Интеллектуальная собственность в деятельности девелопера

Тарас Кислый, юрист компании «Магистр & Партнеры»
фото: «Магистр & Партнеры»

В процессе реализации проекта девелоперская компания заключает ряд договоров, часть из которых связана с созданием объектов интеллектуальной собственности: договора с компанией-консультантом на разработку концепции коммерческого объекта, с архитектурной компанией на создание проекта, с креативными агентствами на разработку логотипа или названия и многие другие. Девелопер должен четко представлять, какие объекты интеллектуальной собственности он приобретает и уже в зависимости от этого к договору могут предъявляться определенные требования, несоблюдение которых может привести к полной или частичной недействительности сделки.
Остановимся на некоторых особенностях приобретения отдельных объектов интеллектуальной собственности, с которыми может столкнуться девелопер.


АВТОРСКИЕ ПРАВА
Приобретая авторские права произведения архитектуры и градостроительства, девелопер, в первую очередь, должен удостовериться, что продавец действительно владеет тем, что продает и может это продать. В случае, если архитектурное бюро продаст девелоперу права на чужой архитектурный проект, последний ничего не приобретет.
Провести проверку авторских прав на практике достаточно сложно. Существует государственный реестр таких прав, но сведения в него вносятся на добровольной основе. При этом в реестр довольно просто внести неправдивые сведения. Поэтому девелоперу необходимо ориентироваться на репутацию продавца и, самое главное, прописать в договоре надежный механизм защиты своих прав и соответствующие гарантии со стороны продавца на случай, если авторские права на самом деле принадлежат кому-то другому.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание – договор о передаче авторских прав должен быть письменным. Ссылкой на устные договоренности c контрагентом не удастся подтвердить, что договор действительно заключался.
В самом договоре в отношении объекта авторских прав обязательно необходимо определить какой это объект (если возможно, приложить соответствующие чертежи, фотографии и т.д.), какие права на него приобретаются, в отношении какой территории, по какой цене.
На вопросе прав, которые приобретаются, нужно остановиться отдельно. Во-первых, нужно понимать, что в авторские права, например, на чертеж входит целый ряд прав: право на использование чертежей при постройке здания, право на внесение изменений в чертежи, право на обнародование чертежей, право запрещать либо разрешать другим лицам использовать эти чертежи. При этом авторские права должны быть прописаны в договоре. Судебная практика свидетельствует о том, что общей фразы «передаются все авторские права» недостаточно: на самом деле, это значит, что не передано ничего. Поэтому девелоперу необходимо оценить, какие права ему необходимо приобрести и указать их с разумной степенью детализации в договоре о передаче прав.


КОМПЬЮТЕРНЫЕ ПРОГРАММЫ И БАЗЫ ДАННЫХ
Компьютерные программы и базы данных – это всевозможные системы автоматизации управления зданием и т.д. По своей правовой природе компьютерные программы и базы данных приравниваются к авторским правам. Соответственно требования к договорам по передаче этих объектов такие же, как и по передаче авторских прав.


ТОРГОВЫЕ МАРКИ (ЛОГОТИПЫ)


Названия объектов недвижимости подлежат юридической регистрации
фото: Олег Герасименко

Заказ на разработку торговой марки и передачу прав на нее необходимо оформлять письменным договором.
Торговая марка подлежит государственной регистрации. Ее можно приобрести до регистрации, на стадии регистрации, или уже после регистрации.
Если приобретение происходит на стадии до регистрации – это, как правило, сделка по разработке торговой марки. После получения подходящего варианта торговой марки, девелоперу необходимо предпринять такие шаги: подать заявку на ее государственную регистрацию (без осуществления платежей), провести проверку через Украинский институт промышленной собственности (www.ukrpatent.org <http://www.ukrpatent.org">http://www.ukrpatent.org>), нет ли у кого-то более ранних прав на такую торговую марку и, если нет, то уплатить за регистрационные процедуры и ожидать получения регистрации.
Если приобретение происходит на стадии регистрации торговой марки, это оформляется договором передачи прав на заявку о такой регистрации. При этом также стоит проверить, нет ли у кого-то более ранних прав на подобную торговую марку.
Если девелопер приобретает зарегистрированную торговую марку, ему необходимо обратиться в соответствующий государственный реестр и проверить наличие такой регистрации, ее действительность, а также проверить является ли продавец торговой марки ее собственником. Торговая марка должна быть зарегистрирована на территории Украины. В противном случае, девелопер на самом деле ничего не купит. Не лишним будет также проверить, выдавались ли лицензии на использование торговой марки (новый владелец вряд ли сможет просто аннулировать эти лицензии).
Следует отметить, что некоторых обновленных сведений (кто действительный владелец, наличие лицензий) может и не быть в государственном реестре, так как их регистрация не обязательна, а добровольна.
В целом возможны две ситуации: первая, когда слова продавца не совпадают с данными в реестре, вторая, когда все совпадает, но не соответствует действительности.
В первом случае возможна такая ситуация, когда продавец сам приобрел торговую марку, но не внес соответствующие сведения в государственный реестр. Здесь у девелопера есть два варианта действий: вынудить продавца провести регистрацию сведений либо самостоятельно проверить договор, на основании которого продавец приобретал торговую марку.
Во втором случае (все совпадает, ничего не соответствует) продавец уже может продать кому-то свою торговую марку, а потом еще раз продавать ее девелоперу. В данной ситуации установить истину практически невозможно.
Чтобы избежать всяческих сюрпризов девелопер, приобретая торговую марку, должен прописать в договоре надежный механизм защиты своих прав и соответствующие гарантии со стороны продавца на случай, если права на торговую марку на самом деле принадлежат кому-то другому.
После приобретения торговой марки предпочтительно провести государственную регистрацию договора о передаче прав.
В завершение следует отметить, что в этой статье рассмотрены только некоторые вопросы передачи прав на объекты интеллектуальной собственности, которых в каждом конкретном случае может быть намного больше. Как правило, это прямо пропорционально зависит от ценности приобретаемого объекта недвижимости и сопутствующих прав интеллектуальной собственности. Поэтому, делая такое капиталовложение, всегда стоит воспользоваться услугами профессионалов, которые смогут грамотно сопроводить сделку.