей компанией британского инвестиционного фонда Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD). DUPD инвестировал более $250 миллионов в ряд проектов недвижимости в Украине, среди которых - жилой комплекс Obolon Residences, коттеджный городок Green Hills, эксклюзивный клубный поселок Riviera Villas, проекты ТРЦ, реализуемые компанией Arricano, др.