Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости

фото: IS Результаты исследования за 2012 год свидетельствуют о возобновлении процесса повышения прозрачности рынков недвижимости после замедления, наблюдавшегося во время финансового кризиса 2008-2009 годов. В последние два года почти на 90% рынков недвижимости в мире зафиксировано повышение их прозрачности, что связано с улучшением фундаментальных показателей. ВЫВОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ – Согласно исследованию, самым прозрачным рынком недвижимости в 2012 году стали США, за ними с небольшим отрывом идут Великобритания и Австралия. В категорию «С высокой прозрачностью» входят также Нидерланды, Новая Зеландия, Канада, Франция, Финляндия, Швеция и Швейцария. Крупнейшие города стран БРИК находятся на пути к прозрачности. – Четыре страны, составлявшие БРИК изначально (Бразилия, Россия, Индия и Китай), продолжают уверенно продвигаться на пути к прозрачности. Крупнейшие города Бразилии стали первым «прозрачным» рынком, появившимся в странах БРИК. Ненамного отстают столицы Китая и России, занимая верхние строчки в категории «Страны со средней прозрачностью». – Города Украины занимают 61 строчку рейтинга прозрачности рынков недвижимости (46 место в предыдущем исследовании). – Москва и Санкт-Петербург заняли в рейтинге 37 и 44 место, тогда как в 2010 году они находились на 31 и 35 строчках. При этом по темпам повышения прозрачности эти города занимают 26 и 27 места. Относительное ослабление позиций России в рейтинге объясняется динамичным повышением прозрачности некоторых развивающихся рынков, стартовавших с низкой базы. – Индекс в очередной раз подтвердил быстрое повышение уровня прозрачности на растущих рынках стран MIST (Мексика, Индонезия, Южная Корея и Турция): все они находятся в числе лидеров по увеличению показателя. Этот список в очередной раз возглавила Турция. – На региональном уровне самого большого прогресса в повышении прозрачности добилась Латинская Америка. Крупнейшие города Бразилии находятся на втором месте в мире по динамике показателя и в настоящее время входят в категорию «Прозрачные». Мексика занимает третье место. – Разница между уровнями прозрачности в странах Западной Европы и некоторых основных рынках Центральной и Восточной Европы сократилась. Например, уровень прозрачности в Польше (19 место рейтинга; 2,11 балла) сопоставим с уровнем прозрачности стран Западной Европы (например, Бельгия с 2,07 баллами находится на 17 строчке; Италия с показателем 2,16 балла занимает 20 позицию). Польша сейчас рассматривается некоторыми инвесторами в качестве ключевого рынка. – Экологический фактор является важной составляющей высокого уровня прозрачности рынков недвижимости Великобритании, Австралии и Франции. Великобритания имеет продолжительный опыт в создании энергоэффективных систем, и именно в этой стране впервые в мире была внедрена система экологической оценки зданий. В Австралии апробируются новые законы, нормативно-правовые акты и инициативы по охране окружающей среды. Жак Гордон, глава стратегического отдела LaSalle Investment Management, инвестиционного подразделения компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Несмотря на то, что мировая экономика по-прежнему находится в процессе восстановления, Индекс 2012 года показывает, что инвесторы и корпоративные арендаторы расширяют сферу своей деятельности, выходя на новые рынки. Глобальная деятельность способствует тому, что повышение прозрачности в развивающихся странах и в странах с формирующейся рыночной экономикой происходит более быстрыми темпами по мере того, как эти рынки становятся все более открытыми для международной конкуренции, а секторы недвижимости в этих странах перенимают лучшие мировые практики».

Наиболее прозрачные и непрозрачные рынки недвижимости в мире в 2012 году
№	Страна	Балл
Рынки недвижимости с высокой прозрачностью
1	США	1,26
2	Великобритания	1,33
3	Австралия	1,36
4	Нидерланды	1,38
5	Новая Зеландия	1,48
6	Канада	1,56
7	Франция	1,57
8	Финляндия	1,57
9	Швеция	1,66
10	Швейцария	1,67
Рынки недвижимости со средней прозрачностью
31	Турция	2,76
32	Китай – Tier 1	2,83
33	Греция	2,84
33	Россия – Tier 1	2,90
38	Индонезия	2,92
44	Россия – Tier 2	2,98
45	Чили	3,01
54	Россия – Tier 3	3,28
55	Китай – Tier 3	3,31
61	Украина	3,46
Самые непрозрачные рынки недвижимости
88	Монголия	4,31
89	Тунис	4,38
90	Гана	4,41
91	Ирак	4,44
92	Пакистан	4,48
93	Алжир	4,49
94	Белоруссия	4,52
95	Ангола	4,57
96	Нигерия	4,58
97	Судан	4,59

Примечание: Баллы в таблицах округлены до сотых; порядковые номера присвоены на основании неокругленных значений баллов.
Tier 1, 2, 3 – города по степени значимости в стране. Так, в России Tier 1 – это Москва, Tier 2 – Санкт-Петербург, Tier 3 – все региональные города. Источник: Jones Lang LaSalle, LaSalle Investment Management Стоит отметить, что Индекс 2012 показывает, что на многих рынках Африки, Ближнего Востока и Латинской Америки уровень прозрачности по-прежнему недостаточно высок. В число стран с самым низким уровнем прозрачности входят Венесуэла, Монголия, Тунис, Гана, Ирак, Пакистан, Алжир, Ангола, Нигерия и Судан. В этот же ряд попала Белоруссия. Отметим, что многие из этих стран были включены в рейтинг впервые. Джереми Келли, начальник глобального отдела исследований компании Jones Lang LaSalle, отметил: «За последние два года мировой рынок недвижимости проделал огромный путь по повышению прозрачности, еще многое предстоит сделать. Несмотря на заявления правительства и отраслевых организаций о необходимости обеспечения прозрачности рынков недвижимости, реформы законодательства и норм, регулирующих данную сферу, идут медленно, и мы видим лишь незначительный рост прозрачности сделок». Джереми Келли назвал четыре основных фактора, которые, как ожидается, будут стимулировать дальнейшее повышение уровня прозрачности до очередного обновления Индекса в 2014 году: – Во многих странах с формирующейся рыночной экономикой растет понимание того, что отсутствие достоверной информации о рынке препятствует притоку инвестиций и тормозит развитие конкурентоспособных рынков недвижимости в стране. – Кризис в Европе будет стимулировать регулирующие органы, центральные банки, иностранных инвесторов и других профессиональных участников рынка недвижимости к повышению прозрачности путем предоставления большего объема открытой информации о заложенной недвижимости и осуществления более внимательного контроля за должниками. – В условиях, когда коррупционные скандалы, в том числе связанные с выдачей разрешений на строительство коммерческой недвижимости, предаются огласке, правительства будут уделять особое внимание изучению обстоятельств, при которых вымогаются взятки. – Фактор экологичности объектов недвижимости будет становиться все более важным и будет учитываться в процессе принятия решений об аренде площадей или инвестиционной покупке в числе вопросов первостепенной важности. Повышение внимания к этому вопросу приведет к росту энергоэффективности рынков недвижимости и их прозрачности. Текущие результаты свидетельствуют о взаимосвязи между объемами инвестиций в недвижимость и прозрачностью рынков. Все рынки, на которых в течение последних двух лет наблюдались самые высокие темпы роста объемов прямых инвестиций в коммерческую недвижимость, такие как Бразилия, Турция, Индонезия и Вьетнам, входят в первую десятку мировых лидеров по улучшению прозрачности.

Рынки недвижимости с наилучшей динамикой показателя прозрачности
№	Страна	Улучшение показателя	Позиция в рейтинге 2012
1	Турция	0,54	31
2	Бразилия – Tier 1	0,49	27
3	Мексика	0,46	43
4	Румыния	0,40	40
5	Хорватия	0,38	51
6	Индонезия	0,34	38
7	Филиппины	0,34	35
8	Вьетнам	0,30	68
9	Ливан	0,30	66
10	Чехия	0,29	24
26	Россия – Tier 1	0,20	37
27	Россия – Tier 2	0,20	44

Источник: Jones Lang LaSalle, LaSalle Investment Management Индекс 2012 показывает, что ситуация с прозрачностью долгов, имеющая непосредственное отношение к международным инвесторам, незначительно улучшилась с 2010 года. Объем предоставляемых данных по задолженности и движению средств, которые помогают инвесторам и корпоративным арендаторам лучше оценить риски на различных рынках, увеличился в 11 странах и в 15 странах регулирующие органы усилили контроль за процессом кредитования на рынке коммерческой недвижимости. Канада, Австралия, США, Великобритания и Франция по-прежнему занимают лидирующие позиции по предоставлению данных и надзору со стороны регулирующих органов. Между тем, в Германии и Японии по-прежнему нет базы данных о задолженности за последние пять лет и более. О РЕЙТИНГЕ Хорошие позиции в Индексе прозрачности мировых рынков недвижимости занимает Польша, которая сейчас рассматривается некоторыми инвесторами в качестве ключевого рынка фото: IS Индекс прозрачности мировых рынков недвижимости, впервые опубликованный в 1999 году, составляется компанией Jones Lang LaSalle и ее подразделением LaSalle Investment Management на основе совокупности количественных рыночных данных и информации, собранной путем опроса международного бизнес-сообщества. На каждом рынке проводился общий анализ 83 различных факторов, которые были сгруппированы по 13 тематическим вопросам, учитывающим как фундаментальные показатели рынков и нормативно-правовую базу, так и особенности заключения сделок. Сводный Индекс для каждого рынка рассчитывается как сумма взвешенных оценок по 83 факторам. Оценки даются по шкале от 1 до 5, в которой 1 балл свидетельствует о полной прозрачности рынка недвижимости, 5 баллов – о его непрозрачности. В зависимости от полученной оценки страны распределяются по пяти группам: от «С высокой прозрачностью», «Прозрачные» и «Со средним уровнем прозрачности» до «С низкой прозрачностью» и «Непрозрачных».