ICSC: исследование рынка торговой недвижимости Украины
Commercial Property №2 (150) февраль 2016
25 ФЕВРАЛЯ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ ICSC УКРАИНЫ В РАМКАХ КОНФЕРЕНЦИИ «НОВЫЕ ВЫЗОВЫ В УПРАВЛЕНИИ ТОРГОВЫМИ ЦЕНТРАМИ» ПРЕДСТАВИЛ ВТОРОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ СТРАНЫ*. СПЕЦИАЛИСТЫ ICSC ИЗУЧИЛИ РЫНКИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДОВ УКРАИНЫ С НАСЕЛЕНИЕМ ОТ 50 000 ЧЕЛОВЕК.
Текст: Яна Писарева
Согласно результатам исследования ICSC, на сегодняшний день в Украине действует 280 торговых центров, отвечающих стандартам* европейской классификации таких объектов. Их совокупная площадь (GBA) составляет 6,9 миллиона м2, арендуемая площадь (GLA) – 4,6 миллиона м2. Наибольшее количество объектов торговой недвижимости – 150 ТЦ – сосредоточено в городах-миллионниках. На долю региональных рынков приходится 130 торговых центров. Согласно территориальному распределению, наиболее насыщенным торговыми площадями является Киев, где расположены 62 торговых центра общей площадью 1,32 миллиона м2. В Центральном регионе Украины расположено 68 ТЦ общей площадью более 974 000 м2, в Южном, Восточном и Западном регионах находится соответственно 59 (968 000 м2), 51 (733 100 м2) и 40 (574 700 м2) торговых центров.
| Территориальное распределение торговых центров Украины |
|
Как сообщил Дмитрий Топольсков, глава исследовательской группы ICSC Ukraine Research Group, все торговые центры Украины в соответствии с европейскими стандартами можно разделить на две большие группы: традиционные и специализированные. Причем в настоящее время львиную долю ТЦ страны составляют именно объекты традиционного формата. «С момента становления рынка и по настоящее время в Украине наблюдается тенденция к укрупнению торговых центров.
| Сравнительная характеристика украинского и европейского рынков торговых центров, 2015 год | ||
| Показатель | Украина | Среднеевропейские показатели |
| Количество ТЦ | 280 | 281 |
| Средняя площадь ТЦ | 16 500 м2 | 21 600 м2 |
| Средняя площадь традиционного ТЦ | 16 400 м2 | 20 400 м2 |
| Средняя площадь специализированного ТЦ | 15 900 м2 | 16 400 м2 |
| Соотношение GLA традиционных и специализированных ТЦ | 86,8%/13,2% | 80,3%/19,7% |
| Насыщенность, GLA ТЦ на 1000 жителей | 102,4 м2 | 246,8 м2 |
Данное направление развития рынка продолжится и в будущем», – считает Дмитрий Топольсков. В настоящее время специалисты ICSC в ТОП-5 крупнейших торговых комплексов Украины отнесли «Эпицентр» (Киев, GLA – 73 000 м2), ТРЦ Ocean Plaza (Киев, GLA – 70 000 м2), ТРЦ «Караван» (Днепропетровск, GLA – 66 000 м2), ТРЦ SKY MALL (Киев, GLA – 65 600 м2) и ТРЦ FABRIKA (Херсон, GLA – 65 500 м2). Киевский ТРЦ Dream Town, состоящий из двух очередей (GLA двух очередей – 90 000 м2) был классифицирован как два отдельных объекта. По мнению специалистов, это связано с тем, что первая и вторая очереди этого комплекса имеют различную концепцию и формат, и территориальное расстояние между ними превышает 500 метров.
| Распределение торговых центров Украины по форматам, 2015 год | |||
| Формат | Количество ТЦ | GLA, м2 | Доля GLA, % |
| Традиционный | |||
| Крупный (GLA – 80 000 м2 и более) | 0 | 0 | 0 |
| Большой (40 000-79 999 м2) | 19 | 1 миллион | 22,1 |
| Средний (20 000-39 999 м2) | 36 | 1,03 миллиона | 22,5 |
| Малый (5000-19 999 м2) | |||
| С альтернативно-товарной доминантой | 147 | 1,53 миллиона | 33,5 |
| С повседневно-товарной доминантой | 40 | 394 100 | 8,6 |
| Специализированный | |||
| Ритейл-парк | |||
| Большой (GLA – 20 000 м2 и более) | 1 | 73 000 | 1,6 |
| Средний (10 000-19 999 м2) | 1 | 17 900 | 0,4 |
| Малый (5000-9999 м2) | 3 | 19 700 | 0,4 |
| Аутлет-центр (5000 м2 и более) | 1 | 15 000 | 0,3 |
| Тематический центр (5000 м2 и более) | |||
| С развлекательной доминантой | 4 | 69 400 | 1,5 |
| Без развлекательной доминанты | 28 | 409 800 | 9 |
Согласно проведенному анализу, сейчас Украина занимает 12-е место в Европе по объему рынка торговых площадей, а по насыщенности – 31-е место. Этот показатель составляет 102 м2 на 1000 жителей, в то время как среднеевропейский показатель в 2,5 больше. Все это, по мнению Дмитрия Топольскова, свидетельствует о высоком потенциале рынка торговой недвижимости Украины. В частности, в нашей стране пока полностью отсутствует формат крупных ТЦ площадью более 80 000 м2. Однако открытие таких объектов как Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall и RETROVILLE, заявленное на 2016-2017 годы, позволит заполнить эту нишу.
| GLA торговых центров в странах Европы, 2014 год |
|
| Насыщенность европейских стран торговыми площадями, 2014 год |
|
*Первая классификация торговых центров Украины, подготовленная ICSC, была презентована в апреле 2015 года.
**Согласно европейской классификации, торговыми центрами считаются объекты, отвечающие следующим характеристикам: GLA – не менее 5000 м2, наличие централизованного управления, площади должны свободно находиться на рынке, т.е. быть доступными для аренды, площадь основного якорного арендатора не должна превышать 90% арендуемой площади торгового центра, количество лотов должно быть не менее 20.
