Индустриальные парки: перспективное направление

Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине До 2008 года бывшие промышленные зоны, расположенные в черте крупных городов Украины, привлекали девелоперов возможностью развивать на их территориях проекты крупномасштабных многофункциональных комплексов. После кризиса интерес к подобным проектам резко упал, поскольку для их развития требовались серьезные капиталовложения, что в условиях ограниченных финансовых ресурсов и падения общего спроса на коммерческую недвижимость делало реализацию подобных проектов малодоходной, а зачастую даже убыточной. В последние полтора года крупные промышленные зоны снова оказались в центре внимания девелоперов. В 2012 году был принят Закон Украины «Об индустриальных парках» и создан Национальный проект «Индустриальные парки Украины», который предполагает реализацию 10 пилотных проектов в данном сегменте в ближайшие годы. СПЕЦИФИКА ИП Сегодня все еще случаются прецеденты неправильной трактовки термина «индустриальный парк», под которым иногда подразумевают совершенно другие объекты – начиная от бизнес-парков и заканчивая логистическими терминалами. Однако на самом деле в состав индустриальных парков входит относительно небольшое количество офисных и складских помещений. Индустриальный парк – привычный формат размещения промышленных предприятий среднего размера. Он представляет собой специально организованную территорию для размещения новых производственных предприятий, в рамках которой к земельным участкам подведены коммуникации, сформирована инфраструктура и созданы необходимые административно-правовые условия. Управление парком должно осуществляться специализированной компанией, которая устанавливает и развивает профессиональные отношения с местной администрацией и резидентами, а также занимается вопросами эксплуатации всего объекта.

Отрасли промышленности в многоотраслевых индустриальных парках Россиипо состоянию на конец 2012 года

Источник: Аналитика EY В индустриальных парках размещают свои производства предприятия разной направленности. Если посмотреть на опыт соседней с Украиной страны – России, то там чаще всего в индустриальных парках размещены предприятия таких отраслей как машиностроение, автопром, строительство и производство стройматериалов, пищевая промышленность и другие. В Украине с учетом существующего рынка сырья и рынка сбыта наиболее перспективным является размещение мощностей индустрии машиностроения, строительства и стройматериалов, переработки сельскохозяйственной продукции, фармацевтики, химического производства и деревообработки. ВЫГОДЫ Факторами, которые делают индустриальный парк перспективным направлением для ведения бизнеса, являются предоставляемые правительством налоговые льготы и субсидии, например, снижение ставок по налогу на прибыль, а также иные инструменты поддержки, такие как предоставление государственных гарантий для получения финансирования, др. Для потенциальных резидентов размещение производства в индустриальном парке позволяет выйти на рынок в минимальные сроки и с предсказуемыми затратами на запуск нового предприятия. Кроме того, для привлечения потенциальных пользователей, парки зачастую предлагают льготные условия, поскольку начало работы первых предприятий является переломным моментом для дальнейшего развития и заполнения ИП. Очевидными являются преимущества размещения на территории индустриальных парков предприятий одной или смежных отраслей промышленности. Такой подход позволяет девелоперу наиболее эффективным образом осуществлять планировку территории и эксплуатацию индустриального парка, и, соответственно, повысить его конкурентоспособность. Однако, как показывает практика, в реальности это не всегда удается, и для того, чтобы заполнить парк резидентами, девелоперу зачастую приходится привлекать компании из разных отраслей.

Отрасли промышленности в моноспециализированных индустриальных парках в Россиипо состоянию на конец 2012 года

Источник: Аналитика EY ФУНКЦИИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Важным фактором успеха индустриального парка является наличие управляющей компании (УК) – специализированной организации, которая обеспечивает создание, развитие и эксплуатацию инженерной инфраструктуры, привлекает резидентов и предоставляет им комплексную поддержку на всех этапах выполнения их инвестиционных проектов. На этапе проектирования и строительства объектов управляющая компания содействует резидентам в получении разрешительных документов. Она обеспечивает подведение и подключение объектов к инженерным коммуникациям, а также с привлечением подрядчиков может выполнять проекты строительства под заказчика. На операционном этапе (то есть после ввода объектов резидентов в эксплуатацию) комплекс услуг управляющей компании может быть представлен базовым набором, предполагающим обслуживание инженерных сетей и уборку общей территории, либо более широким спектром, включающим клининг, кейтеринг, IT-поддержку, юридические услуги, подбор персонала, лизинг недвижимости и прочее. Факторами, которые делают индустриальный парк перспективным направлением для ведения бизнеса, являются предоставляемые правительством налоговые льготы и субсидии (на фото: ИП «Калуга-Юг», Калужская область, Россия) ФОТО: IS В идеале, управляющая компания оказывает услуги резидентам, начиная с момента подписания соглашения о намерениях и далее на протяжении строительства объекта, а также в процессе ведения операционной деятельности. Поскольку на этапе проектирования и строительства существенная часть работы УК состоит в урегулировании отношений с местной администрацией и органами власти, зачастую эффективными управляющими на начальной стадии организации работы индустриального парка в условиях забюрократизированного рынка оказываются сами органы власти. Так, например, в российской практике достаточно часто встречаются случаи, когда все необходимые мероприятия по созданию площадки, размещению резидентов и эксплуатации успешно осуществляются региональными или местными властями без создания или привлечения управляющей компании. В этом случае функции управляющей компании выполняют либо специально учрежденные для этих целей корпорации развития (например, Корпорация развития Калужской области в России), либо агентства по привлечению инвестиций. ГЧП Ввиду существенной зависимости успеха индустриальных парков от действий правительства, такие проекты часто осуществляются в рамках государственно-частного партнерства. Таким образом, земельные участки, отводимые под создание индустриальных площадок, могут находиться в государственной или муниципальной собственности, но передаваться в аренду частным управляющим компаниям для дальнейшего развития. Возможны также и случаи, когда земля находится в собственности частной управляющей компании с государственным участием. Резиденты, в свою очередь, приобретают участки в собственность либо арендуют их с правом выкупа после завершения строительства. Роль государства в создании жизнеспособного проекта индустриального парка заключается, в частности, в обеспечении благоприятных условий для девелопмента проекта и ведения бизнеса резидентов. Речь идет о конкретных льготах и создании четких и понятных долгосрочных правил поведения для всех участников процесса. От девелопера, частной компании или предприятия, созданного при участии органов власти, требуется создание конкретного продукта. По нашему опыту, наиболее частая причина неуспешности проекта ИП заключается именно в формальности подхода к реализации проекта: регистрация парка, подача заявки на получение льгот с их последующим успешным освоением при отсутствии концепции освоения территории, подведенных коммуникаций, созданной УК. Для того чтобы в парк пришли инвесторы, мало подать заявку о включении парка в реестр, необходимо обеспечить правовую/юридическую «чистоту» земельного участка, удобную транспортную доступность, предусмотреть зоны разгрузки/погрузки, провести инженерные сети и прочее. ИП КАК СПОСОБ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ На большинстве рынков выстраивается государственная система поддержки индустриальных парков и их резидентов, начиная от содействия в прохождении административных процедур до создания инфраструктуры ИП (на фото: ИП «Ворсино», Калужская область, Россия) ФОТО: IS Несмотря на непростой процесс создания индустриального парка, это направление представляется наиболее перспективным способом привлечения в регион новых производителей – как локальных, так и иностранных. Поддержка властей является одним из важных стимулов развития формата индустриальных парков и наиболее важным фактором для инвесторов при рассмотрении вопроса о выходе на национальный/региональный рынок. Такая поддержка, как уже говорилось выше, выражается как в предоставлении льгот и субсидий, так и в активном содействии бизнесу, т.е. эффективном решении административных проблем, устранении бюрократических барьеров. На эффективность привлечения инвесторов в регион влияют состав и профессиональный уровень команды специалистов, курирующих проект, а также общая система взаимодействия с инвесторами. Данная система предполагает наличие специализированной организации по привлечению инвестиций и работу по принципу «единого окна» на всех этапах проекта. На большинстве рынков выстраивается государственная система поддержки индустриальных парков и их резидентов, начиная от содействия в прохождении административных процедур до создания инфраструктуры ИП. Тем не менее, наличие отдельных законодательно закрепленных преференций для будущих резидентов само по себе не обеспечит приток капитала. Регион становится привлекательным для инвесторов, прежде всего, благодаря инициативной позиции региональных властей и проводимой ими последовательной политике. В основе такой политики лежит понимание того, что налоговые льготы представляют собой не упущенную выгоду на фоне необходимости пополнения бюджета, а стимул для развития в регионе промышленности. При этом расчет делается на то, что в будущем налоговые поступления от привлеченных инвестиций станут во много раз больше объема первоначальных бюджетных «потерь». Успешное привлечение инвестиций позволяет увеличить налогооблагаемую базу и создавать рабочие места. Ярким примером являются результаты, достигнутые в Калужской области за 6 лет с момента начала реализации проекта создания индустриальных парков. С 2007 по 2012 годы было создано 16 000 новых рабочих мест, причем средняя заработная плата на предприятиях резидентов ИП превышает среднеобластной показатель в 2 раза, а налоги, перечисляемые в бюджеты всех уровней с территории Калужской области, возросли в 2,7 раза в рублевом эквиваленте. Прямой мультипликативный эффект составил 10,3 рубля вложений инвесторов на 1 рубль затрат Корпорации развития Калужской области.