ICSC: исследование рынка торговой недвижимости Украины

Commercial Property №2 (150) февраль 2016

25 ФЕВРАЛЯ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ ICSC УКРАИНЫ В РАМКАХ КОНФЕРЕНЦИИ «НОВЫЕ ВЫЗОВЫ В УПРАВЛЕНИИ ТОРГОВЫМИ ЦЕНТРАМИ» ПРЕДСТАВИЛ ВТОРОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ СТРАНЫ*. СПЕЦИАЛИСТЫ ICSC ИЗУЧИЛИ РЫНКИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ УКРАИНЫ С НАСЕЛЕНИЕМ ОТ 50 000 ЧЕЛОВЕК.

Текст: Яна Писарева


Согласно результатам исследования ICSC, на сегодняшний день в Украине действует 280 торговых центров, отвечающих стандартам* европейской классификации таких объектов. Их совокупная площадь (GBA) составляет 6,9 миллиона м2, арендуемая площадь (GLA) – 4,6 миллиона м2. Наибольшее количество объектов торговой недвижимости – 150 ТЦ – сосредоточено в городах-миллионниках. На долю региональных рынков приходится 130 торговых центров. Согласно территориальному распределению, наиболее насыщенным торговыми площадями является Киев, где расположены 62 торговых центра общей площадью 1,32 миллиона м2. В Центральном регионе Украины расположено 68 ТЦ общей площадью более 974 000 м2, в Южном, Восточном и Западном регионах находится соответственно 59 (968 000 м2), 51 (733 100 м2) и 40 (574 700 м2) торговых центров.

Территориальное распределение торговых центров Украины
Источник: ICSC 

Как сообщил Дмитрий Топольсков, глава исследовательской группы ICSC Ukraine Research Group, все торговые центры Украины в соответствии с европейскими стандартами можно разделить на две большие группы: традиционные и специализированные. Причем в настоящее время львиную долю ТЦ страны составляют именно объекты традиционного формата. «С момента становления рынка и по настоящее время в Украине наблюдается тенденция к укрупнению торговых центров.

Сравнительная характеристика украинского и европейского рынков торговых центров, 2015 год
Показатель Украина Среднеевропейские показатели
Количество ТЦ 280 281
Средняя площадь ТЦ 16 500 м2 21 600 м2
Средняя площадь традиционного ТЦ 16 400 м2 20 400 м2
Средняя площадь специализированного ТЦ 15 900 м2 16 400 м2
Соотношение GLA традиционных и специализированных ТЦ 86,8%/13,2% 80,3%/19,7%
Насыщенность, GLA ТЦ на 1000 жителей 102,4 м2 246,8 м2
Источник: ICSC 

Данное направление развития рынка продолжится и в будущем», – считает Дмитрий Топольсков. В настоящее время специалисты ICSC в ТОП-5 крупнейших торговых комплексов Украины отнесли «Эпицентр» (Киев, GLA – 73 000 м2), ТРЦ Ocean Plaza (Киев, GLA – 70 000 м2), ТРЦ «Караван» (Днепропетровск, GLA – 66 000 м2), ТРЦ SKY MALL (Киев, GLA – 65 600 м2) и ТРЦ FABRIKA (Херсон, GLA – 65 500 м2). Киевский ТРЦ Dream Town, состоящий из двух очередей (GLA двух очередей – 90 000 м2) был классифицирован как два отдельных объекта. По мнению специалистов, это связано с тем, что первая и вторая очереди этого комплекса имеют различную концепцию и формат, и территориальное расстояние между ними превышает 500 метров.

Распределение торговых центров Украины по форматам, 2015 год
Формат Количество ТЦ GLA, м2 Доля GLA, %
Традиционный
Крупный (GLA – 80 000 м2 и более) 0 0 0
Большой (40 000-79 999 м2) 19 1 миллион 22,1
Средний (20 000-39 999 м2) 36 1,03 миллиона 22,5
Малый (5000-19 999 м2)  
С альтернативно-товарной доминантой 147 1,53 миллиона 33,5
С повседневно-товарной доминантой 40 394 100 8,6
Специализированный
Ритейл-парк  
Большой (GLA – 20 000 м2 и более) 1 73 000 1,6
Средний (10 000-19 999 м2) 1 17 900 0,4
Малый (5000-9999 м2) 3 19 700 0,4
Аутлет-центр (5000 м2 и более) 1 15 000 0,3
Тематический центр (5000 м2 и более)  
С развлекательной доминантой 4 69 400 1,5
Без развлекательной доминанты 28 409 800 9
Источник: ICSC 

Согласно проведенному анализу, сейчас Украина занимает 12-е место в Европе по объему рынка торговых площадей, а по насыщенности – 31-е место. Этот показатель составляет 102 м2 на 1000 жителей, в то время как среднеевропейский показатель в 2,5 больше. Все это, по мнению Дмитрия Топольскова, свидетельствует о высоком потенциале рынка торговой недвижимости Украины. В частности, в нашей стране пока полностью отсутствует формат крупных ТЦ площадью более 80 000 м2. Однако открытие таких объектов как Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall и RETROVILLE, заявленное на 2016-2017 годы, позволит заполнить эту нишу.

GLA торговых центров в странах Европы, 2014 год
Источник: ICSC

Насыщенность европейских стран торговыми площадями, 2014 год
Источник: C&W, HUI Research, ICSC Research

*Первая классификация торговых центров Украины, подготовленная ICSC, была презентована в апреле 2015 года.

**Согласно европейской классификации, торговыми центрами считаются объекты, отвечающие следующим характеристикам: GLA – не менее 5000 м2, наличие централизованного управления, площади должны свободно находиться на рынке, т.е. быть доступными для аренды, площадь основного якорного арендатора не должна превышать 90% арендуемой площади торгового центра, количество лотов должно быть не менее 20.