Immo Industry Group Ukraine: «Мы практикуем индивидуальный подход к каждому клиенту»

IIG позиционирует себя как девелопер проектов индустриальной недвижимости – отдельно стоящих зданий и индустриальных парков фото: IIG UKRAINE Как изменилась стратегия развития компании Immo Industry Group в связи с мировым кризисом ликвидности? Проводила ли компания реструктуризацию с целью адаптации к новым рыночным условиям? Компания IIG расширила направления деятельности – теперь мы не только строим, но и управляем нашими объектами. Однако такая корректировка бизнес-стратегии произошла не в результате влияния мирового финансового кризиса на рынок и, в частности, на компанию, а как следствие оптимизации и контроля над всеми аспектами девелопмента. Мировой финансовый кризис повлиял на планы компании касательно размещения акций на бирже. Так, в 2010 году компания планировала выход на IPO с целью привлечь дополнительные средства. Впоследствии компания IIG изменила свое решение и не намерена размещать акции, пока фондовый рынок не возобновит положительный тренд. Внутреннюю реструктуризацию IIG проводить не будет. Сегодня компания сосредоточена исключительно на оптимизации расходов.   В какой стране мира сосредоточено наибольшее количество активов компании? На какие страны сегодня делает ставку IIG в плане развития новых проектов? На данный момент в портфолио Immo Industry Group имеются проекты в странах Центральной и Восточной Европы, в частности, в Украине, Словакии, Польше, Бельгии, Чехии, Италии, Франции и т.д. В 2009 году компания IIG намерена занять прочные позиции на рынке складской недвижимости стран Восточной Европы, поскольку рынок Центральной Европы уже достаточно насыщен.   Как давно компания работает на украинском рынке? IIG-Aladdin Group Industrial Park Kiev III (Житомирская трасса) фото: IIG UKRAINE Immo Industry Group Ukraine фактически присутствует на украинском рынке с 2006 года, первый земельный участок в Броварском районе Киевской области был приобретен компанией в начале 2007 года, а первый контракт был подписан уже спустя полгода. В это же время IIG Ukraine начала сотрудничество с компанией Aladdin Group, ставшей нашим локальным партнером. Мы реализуем проекты по схеме built-to-suit: привлекаем клиента, подбираем земельный участок, приобретаем его, подписываем договор аренды с клиентом, как правило, сроком на 7 лет, затем возводим объект. Основными принципами нашей работы во всем мире и, в частности, в Украине, являются выполнение взятых обязательств, своевременная сдача объекта в эксплуатацию и высокое качество реализованных проектов. На сегодняшний день в киевском офисе IIG работает 25 человек.   Известно, что политическая и экономическая нестабильность в стране в большей мере влияет на работу международных игроков, недавно вышедших на рынок недвижимости Украины и еще не получивших иммунитет в условиях работы на рынке с ярко выраженными национальными особенностями. Как кризисные проявления влияют на работу международного девелопера, компании Immo Industry Group Ukraine? Безусловно, кризис повлиял на деятельность нашей компании и в мире, и в Украине. Одной из тенденций кризисного периода является изменение ожиданий международных инвестфондов касательно минимального необходимого уровня доходности проектов и ставок капитализации в сторону значительного увеличения, что обозначает возрастающие риски на украинском рынке. Однако, кроме негативных, я вижу также позитивные тенденции, например, качественное развитие рынка. В частности, наша компания более тщательно подходит к разработке концепций своих проектов, оптимизирует условия сотрудничества с арендаторами. Я считаю украинский рынок перспективным. Кризису более всего будут подвержены спекулятивные девелоперские компании, а профессиональные международные игроки укрепят здесь свои позиции.   IIG-J&T Industrial Park Trnava, Словакия фото: IIG UKRAINE Охарактеризуйте ситуацию на рынке складской недвижимости Украины. Каким образом финансовый и экономический кризис повлиял в целом на рынок складской недвижимости Украины? Стоит ли ожидать изменения арендных ставок? В течение нескольких последних лет в Украине отмечается очень высокий спрос на складские помещения. 2008 год обещал быть довольно продуктивным по объему введенных в эксплуатацию новых логистических комплексов. Однако мировой финансовый кризис внес свои коррективы в эти планы. В целом, на развитие сегмента складской недвижимости влияет несколько факторов, одним из которых является ситуация на земельном рынке, который сегодня в Украине стагнирует – практически не заключаются сделки купли-продажи. Отсутствие трансакций на украинском рынке земли вместе с финансовым голодом в спекулятивном девелопменте дают основания прогнозировать, что в 2009 году новое предложение складских помещений будет незначительным. «ОДНОЙ ИЗ ТЕНДЕНЦИЙ КРИЗИСНОГО ПЕРИОДА ЯВЛЯЕТСЯ ИЗМЕНЕНИЕ ОЖИДАНИЙ МЕЖДУНАРОДНЫХ ИНВЕСТФОНДОВ КАСАТЕЛЬНО МИНИМАЛЬНОГО НЕОБХОДИМОГО УРОВНЯ ДОХОДНОСТИ ПРОЕКТОВ И СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ В СТОРОНУ ЗНАЧИТЕЛЬНОГО УВЕЛИЧЕНИЯ, ЧТО ОБОЗНАЧАЕТ ВОЗРАСТАЮЩИЕ РИСКИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ» Сегодня сложно давать какие-либо прогнозы касательно изменения арендных ставок. Финансовая модель работы компании IIG позволяет формировать арендную ставку ниже рыночной на спекулятивном рынке, рассчитывая ее под каждого конкретного клиента. Кроме этого, методология работы нашей компании с самого начала построена на детальном изучении специфики работы клиента с тем, чтобы изначально оптимизировать проектные решения, как с операционной точки зрения, так и с целью минимизации совокупных затрат клиента. В рамках такой оптимизации IIG использует широкий набор инструментов, в числе которых есть также возможность разбить проект на фазы и зарезервировать на определенный период земельный участок под будущее расширение с минимальными финансовыми затратами. ЯН ДЕКОЕН (JAN DECOENE) фото: ИВАН РУДЮК Год рождения: 1982 Место рождения: г. Брудж (Бельгия) Образование: специальности – бизнес-менеджмент, менеджмент, логистика Занимаемая должность: генеральный менеджер IIG в Украине Карьера: практика в компаниях Европы и США, работающих на рынке недвижимости Семейное положение: не женат Увлечения: активные виды спорта.   Работа с локальным партнером – это обычная практика компании при выходе на новый рынок или же украинский рынок стал исключением? Почему в качестве партнера на украинском рынке была выбрана компания Aladdin Group? Для нашей компании работа с локальным партнером – обычная практика при выходе на новый рынок. Преимущества такого союза неоспоримы. Например, наш украинский партнер берет на себя решение всех вопросов, связанных с приобретением земельных участков и получением разрешительной документации. У нас общее видение бизнеса с Aladdin Group, что и послужило основным фактором в принятии решения о партнерстве. Во всех странах, в том числе и в Украине, IIG работает с партнером на условиях 50/50, то есть инициатива, работа и финансирование распределяются между компаниями в равных долях.   Расскажите о партнерских проектах, которые компании реализуют на украинском рынке. Сегодня с украинским партнером компания IIG Ukraine реализует три крупных проекта индустриальных парков в Украине, находящихся на разных этапах развития. Наш первый совместный проект с компанией Aladdin Group – индустриальный парк IIG-Aladdin Group Industrial Park V – находится на Броварской окружной дороге. Общая площадь объекта составляет 50 000 м2. Второй проект под названием IIG-Aladdin Group Industrial Park IV (15 000 м2) расположится в 17 километрах к югу от центра Киева по Одесской трассе. Третий проект, IIG-Aladdin Group Industrial Park III (80 000 м2), будет размещен в 30 километрах на запад от центра Киева по Житомирской трассе. Все земельные участки, на которых расположатся индустриальные парки, находятся в собственности IIG и Aladdin Group. Таким образом, только в Киевской области компанией IIG Ukraine будет построено несколько складских объектов общей площадью около 150 000 м2.   Повлиял ли кризис на разработку и сроки реализации проектов компании в Украине? Компания продолжает работы по всем начатым проектам, находящимся на разных стадиях реализации. Принятие решений относительно новых проектов пока откладывается. Это обусловлено решением самих клиентов отложить окончательное решение до момента стабилизации на рынке. До проявления последствий мирового финансового кризиса в экономике Украины компания вынашивала планы экспансии в регионы – Львов, Одессу, Днепропетровск. Пока принятие решения о выходе на региональные рынки отложено.   Какие источники финансирования компания планирует использовать в 2009 году? Источниками финансирования проектов компании IIG являются собственные средства, средства частных финансовых партнеров в Бельгии, а также банковское проектное финансирование. Компанией было создано четыре закрытых частных фонда (по 25 миллионов евро каждый) для развития проектов в Центральной и Восточной Европе. Их финансируют частные инвесторы. На сегодняшний день четвертый фонд находится на этапе закрытия. Основным источником финансирования проектов IIG служат, как правило, собственные средства. Компания также привлекает банковское проектное финансирование, причем даже в условиях ужесточения основных пунктов финансирования мы находимся в приоритетном положении в сравнении с другими девелоперами, которые сегодня ощущают трудности с привлечением средств для развития своих проектов. Компания IIG зарекомендовала себя как честный и профессиональный девелопер с безукоризненной репутацией, являющейся весомым залогом для банков. IMMO INDUSTRY GROUP Изначально компания Immo Industry Group ( IIG) входила в состав крупной бельгийской компании, специализирующейся на развитии проектов недвижимости. Однако в 2000 году компания IIG начала самостоятельную деятельность на рынке складской недвижимости. Первым проектом компании в этом сегменте стал комплекс Conad, расположенный в Сан Сальво (Италия). Общая площадь комплекса составляет более 12 000 м2. Второй проект – комплекс IIG-J&T Industrial Park Trnava был реализован в Словакии для автомобильного концерна Peugeot-Citroen в 2005 году. В 2004 году компания привлекла дополнительные средства путем продажи части акций бельгийским предпринимателям. В 2008 году часть акций компании была куплена российской компанией, развивающей сеть предприятий общественного питания в России. На сегодняшний день основными держателями акций выступают IIG, российская компания и бельгийские частные инвесторы. IIG позиционирует себя как девелопер проектов индустриальной недвижимости – отдельно стоящих зданий и индустриальных парков. Компания развивает деятельность в Белоруссии, Болгарии, Хорватии, Греции, Франции, Германии, Италии, Казахстане, Нидерландах, Польше, Румынии, России, Сербии, Словакии, Турции, Украине, Великобритании, США, Китае. Компания имеет офисы в странах Европы, а также представительства в США и Китае. Головной офис группы расположен в Алсте (Бельгия). На данный момент в проектном портфеле компании IIG представлено более 50 проектов недвижимости по всему миру. Для повышения качества предоставляемых услуг в составе IIG было создано три компании: –  Immo Industry Facility and Property Management (IIFPM), управляющая службами эксплуатации на всех объектах компании; –  Immo Industry Logistics and Process Solutions (IILPS), предоставляющая консультации для оптимизации логистических и промышленных процессов; –  Immo Industry Contracting (IIC), контролирующая процесс строительства объектов.