Игроки рынка: подведение итогов непростого года
Commercial Property №1 (125) январь 2014
СВОЕ ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ КАСАТЕЛЬНО ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ, В КОТОРЫХ РАЗВИВАЛСЯ УКРАИНСКИЙ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСУЩЕСТВЛЯЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЕГО ИГРОКИ В 2013 ГОДУ, ПРЕДОСТАВИЛИ РУКОВОДИТЕЛИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ – «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ, «ЭСТА ХОЛДИНГ», MULTI DEVELOPMENT UKRAINE, «БИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ КОМПАНИЯ», ГРУППА КОМПАНИЙ «БУДХАУС», А ТАКЖЕ КОМПАНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ СТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРОЕКТАМИ GERC CONSTRUCTION MANAGEMENT.
Текст: Инна Волосюк
Игорь Никонов, президент компании «К.А.Н. Девелопмент»
Игорь Никонов. ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Итоги года и планы
Для нашей компании 2013 год можно назвать удачным. В текущем году мы ввели в эксплуатацию несколько очередей жилых комплексов «Комфорт Таун» и «Паркове місто», много проектов подвели под сдачу. В частности, в начале 2014 года будет сдан в эксплуатацию бизнес-центр IQ Business Center. Все намеченные планы по нашему крупнейшему проекту – ТРЦ Respublika – успешно развиваются и идут по графику, и я не вижу препятствий, которые могут помешать достроить этот объект к концу 2014 года. Также мы начали проектирование второй очереди ТРЦ Ocean Plaza, представить проект которой планируем в текущем году.
Среди наиболее значимых событий 2013 года хочу выделить то, что ТРЦ Ocean Plaza вошел в тройку номинантов международной премии MAPIC Awards. Это первый прецедент, когда украинский объект был столь высоко оценен жюри авторитетной премии. Я считаю это большим достижением не только нашей компании, но и Украины в целом. Наша цель – создавать такие проекты, которые станут достопримечательностями города и будут известны далеко за его пределами.
У группы компаний «К.А.Н. Девелопмент» есть много планов на долгосрочную перспективу. Мы начали строительство жилого массива в составе МФК Respublika, завершаем строительство ТРЦ Respublika. Также начали реализацию двух новых проектов – жилых комплексов бизнес-класса Central Park и Tetris Hall. Планируем дальнейшее развитие ЖК «Комфорт Таун» и «Паркове місто». Также рассматриваем новые площадки для комплексной застройки, однако мы аккуратно подходим к вопросу целесообразности развития объектов. Мы не следуем принципу «чем больше, тем лучше». Пока не верим в проект, его развитие мы не начинаем.
Девелопмент по-украински
Основная проблема сферы девелопмента – особенности нашего рынка. Но лично для нас как девелопера это не проблема, для любого иностранца – это нерешаемая задача. Каждый человек живет в своей среде и приспосабливается к ней.
ЖК «Комфорт Таун» по ул. Регенераторной, 4 в Киеве. ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Любой девелоперский проект – это труд, прежде всего, самого девелопера. Сегодня за все вопросы в ходе создания проекта отвечает девелопер, поэтому необходимо самостоятельно и всецело контролировать процесс, не надеясь на проектировщика, архитектора и других участников проекта. Хочу отметить, что профессиональные архитекторы – большая проблема в Украине, здесь их просто нет. Выращивать такие кадры довольно сложно: ведь для того, чтобы стать профессиональным архитектором, необходимо минимум 15-20 лет практики или «живые» проекты. К сожалению, украинский рынок не может обеспечить начинающих архитекторов полем для профессионального развития. Не является панацеей в данной ситуации привлечение зарубежных архитекторов: во-первых, это дорого, во-вторых, они не всегда соответствуют заявленным требованиям.
Следующая проблема – недобросовестные субподрядчики. Сегодня в Украине существует большая проблема с поставщиками: на рынке огромное количество людей, которые попали в сложные экономические ситуации. Имея внушительные долги, компании пытаются посредством новых проектов строить пирамиды, и это является пагубным для проекта – получив на счет деньги, такие компании просто исчезают. Наша служба безопасности занимается выявлением подобных игроков рынка.
Инвестиции
Ключевая проблема рынка недвижимости Украины – это отсутствие инвестиционного климата и инвесторов, которые имеют дешевые деньги и готовы, как во всем мире, покупать качественные продукты с рентабельностью 6-7% годовых. Все, кто идет в Украину, – это люди с деньгами, которые готовы рисковать в районе 10-12% от их ожиданий от готового бизнеса. Однако зачастую они рассчитывают на 25-30-процентную рентабельность, чего очень тяжело достичь в наших бизнес-реалиях.
ТРЦ Ocean Plaza по ул. Горького (Антоновича), 176 в Киеве. ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»
Сегодня вряд ли можно говорить об интересе зарубежных стран к инвестированию в Украину – в реалиях нашего рынка нет такого понятия как «страны», однако есть понятие «люди». Деньги в наш рынок могут вкладывать только те люди, которые абсолютно четко понимают, что здесь происходит, и как можно выйти из сложившейся ситуации. Они, как правило, выходцы из Украины или других стран СНГ. Европейские же инвесторы, ознакомившись с украинским рынком, обычно говорят: «Мы готовы идти в Украину, но только когда изменится инвестиционный климат».
Законодательство
Законодательная база в сфере недвижимости и строительства Украины сегодня очень сырая. Изменения, принятые в 2013 году, никоим образом не облегчили участь застройщиков.
До конца неясными остаются вопросы, связанные с Генеральным планом Киева. Сегодня в столице есть огромное количество промышленных территорий, которые составляют более 9% от общей площади города. В случае, если Генеральный план останется неизменным, то все эти 9% так и останутся промышленными территориями. То же самое касается и земель сельскохозяйственного назначения, которые составляют около 2000 гектар. Если в черте города имеются земли промышленного или сельскохозяйственного назначения, то обязательно должна существовать возможность смены их целевого назначения. Это тот ресурс, на основании которого можно развивать целостные проекты комплексной застройки. За этим будущее. Создание полноценной среды обитания заключается в комплексной застройке, а не в отдельно стоящем здании. И эта возможность заложена в перечисленных землях.
Максим Громадцов, генеральный директор компании «ЭСТА Холдинг»
Максим Громадцов. ФОТО: «ЭСТА ХОЛДИНГ»
Тенденции и прогнозы
В течение 2013 года активность на рынке недвижимости Украины была на достаточно низком уровне в силу сложившейся экономической ситуации в стране. Основные игроки заняли выжидающие позиции, действовали преимущественно в рамках принятой стратегии, в большей степени сосредоточились на укреплении своих позиций, а также на реализации уже начатых проектов.
Предпосылок для улучшения состояния рынка в следующем году не наблюдается. При этом очевидно, что усиливающаяся конкуренция основных игроков будет стимулировать повышение уровня сервиса, улучшение качества предоставляемых услуг, а также рост эффективности управляющей команды для укрепления позиций отдельных объектов.
Итоги года и планы
Для компании «ЭСТА Холдинг» 2013 год характеризовался постепенным развитием – мы значительно продвинулись по всем ключевым направлениям бизнеса.
В частности, в 2013 году завершился демонтаж здания «ЦУМа» (Киев) с сохранением и удерживанием фасада высотой порядка 30 метров. Отмечу, что это был один из наиболее сложных проектов демонтажа здания в Украине. После завершения всех необходимых подготовительных работ, в августе 2013 года компания «ЭСТА Холдинг» приступила к одной из самых важных и капиталоемких стадий реконструкции «ЦУМа» – строительству минус первого этажа и двух этажей паркинга. Этот этап работ продлится до середины 2014 года.
Также по результатам 2013 года, благодаря эффективному управлению собственными объектами, доход Группы «ЭСТА» от аренды офисных помещений увеличился на 10%. Таких показателей удалось достичь благодаря повышению уровня за-полняемости основных объектов, лояльности арендаторов и переподписанию договоров аренды на более выгодных условиях. Безусловно, в этом достижении есть большая заслуга команды компаний «ЭСТА Холдинг» и «ЭСТА Проперти Менеджмент», управляющей объектами недвижимости. Например, несмотря на растущую конкуренцию, уровень вакантности во второй очереди бизнес-центра «Леонардо» (Киев) находится на стабильно низком уровне – после истечения срока действия договоров аренды большинство арендаторов приняло решение продолжить наше сотрудничество.
«ЦУМ» по ул. Богдана Хмельницкого, 2 в Киеве. ФОТО: «СР»
Кроме того, 2013-й – первый год работы после ввода в эксплуатацию нового бизнес-центра «Пушкинский» в Донецке. Начиная с 2012 года, в офисную часть здания въезжают арендаторы, а в 2013 году начала свою работу торговая зона центра – «Пушкинский Пассаж».
В планах компании на 2014 год – продолжить проект реконструкции киевского «ЦУМа», на реализацию которого запланирована большая часть инвестиций в 2014 году. «ЭСТА Холдинг» планирует завершить строительство «нулевого» цикла и приступить к возведению основной части здания. Также на 2014 год запланировано заключение договоров с большинством будущих арендаторов универмага.
Также в планах «ЭСТА Холдинг» – развитие проекта на территории бывшей фабрики «Юность» (Киев) в случае утверждения Общественным Советом концепции, предложенной компанией в конце 2013 года. Концепция предполагает, что большую часть участка займут культурный центр и публичное пространство/парк. На месте бывших цехов фабрики по периметру квартала мы планируем построить жилые дома в стиле «лофт».
Также в случае появления на рынке привлекательных предложений компания готова инвестировать в функционирующие объекты коммерческой недвижимости.
Виктория Нерода, руководитель инвестиционного департамента, «Бизнес Девелопмент Компания»
Виктория Нерода. ФОТО: «БИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ КОМПАНИЯ»
В целом, итоги 2013 года для украинского рынка недвижимости мы можем назвать удовлетворительными. На фоне общих экономических проблем в стране, вопреки негативным прогнозам, которые делали эксперты в начале года, ситуацию в девелоперском сегменте Украины я бы не назвала депрессивной: мы можем констатировать общую положительную динамику по рынку, и для этого имеется ряд оснований.
– Выход на рынок новых и продолжение реализации крупных проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Среди них – такой масштабный проект как МФК Respublika в Киеве, объединяющий несколько сегментов недвижимости. Появилось много новых объектов в жилом секторе, в том числе в формате квартальной застройки. Аналитики нашей компании практически каждый месяц фиксировали вывод на рынок одного-двух объектов жилой недвижимости. Достаточно активно идут продажи в наиболее «раскрученных» объектах – некоторые застройщики декларируют динамику продаж, превышающую докризисные показатели – на уровне 40-60 квартир в месяц!
– Дальнейшее развитие получили проекты торговой недвижимости. Кроме введенных в эксплуатацию в 2013 году площадей, в Киеве существует более десяти новых проектов торговой недвижимости, практически все из них находятся в активной фазе строительства. Девелоперы торговой недвижимости ищут новые форматы, внедряют новые технологии – и многие новые объекты обладают каким-то уникальным решением, идеей, преимуществом.
– На украинском рынке появились новые форматы недвижимости. Пример тому – аутлет-центр «Мануфактура» Kiev Outlet Village и Конгрессно-выставочный центр «Парковый».
– Ценовые параметры рынка демонстрируют стабильность в наиболее активных сегментах – жилом и торговом.
«Аутсайдерами» рынка недвижимости 2013 года можно назвать офисный и гостиничный сегменты – проседание ставок аренды в бизнес-центрах и крайне низкая загрузка гостиниц премиум-класса заставляют девелоперов замораживать либо переформатировать проекты в данных сферах недвижимости.
Тем не менее, по нашему мнению, на основании всех факторов и тенденций можно говорить о том, что итоги года оказались более позитивными, чем прогнозировали многие участники рынка.
Ключевые проблемы
Проблемы сектора недвижимости Украины – практически те же, что и в предыдущие посткризисные годы: низкая инвестиционная привлекательность украинского рынка недвижимости в целом и для зарубежных инвесторов в частности, низкая покупательная способность населения при огромном неудовлетворенном спросе на жилье, заоблачные ипотечные ставки, нормативные ограничения и сложности с процедурами согласования строительных проектов.
Несмотря на то, что все перечисленные проблемы стали уже привычными для нашего рынка, они стимулируют украинских девелоперов к разработке нестандартных и творческих подходов в их разрешении.
В 2013 году появился ряд нововведений, отразившийся на рынке жилой недвижимости: новые правила оценки и перевода денег через банки для сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке привели к торможению сделок. Рынок все еще осваивает новые правила игры, и на это потребуется некоторое время.
Результаты деятельности
Конгрессно-выставочный центр « Парковый» на Парковой дороге в Киеве. ФОТО: «БИЗНЕС ДЕВЕЛОПМЕНТ КОМПАНИЯ»
В 2013 году компания «БДК» вывела на рынок Конгрессно-выставочный центр «Парковый» – первый проект в сегменте профессиональных конгрессно-выставочных объектов премиум-класса в Украине, и в то же время уникальный проект на рынке коммерческой недвижимости нашей страны.
Ультрасовременная техническая база в совокупности с инфраструктурной разноплановостью наполнения КВЦ позволит проводить мероприятия различного масштаба, формата и уровня – от международных конгрессов и форумов до автомобильных шоу, симфонических и рок-концертов, боксерских турниров и модных показов.
Инфраструктура КВЦ «Парковый», общая площадь которого составит 27 794 м2, включает конгрессно-выставочный холл вместимостью 1200 человек (4000 м2), трансформируемое выставочное пространство площадью 4500 м2, бизнес-центр премиум-класса в формате co-working space площадью 1500 м2 и малые конференц-залы и переговорные от 20 до 275 м2. Также в комплекс «Парковый» входят пресс-центр, студия Public Telepresence, кинозал и студия звукозаписи, крупнейший в Украине Центр обработки данных, ресторан на 650 посадочных мест, кафе и бары, лаунж-зоны, галереи и др. КВЦ «Парковый» будет оборудован подземным и наземным паркингом общей вместимостью 270 машиномест. На крыше здания располагается вертодром «Днепр-1» на две посадочные площадки, способный принимать тяжелые вертолеты.
Инвестиции и инвестиционные возможности рынка
Предпосылок к укреплению инвестиционного рынка в 2014 году не предвидится. По нашему мнению, 2014 год подхватит тенденции 2013-го и будет в целом предсказуемым, не слишком динамичным, но и не стагнирующим. Рынок инвестиций будет формироваться преимущественно за счет внутренних инвестресурсов. Это будет год взвешенных решений и ожидаемых результатов.
Традиционно, самый активный зарубежный инвестор украинского девелоперского рынка – это Россия. В свете политических событий, наблюдавшихся в декабре 2013 года, я думаю, эта позиция в дальнейшем будет только усиливаться.
Планы компании на 2014 год
В девелоперском портфеле компании «БДК», помимо завершенных в 2013 году Конгрессно-выставочного центра «Парковый» и Дата-центра «Парковый», на данный момент находятся еще 10 проектов на разных стадиях реализации. Все они расположены в Киеве и Киевской области: 4 проекта коммерческой недвижимости, 3 проекта жилой недвижимости бизнес- и эконом-классов, а также инфраструктурные проекты.
Также наша компания уделяет особое внимание поиску новых проектов. Например, за прошлый год нами было рассмотрено более сотни проектов и участков в Киеве и области, два участка были приобретены, и сейчас на них ведется проектирование, по нескольким потенциально интересным проектам еще ведутся переговоры. Однако в данной сфере существует ряд проблем: привлекательных проектов и перспективных участков на рынке не так много, и у большинства из них имеются проблемы с документами, собственниками, банками и пр. При выборе инвестиционных проектов в нашей стране первостепенное значение имеет не только правильный коммерческий расчет, но и юридическая сторона вопроса.
Максим Гаврюшин, коммерческий директор группы компаний «Будхаус»
Максим Гаврюшин. ФОТО: ГК « БУДХАУС»
Несмотря на продолжающуюся стагнацию украинского рынка недвижимости, итоги 2013 года можно считать скорее позитивными, чем негативными. По крайней мере, не наблюдалось значительного ухудшения ситуации. Спрос на торговые площади остался на том же уровне, что и в 2012 году, предложение площадей также значительно не изменилось. В то же время можно отметить ряд позитивных моментов, таких как появление новых розничных операторов, открытие интересных торговых центров и начало строительства крупных и действительно качественных объектов. Кроме того, активизировалось профессиональное сообщество, начал активно работать Украинский национальный комитет Международного совета торговых центров (ICSC), был проведен ряд интересных мероприятий.
Если говорить о проблемах рынка, то они остаются все теми же, что и раньше, – сложная экономическая ситуация в стране, сложности согласовательных процедур, отсутствие банковского финансирования. Особенно остро стоит проблема с кредитами. В Украине на сегодняшний день активности в этом направлении нет. Проектное финансирование от банков – практически мертвая тема. Банки могут дать кредит на развитие проектов преимущественно под залог действующего объекта. Фонды рассматривают в основном вхождение в капитал, однако и они сегодня не активны.
События
2013 год был богатым на события для нашей компании. Наиболее значимым для нас событием стало открытие ТРЦ Lubava в Черкассах, которое состоялось в апреле. Это третий действующий объект в портфеле группы компаний «Будхаус». Также в 2013 году открылись III и IV очереди ТРЦ FABRIKA в Херсоне (май и ноябрь соответственно). Кроме того, начала работу сеть наших собственных боулинг-клубов Lucky Strike. На сегодняшний день два клуба сети работают в Черкассах и Херсоне. Следует отметить также покупку доли в ТРЦ Forum Lviv и начало сотрудничества с компанией Multi Development Ukraine. Важными событиями также стали получение кредита от банка ABLV Bank, успешное проведение due diligence нашей компании банком ЕБРР, начало строительства двух торговых центров в Одессе и Харькове. Отдельно хотелось бы отметить старт проекта ТРЦ «FABRIKA-2» в Запорожье.
Инвестиционные возможности украинского рынка
В 2013 году условия на рынке коммерческой недвижимости Украины оставались не очень благоприятными для инвесторов. После кризисного периода показатели рентабельности торговых центров в регионах значительно снизились, соответственно, существенно снизилась активность инвесторов, даже тех, которые располагают необходимыми финансовыми ресурсами. В зависимости от города и качества объектов торговой недвижимости окупаемость успешных проектов на сегодняшний день составляет 6-8 и более лет.
До кризиса на украинском рынке недвижимости практически не было убыточных ТРЦ, после кризиса их появилось достаточно много. В первую очередь, пострадали непрофессионально спроектированные и некачественно реализованные ТЦ/ТРЦ с невыгодным месторасположением. В регионах на сегодняшний день существует много пустых и полупустых проектов со «слабыми» арендаторами, которые не позволяют владельцу ТРЦ погашать кредит, взятый для реализации проекта. Также в регионах много недостроев. Свободных от конкуренции рынков в Украине уже не осталось. Региональные центры страны в связи со сложившейся неблагоприятной экономической ситуацией не нуждаются в увеличении количества торговых площадей в перспективе 5-7 лет. Исключение составляют лишь некоторые города.
Проект ТРЦ HARTZ в Киеве. Визуализация: ГК «БУДХАУС»
На сегодняшний день интерес к Украине со стороны инвесторов и зарубежных девелоперских компаний крайне низкий. Если на рынке и появляются предложения по банковскому финансированию, то они либо невыгодны с коммерческой точки зрения, либо связаны с обязательствами привлечения в проект иностранных компаний (например, контракт с генподрядной компанией). Что касается зарубежных игроков на украинском рынке недвижимости, то на сегодняшний день их всего два – Immochan и Multi Development. Иностранные фонды практически не проявляют интереса к Украине.
В целом, на рынке недвижимости Украины не осталось случайных игроков: кризис отсеял всех, кто начал заниматься девелоперским бизнесом, потому что в свое время это было модно. Сейчас те, кто работает на рынке, являются профессионалами, имеют четкие стратегии и не останавливаются в развитии. Кто-то концентрируется в своей деятельности исключительно на Киеве, кто-то – также на регионах. Игроков рынка недвижимости немного, но все, кто работает, занимают активную позицию.
Прогнозы
В 2014 году существенных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Уровень арендных ставок и вакантности в объектах торговой недвижимости будет определяться существующей ситуацией в конкретном городе. В городах, где планируется открытие или уже работают новые ТРЦ, следует ожидать повышения уровня вакантности и последующего снижения арендных ставок.
В целом, в регионах будет продолжаться перераспределение рынка. Потребительский рынок расти не будет, конкуренция будет усиливаться ввиду появления новых объектов. Более качественные объекты, строительство которых ведется сейчас или начнется в 2014 году, заберут на себя значительную долю рынка. В результате пострадают менее качественные объекты, некоторые из них закроются. Этот процесс можно наблюдать в регионах уже сейчас: после появления на рынке более качественных и взвешенных ТРЦ новой посткризисной волны ряд старых объектов закрылся или находится на грани закрытия. Другими словами, на рынке будет выживать сильнейший.
Планы компании
В перспективе 2014 года мы планируем начать строительство ТРЦ «FABRIKA-2» в Запорожье и ТРЦ HARTZ в Киеве.
Общая площадь торгово-развлекательного центра «FABRIKA-2» составит 70 тысяч м2, GLA – 57 тысяч м2. В состав ТРЦ войдут следующие якорные арендаторы: продовольственный гипермаркет (10 000 м2), фитнес-центр (5000 м2), супермаркет бытовой техники (2000 м2), супермаркет товаров для дома (1200 м2), крупноформатные магазины одежды площадью 1000-2000 м2, супермаркет спортивных товаров (2000 м2), супермаркет товаров для детей (1000 м2). Развлекательная составляющая будет представлена картинг-центром, 8-зальным кинотеатром, боулингом на 16 дорожек, детским развлекательным центром (2000 м2), роллердромом, катком. Также в состав ТРЦ войдет около 200 магазинов. Паркинг будет рассчитан на 1340 машиномест. «FABRIKA-2» – одноэтажный региональный торговый центр, по концепции и интерьерам повторяющий первый ТРЦ FABRIKA, открытый в Херсоне. Единственным отличием является то, что запорожский проект будет расположен в центре города, а не на выезде из него, как в Херсоне.
Общая площадь ТРЦ HARTZ составит 250 тысяч м2, GLA – 95 тысяч м2. Паркинг объекта рассчитан на 2300 машиномест.
Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development Ukraine
Гавайн Минкс. ФОТО: MULTI DEVELOPMENT UKRAINE
Приятно отметить, что Украина демонстрирует позитивные тенденции развития рынка недвижимости. Некоторые проекты торговой недвижимости, заявленные к реализации в Киеве, – это нечто захватывающее. Увеличение количества качественных торговых центров означает, что Украина станет более привлекательной для международных ритейл-операторов, а это, в свою очередь, улучшит качество работы и предоставляемых услуг ритейлерами. Однако не стоит забывать, что вероятность реализации не для всех проектов одинаково высокая.
Инвестиции
В настоящее время со стороны западных банков практически не доступно финансирование масштабных проектов в сфере недвижимости Украины, что существенно затрудняет работу, особенно для иностранных девелоперов и инвесторов. Поэтому сейчас мы видим много проектов, развивающихся украинскими инвесторами за счет собственного капитала.
Уровень потребительских расходов, несмотря на посредственные экономические показатели страны, уверенно растет. Конечно, политическая нестабильность в Украине не способствует развитию страны, однако она может оказаться важным шагом на пути к улучшению делового климата в Украине. Важно, чтобы ситуация в стране стала стабильной.
На сегодняшний день самое большое внимание украинскому рынку недвижимости уделяется со стороны украинских и российских игроков, как это видно на примере реализации и продажи ТРЦ Ocean Plaza в Киеве. Также мы видим немецкие (METRO Group) и французские (Auchan, Leroy Merlin) инвестиции, которые были достаточно успешными до сих пор. Украина остается крупным европейским рынком, предлагающим достаточно места для роста, поэтому страна будет оставаться интересным объектом для любого инвестора.
События 2013 года
Важным событием 2013 года для компании Multi Development Ukraine стало начало строительства ТРЦ Forum Lviv, которое стартовало в июне. Это фантастическое ощущение – видеть, что ваш проект воплощается в жизнь. Данное событие – важный показатель для других игроков украинского рынка, свидетельствующий о том, что компания Multi Development Ukraine способна сдержать свои обещания. Также это доказательство того, что международный девелопер с высокими стандартами работы может осуществлять деятельность на украинском рынке. Поскольку и строительство, и сдача площадей торгово-развлекательного центра в аренду продвигаются очень хорошо, мы также оптимистично настроены на 2014 и последующие годы работы в Украине.
Проект ТРЦ Forum Lviv по ул. Под Дубом во Львове. Визуализация: MULTI DEVELOPMENT UKRAINE
В перспективе 2014 года мы сосредоточимся на переходе от этапа строительства к эксплуатации ТРЦ Forum Lviv. Общий объем инвестиций в реализацию данного проекта составит почти 1 миллиард гривен. Завершение проекта ТРЦ запланировано на начало 2015 года. Также у нас имеются проекты в Харькове – ТРЦ Forum Kharkiv и ТРЦ Forum Artem.
Мы по-прежнему заинтересованы в новых девелоперских проектах в Украине, но не обязательно в качестве инвестора. В последние годы мы предоставили ряду игроков украинского рынка недвижимости консультации в вопросах девелопмента в качестве fee-девелопера. Наша компания открыта к сотрудничеству с любой серьезной стороной, заинтересованной в улучшении своих девелоперских проектов.
Проблемы рынка
Деловой климат в Украине все еще требует улучшения. Учитывая тот факт, что страна заняла 144 место из 177 в мировом рейтинге Индекса восприятия коррупции 2013 (Corruption Perceptions Index 2013), то, очевидно, Украине есть над чем работать. Тем не менее, в 2013 году мы увидели позитивные изменения, в частности, в отношении регистрации прав на землю. Также ряд законов, который был принят в свете Соглашения Украины об ассоциации с ЕС, обещает облегчить жизнь для международного бизнеса. Конечно, реализуемость всех этих перспектив зависит от социально-политической ситуации и дальнейшего макроэкономического развития Украины. Поэтому мы по-прежнему осторожно оптимистически настроены на ближайшие годы.
Сергей Сокур, генеральный директор компании GERC CONSTRUCTION MANAGEMENT
Сергей Сокур. ФОТО: GERC CONSTRUCTION MANAGEMENT
Итоги и тенденции 2013 года
Итоги 2013 года можно назвать негативными. Падение объемов строительства по сравнению с прошлым годом составило 15%, а по Киеву – центру инвестиционной активности в стране – все 20%. Доля строительства в ВВП Украины составила не боле 3%, при том, что для инвестиционного развития экономики страны необходимый минимум данного показателя должен составлять 10%. Отмечу, что реальное падение основных показателей в сегменте строительства еще больше, поскольку в этом году объемы «наращиваются» также узакониванием и введением в эксплуатацию возведенных ранее незаконных построек.
Кризис доверия – основная проблема, характерная для рынка недвижимости Украины. Снижение доверия инвесторов и, соответственно, деловой активности в строительной отрасли в 2013 году по отношению к 2012 году обусловлено, в частности, отсутствием системной и комплексной государственной политики создания конкурентоспособной строительной отрасли страны: государство системно не финансирует и, соответственно, не развивает инфраструктуру.
Кроме того, строительство как отрасль экономики все еще испытывает на себе кризисный эффект «последствий Евро-2012». По завершению подготовки к Чемпионату государственные инвестиции существенно сократились, что привело к значительному снижению объемов строительства. Структурно рынок недвижимости за 2013 год не изменился, хотя при этом можно отметить высокие темпы развития сельхозстроительства. Ситуацию могут изменить масштабные государственные или совместные с бизнесом инфраструктурные проекты, но их нет. Нет также понимания, что строительство – это локомотив, создающий предпосылки роста для целого ряда других отраслей экономики страны.
В 2013 году в сфере строительства можно отметить усиление конкурентной борьбы. Это вызвано объективным снижением рынка и неизменным уровнем предложения разного рода строительных услуг – от генерального подряда до отделочных работ. При этом строительный бизнес, как правило, не имеет собственных значительных финансовых ресурсов и работает на заемном капитале. А объем банковских кредитов, выданных предприятиям строительной отрасли за три квартала 2013 года (25,4 миллиарда гривен), был в два раза меньше, чем сельхозпредприятиям, и в 20 раз меньше, чем предприятиям торговли.
Также в 2013 году в сфере строительства наблюдается нематериальное развитие в виде осознанного повышения профессионализма игроков рынка. Заказчики, которые готовы инвестировать в проекты в нашей стране, инициируют эти изменения, ставя более высокие требования к генеральному подрядчику, предусматривая перекладывание максимального количества рисков на исполнителя, ужесточая штрафные санкции и условия финансирования с минимальными вложениями, а то и без авансов. Все эти изменения будут только интенсифицироваться в будущем и вести нас к европейским схемам ведения строительного бизнеса. И хотя не все подрядчики в Украине еще к этому готовы, генподрядчики по большей части достигли необходимого уровня зрелости и вносят свою лепту во «взросление и цивилизацию» украинской строительной отрасли.
Итоги года для компании
Среди наиболее значимых событий в деятельности нашей компании можно выделить следующие:
– запуск в августе этого года 4-звездочной гостиницы Radisson Resort & Spa, Alushta в Алуште (АРК), которая расширила номерной фонд крымских отелей премиум-класса на 146 номеров, а также предоставила посетителям разнообразные услуги в сфере SPA;
– строительство в Макееве (Донецкая область) торгово-развлекательного центра Rose Park. По состоянию на декабрь 2013 года работы по проекту выполнены на 52%, запуск объекта ожидается в мае 2014 года;
– начало строительства ТЦ «Ашан Ленинский» в Донецке;
– проведение реструктуризации как всей нашей группы компаний, так и каждой отдельной бизнес-единицы. В частности, был сокращен целый ряд затрат благодаря оптимизации процессов управления проектами, а также внедрена инновационная прозрачная система управления строительством, которая, в том числе, позволяет заказчику видеть реальную динамику проекта, что позитивно отражается на взаимном доверии всех участников проекта.
В данный момент компания ведет активные переговоры с потенциальными заказчиками по строительству гостиниц, торговых центров, жилых домов и агропромышленных комплексов по всей территории Украины, старт которых ожидается в 2014 году. Среди самых популярных городов – Киев, Донецк, Харьков, Ялта, Одесса, Симферополь.
Прогнозы
Мы все-таки оцениваем потенциал роста рынка торговой недвижимости Украины в 2014 году на уровне 10-15% (по вводу новых торговых площадей) по отношению к 2013 году. Рост гостиничной недвижимости может находиться в пределах 5%. Агросектор может демонстрировать рост в пределах 10-15% в зависимости от объектов строительства и финансовых результатов этого года. Одновременно, мы не ожидаем значительного повышения цен на строительно-монтажные услуги, а также на строительные материалы. В целом, в 2014 году рост цен должен соответствовать фактической инфляции.
Для строительных компаний 2014 год ознаменуется очередным отсеиванием игроков на рынке за счет ужесточения конкуренции и повышения требований заказчиков.
