Индустриальная недвижимость: парковый формат

СУТЬ И ОСОБЕННОСТИ
По словам Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, согласно международной практике, индустриальный парк (industrial park, industrial area) – это размещенный на отдельной территории производственно-складской комплекс с общей инфраструктурой, разделением прав собственности и временного пользования, юридически и технически организованный как специализированный объект доходной недвижимости. «Цель собственника индустриального парка – получение дохода от продажи или предоставления в аренду земли, зданий, сооружений, инженерной и транспортной инфраструктуры, – отмечает эксперт. – После приобретения земли ее собственник организует разработку и принятие для своей территории соответствующих строительных регламентов, разрабатывает генеральный план ее развития, создает транспортные и инженерные сети, заключает договоры на поставку инженерного обеспечения (электричества, тепла, воды, газа, канализации, линий связи), разбивает территорию на участки, строит производственные и складские корпуса, а затем целиком или по частям продает/сдает их в аренду клиентам. Достаточно часто собственник или управляющая компания получает также доход от дополнительного обслуживания арендаторов, организуя внешнюю охрану, техническое содержание цехов, транспортное обслуживание, поставку энергоресурсов и оборудования, материально-техническое снабжение, вывоз отходов и т.д.».
В качестве характерных черт индустриального парка Артем Новиков, инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик», выделяет следующие:
– предоставление коммуникаций всех типов, необходимых для организации производственного процесса;
– наличие производственных, складских и офисных помещений в пределах территории парка;
– профессиональная и эффективная система организации подъездных путей, мест стоянки грузового и легкового автотранспорта, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон и др.;
– система организации работы парка, в том числе предоставление различных видов услуг компаниям-участникам;
– государственная поддержка развития.

ИСТОРИЯ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ ПАРКОВ
Первым в мировой истории индустриальным парком считается основанный в 1896 году в Манчестере (Англия) Trafford Park. После приобретения 10 гектаров земли, расположенной вдоль Манчестерского морского канала, инвестор создал на ней транспортную и инженерную инфраструктуру, а затем начал продавать и сдавать в аренду промышленным компаниям инженерно подготовленные участки. Активный спрос подтвердил правильность выбранной концепции. Так, в 1910 году Генри Форд разместил свой первый в Европе автомобильный завод именно в Trafford Park. Кроме английских компаний, к 1920 году около 300 американских промышленных корпораций имели там производственные и офисные площади. Отметим, что Trafford Park успешно функционирует до сих пор.
Как отмечает Андрей Назаренко, «с начала XX века индустриальные парки стали активно создаваться в США и Европе, тяготея, как правило, к крупным городам, транспортным узлам и портовым зонам. С 1950-х годов появляются специализированные инновационные технопарки, связанные с крупными университетами. Примерно в это же время возникают первые технопарки с универсальными производственно-складскими корпусами, которые начинают быстро распространяться и замещать индустриальные, в основном связанные с машиностроением и металлообработкой».
По словам экспертов, в настоящее время каждый регион и округ в странах Северной Америки и Западной Европы насчитывает десятки индустриальных парков, расположенных, как правило, на окраинах городов, вблизи транспортных узлов и аэропортов, на территориях, специально зонированных для промышленно-складского использования.
В последние десятилетия наблюдается тенденция тяготения технопарков к зонам концентрации квалифицированного персонала, приближение их к центрам образования, торговли, культуры, развлечений. В связи с этим наблюдается повышение интереса предпринимателей к созданию новейших технопарков на месте старых промышленных зон в крупных городах, проходящих параллельно с остановкой устаревших и вредных производств или их выносом за пределы городов.
В качестве примера широкого распространения индустриальных парков в развитых странах мира Андрей Назаренко приводит Даллас (штат Техас, США): «В городе с населением чуть более одного миллиона человек насчитывается несколько десятков индустриальных парков, совокупная производственно-складская площадь которых составляет около 25 миллионов м². Коэффициент вакантности этих площадей последние 10 лет колебался в пределах 6-13%, составив в среднем около 8%. Арендная плата на данный момент колеблется в пределах от $2,5 (при аренде более 10 000 м²) до 3,5 за м² в месяц».
По словам Артема Новикова, «на сегодняшний день в Германии действует более 200 только технопарков, в США их более 400, в Китае сеть научных и технологических парков насчитывает 52 объекта, многие из которых объединены с университетами. В последние десятилетия техно- и индустриальные парки активно развивались, в первую очередь, в странах азиатского региона, Восточной Европы и Прибалтике. Так, например, во многих странах Азии специализация индустриальных парков сфокусирована вокруг крупных мультинациональных компаний, производство которых ориентировано на экспорт. Для местной общественности это имеет ряд преимуществ, так как появление индустриальных парков способствует привлечению инвестиций, созданию новых рабочих мест, развитию малого и среднего бизнеса за счет субподрядных контрактов».
Всего в мире, по оценкам экспертов, на сегодняшний день действует около трех тысяч технопарков и других инновационных структур такого типа.

РАЗНОВИДНОСТИ
В процессе эволюции на основе индустриально-технологических парков появились различные виды образований, к наиболее распространенным среди которых, по словам Андрея Назаренко, можно отнести следующие:
– Индустриальные парки – инженерно подготовленные земельные участки, производственные и складские строения для крупных производств (металлообработка, машиностроение). Такие парки характеризуются относительно небольшим количеством офисных зданий.
– Складские или распределительные центры – состоят из складов постоянного и временного хранения, оборудованных разгрузочно-погрузочной техникой, парковочными площадками и станциями обслуживания для грузовиков. Подобные парки часто имеют железнодорожные вводы и дворы, характеризуются большими площадями и относительно небольшой численностью работников. Офисных помещений и зданий также относительно немного.
– Логистические центры включают складские здания и распределительные центры, но, в отличие от предыдущих видов, обеспечивают значительную работу по переработке грузов: сортировку, перегруппировку, оптовые поставки, комплектацию, упаковку и даже сборку изделий. Часто включают центры оптовой торговли, выставочные и демонстрационные залы для оптовиков.
– Технологические парки – специализированные индустриальные парки, обслуживающие крупные высокотехнологические компании, где отрабатываются новые направления и технологии. Ориентированы на конкретного производителя или группу производителей. Их задача – испытывать и осваивать новые технологии перед их масштабным внедрением в производство.
– Научно-исследовательские (инновационные) технопарки создаются при крупных университетах или исследовательских центрах для организации масштабных научно-исследовательских разработок и их скорейшего технического освоения. Как правило, включают универсальные производственные здания, соединенные с лабораторными, офисными корпусами и небольшими производственными и складскими комплексами.
– Бизнес-инкубаторы – предоставляют производственные площади и услуги мелким и средним начинающим предприятиям. В большинстве случаев стимулируются различными фондами поддержки малого бизнеса и содействия, местными бюджетами, агентствами экономического развития. Часто имеют в составе различные агентства содействия, учебные курсы. Предлагают в аренду в основном недорогие площади; располагают гибкой системой планировки помещений, небольшими и недорогими мощностями инженерной инфраструктуры.
– Комплексные технопарки – новое течение в индустриальных парках – специализированные выставочные или ярмарочные центры новых технологий. Организуются вокруг загородного конференц-центра; кроме специализированной гостиницы включают выставочные залы, универсальные производственные, складские, а также офисные помещения. Предназначены для организации научных и технических конференций, выставок, ярмарок, демонстрации технологий, производственных линий, машин, продукции.

фото: www.wuerth-industrie.com
фото: FRANKFURT-HÖCHST

По словам Артема Новикова, главное и основное отличие между индустриальными и технологическими парками заключается в том, что первые обеспечивают предприятия инфраструктурой для осуществления их основной производственной деятельности, а вторые способствуют разработке и внедрению новых технологий в производство, то есть подразумевают обязательное присутствие научно-исследовательской составляющей (НИИ, университеты, научные центры и т.д.).
Так, первый технопарк появился спустя полвека после открытия Trafford Park, когда Стэнфордский университет сдал в аренду предприятиям, занимающимся производством в сфере высоких технологий, пустующий участок земли. В дальнейшем этот опыт получил широкое распространение. В Европе первые технопарки стали возникать в начале 1970-х годов на базе известных английских университетов (первые – Кембриджского и Университета Хэриот-Уатт в Эдинбурге). Затем началась их экспансия не только в Европу, но и на Восток, в страны азиатского региона. В наши дни технопарки имеют наиболее широкое распространение в странах, производство которых базируется на IT-технологиях.
Кроме того, Артем Новиков выделяет еще один вид индустриальных парков: «Создание индустриальных парков имеет определенные недостатки, связанные с негативным влиянием размещаемых производств на окружающую среду, возможным ее загрязнением, транспортными и коммунальными проблемами в связи с ростом численности населения в районах создания индустриальных парков. Именно по этим вышеприведенным причинам все большую популярность в мире приобретает девелопмент и создание экоиндустриальных парков, которые имеют следующие преимущества по сравнению с обычными:
– максимизация эффективности использования материалов и энергии;
– минимизация количества отходов производства, а соответственно, и негативного влияния на окружающую среду;
– проектирование индустриальных парков в соответствии с учетом возможного влияния тех или иных видов производств на окружающую среду;
– для сопряженных производств, представляющих собой предприятия единого (замкнутого) цикла, – снижение затрат на логистику при транспортировке сырья, материалов и полуфабрикатов между ними;
– девелопмент индустриальных парков с учетом социальных и экономических требований региона;
– компенсация негативного влияния производств на локальную среду посредством инвестиций в социальные программы развития региона».

ПРЕИМУЩЕСТВА
В целом, возникновение и активное развитие индустриальных парков обусловлено очевидными преимуществами, генерируемыми в результате сочетания эффектов местоположения и агломерации – крупные поставщики полуфабрикатов и их потребители, располагаясь вблизи транспортных узлов рядом друг с другом, получают возможность экономить на транспортных затратах, поставщики инженерных услуг могут снижать цены за счет эффекта масштаба. Все это, отмечает Андрей Назаренко, было давно и хорошо известно в социалистической экономике: «Такие центры индустриализации, как, например, Запорожье, являются ярким примером целенаправленного создания крупнейшей индустриальной зоны, активно развивавшейся с 1930 года, благодаря выгодам местоположения, дешевой рабочей силе и дешевой электроэнергии Днепровской ГЭС. Главным же отличием индустриального парка от социалистических индустриальных центров является его принципиально рыночная природа. Индустриальный парк создается в условиях частной собственности на землю как объект доходной недвижимости, формирующий предложение в ответ на ожидаемый спрос со стороны его будущих пользователей. Владелец/девелопер индустриального парка зависит только от рынка. Он на свой страх и риск оценивает будущий спрос, приобретает земельный участок, создает инженерную и транспортную инфраструктуру, осуществляет поиск клиентов, сдает в аренду помещения, регулирует арендную плату, обеспечивает комплекс надлежащей инфраструктурой и развивает ее, гибко приспосабливаясь к изменяющимся требованиям рынка».
Как отмечают эксперты, с точки зрения отдельных клиентов спрос на услуги индустриальных парков определяется ростом конкуренции и углублением специализации. В силу узкой специализации и характерной для рыночной экономики высокой дисциплины поставок эффективные компании не заинтересованы в излишках площадей для хранения запасов. Не имеют они и вспомогательных производств. Именно поэтому многие из них предпочитают арендовать производственно-складские площади, а не приобретать землю с последующим строительством на ней зданий, их эксплуатацией, платой налога на недвижимость и т.д. Зачастую такие компании арендуют также машины и оборудование, снижая тем самым свои капитальные затраты и перекладывая все непрофильные заботы на плечи арендодателя. Именно этим объясняется привлекательность аренды подготовленных производственных площадей в индустриальном парке.
Комментирует Артем Новиков: «Привлекательность аренды подготовленных производственных площадей в индустриальных парках заключается в возможности получать производственные, офисные и складские площади в более короткие сроки, чем приобретение земли с последующим самостоятельным осуществлением строительства. Учитывая, с какими проблемами могут столкнуться компании в процессе отвода и оформления прав на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также при сооружении коммуникаций необходимых мощностей, данный вариант является рациональной альтернативой. При этом компания, управляющая индустриальным парком, берет на себя все обязательства по организации работы и обеспечению арендаторов/собственников инженерными коммуникациями, электроэнергией, водой, теплоснабжением, может предоставлять транспортные, охранные, консультативные и другие виды услуг. Кроме того, она обеспечивает должное состояние основных сооружений (котельных, трансформаторов, насосных станций, коллекторов и т.д.), а также дорог и подъездных путей».

ОСОБЕННОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА
В соответствии с мировой практикой, основными инициаторами создания индустриальных парков являются государственные органы по развитию экономики, девелоперы, владельцы объектов промышленной недвижимости и земельных участков промышленного назначения, а также университеты.
Артем Новиков выделяет две модели развития индустриальных парков – азиатскую и американскую: «В странах Азии государство может предоставить землю под проект, предложить стимулы для привлечения рабочей силы, а также способствовать привлечению международного финансирования развития инфраструктуры. Непосредственным девелопментом и остальными вопросами создания парка занимаются частные компании (владельцы и девелоперы). Такая модель противоположна американской, в рамках которой общественные агентства развития ответственны за большинство индустриальных парков, размещающих масштабное (и часто вредное для окружающей среды) производство. Создание бизнес-инкубаторов зачастую финансируется в рамках государственных и международных программ развития приоритетных отраслей экономики. Частные же застройщики специализируются на создании парков для легкой промышленности, складского хозяйства и дистрибьюции».
Если речь идет о создании индустриального парка с ядром в виде научно-исследовательского центра, то, по мнению эксперта, как в США, так и в странах Европы и Азии, его инициатором, как правило, является университет, организующий на основе привлечения государственного и частного финансирования единый комплекс, включающий лаборатории, венчурные предприятия, вносящие принципы коммерции в университетские исследования, а также, в некоторых случаях, промышленные предприятия и компании сферы услуг. Среди таких университетов можно назвать «Йель», «Джон Хопкинс», «Принстон» и «Стэнфорд».

Складские, распределительные и логистические комплексы являются разновидностью индустриальной недвижимости
фото: www.leduc-chamber.com
фото: www.hilltopindustrialpark.com

Однако в общем создание индустриального парка сегодня представляет собой процесс комплексного взаимодействия многих участников, предоставляющих, в первую очередь, финансовую поддержку. По словам Артема Новикова, широко распространены случаи финансирования подобных проектов пулом инвесторов, в который может входить целый ряд различных участников. Инициаторами создания такого пула чаще всего являются девелоперы или собственники участков/объектов недвижимости. С учетом рисков девелопмента существует неформальное распределение вступления партнеров в проект создания индустриального парка, суть которого можно свести к следующему:
– на стадии приобретения участка/объекта индустриальной недвижимости, разработки концепции, проектирования:

	–	участие государственных/муниципальных властей;
	–	средства владельцев объектов недвижимости;
	–	финансирование девелопером;

– на стадии подвода коммуникаций, зонирования, осуществления строительных работ:

	–	различные схемы финансирования с участием коммерческих банков (в том числе международные кредитные линии, проектное финансирование, ипотечные кредиты и др.);
	–	привлечение средств путем выпуска облигаций;
	–	в рамках сотрудничества между девелопером и ключевыми арендаторами, путем привлечения инвестиций от непосредственных пользователей проекта уже на этапе строительства;

– на стадии ввода в эксплуатацию, управления готовым бизнесом, продажи бизнеса:

	–	привлечение в качестве инвесторов/покупателей инвестиционных фондов, в том числе специализирующихся на недвижимости (например, REIT);
	–	продажа строений в качестве объектов доходной недвижимости негосударственными пенсионными фондами, страховыми компаниями.

Как отмечают эксперты, по уровню инвестиционной привлекательности индустриальная недвижимость сравнима со складской. Но, по словам Артема Новикова, практика соседних стран показывает, что арендные ставки на площади индустриальных парков зачастую ниже, чем на площади профессиональных складских комплексов класса А и В: «Например, в Петербурге арендные ставки на площади в составе индустриальных парков находятся в диапазоне от $40 до $100 за 1 м² в год на производственные и складские помещения, а также $120-150 за 1 м² в год – на офисные помещения. В Москве эти ставки находятся на несколько более высоком уровне и для производственных помещений колеблются в диапазоне от $100 до $160 за 1 м² в год».
Индустриальная недвижимость является основной базой для обеспечения производственного процесса, поэтому крупные арендаторы, размещая в них свои производства, формируют спрос на достаточно длительный период времени, заключая договора аренды минимум на 5 лет. Исходя из этого, инвесторы имеют стабильный источник сравнительно небольших денежных поступлений, что с позиции доходности позволяет относить индустриальные парки к активам с невысоким уровнем рисков. Соответственно, они достаточно привлекательны для инвесторов, вступающих в проект на этапе как реализации, так и продажи. Однако, значительные объемы инвестиций в объекты такого масштаба и сложности, как индустриальные парки, делают их реализацию силами одного инвестора крайне сложной задачей, для решения которой привлекается государственная и частная поддержка.
По словам Артема Новикова, общественное агентство или государственная структура обеспечивает проект индустриального парка целым рядом преимуществ:
– финансирование первичного проектного планирования из различных общественных бюджетов (агентство экономического развития, департамент общественных работ или специальный орган индустриального развития);
– частичное финансирование проекта через ссуды на экономическое и промышленное развитие;
– использование для размещения объектов недвижимости, принадлежащих общественному или квази-общественному органу;
– возможность получения мандата на создание экологически безопасного объекта, действующего вне рамок общего регулирования и зонирования;
– общественная организация может предложить прямое стимулирование компаниям как часть стратегии обеспечения занятости.
В целом, присутствие государственной поддержки программ развития индустриальных парков однозначно позитивно влияет на экономическую и социальную ситуацию в стране. Это обусловлено тем, что именно государственные институции способствуют ускоренному развитию индустриальных зон, обеспечивают защиту социальных интересов населения, контроль экологической безопасности производств, а также являются дополнительным гарантом стабильности для иностранных инвесторов, выступающих в качестве участников такого рода проектов.
По словам Андрея Назаренко, существуют следующие схемы создания индустриального парка:
– выкуп у существующего предприятия земельного участка и зданий, предоставление их в аренду тому же или новому предприятию в существующем виде или после реконструкции, развития и расширения территории для новых пользователей. Сюда же относятся различные схемы lease-back, в рамках которых предприятие строит здание для себя, заранее имея договоренность, согласно которой сразу же после начала эксплуатации девелопер индустриального парка выкупит у него данный объект, а предприятие возьмет его в долгосрочную аренду;
– приобретение земельного участка и строительство здания для конкретного предприятия под гарантию долгосрочной аренды. Эта прогрессивная схема – «строительство под обязательство» – все шире распространяется сейчас на Западе;
– проектирование и строительство индустриального парка, а затем поиск арендаторов или покупателей подготовленных участков и зданий.

МЕСТО ДЛЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА
К основным факторам выбора месторасположения индустриального парка Артем Новиков относит следующие:
– благоприятный инвестиционный климат на данной территории;
– наличие, профессиональный уровень и стоимость рабочей силы;
– близость основных транспортных коридоров (морские порты и аэропорты, автомагистрали, железная дорога, речные каналы, трубопроводы);
– с позиции транспортной системы – доступ к железной дороге (приоритет, так как предоставляет значительные экономические преимущества для участников проекта);
– возможность подведения необходимых коммуникаций;
– близость к источникам сырья и материальным ресурсам;
– близость к потребителю (приоритетна для производства жестяной или стеклянной тары для напитков, сборки автомобилей, производства товарного бетона);
– юридическая возможность использования земельного участка для создания индустриального парка;
– состояние местной деловой конъюнктуры: налоговое, трудовое законодательство, регулирование защиты окружающей среды, финансовые нормы, влияющие на перемещение фондов, регулирование прав собственности;
– наличие «специальных инициатив», государственная поддержка за счет снижения налогов или наличия «налоговых каникул», субсидии на приобретение недвижимости, поддержка инфраструктуры (например, строительство новых дорог к объекту, подведение железнодорожной ветки, расширение услуг аэропорта), ссуды на покупку оборудования, программы обучения персонала.

ОТЕЧЕСТВЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ
Аналитики отмечают, что с финансовой точки зрения строить технопарк на площади меньше 100 гектаров бессмысленно, но ведь участки промышленной земли в таком количестве в Киеве просто отсутствуют. Столь обширный участок можно получить, купив землю сельскохозяйственного назначения, затем переведя ее в другую категорию. Однако, это довольно трудоемкий и длительный процесс. Кроме того, согласно украинскому законодательству, в данном варианте ограничен доступ к сельскохозяйственным землям иностранных инвесторов.
Важно отметить, что, в целом, существующее на сегодняшний день земельное, строительное и градостроительное законодательство Украины создает определенные правовые и административные барьеры для возведения индустриального парка западной концепции, ведь процедуры согласования проектов строительства и развития территорий остались неизменными с советских времен, когда государство было монопольным собственником земли, заказчиком, проектировщиком, строителем, приемщиком и пользователем всех объектов недвижимости.
Стоит отметить, что реализация проектов индустриальных парков отдельными инвесторами возможна только при наличии активных стимулирующих действий государства, у которого есть более насущные проблемы, чем помощь девелоперам в этих вопросах. На сегодняшний день, по словам Артема Новикова, в тех немногих реализованных и реализуемых в Украине проектах, которые можно отнести к индустриальным паркам (как правило, речь идет о логистических комплексах – ред.), используется практика финансирования за счет средств инвесторов/девелоперов, а также привлечения внешнего финансирования со стороны коммерческих банков, инвестиционных компаний и крупных потенциальных арендаторов (о каком-либо участии государства говорить пока не приходится).

ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА
Как показывает мировой опыт, научно-технический прогресс и инновационная деятельность, ключевым элементом которых являются технопарки, невозможны без государственной поддержки. И речь здесь идет не столько о непосредственном финансировании такого рода проектов, сколько о создании условий, тем или иным образом стимулирующих приток частных инвестиций в эту сферу. В нашей стране, если принимать во внимание не заявления о приоритетности инновационного пути развития в масштабах всей страны, а фактические шаги, отражающиеся в законодательном регулировании и, прежде всего, в его практическом применении, нынешнее положение и перспективы технопарков выглядят достаточно пессимистично.
В 1999 году был принят Закон «О специальном режиме инновационной деятельности технологических парков», в котором в качестве таких объектов указывалось только 4. В самой свежей редакции от 12 января 2006 года их 16: «Полупроводниковые технологии и материалы, оптоэлектроника и сенсорная техника» (Киев), «Институт электросварки имени Е.О. Патона» (Киев), «Институт монокристаллов» (Харьков), «Углемаш» (Донецк), «Институт технической теплофизики» (Киев), «Киевская политехника» (Киев), «Интеллектуальные информационные технологии» (Киев), «Укринфотех» (Киев), «Агротехнопарк» (Киев), «Эко-Украина» (Донецк), «Научные и обучающие приборы» (Сумы), «Текстиль» (Херсон), «Ресурсы Донбасса» (Донецк), «Украинский микробиологический центр синтеза и новейших технологий» (Одесса), «Яворив» (Львовская область), «Машиностроительные технологии» (Днепропетровск).
Определение технопарка, представленное в Законе, несколько не соответствует его концепции с точки зрения коммерческой недвижимости. Так, в Украине статус технопарка со всеми вытекающими отсюда последствиями может получить юридическое лицо или группа юридических лиц, действующих на основании соглашения о совместной деятельности без создания юридического лица с целью формирования организационных основ реализации проектов технологических парков по производственному внедрению наукоемких разработок, высоких технологий и обеспечения промышленного выпуска конкурентоспособной на мировом рынке продукции.
Для создания технопарков Законом предусмотрены следующие стимулы:
– государственная финансовая поддержка:
– полное или частичное (до 50%) беспроцентное кредитование (на условиях инфляционной индексации) проектов;
– полная или частичная компенсация процентов, уплачиваемых исполнителями проектов технологических парков банкам и другим финансово-кредитным учреждениям за кредитование проектов;
– целевое субсидирование в виде:
– освобождения от ввозной таможенной пошлины при импорте в Украину для реализации проектов технологических парков нового оборудования и комплектующих, а также материалов, которые не производятся в Украине;
– налогового векселя на сумму налогового обязательства, которое начисляется в соответствии с Законом Украины «О налоге на добавленную стоимость» при импорте нового оборудования и комплектующих, со сроком погашения на 720 календарных дней, а при импорте материалов, которые не производятся в Украине, со сроком погашения на 180 дней с момента предоставления векселя органу таможенного контроля;
– суммы налога на прибыль, полученного при реализации проектов технопарков.
Указанные в качестве целевого субсидирования суммы налогов, начисляемые при выполнении таких проектов, технопарки и их участники не перечисляют в бюджет, а аккумулируют на специальных счетах, средства с которых могут использоваться исключительно в следующих целях:
– проведение научных, научно-исследовательских и исследовательско-конструкторских работ по приоритетным направлениям деятельности технопарков;
– создание, развитие, модернизация и реконструкция научно-технологических, экспериментальных и исследовательско-промышленных участков, в том числе на инструменты и оборудование, используемые для целей инновационной деятельности;
– подготовка конструкторской и технологической документации, технических условий, технических проектов, а также производства инновационной продукции;
– патентование разработок, приобретение прав на объекты интеллектуальной собственности (патентов, лицензий на использование изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, ноу-хау и т.д.);
– финансирование накладных и текущих затрат (на материалы, техническое обеспечение и т.д.), возникающих в процессе инновационной деятельности;
– приобретение оборудования и других средств производства, связанных с осуществлением инноваций;
– научно-организационная деятельность управляющего органа технопарка, проведение и участие в работе научных, научно-технических конференций, семинаров и выставок, публикация результатов научных исследований по приоритетным направлениям деятельности технопарков.
Средства целевых субсидий, аккумулированные в процессе реализации проекта на специальные счета и не использованные в течение трех месяцев после завершения срока реализации проекта технопарка (максимальный срок – 5 лет), подлежат перечислению в бюджет. Аналогичная судьба должна постигнуть средства специальных субсидий, накопленные на специальном счету управляющего органа технопарка, после завершения срока действия свидетельства о регистрации парка (15 лет).
Кроме того, предусмотрены следующие льготы:
– ускоренная норма амортизации вовлеченных в проекты технопарка основных фондов (ежегодная норма амортизации для основных фондов 3 и 4 групп – 20%, «нельготная» норма – 6% и 15% соответственно);
– расчеты по экспортно-импортным операциям, осуществляемым при реализации проектов технопарков, проводятся в срок до 150 дней («нельготный» срок – 90 дней);
Таким образом, формально указанный в Законе перечень стимулов на первый взгляд должен создавать высокий уровень инвестиционной привлекательности технопарков, однако, как показывает практика, частично отражающаяся в незначительном количестве объектов, имеющих на сегодняшний день официальный статус, его получение – чрезвычайно сложная задача, поскольку, кроме многоэтапности, а значит, и растянутости во времени, подразумевает необходимость соответствия большому количеству запутанных и нечетких требований («приоритетность для страны», «конкурентоспособность на мировом рынке» и т.д.).

Наличие порта значительно повышает привлекательность индустриального парка для арендаторов
фото: FRANKFURT-HÖCHST

Кроме того, специальный режим инновационной деятельности возможен при условии выполнения проектов технологического парка, суть и детальное содержание которых в обязательном порядке должны регистрироваться соответствующими государственными органами власти и отвечать приоритетным направлениям деятельности конкретного объекта, что также формирует изрядную долю субъективизма и, соответственно, неопределенности по поводу отнесения того или иного технопарка и его проектов к имеющим официально зарегистрированный статус, а также стабильности этой регистрации во времени. Последний аспект особенно актуален, если принять во внимание многочисленные случаи пересмотра регистрации и даже отмены. Не стоит также забывать об отказе многих государственных органов (таможенной и налоговой служб) признавать такой статус и осуществлять соответствующие льготы, предусмотренные Законом.
Однако, основной недостаток законодательного регулирования технопарков – это необходимость использования полученных за счет льгот средств для финансирования четко оговоренных направлений развития проектов, а не формирования прибыли, что в конечном итоге и является основной целью инвестора. Другое дело, что финансовая поддержка, а именно – компенсация процентов по кредитам, а также предоставление гарантий сами по себе являются достаточно важными стимулами.

ПЕРСПЕКТИВЫ
В целом, рынок индустриальной недвижимости в нашей стране находится на стадии начального формирования. Создание предпосылок для появления крупных объектов индустриальной недвижимости, а именно – индустриальных парков, отмечает Артем Новиков, возможно только в случае обеспечения в стране стабильной политической ситуации. Это, в свою очередь, должно сформировать постоянный спрос на услуги индустриальных парков со стороны отечественных и иностранных компаний, которые заинтересованы в осуществлении инвестиций и развитии своего производства в Украине.
Тенденции развития спроса на индустриальные парки в нашей стране комментирует Андрей Назаренко: «С середины 1990-х годов при переходе к рыночной экономике отечественные промышленные предприятия, успешно конкурирующие с западными, начали менять свое отношение к недвижимости. Медленно, но все же начинает получать распространение новый для нашей страны принцип организации производства – «размещение высокоспециализированных технологических линий в максимально универсальных одноэтажных корпусах». Корпуса советских заводов строились в расчете на многолетний выпуск одной и той же продукции. Сейчас в ходе постоянной модернизации и преобладания небольших партий заказов возникает необходимость гибко менять технологии производства в течение недели, а то и чаще. Возможность пространственного маневра при изменении технологических линий становится решающим преимуществом.
Кроме того, современное высокоточное и высокоскоростное производственное оборудование очень требовательно к условиям эксплуатации. В результате, требования технологов к современным производственным помещениям зачастую даже выше, чем к офисным и жилым: жестко нормируется качество полов, покрытий, показатели допустимой вибрации, влажности, запыленности воздуха, напряженности магнитных и электрических полей и т.д. Именно поэтому ориентированные на конкурентный рынок производители, которых становится все больше за счет как отечественных, так и зарубежных компаний, формируют растущий спрос на индустриальные парки».
Позитивным моментом развития индустриальных парков в Украине является наличие большого количества устаревших и требующих выноса за пределы центральной части крупных городов промышленных зон, которые во всем мире являются наиболее привлекательным направлением для нового девелопмента индустриальных объектов.
Комментирует Артем Новиков: «Одним из важных принципов, которому сегодня рекомендуют следовать девелоперы при выборе местоположения индустриального парка, является выбор варианта реконструкции существующей недвижимости по сравнению с осуществлением строительства «с нуля». Такой недвижимостью могут быть территории морально и физически устаревших промышленных предприятий, военных баз. Этот принцип помогает ограничить застройку прилегающих к городу территорий, способствует сохранению ценных сельскохозяйственных угодий и первичных экосистем. Создание индустриального парка на базе бывшего промышленного предприятия может предполагать внедрение систем энергосбережения, которые позволяют снизить эксплуатационные расходы зданий и индустриальных коммуникаций».
Таким образом, по мнению экспертов, индустриальные парки и технопарки должны получить широкое распространение в нашей стране благодаря ряду факторов, имеющих отношение как к экономике страны в целом, так и к существующей ситуации на рынке индустриальной недвижимости: рост объемов промышленного производства, обостряющийся дефицит и несоответствие имеющихся производственных площадей параметрам спроса (рост спроса на компактные производственные комплексы, обеспеченные необходимыми коммуникациями и современным инженерным оборудованием, а также на помещения универсального типа, которые могут быть легко перепрофилированы под другой вид производства).
По прогнозам, на распространение индустриальных и технопарков также позитивно повлияет программа вывода промышленных предприятий за черту столицы.
В целом, можно сказать, что ближайшая перспектива развития индустриальных и технопарков в Украине связана, в первую очередь, со складскими комплексами. В то же время, нельзя не отметить, что постепенно начинают появляться проекты, в которых, кроме логистической функции, предполагается размещение предназначенных для аренды цехов сборочного производства на основе импортируемых комплектующих.
В частности, компания «Диалог-Классик» объявила о разработке концепции «Первого индустриально-промышленного парка» в городе Сумы на базе целостного имущественного комплекса предприятия «Сумыкамволь» в составе производственных (около 60 тысяч м²), складских (около 35 тысяч м²) и офисных помещений (около 9 тысяч м²).
Говорить же о крупномасштабном развитии технопарков, включающих также научно-исследовательскую составляющую, пока, по мнению экспертов, преждевременно – спрос на них со стороны конечных пользователей, а соответственно, и доходность для девелоперов недостаточно существенны, чтобы компенсировать все сложности и риски, связанные с реализацией таких проектов.

Версия для печати