ПРОБЛЕМЫ СЕГМЕНТАВ Украине не сформировался сегмент индустриального девелопмента, поскольку в его структуре отсутствует ключевое звено – профессиональные индустриальные девелоперыфото: «CP»«Проблема сегмента индустриальной недвижимости в Украине заключается в неразвитости и, как следствие, неструктурированности, – рассказывает Алексей Луганов, глава наблюдательного совета строительной компании «Укрбудконтракт». – В то время как, например, сегмент офисной недвижимости имеет прописанные характеристики, соответствующие классам А, В, С, четких критериев в случае с индустриальной недвижимостью в Украине нет».Однако это лишь вершина айсберга, основная проблема заключается в отсутствии инвесторов и профессиональных девелоперских компаний, осуществляющих девелопмент проектов индустриальной недвижимости, которые впоследствии сдавались бы в аренду или выставлялись на продажу. Функции девелопера сегодня в данном сегменте выполняют, как правило, производственные компании, выступающие основными потребителями индустриальных площадей в Украине. Развитие бизнеса таких компаний связано с наращиванием производственных мощностей, которое достигается за счет модернизации оборудования и строительства производственных комплексов.«На данный момент в Украине не сформировался сегмент индустриального девелопмента, поскольку в его структуре отсутствует ключевое звено – профессиональные индустриальные девелоперы, – объясняет Алексей Луганов. – На развитых рынках схема девелоперского бизнеса в этой сфере выглядит следующим образом: девелопер по заказу государства или коммерческой структуры координирует весь комплекс работ по реализации проекта индустриальной недвижимости (проектирование под необходимую технологию, привлечение финансирования, строительство) и в конечном итоге получает плату за выполненные работы. В Украине развитие индустриального сектора происходит по иной схеме, и девелоперов, осуществляющих реализацию индустриальных комплексов для перепродажи, на данный момент нет».ИНДУСТРИАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЭКОНОМИКАОсновные проблемы сегмента индустриальной недвижимости в Украине – отсутствие инвесторов и профессиональных девелоперских компаний, осуществляющих развитие проектов индустриальной недвижимостифото: «CP»Индустриальный сегмент недвижимости находится в зависимости от экономических процессов, происходящих в стране. Развитие экономики активизирует производственную деятельность и способствует наращиванию производственной базы. В докризисный период, когда многие секторы экономики (в числе которых значился и строительный сегмент) переживали бум развития, сегмент индустриального строительства имел все шансы выйти на новый профессиональный уровень – в 2007-2008 годах некоторые девелоперские и финансово-промышленные группы всерьез заинтересовались идеей реализации такого формата недвижимости как индустриальный парк. Например, в апреле 2008 года «Индустриальный Союз Донбасса» («ИСД») заявил о намерении построить индустриальный парк в Алчевске. Сергей Тарута, основной владелец «ИСД», заявил, что ведет переговоры с властями Алчевска о выделении на эти цели участка площадью 1000 гектаров. Однако далее проведения переговоров с властями города данный проект, к сожалению, не продвинулся.В 2008 году было объявлено о создании «Щелкинского индустриального Парка» на территориях бывшей Крымской АЭС. Инициатор и куратор проекта – городской совет города Щелкинский. С целью развития проекта было создано коммунальное предприятие «Управляющая компания Щелкинский индустриальный Парк». В рамках проекта планировалось строительство новых производственных предприятий, гостиниц, бизнес-центров, складских помещений, выставочного центра, паркинга и др. Площадь территории, которую предполагалось выделить под создание индустриального парка, составляет 200,93 гектара. Проект планировалось реализовать до 2014 года.На данный момент разработана концепция и бизнес-план проекта. Однако до конца не определена форма участия потенциального инвестора в проекте. Условия финансирования проекта – собственные средства инвестора, а также кредитные ресурсы.В августе 2009 года Джанкойский горсовет выделил 25 гектаров в южной части города под строительство индустриального парка «Новый Крым». В 2009 году планировалось разработать бизнес-проект инфраструктуры парка и привлечь инвестора, который получит право аренды на участок сроком на 49 лет, а в 2011 году – начать строительство производственных зданий и сооружений. Основные направления деятельности индустриального парка – строительная индустрия (производство сухих строительных смесей, БМЗ, керамической и акриловой сантехники, отделочных материалов, керамической черепицы и др.), машиностроение и сборочное производство, легкая промышленность. На данный момент выделен земельный участок площадью 25 гектаров, разработан концептуальный дизайн, подготовлено ТЭО, утверждена концепция, выполнена экологическая экспертиза. Основной проблемой проекта остается привлечение инвестора.Одним из немногих активных проектов индустриальной недвижимости в Украине на сегодняшний день является «Индустриальный парк «Рогань» (поселок Рогань, Харьковский район). Инициатором реализации проекта выступила Харьковская облгосадминистрация. Следует отметить, что в докризисный период администрации регионов поощряли строительство индустриальных парков, которые позволяли наращивать экономический потенциал регионов, получать стабильные поступления в бюджет, а также обеспечивать население рабочими местами.Функции девелопера в сегменте индустриальной недвижимости Украины выполняют, как правило, сами производственные компаниифото: «CP»Участок, где располагается индустриальный парк «Рогань», имеет выгодное расположение – находится рядом с межгосударственной автомагистралью «Москва-Харьков-Ростов», международным аэропортом «Харьков» и железной дорогой.Планировочное решение промышленного парка «Рогань» предусматривает распределение территории на следующие функциональные зоны: «Логистический хаб» (складские и фасовочные сооружения, автотранспортные предприятия и таможенные склады), «Бизнес-сити» (бизнес-центр и гостиничный комплекс для проживания иностранных специалистов. На территории бизнес-центра, помимо офисов компаний, запланировано размещение центров телекоммуникаций и международной торговли. Также в парке предусмотрены зоны «Эколайф» (предприятия пищевой промышленности, предприятия по производству биологически активных добавок и лекарственных препаратов), «Хай-тек» (предприятия приборостроения, машиностроения и других сфер производства, создаваемых на основе внедрения новых технологических разработок), «Креатив-парк» (предприятия легкой промышленности и дома моделей, предприятия по производству мебели и дизайн-студии и др.), «Сервис-зона» (строительные предприятия и дополнительные сооружения для обеспечения жизнедеятельности всей промышленной зоны) и др.Сегодня коммунальное предприятие «Индустриальный парк «Рогань» осуществляет поиск стратегических инвесторов и инвесторов, заинтересованных в реализации отраслевых проектов в рамках индустриального парка.ЧТО СТРОИЛОСЬ?Табачная фабрика «Филип Моррис Украина», территория которой примыкает к площадке «Логистический хаб» индустриального парка «Рогань», поселок Рогань, Харьковский районфото: «ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ПАРК «РОГАНЬ»В связи с финансовым кризисом экономические процессы в Украине существенно замедлились, что повлекло за собой сокращение объемов производства практически во всех секторах экономики, в том числе строительном. Сокращение рынка сбыта поставило под сомнение экономическую целесообразность новых проектов индустриальной недвижимости. Практически все производственные компании, имевшие в стратегических планах расширение производства и реализацию проектов индустриальной недвижимости, отказались от подобных планов на ближайшую перспективу.Продолжить реализацию индустриальных проектов в сложных экономических условиях могли позволить себе крупные производственные корпорации, имеющие финансовую поддержку из головных офисов за рубежом. По словам Андрея Клименко, генерального директора компании Reynaers по Украине и странам СНГ, которая в январе 2010 года запустила производственный комплекс в Броварском районе (Киевская область), «компания планировала создание завода еще в 2007 году, когда строительство было на подъеме и с большими планами на будущее. Мы начинали финансирование проекта в ноябре 2008 года, в период кризиса.У нас было время остановиться, передумать, но мы решили продолжать и, несмотря на кризис, не пересматривали сроки ввода завода в эксплуатацию. На данный момент загруженность комплекса составляет 30%, но нас это не смущает. Завод имеет плановую резервную мощность с учетом того, что мы будем расти в следующие годы». В состав комплекса общей площадью 10 000 м2 входит складское помещение общей площадью 7000 м2, линия изоляции, учебный цех, завод порошковой покраски и офисные помещения. Общий объем инвестиций компании Reynaers Аluminium в проект производственного комплекса составил 7 миллионов евро. Весь объем инвестиций обеспечен за счет собственных финансовых средств компании Reynaers.Другая финансово сильная корпорация Ruukki весной 2009 года ввела в эксплуатацию новую производственно-складскую базу в селе Копылов (Макаровский район, Киевская область). В ее состав входит производственное здание, а также офисный центр и складские помещения. Общая сумма инвестиций, направленных на строительство новой производственно-складской базы, составила 15 миллионов евро. Завод Ruukki располагается в 44 километрах от Киева рядом с международной магистралью «Киев-Чоп». Предприятие располагается на территории площадью 6,5 гектара.ПРОГНОЗЫКорпорация Ruukki весной 2009 года ввела в эксплуатацию новую производственно-складскую базу в селе Копылов, Макаровский район, Киевская областьфото: «CP»Проблемы развития сегмента индустриальной недвижимости в Украине имеют глубокую зависимость от общегосударственных процессов, связанных не только с восстановлением экономики. Одним из главных вопросов остается привлечение иностранных инвесторов, которых в том числе отпугивает отсутствие в Украине правового поля, обеспечивающего защиту капиталовложений в данном сегменте. В июне 2009 года Верховная Рада сделала первый шаг в этом направлении, приняв законопроект №3071 «Об индустриальных (промышленных) парках», который определяет основные правовые принципы создания и функционирования индустриальных (промышленных) парков.«В докризисный период проекты индустриальной недвижимости составляли около 20% портфеля компании «Укрбудконтракт», – рассказывает Алексей Луганов. – Сегодня в индустриальном сегменте практически нет инвесторов и, соответственно, проектов. Однако я думаю, что индустриальная недвижимость – одна из самых перспективных отраслей строительной индустрии Украины и сфер деятельности для генподрядных организаций».
