В результате кризиса вопрос качества жилья элит-класса впервые на украинском рынке стал действительно актуальным. В поведении потенциальных покупателей, количество которых резко сократилось, произошел ряд трансформаций, сегодня предпочтение отдается качественному жилью в уже построенных объектах надежных застройщиков, проявляющих гибкость в ценовом вопросе. О том, какие уроки извлекли из кризисной ситуации игроки украинского рынка элитной жилой недвижимости, комментируют сами застройщики.Виктор Выдренко, президент корпорации «Гранит»Виктор Выдренкофото: «ГРАНИТ»КОММЕНТАРИЙ«В кризисный период рынок элитной недвижимости Украины претерпел качественные изменения. На этапе процветания он был переполнен объектами недвижимости, не соответствующими заявленному застройщиком классу. Как правило, большинство объектов бизнес-класса по своим характеристикам соответствовало классу эконом, а так называемую элитную недвижимость можно было смело отнести к классу бизнес.«КРИЗИСНАЯ ПАНИКА УЖЕ ПРОШЛА, И ПЕРИОД ПАДЕНИЯ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ ТАКЖЕ ЗАВЕРШИЛСЯ»2009 год внес свои коррективы: покупатель стал более щепетилен в выборе и осведомленнее в вопросах «классности» жилья. Теперь покупателю нет необходимости спешить с покупкой из-за перманентного повышения стоимости, как это было в докризисный период, у него есть достаточно времени на раздумья. В связи с этим операторы рынка недвижимости стали более ответственно относиться к регламентации «классности» объектов, учитывая баланс «цена-качество». Поэтому можно сказать, что кризис не столько отразился на качестве объектов жилой недвижимости, сколько более четко диверсифицировал их по качественному признаку.Сегодня покупателю квартиры класса элит нет необходимости спешить с покупкой из-за перманентного повышения стоимости, как это было в докризисный период, у него есть достаточно времени на раздумья (на фото – ЖК «Граф Толстой» по ул. Льва Толстого, 39, Киев)фото: «ГРАНИТ»Что касается дальнейших изменений на рынке, то, скорее всего, в 2010 году их ожидать не стоит. Началом роста рынка недвижимости станет, вероятно, 2011 год.Спрос изменился, точнее, снизился на недвижимость всех классов, но причины этих изменений различны. Например, в премиум-сегменте количество сделок уменьшилось в первую очередь по причине снижения спроса на жилье с целью дальнейшей перепродажи.Неудовлетворенный спрос однозначно есть, на сегодняшний день хорошая недвижимость премиум-класса достаточно востребована конечным потребителем и по-прежнему пользуется спросом.Кризисная паника уже прошла, и период падения цен на недвижимость также завершился. С конца 2009 года цены на жилье практически неизменны. И, скорее всего, эта тенденция сохранится в течение всего 2010 года. Пока что предпосылок к изменению цен в какую-либо сторону нет».Алексей Луганов, директор компании «Укрбудконтракт»Алексей Лугановфото: ИВАН РУДЮККОММЕНТАРИЙ«У рынка элитной жилой недвижимости Киева имеется масса проблем сверх тех, которые принес кризис. Одна из них – различная трактовка классификации объектов жилой недвижимости высокого класса. Есть перечень критериев, разработанных «Украинской Строительной Ассоциацией» в отношении объектов жилой недвижимости. Учитывая, что понятие саморегулирующихся организаций в Украине не узаконено, классификация не имеет статуса отраслевой нормы, соответственно, не обязательна к выполнению. Кроме того, данные критерии воспринимаются игроками не однозначно. Отсюда возникла проблема определения понятия «элитное жилье».Насколько известно, до кризиса элитным жильем было принято называть в основном «коробки» жилого типа с более-менее хорошим месторасположением, за которые застройщик брал огромные деньги. В то же время на рынке были единичные примеры проектов элитного жилья. Стоит отметить, что строительство на уникальных участках, где должно возводиться жилье классов элит и премиум, связано с длительным согласовательным процессом, который включает взаимодействие с жителями приближенных кварталов, международными организациями, такими как ЮНЕСКО, и др. Это связано, прежде всего, с тем, что участки, подходящие для строительства жилья высокого класса, согласно классификации, находятся в историческом центре. Однако, по моему мнению, несмотря на ограниченность, рынок элитной жилой недвижимости в Украине все же имеется, даже принимая во внимание тот факт, что примеров качественных объектов в том же Киеве можно сосчитать на пальцах рук.Учитывая, что себестоимость строительства объектов жилой недвижимости сейчас упала практически в 2 раза за счет снижения цен на стройматериалы (что связано с изменениями курса гривны по отношению к доллару и евро), а также услуг подрядчиков, работающих на выживание, думаю, в ближайшее время строительство на рынке элитной жилой недвижимости активизируется. При этом в первую очередь начнут строиться небольшие объекты элит-класса на несколько десятков квартир. Например, в киевском регионе застройщики продолжают развивать проекты клубных домов, которые находятся на разных стадиях реализации и размещаются на участках в престижных районах.Хочу отдельно очертить ситуацию в сегменте эконом-класса. Реализовать проекты в данном сегменте сейчас выгодно, о чем свидетельствует увеличение количества сделок купли/продажи квартир с сентября 2009 года. Традиционно, требования к жилью эконом-класса ниже чем в других сегментах, скажем, торговой или офисной недвижимости, соответственно, ниже порог для выхода девелоперов на этот рынок. Поэтому в свое время в данном сегменте появилось много строительных компаний, но в конечном итоге останутся лишь самые мощные профессиональные игроки. В целом строительный рынок подобен аквариуму – в нем может плавать разная рыба, как большая, так и мелкая, не пересекаясь друг с другом. По мере чередования периодов роста и кризиса рынок структурируется, и на нем сформируется несколько компаний, удерживающих львиную долю рынка, остальные игроки в свою очередь будут специализироваться в отдельных нишах этого рынка.«ДО КРИЗИСА ЭЛИТНЫМ ЖИЛЬЕМ БЫЛО ПРИНЯТО НАЗЫВАТЬ В ОСНОВНОМ «КОРОБКИ» ЖИЛОГО ТИПА С БОЛЕЕ-МЕНЕЕ ХОРОШИМ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕМ, ЗА КОТОРЫЕ ЗАСТРОЙЩИК БРАЛ ОГРОМНЫЕ ДЕНЬГИ»Сейчас наблюдается период, когда рынок доступного жилья самостоятельно отрегулирует все процессы. Это связано с тем, что покупателей стало намного меньше, рынок остыл, и, учитывая отсутствие доступной ипотеки, интересы покупателя стали предметом внимания для продавца. Отныне покупатели не будут приобретать что угодно – они стали более разборчивыми в выборе места, качества дома, планировок, метражей, окружения, дополнительных услуг, представленных в жилом комплексе. В свою очередь изменится и качество проектов – прекратится «выжимание» из участка максимального количества квадратных метров.Чтобы кризисная ситуация не повторилась, государство должно обеспечить регулирование рынка доступного жилья. Это позволит не только контролировать работу игроков, которые не смогут выходить на суперприбыли, но и помочь таким образом минимизировать риски убытка. В отличие от сегмента эконом, в сферу элит-класса государству вмешиваться не нужно, разве что в вопросы градостроительной политики. У нас достаточно развитоправовое поле, позволяющее разумному инвестору элитной недвижимости не попадаться в «ловушки» – не покупать неготовое жилье, тщательно проверять репутацию и финансовое состояние застройщика и др.Я думаю, что первым после кризиса начнет подниматься именно рынок жилой недвижимости, за ним последуют рынок торговой и логистической недвижимости, далее – офисной. Наша компания будет активно участвовать в рынке жилой недвижимости и в дальнейшем. Сейчас мы продолжаем реализацию ряда проектов в данном сегменте. По результатам тендеров уже подписаны контракты на возведение объектов эконом-класса, также ожидаем решения по нескольким проектам класса элит».Николай Толмачев, генеральный директор девелоперско-строительной компании «Т.М.М.»Николай Толмачевфото: «Т.М.М.»КОММЕНТАРИЙ«В 2009 году украинский рынок жилой недвижимости высокой категории структурировался. Жилая недвижимость высокого класса – по определению очень узкий сегмент. Даже если исходить из класса, который заявляет сам застройщик, сегменты бизнес, премиум, де-люкс и в докризисный период занимали не более 5% от всего рынка жилой недвижимости. Если брать объекты, реально соответствующие требованиям, предъявляемым к данным классам, то эта цифра была бы еще меньше. В 2009 году сегмент жилья высокой категории еще более сузился за счет того, что многие девелоперы, декларировавшие высокий класс реализуемой недвижимости, фактически, не смогли его обеспечить.Рынок жилья высокой категории сегодня отличен тем, что в этом сегменте существует платежеспособный спрос, люди продолжают принимать решение о покупке недвижимости. Но требования покупателя выросли, из-за чего произошла коррекция «классности» многих объектов в сторону снижения. Несмотря на то, что конкуренция в этом сегменте небольшая, реальный покупатель сегодня все же хочет получить высокое качество за умеренные деньги. В том числе и вследствие этого декларируемая на рынке цена жилой недвижимости высоких классов, бизнес и премиум, в период с осени 2008 по апрель 2009 года снизилась в среднем на 35-40%, по сути, соответствуя изменению курса доллара. Ценовое дно сегмент элитного жилья прошел в первом полугодии 2009 года, когда были достигнуты минимальные значения стоимости квадратного метра, и с апреля 2009 года на рынке начали заключаться сделки по новым ценам.«ЧТОБЫ ПОДНЯТЬ УРОВЕНЬ КАЧЕСТВА РЕАЛИЗУЕМЫХ СЕГОДНЯ ПРОЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ДО ЕВРОПЕЙСКИХ НОРМ ЖИЛЬЯ ПРЕМИУМ-КЛАССА, ПОТРЕБУЕТСЯ НЕ МЕНЕЕ ПЯТИ ЛЕТ»Сегодня по установившимся в сегментах премиум и бизнес ценам покупают только высокое качество, а «классность» объекта определяют не маркетинговые декларации, а сам покупатель, который голосует деньгами. Если девелопер декларирует высокий класс жилой недвижимости, то помимо соответствующего маркетинга объект действительно должен соответствовать характеристикам жилья определенного класса согласно классификатору жилой недвижимости. Многие объекты, рекламировавшиеся как бизнес-класс, попросту не соответствуют этой категории, тогда как требования покупателя за последние полтора года выросли, он стал намного более разборчив. Сегодня наступил период покупателей, которые автоматически опустили многие объекты с ранее декларируемого высокого класса вплоть до категории эконом.Украинский рынок первичной недвижимости отстает от Европы на один класс: во многих случаях объекты премиум-класса в Украине соответствуют бизнес-классу в Европе. Чтобы поднять уровень качества реализуемых сегодня проектов недвижимости до европейских норм жилья премиум-класса, потребуется не менее пяти лет. Речь идет о совокупности характеристик – начиная от концепции проекта и заканчивая применяемыми отделочными материалами. При этом качество реализуемых на украинском рынке объектов высокой категории будет естественным образом улучшатся с ужесточением требований со стороны покупателя в этом сегменте и формированием соответствующих классов потребителей, что уже пройдено в Европе.В докризисный период сегменты бизнес, премиум, де-люкс занимали не более 5% от общего объема украинского рынка жилой недвижимостифото: «CP»Если говорить о традиционных ошибках, которые не позволяют классифицировать объект в классе премиум согласно классификатору жилой недвижимости, то тут все начинается с плотности застройки. Согласно европейским нормам, с одной стороны, плотность застройки в высоком сегменте должна быть минимальна. С другой стороны, объект должен размещаться в центре города или прилегающих к центру районах. В Киеве стоимость покупки или аренды земельного участка в данных зонах настолько высока, что девелопер вынужден увеличивать этажность проекта, что повышает плотность застройки и автоматически понижает «классность» объекта. Это основная ошибка, но иначе реализовать подобные проекты в Украине сложно, так как объект в центре города заведомо попадает в высокий сегмент по себестоимости реализации в силу высокой стоимости земли.С осени 2008 года мало кто из девелоперов на украинском рынке начинал новые проекты, и фактически за последние два года не было начато строительство ни одного объекта жилой недвижимости премиум-класса, тогда как продажи квартир в построенных или находящихся на завершающей стадии строительства жилых комплексах высокого сегмента сегодня продолжаются. Это значит, что в 2011-2012 годах на первичном рынке жилья премиум-класса предложение будет минимальным. При сегодняшнем уровне платежеспособного спроса на подобное жилье, установившаяся с весны 2009 года стоимость квадратного метра будет поддерживаться ограниченным предложением в премиум-сегменте. Если в классе эконом сегодня наблюдается большая конкуренция, огромное предложение и относительно небольшой спрос, то в высоком сегменте недвижимости ситуация с точностью до наоборот – небольшая конкуренция, ограниченное предложение и высокий спрос.Вследствие кризиса с украинского рынка ушли многие зарубежные девелоперы, которые ранее задекларировали свое присутствие в нашей стране. В ближайшие несколько лет зарубежные девелоперские компании пока не будут выходить на украинский рынок недвижимости, хотя могут быть точечные инвестиции в отдельные проекты украинских застройщиков. В целом, по моему мнению, любому иностранному девелоперу нужно заходить на рынок Украины путем партнерства с местной девелоперской компанией. Если подобное сотрудничество сложится, оно будет успешным. Если же зарубежный девелопер решает действовать самостоятельно, ему необходимо 5-7 лет, чтобы реализовать какой-то проект и быть узнаваемым на рынке уже готовой недвижимости».Геннадий Жильцов, соучредитель компании «Южный Берег»Геннадий Жильцовфото: «ЮЖНЫЙ БЕРЕГ»КОММЕНТАРИЙ«Сегмент элитной жилой недвижимости, как и украинский строительный рынок в целом, покинули в первую очередь компании, строившие за кредитные средства, у которых не хватило финансовых возможностей продолжить строительство. Также в сложной ситуации оказались компании, развивающие несколько проектов одновременно.В данный момент наша компания занимается исключительно одним проектом – первым для «Южного Берега» объектом жилой недвижимости класса элит, комплексом «Никитский Дворец» на Южном побережье Крыма.Возможно, на сегодняшний день рынок элитной недвижимости в качественном плане еще не претерпел изменений, но застройщикам, безусловно, придется более ответственно подходить к этому вопросу. В 2007-2008 годах квадратные метры реализовались по завышенным ценам, можно было продать продукт невысокого качества за значительную сумму. Сегодня подход покупателя изменился: если раньше квадратному метру стоимостью $10 000 предъявлялись одни требования, то сейчас покупатель подходит к покупке не просто требовательно, а комплексно и смотрит на все – планировку, инфраструктуру, месторасположение и др. Чтобы выжить на рынке элитной недвижимости в кризисное время, в продукт нужно закладывать максимальное количество опций, предлагать эксклюзивную по характеристикам недвижимость – от фасадных решений до видов из окон и т.д. Мы также стремимся соответствовать требованиям покупателей, поэтому в ходе строительства вносили определенные изменения в проект «Никитский Дворец»: добавили некоторые элементы инфраструктуры, например, панорамное кафе со звездным небом, ванную с водой из Мертвого моря, канатную дорогу, ведущую к пляжу, и др., – то есть те аспекты, которые были бы эксклюзивными в Крыму и порадовали бы клиентов.«ВОЗМОЖНО, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ РЫНОК ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЧЕСТВЕННОМ ПЛАНЕ ЕЩЕ НЕ ПРЕТЕРПЕЛ ИЗМЕНЕНИЙ, НО ЗАСТРОЙЩИКАМ, БЕЗУСЛОВНО, ПРИДЕТСЯ БОЛЕЕ ОТВЕТСТВЕННО ПОДХОДИТЬ К ПРОЕКТАМ»Стоимость квадратного метра на украинском рынке элитной жилой недвижимости в период кризиса, несомненно, упала, но не настолько, как в сегменте эконом. Себестоимость строительства эконом-класса намного ниже, а «накрутка» больше. Поэтому элитное жилье менее пострадало в этом отношении – есть пределы, ниже которых стоимость квадратного метра элитного жилья опуститься не может.По сравнению с 2008 годом цена квадратного метра элитного жилья снизилась где-то на 20% и на сегодняшний день составляет от $3000 до $8000 за квадратный метр. Наша компания также снижала цену. Сегодня стоимость квадратного метра в «Никитском Дворце» составляет от $3000 до $5000/м2. Это адекватная цена, даже, возможно, немного заниженная относительно предложения, которое мы делаем. Но в скором будущем мы планируем повышение цен. На сегодняшний день среди покупателей апартаментов в «Никитском Дворце» преобладают жители Украины, в основном из Киева и Донецка. Но после выборов оживились также российские покупатели.Кризис, естественно, повлиял на активность покупателей недвижимости в Крыму и в конечном итоге на количество продаж. Что касается «Никитского Дворца», продажи, хотя и не очень активные, все-таки были. Кроме того, показательным является тот факт, что «Укрсоцбанк» выделил дополнительный кредит для завершения строительства проекта, которое осуществляется согласно графику и введется в эксплуатацию уже в этом году».
