Hafen City Гамбург. Из промзоны – город-сад

В 1998 году правительство Свободного и Ганзейского города Гамбург, отдельной федеральной земли Германии, приняло решение о создании корпорации GHS (Hamburg Port Area Development Corporation), стратегическими задачами которой являются:
– маркетинговые исследования, рекламная деятельность по привлечению инвесторов и девелоперов;
– продажа из коммунальной собственности земель бывшей портовой зоны, которые ранее сдавались в аренду. Из 100 гектаров непосредственно земельных ресурсов будущего Hafen City 83% территорий по состоянию на 1998 год находились в коммунальной собственности города;
– координация и помощь инвесторам и девелоперам в работе с городскими властями, разрешительными органами, архитектурными бюро и строительными компаниями;
– работа с частными землевладельцами по перепрофилированию/модернизации расположенных в Hafen City объектов промышленной/ складской недвижимости в жилые/ торговые/офисные здания.
Девелопмент-корпорация Hafen City, компания GHS GmbH, в 1998 году объявила конкурс по разработке глобальной градостроительной и архитектурной концепции застройки Hafen City. На конкурс поступили заявки от 175 архитекторов и архитектурных бюро. В итоге для участия было отобрано 8 компаний, а победителем по итогам форума проектов в мае 1999 года стала голландско-немецкая команда архитекторов Hamburgplan Kees Christiaanse/ASTOC, которая и разработала градостроительный проект в целом, а также генеральный план застройки, утвержденный муниципальными властями в феврале 2000 года.
Городские власти Гамбурга и руководители GHS GmbH изначально решили не форсировать процесс перепрофилирования и развития бывшего порта. Девелопмент-корпорация также решила сделать все неспешно, но с умом. Площадь всего Hafen City разделена на 7 кварталов, развитие которых будет проводиться в 5 этапов. В первых трех кварталах строительство всех объектов будет завершено до 2005 года, в квартале Зандторхафен – до 2010 года и так далее. Такой комплексный подход позволяет девелопмент-корпорации Hafen City продумывать все аспекты градостроительной среды, давать девелоперам и инвесторам рекомендации по конкретным проектам. Строительство всего Hafen City планируется завершить с вводом в эксплуатацию самого высотного квартала, «квартала небоскребов» Эльббрюкенцентрум.
Бывший порт Гамбурга и будущий Hafen City расположен в пойме реки Эльба. Высота берега в Hafen City составляет от 4,4 до 7,2 метров над уровнем Северного моря: это означает, что территория является зоной риска при наводнениях. Поэтому, в отличие от бывших промышленных объектов, теперь в Hafen City планируется создать целый комплекс защитных мер, главной из которых является выведение уровня грунта на всей территории Hafen City до отметки 7,5 метра над уровнем моря.
Более того, изменение функциональной нагрузки на землю требует замены бывших портовых причалов, которые невозможно перепрофилировать под набережные. Для тех территорий, где планируется сохранить бывшие береговые конструкции, существует требование – застройка должна находиться от воды на расстоянии не менее 20 метров.
Флагманом Hafen City станет здание Media City Port, преимущественно офисный центр. Таким названием строение обязано составу будущих арендаторов – здесь планируется разместить офисы телеканалов, радиостанций, редакции большинства печатных изданий города, а также медиа-академию. Общая площадь здания составит 55 000 м², общая арендуемая площадь – около 43 000 м². Реализация проекта ведется немецким девелопером MCP (Media City Port Gesellschaft mbH & Co.KG).
Здание поражает своим архитектурным дизайном. Девелопер с 1999 по 2001 годы проводил открытый конкурс проектов, в котором приняли участие 157 проектов около 100 архитектурных бюро и компаний. Победителем в августе 2001 года был объявлен проект голландского архитектурного бюро Benthem Crouwel, который смог совместить в себе легкость, масштабность и впечатляющую оригинальность экстерьера объекта. Строительство Media City Port завершится в 2004 году.
Среди девелоперов, уже активно развивающих свои объекты в Hafen City, стоит назвать Strabag/ING (офисный центр общей площадью 10 000 м²), Wernst/Albis (жилой комплекс общей площадью 10 000 м²). Также показателен пример IT-корпорации SAP, которая планирует построить собственный офисный центр общей площадью около 12 500 м².

HAFEN CITY ГАМБУРГ
Цель перепрофилирования и застройки бывших портовых территорий	Создание современного городского центра объектами жилой и коммерческой недвижимости
Общая площадь участка	155 гектаров
Водная поверхность	55 гектаров
Земельные ресурсы под застройку	60 гектаров
Коэфициент интенсивности застройки (plot ratio)	2,5
Общая площадь объектов Hafen City после реализации программы	Около 1 500 000 м²
Офисные и торговые объекты	Общая площадь около 660 000 м²
Жилая застройка	Общая площадь около 710 000 м²
Прочие объекты (гостиницы, развлекательные объекты, выставочные здания, вспомогательная застройка)	Общая площадь около 130 000 м²
Прогнозируемое увеличение застройки центральной части Гамбурга за счет Hafen City	40%
Период полной реализации застройки Hafen City	25 лет
Длина береговой линии Hafen City	9 750 метров
Решение властей Гамбурга о создании Hafen City	1997 год
Начало строительных работ на пилотных площадках	2001 год
Завершение реализации проекта Hafen City	2030 год
Интернет	http://www.hafencity.info/">http://www.hafencity.info/

Гамбург – второй по количеству населения город Германии (3,5 миллиона человек в агломерации Гамбург, 1,7 миллиона человек – непосредственно жители города, 2003 год). Полное название города – Свободный и Ганзейский город Гамбург. Его также часто называют «северной столицей» Германии. Город занимает территорию 755 км², на одного жителя Гамбурга приходится в среднем 30 м² жилой площади. По этому показателю он опережает все крупные города планеты. Парки, скверы, зоны отдыха занимают 14% всей территории Гамбурга.

ВОЛЬФГАНГ ПЕЙНЕР, СЕНАТОР, МИНИСТР ФИНАНСОВ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ ГАМБУРГ

фото: GHS

CP: Как к властям города пришла идея перепрофилирования портовой промзоны под застройку объектами офисной, торговой и жилой недвижимости?
Гамбург – одна из самых больших агломераций Европы. Исторически рост города был неразрывно связан с промышленностью. Даже сегодня Гамбург – крупнейший в Европе центр нефтеперерабатывающей промышленности, «морские ворота» Германии, средоточие северонемецкой промышленности. И, тем не менее, мы понимаем, что город с промышленной зоной практически в его «сердце» – не современен. В последние два десятилетия от своих «исторических» портов избавились Лондон и Амстердам, превратив их в современные жилые или бизнес-сити. Это естественный процесс, время которого для Гамбурга пришло около 10 лет назад, с выноса или перепрофилирования «точечных» предприятий в приближенных к центру районах.
Но девелоперы также требуют пригодных для развития недвижимости крупных земельных площадок, которых в центре города практически не осталось. Поэтому наступил момент, когда ликвидация городского порта стала очевидной для всех заинтересованных сторон – городских властей, инвесторов и девелоперов, собственников существовавших промышленных объектов.
CP: Не возникло ли сложностей с земельными ресурсами при развитии Hafen City, ведь в муниципальной собственности находились лишь 83% территорий?
Свои сложности, безусловно, существовали. До 1998 года 30 гектаров нынешнего Hafen City находились в собственности Die Bahn AG, немецкой государственной железной дороги. Еще два крупных участка до сих пор находятся в частной собственности, их владельцы не пожелали продать их городу. Это их право. Еще один участок площадью около 6 гектаров находится в собственности правительства Германии. С железной дорогой изначально была достигнута договоренность о выкупе земли и продаже ее в другой части Гамбурга для организации переноса депо. А вот с двумя участками в частной собственности и одним в федеральной мы так ничего и не смогли сделать. Они останутся «оазисами» Hafen City, и в градостроительной концепции они учтены как «закрытые зоны». Но, даже несмотря на форму собственности, город не сомневается, что владельцы в перспективе интегрируют свои объекты в структуру Hafen City самостоятельно, поскольку использовать их по прежнему целевому назначению, промышленному, они вскоре не смогут.

Версия для печати