фото: «CP»Участники дискуссионной панели:Оксана Маркарова, президент ITT Invest;Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банк»;Михаил Меркулов, глава правления и региональный директор ERSTE Group Immorent Ukraine;Виталий Бойко, директор UTG;Инна Волосюк, главный редактор журнала «Commercial Property»;Игорь Мельник, управляющий партнер Forum Evolution;Виталий Грусевич, директор проектов «НЕСТ»;Олег Куринной, директор Dragon Development.Инна Волосюк: Определите позиции банковского кредитования в структуре источников финансирования проектов недвижимости в нынешнем году, а также планы банковских учреждений в данном вопросе на следующий год.Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования «ВТБ Банк»фото: «CP»Александр Борщевич: Не думаю, что банковское кредитование станет основным источником инвестиций для реализации девелоперских проектов в 2012 году в Украине, поскольку уровень процентных ставок и условия кредитования не являются привлекательными для заемщиков.Ориентируясь на все события, которые происходят в данный момент на рынке недвижимости, мы сегодня не можем говорить о проектном финансировании как таковом в Украине, которое должно выступать основным источником финансирования девелоперских проектов. Часть банков продолжит деятельность в сфере кредитования девелоперских проектов в 2012 году, но данное направление будет далеко не приоритетным в списке интересов банка.Михаил Меркулов: Хочу обратить Ваше внимание на то, как финансировались проекты недвижимости в 2011 году. Со стороны банков с начала кризиса поток инвестиций в коммерческую недвижимость пересох. Рынок начал разогреваться только к началу 2011 года, появилась некая уверенность в стабильности и в том, что Украина будет продолжать развиваться более быстрыми темпами, чем другие европейские страны. Поэтому начались переговоры с банками касательно предоставления проектного финансирования. В 2011 году во всех сегментах недвижимости, в которых велась активная стройка, – жилье, торговые и офисные центры (большие и небольшие форматы), ряд гостиниц, – источники финансирования были различными. Наконец-то мы увидели проекты, которые были построены за собственные деньги застройщиков.В 2011 году применялись практически все инструменты финансирования, но преимущественно источником финансирования выступал собственный капитал, поскольку банки резко подняли планку по участию в проекте собственного капитала. Раньше доля собственных инвестиций составляла 20-30%, а в 2011 году меньше 50% банками даже не обсуждались. В целом банки стали крайне осторожно относиться к проектам недвижимости.Олег Куринной, директор Dragon Developmentфото: «CP»Олег Куринной: На рынке недвижимости Украины есть местные девелоперы и девелоперы с большим объемом иностранных инвестиций. Местные девелоперы зачастую боятся привлекать долговое финансирование, особенно это касается кредитов в банках. Но если все же привлекают кредитные средства, то не в том объеме, которого требуют экономические показатели проектов. Взаимодействие с банковским учреждением требует прозрачности проекта, определенных рисков, на которые местные девелоперы не готовы идти. Этот факт сдерживает рост объемов финансирования и развитие проектов, которые мы наблюдали в 2011 году.Что касается банковского кредитования, то я не скажу ничего нового – в первом полугодии в данном секторе наблюдалось оживление. Было небольшое количество проектов, под которые банки были готовы выдавать деньги. Более того, были подписаны кредитные договоры, но во втором полугодии все эти процессы приостановились.Сейчас банки заняли выжидательную позицию и ждут, что будет происходить с экономикой и национальной валютой в 2012 году. Как будет развиваться ситуация в следующем году, я бы не брался прогнозировать. Необходимо подождать и проанализировать результаты первого полугодия, особенно результаты, которые продемонстрируют уже существующие проекты. По нашим оценкам, банки будут увеличивать ставки по кредитам. Скорее всего, возрастут также требования к соотношению собственного и заемного капитала: застройщиков обяжут вкладывать еще больше собственных средств.Игорь Мельник: Компания Forum Evolution, которую я представляю, является девелоперской компанией, занимающейся развитием исключительно собственных проектов недвижимости. В 2011 году к нам стояла очередь из 3-4 банков с предложениями финансировать проекты. Банки были готовы выдать кредиты под существующие объекты, генерирующие стабильный денежный поток (cash flow). У банка нет проблем с тем, чтобы обеспечить вас кредитом, если вы имеете достаточно доходный и прозрачный бизнес, который связан с вашей основной деятельностью. Вы должны обеспечить банк понятными критериями работы, а банк, в свою очередь, должен гарантировать вам предсказуемость своего поведения. Несмотря на кризис, деньги не исчезли, они ждут более тихой обстановки. Если вы сможете обеспечить эту тихую обстановку, то получите деньги. В этом заключается суть взаимодействия инвестора и девелопера. Стороны должны сесть за стол переговоров и искать пути взаимодействия.Мы получили срез информации касательно того, у каких компаний имеются финансовые средства. Так вот, они имеются у аутсорсинговых компаний, продукты деятельности которых пользуются спросом за рубежом на более стабильных рынках. Как правило, это IT-компании, компании-разработчики интеллектуального продукта. Такие компании готовы покупать недвижимость для собственного пользования, поскольку понимают, что цена покупки сегодня выгодная. Однако на рынке существует дефицит качественного продукта, который можно было бы купить. То есть, деньги в Украине есть, нет условий для их передачи, доверия и гибкой системы договоренностей.В конце 2011 года нам удалось достичь договоренностей с зарубежным банком, который не представлен на территории Украины, о крупном долговом финансировании масштабного проекта. У нас имеются все соглашения, и на данный момент идет технический процесс, который очень зыбкий и может остановиться на любом этапе. Но шансы на успех тем больше, чем больше профессионалов привлечено к этому процессу, чем гибче вы ведете себя в ходе переговоров. К примеру, нас консультируют представители инвестиционного отдела компании Dragon Capital, которые показывают, какими методами мы можем перекрывать взаимные риски. Получение финансирования для реализации проекта недвижимости – это крупный узел специалистов.2011 год многому нас научил. Многие девелоперы достали собственные деньги и начали вкладывать в проекты, что повысило доверие к ним со стороны финансирующих организаций. Закончилась «манна небесная», когда можно было принести 10% собственных средств, несколько документов, показать, что инвестированы определенные средства в земельный участок, и в итоге получить огромное количество денег на реализацию проекта. В таком случае ты не ценишь эти деньги, и создаются условия для появления пузыря. В странах с развитой экономикой качественные проекты недвижимости считаются одними из наименее рисковых сфер капиталовложений. Но из-за того, что на рынке лопнул пузырь, мы еще долгое время будем говорить о недвижимости как о рисковом капиталовложении.Инна Волосюк: Компании «НЕСТ» также повезло, как и Forum Evolution? К Вам также выстраивалась очередь из банков, которые готовы кредитовать проекты компании?Виталий Грусевич, директор проектов «НЕСТ»фото: «CP»Виталий Грусевич: Наверное, нам повезло еще больше: в 2011 году мы смогли и погасить старые кредиты, чем может похвастаться мало кто на рынке, и оформить новые.Несколько слов скажу о проектном финансировании. Проектного финансирования в чистом виде в Украине не было никогда – ни до, ни во время, ни после кризиса. К нему не готовы ни банки, ни участники рынка. Не будет проектного финансирования в Украине и в 2012 году. Но в целом кредитные портфели будут стабильными: сколько кредитов будет погашено в банковской системе, приблизительно столько же и выдано. При этом будет вложено намного больше собственных средств в проекты недвижимости со стороны застройщиков. В данном случае важную роль сыграет вопрос государственного протекционизма. Ведь строительный рынок – это инвестор, заказчик, генподрядные организации и государство, которое выделило земельный участок, согласовывает документы и следит за строительным процессом.На сегодняшний день на украинском рынке очень большой объем недостроев. В докризисный период, когда на рынке наблюдался подъем, многие инвесторы выступили в том числе в роли заказчиков, взяли земельные участки, начали строительство, однако с наступлением кризиса решили приостановить реализацию до лучших времен. Это абсолютно правильное решение, но политика государства в части фискального регулирования в 2012 году будет ужесточаться. Таким образом государство подводит заказчиков к тому, что они могут лишиться прав на участок, который впоследствии будет передан компании-победителю инвестиционного конкурса, которая достроит объект. Поэтому компании обязаны либо использовать собственные активы, либо привлечь соинвестора, заложить имущество, но найти деньги и достроить объект.Оксана Маркарова, президент ITT Investфото: «CP»Оксана Маркарова: Сильная сторона нашей компании заключается в том, что мы являемся, прежде всего, инвестиционной группой. В свою очередь фонд «ITT Недвижимость», который входит в группу ITT Invest, – это девелоперское направление деятельности, команда которого тесно работает с нашей инвестиционной группой как с финансистами.Хочу вернуться к тенденциям, которые начали проявляться в 2008 году. Во-первых, стало понятно, что на рынке нет места для реализации крупных проектов недвижимости, во-вторых, существенно сократился объем инвестирования. Интересом банков пользовались лишь те объекты, которые генерировали стабильный денежный поток. В связи с этими процессами мы переформатировали работу группы: заморозили проекты, которые были на ранней стадии развития, за исключением четырехзвездочной гостиницы Crowne Plaza Kyiv, которую мы все-таки начнем строить в феврале 2012 года. Также мы сконцентрировались на объектах, которые могут выйти на генерацию денежного потока максимум в течение 10 месяцев. Это преимущественно проекты не нового строительства, а реконструкции. Эволюционно мы специализировались: все наши объекты последних двух лет – это объекты для медицины и образования. На данный момент мы реализуем три проекта медицинского назначения. Также заключили договор с компанией ISIDA, для которой будем строить проект в регионе. Все эти проекты мы реализуем с привлечением банковского кредитования. Самое важное для банка – показать, как мы будем возвращать заемные средства, а также сделаем ли мы реализуемый проект успешным.Недвижимость для медицины и образования – это нишевый сегмент, который до сих пор не представлен в Украине. Мы видим достаточно высокий спрос на данные виды недвижимости. В декабре 2008 года, в разгар кризиса, я с ужасом открывала специализированный конференц-холл «Ирпень» (Киевская область – ред.) с множеством выставочных залов, с гостиничным крылом, общепитом. Ведь большой надежды на то, что площади этого объекта будут пользоваться спросом, не было. Но каким было мое удивление, когда через 4 месяца данный объект уже имел positive cash flow.Как ни странно, но большой интерес к нашим объектам проявляют потенциальные соинвесторы – физические лица. У тех, у кого есть капитал, есть также проблема управления ликвидностью. На рынке нагнетается ситуация вокруг валют, которая во многом преувеличена, и объективной информации в ней мало. Но много и субъективного, того, на что реагируют частные инвесторы. Мы увидели больший интерес к недвижимости, потому что в ней рисков меньше, чем, например, в производственном секторе.В кризисный период наша компания начала покупать объекты, которые необходимо реконструировать. Все покупки мы осуществляем исключительно за собственный капитал и за деньги соинвесторов. Достройку и реконструкцию осуществляем за банковские кредиты. Банк с удовольствием даст деньги на год, но если мы попросим кредит на три года с отсрочкой выплаты процентов, никто нам таких денег не даст.Виталий Бойко, директор UTGфото: «CP»Виталий Бойко: Позицию всех спикеров можно разделить на пессимистическую и оптимистическую. Оптимистично настроенную часть аудитории представляют девелоперы, а пессимистично настроенную – финансовые организации. Я отношусь к пессимистической стороне, хотя это совершенно неправильно с точки зрения консалтингового бизнеса, в котором я работаю. Ведь наш доход полностью зависит от количества новых проектов.2011 год подал слабую надежду на разрешение проблем на рынке недвижимости, но, тем не менее, больших перемен не произошло. До мая на рынке было затишье, поскольку процентные ставки по кредитам были высокими и залогов, генерирующих денежный поток, было недостаточно. Необходимы были еще личные гарантии со стороны учредителей, что они готовы отвечать еще и своим имуществом, и именем. С мая по октябрь девелоперы активно вели переговоры с банками. Летом началась даже небольшая конкуренция среди банков за обсуждение проектов. Осенью все предложения со стороны банков были отозваны. Сегодня наблюдается полная заморозка касательно вопроса участия банков в кредитовании девелоперов, причем она наблюдается не только в Украине, но и в других странах Европы. Сегодня в Европе сложно получить кредитование для реализации проекта недвижимости. Тем более, в Украине. Поэтому я считаю, что банковского кредитования в секторе недвижимости в 2011 году (в общерыночном, не уникальном понятии) не было. Его также не будет в 2012 году. Если будут приниматься какие-то положительные решения, то только в 2013 году.Сейчас происходит очищение рынка. Когда на рынок недвижимости приходит банковское или проектное кредитование, и доступ к деньгам становится легким, всегда вслед за этим происходит перенасыщение рынка. Сейчас доступ к деньгам сложный, и развивать проекты можно только за счет собственного финансирования, что и происходило в 2011 году.фото: «CP»Негативная сторона рынка недвижимости заключается в том, что все проекты – долгосрочные. Помимо экономических угроз появляются политические, административные, юридические и прочие. Почему зарубежные девелоперы всегда осторожно относились к Украине, даже когда страна подавала надежды на экономический рост? Потому что у нас несовершенная судебная система, которая не позволяет защищать собственные права. Но когда в решении экономических споров или переделе собственности принимает участие не только судебная система, но и весь государственный аппарат, включая прокуратуру, налоговые органы, коленки начинают дрожать не только у иностранных инвесторов, но даже у украинских крупных промышленных структур.В 2012 году позволить себе работать с недвижимостью сможет небольшое количество компаний. В их числе те, кто имеет хороший административный ресурс, правильную политическую направленность и достаточное количество собственных средств, чтобы не привлекать банк даже на финальных стадиях реализации проекта, когда все риски будут пройдены. Именно эти 3-5 компаний смогут «снять сливки» с рынка.Михаил Меркулов, глава правления и региональный директор ERSTE Group Immorent Ukraineфото: «CP»Михаил Меркулов: Нас обвинили в том, что мы пессимистически настроенная сторона. Я хотел бы привнести в диалог немного позитива. Подразделение ERSTE Group Immorent работает с недвижимостью около 40 лет в Центральной и Восточной Европе и имеет солидный портфель недвижимости. Недвижимость хороша тем, что она практически вечная. На рынке всегда есть часть проектов, которые хорошо управляются, с хорошей концепцией, локацией, и которые генерируют денежный поток. Такие объекты всегда привлекательны для банков и инвесторов. Задача финансовых организаций – инвестировать именно в такие проекты. Когда рынок «горячий», банки берут практически все проекты, потому что боятся упустить возможность и время. Впоследствии банки набирают достаточно большое количество балластных проектов. Когда рынок идет вниз, за такие поступки приходится расплачиваться. Но эти процессы происходят волнообразно.Коллеги правильно сказали, если у вас хорошие проекты, к вам будет стоять очередь из банков, несмотря на то, где они реализуются, в Киеве, Ирпене или другом городе.Хочу прокомментировать фразу коллег, что денег в 2011 году не было и в 2012 году они не появятся. Дело в том, что круговорот денег никто не отменял. Деньги в системе все равно есть. Просто в 2012 году их будет меньше.Почему исчезли деньги из Европы? В октябре 2011 года европейские политики решили взбодрить экономики стран и взвинтили требования к собственному капиталу в банках до 9%. Если роста в экономике нет, то для банков этот поступок равносилен «холодному душу». В данном случае есть несколько вариантов: либо обратиться за помощью к государству, либо выйти на рынок и пытаться по бросовой цене привлечь деньги, либо забрать все у своих клиентов, либо пытаться не выдавать кредиты. Все это привело к тому, что рынок, фактически, остановился, и финансовый «кран» из Европы перекрылся. Банки не знают, что будет дальше. Если неразбериха будет продолжаться, то рецессия растянется на непонятное количество лет. Однако власти Еврозоны могут включить печатный станок, чтобы активизировать экономику. В таком случае деньги появятся, и часть из них, конечно же, вольют в сектор недвижимости.Игорь Мельник, управляющий партнер Forum Evolutionфото: «CP»Игорь Мельник: Очень удивительно, что Михаил не озвучил еще один способ получения живых денег в системе банка – продажу балластов, то есть, непрофильных активов. Я общаюсь со многими банками, у которых имеется большое количество залогового имущества. Мы приходим к ним с предложением продать эти активы. Таким образом, мы получаем проект, который сможем довести до ума, а банк, в свою очередь, получает живые деньги, которые пускает в свою систему. Но местный менеджмент банков отказывается от нашего предложения, аргументируя решение тем, что не хочет фиксировать убытки. Они говорят, что если бы начали продажу активов по дисконтной цене, то обвалили бы рынок. Но они обвалили бы рынок не более, чем на пять месяцев. Цена понизилась бы и стала честной, то есть такой, которая диктуется покупателем. Михаил, прокомментируйте, почему так происходит?Михаил Меркулов: Совершенно верное замечание. Неверно думать, что банки принимают только правильные решения. Коммерческим банкам и нам в том числе необходимо быть более гибкими в принятии решений. У некоторых банков есть коммерческие подразделения, которые фокусируются на недвижимости и работают профессионально. Есть банки, у которых имеются непрофильные подразделения, финансирующие в недвижимость, соответственно, они не сильно понимают, что делают.Александр Борщевич: В 2011 году деньги в сфере недвижимости все-таки были, и банковский сектор повернулся лицом к физическим и юридическим лицам. Да, недвижимость – хорошее вложение, но те процессы, которые происходили на рынке в 2008-2009 годах, во многом не оставили банку возможности быть лояльным. На самом деле банку непросто получить недвижимость из залога в виде собственности и затем реализовать ее. Все решения судов, которые мы выиграли в части залогового имущества, сейчас оспариваются. Никто просто так не отдавал банку свое имущество, каждый пытался бороться. В Украине не работают законы, и в этом заключается сложность для банков, как украинских, так и иностранных. Судебная система дискредитировала себя.В 2011 году недвижимость и девелопмент как объект для кредитования со стороны банков широкого распространения не получил.Спикеры дискуссионной панелифото: «CP»Игорь Мельник: Я хотел бы все-таки вернуться к вопросу залоговых активов, в частности, причин, по которым банки не освобождаются от непрофильных активов.Оксана Маркарова: В 2011 году мы покупали существующие объекты, и в первую очередь обратились к банкам. У нас не получился диалог с банками с западным капиталом. Они не захотели снижать цену и принимать решения, которые требуют большой ответственности. Это является подтверждением бюрократии в банках. После проведения ряда переговоров, мы договорились о единственной сделке с небольшим украинским банком.Олег Куринной: Я хотел бы сказать несколько слов в защиту банков. Нельзя забывать, где и в каких условиях мы живем. В Украине нет рынка недвижимости в том понимании, в котором он должен быть. Поэтому любая сделка в этом сегменте – это большой риск, потому что банки не имеют устойчивой сферы изъятия залогового имущества. Мы провели несколько переговоров по покупке залогового имущества, в ходе которых банки были готовы снижать цену. Но в итоге мы не купили актив, потому что над ним постоянно висела угроза того, что собственник, передавший актив банку, мог возобновить судебные разбирательства.Еще одна проблема – у нас нет сложившейся системы ценообразования на объекты, поэтому никто не может назвать справедливую цену для того или иного актива. Это могут подтвердить представители международных компаний, таких как Colliers International, DTZ, которые осуществляют оценку. Ввиду перечисленного массива причин, я не стал бы винить банки. Виновата система отношений, в которой мы сейчас находимся: отсутствие кредита доверия между заемщиком и кредитором, непонимание того, как будет развиваться ситуация в ближайшем будущем, др.Очень уместно прозвучала фраза о проектном финансировании. Этот вид финансирования имеет определенные законы. Например, если я беру на реализацию девелоперского проекта финансовые средства сроком менее чем на 10 лет, это уже не проектное финансирование. У нас никто и никогда не давал деньги на 10 лет, даже в лучшие времена. Те деньги, которые мы привлекаем в банке, чтобы довести объект до ума, это просто корпоративные кредиты, за счет которых банки преимущественно сейчас живут.Михаил Меркулов: Из портфеля ERSTE Group Immorent нам продавать, к счастью, нечего, потому что все наши проекты работают. А вот из портфеля ERSTE Bank в Украине есть. Процедура взыскания предметов залога довольно длительная и может занять около двух лет. Естественно, мы также думаем о том, можем ли списать убытки, можем ли взять на себя ответственность. В любой крупной коммерческой структуре есть бюрократия. Но есть также законы корпоративного бизнеса.В 2012 году со стороны иностранных банков будет определенный объем финансирования в украинский рынок недвижимости, но на данный момент неизвестно, какой именно. Единственное, что известно наверняка, так это то, что банки будут выбирать самые лучшие проекты.Инна Волосюк: Михаил, скажите, какие проекты могут заинтересовать ERSTE Group Immorent в качестве объекта для инвестирования.Михаил Меркулов: На данный момент портфель компании в Украине составляет чуть больше 200 миллионов евро. Часть проектов профинансирована из локального офиса, часть проектов – из венского офиса по системе cross border (трансграничное финансирование). У нас в портфеле имеются проекты практически всех сегментов недвижимости, кроме жилой.Проекты, на которые я готов выбивать финансирование из головного офиса, это, например, проекты из торгового сегмента. Это торговые центры в Киеве с хорошей локацией, концепцией, с достаточным объемом собственного финансирования (около 60%). В гостиничном сегменте нас интересуют 3-звездочные отели под управлением международных гостиничных операторов в Киеве или любом городе-миллионнике. Я уверен, что сегмент 3-звездочных отелей обречен на успех. Как известно, открывшаяся в 2011 году гостиница «Ibis Киев Бульвар Шевченко», прекрасно работает.Есть очень привлекательные проекты в сегменте офисной недвижимости.Игорь Мельник: Вы сейчас хвалите имеющиеся объекты, но если построите новый офисный объект, он не будет работать. В портфеле нашей компании имеется 5 офисных центров, полностью заполненных арендаторами. У нас также имеется резерв территории, но мы не реализуем новые проекты, потому что в офисном сегменте спроса нет. Это глубокое заблуждение банков, которые смотрят на успешно функционирующие объекты офисной недвижимости и думают, что еще можно построить объекты, и они полностью заполнятся арендаторами.Виталий Грусевич: Допустим, застройщику необходимо 100 миллионов гривен для реализации проекта офисной недвижимости. Банк требует от него залог в виде офисного центра стоимостью не меньше 120 миллионов гривен, который генерирует хороший cash flow. Если проанализировать процентную ставку по кредиту, которую банк может предложить заемщику, то на сегодняшний день имеется совсем немного заемщиков, которые потянут эту ставку. Объем банковского кредитования в следующем году будет таким же, как и в 2011-м, не больше.Основным заказчиком строительства в 2012 году, конечно же, выступит государство. Рынок жилой недвижимости в 2012 году будет нацелен исключительно на потребителя. Уверен, что спрос на жилую недвижимость будет. Важно то, как застройщик сумеет воспользоваться платежеспособностью потребителя. А вот каким образом застройщик сумеет вложиться в себестоимость строительства, да еще и получить доход, – это уже другой вопрос. Многие застройщики будут завершать объекты и выходить в ноль или даже в минус.Олег Куринной: Я представляю иностранный капитал на рынке недвижимости Украины. Инвесторы рассматривают наш рынок в долгосрочной перспективе очень позитивно. Но в краткосрочной перспективе есть проблемы во внутренней политике, которые привели к тому, что объем инвестиций ограничен не только банковским финансированием, но и внутренним капиталом. Если застройщик не будет вкладывать определенную долю собственных средств, то банк не сможет профинансировать проект в нынешних условиях. Свой отпечаток накладывают также внешние факторы, поэтому не все зависит от банковской системы Украины и от внутренних факторов.Инна Волосюк: Давайте подобьем результаты нашей беседы и сформулируем прогнозы на 2012 год.Виталий Грусевич: 2012 год будет очень сложным для участников строительного рынка в вопросе поиска финансирования. Иностранных инвестиций не будет. С кредитованием будет тяжело, но рынок строительства не остановится.Виталий Бойко: Здесь прозвучала ранее фраза из зала о реализации проектов на условиях государственно-частного партнерства. Это очень хороший инструмент для спасения страны, но, наверное, не Украины. Наше государство – отстраненная от всех бизнес-интересов организация.У кого будут деньги в следующем году, так это у крупных финансово-промышленных структур.Михаил Меркулов: Финансирование в 2012 году будет. Финансироваться будут только самые лучшие проекты. Банки будут очень тщательно смотреть на структуру проекта и т.д.Александр Борщевич: В 2012 году финансирование будет, но существенного кредитования сегмента девелопмента не предвидится.Оксана Маркова: Остается только пожелать, чтобы в 2012 году девелоперы были более осторожными и консервативными, а банки более активными.
