Гостиничный рынок: реалии сегмента

Эдуард Якубчак ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» Эдуард Якубчак, начальник отдела продаж и маркетинга, Резиденция «Крымский Бриз» Рынок гостиничной недвижимости АРК Рынок гостиничной недвижимости Украины и в частности Крыма напоминает Чикаго 30-х годов, только на современный лад. Больше возможностей зарабатывать имеется у тех, чей бизнес принадлежит к какой-либо провластной семье или делится с необходимыми людьми/структурами. Поэтому активное развитие отрасли тормозится на всех уровнях. Если бы не Евро-2012, ситуация в Украине вообще не изменилась бы. 30-е годы вошли в историю как время Великой депрессии. Однако, несмотря на все сложности, именно этот период стал одним из «золотых» для избранных, и неважно, кем ты был и чем занимался, главное было жить «с шиком, блеском»! АРК глазами зарубежного оператора Для реализации новых проектов гостиниц возникает больше сложностей, чем открывается перспектив. Помимо неблагоприятного инвестиционного климата, связанного с общей ситуацией в стране, отсутствием действующих программ развития отрасли, лояльного законодательства для инвестпроектов, высоким коррупционным налогом, лишь декларируемой поддержкой госорганов, Крым, в первую очередь, характеризуют короткий курортный сезон, неудобная логистика и высокий уровень транспортных расходов, а также низкий уровень подготовки кадров. 5-звездочная гостиница Резиденция «Крымский Бриз» (г. Ялта, пгт Парковое) ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» Активный интерес зарубежных сетевых гостиничных операторов к региону появился в последние 5 лет, но они проводят достаточно детальный анализ рынка и принимают во внимание больше рисков, чем местные игроки. Поэтому в своих бизнес-планах операторы определяют весьма длительный и сложный период окупаемости инвестиций, что, конечно же, пугает зарубежных инвесторов и не устраивает отечественных. Евросоюз и США выделяют средства и создают в Крыму неприбыльные организации, которые пытаются подготовить понятную для зарубежных инвесторов аналитику, выстроить коммуникацию с местными госорганами, чтобы облегчить выход зарубежных игроков. Я точно знаю, что EY, PKF hotelexperts и ряд других компаний в этом году провели исследование рынка АРК по заказу зарубежных инвесторов и не видят положительной перспективы выхода на рынок ранее 2015 года. Украинский рынок нуждается в новых отелях всех категорий. В масштабах страны, а не отдельных городов/регионов, нет насыщения достойными новыми объектами. Повсеместно существует острая необходимость в отелях категории 3-4 звезды, в этом сегменте спрос превышает предложение. Отели необходимы в местах, где генерируется поток путешественников: либо за счет туристических достопримечательностей, либо бизнесом, либо вдоль центральных транспортных ветвей страны. Гостиничный проект можно организовать практически в любом регионе, главное определиться с форматом и целями. Маленький семейный отель в глубокой деревне может иметь равный успех с крупным сетевым отелем в столице, конечно же, каждый в рамках своих показателей. «РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРЫМА НАПОМИНАЕТ ЧИКАГО 30-Х ГОДОВ, ТОЛЬКО НА СОВРЕМЕННЫЙ ЛАД» Зарубежные vs украинские операторы Если сравнивать гостиницы под управлением отечественных и зарубежных сетевых операторов и их преимущества для украинского отеля, то необходимо отталкиваться от целей и желаний собственника, что он подразумевает под понятием «выигрыш» – перевыполнение финансовых показателей или владение престижным объектом. Также необходимо точно знать, с каким зарубежным оператором сравнивать, ведь не все сети символизируют успех, у многих именитых операторов есть опыт провальных выходов на рынок. Я уверен, что зарубежный сетевой оператор будет более качественно управлять отелем, иметь более высокую систему стандартов, выстраивать понятную маркетинговую политику и в долгосрочной перспективе принесет такой же или лучший финансовый результат, чем украинский оператор. Более высокие результаты работы украинских компаний в первые годы работы отеля могут быть связаны с большим опытом и знанием тонкостей общения с фискальными органами и местными органами власти, более легкой адаптацией бизнеса в условиях коррумпированного государства и законодательной незащищенности, а также глубокой убежденностью, что доходность свыше 100% – это нормально. Резиденция «Крымский Бриз» (г. Ялта, пгт Парковое) ФОТО: РЕЗИДЕНЦИЯ «КРЫМСКИЙ БРИЗ» Однако идеализировать участие зарубежного сетевого гостиничного оператора в проекте отеля в Украине не стоит. Привлечение дешевого финансирования, которое возможно при помощи оператора, важно не для каждого заказчика, но привнесение высоких стандартов сети, знаний и навыков управления, привлекательность бренда – это то, что привносят зарубежные сетевые операторы, и то, что в Украине пока еще можно ценить. Локальные особенности В Крыму отели и туроператоры практикуют контрактинг гарантированных номеров на сезон, привлекаются наперед ранние депозиты от туроператоров для того, чтобы поддерживать круглогодичный режим работы и пережить зиму, когда отели, как правило, несут убытки. Точно также обстоит ситуация с прямыми клиентами: довольно часто они готовы вносить оплату за летний отдых еще осенью-зимой, помимо этого, их можно мотивировать акциями раннего бронирования. О былых темпах доходности можно забыть. В среднем показатель доходности в гостиницах Крыма до 25-30% в этом году уже можно считать весьма успешным. О ситуации на рынке многое расскажет тот факт, что практически все отельеры на летний сезон 2014 не подняли или незначительно подняли цены, а в низкий сезон понизили и предлагают многочисленные акции. Как бы ни старалось Министерство курортов и туризма АРК, но коренным образом изменить длительность сезона и увеличить поток туристов в АРК в межсезонье пока не удается. Павел Сиротенко ФОТО: «7 ДНЕЙ» Павел Сиротенко, генеральный директор национальной сети отелей «7 Дней» Инвесторы и инвестиционный климат Отельный рынок Украины можно назвать развивающимся, причем развивающимся стихийно. Его рост сдерживается влиянием целого ряда внешних негативных факторов. В целом, гостиничный сегмент очень перспективный, но инвесторы все меньше верят в практическую реализуемость этих перспектив. Сетевые операторы управляют, как правило, не собственными отелями, поэтому их развитие напрямую зависит от активности инвесторов, реализующих проекты гостиничной недвижимости. Как следствие, в Украине мы видим считанные компании и отели, работающие в рамках сетевого управления. Гостиничный бизнес – очень капиталоемкая отрасль, окупаемость отелей в Украине составляет 8-10 лет. Часто объемы инвестиций в реализацию проекта растут в связи с увеличением стоимости строительства, например, за счет непомерных расходов на прокладку инженерных коммуникаций. Сроки реализации проекта затягиваются из-за сложностей с процедурами согласования. Органы власти не только не способствуют решению данных проблем, но даже наоборот – стараются за счет инвесторов решать свои собственные. Так, любые возникающие на пути реализации проекта преграды автоматически увеличивают срок его окупаемости и снижают инвестиционную привлекательность. Поэтому многие проекты остаются на бумаге. В странах, где реализовывается комплексная государственная программа развития отельного рынка, власти сами развивают инфраструктуру, подводят коммуникации, проводят инвестиционные конкурсы, продвигают свои страны на международном уровне. Привлеченный инвестор, в свою очередь, гарантирует инвестиции и создание новых рабочих мест. В таких условиях можно за год-полтора запустить отель, сэкономив до 20% инвестиций и, ориентировочно, на 2 года сократить срок окупаемости проекта. Украине следует стремиться к этому. Для страны в целом важно широкое, планомерное развитие рынка в рамках государственной стратегии – от улучшения состояния дорог до комплексного развития инфраструктуры городов, туристической привлекательности регионов. По моему мнению, очень большой резерв роста ВВП Украины находится в направлении развития внутреннего туризма. Факторы успеха отеля 3-звездочная гостиница «7 Дней» (Каменец-Подольский) ФОТО: «7 ДНЕЙ» Желаемая прибыль может быть получена отелем только при наличии постоянного потока гостей. Другим необходимым условием является наличие профессионального управления. Если у отеля хорошая локация, он может обратиться к услугам украинской либо международной управляющей компании. При этом необходимо понимать, что заключение договора управления не гарантирует прибыль, в любом случае, собственник отеля несет определенные риски. Также возможна продажа отеля, в этом случае цена определяется как свободный годовой денежный поток, помноженный на мультипликатор, размер которого является предметом торга. Из этого следует, что отель выгоднее продавать на пике его доходности. «СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСТИНИЧНОГО ПРОЕКТА ЗАТЯГИВАЮТСЯ ИЗ-ЗА СЛОЖНОСТЕЙ С ПРОЦЕДУРАМИ СОГЛАСОВАНИЯ. ОРГАНЫ ВЛАСТИ НЕ ТОЛЬКО НЕ СПОСОБСТВУЮТ РЕШЕНИЮ ПРОБЛЕМ, НО ДАЖЕ НАОБОРОТ – СТАРАЮТСЯ ЗА СЧЕТ ИНВЕСТОРОВ РЕШАТЬ СВОИ СОБСТВЕННЫЕ» Перспективы Если говорить о структурной характеристике украинского гостиничного рынка, то следует отметить, что сегмент гостиниц категории 4-5 звезд развит в основном в крупных городах с укрепившимся рынком и налаженным потоком туристов – в Киеве, Одессе, Харькове, Донецке, Львове, а также в курортных направлениях, таких как Крым, Трускавец, Буковель. Эти города и регионы – наименее рискованные с инвестиционной точки зрения. Сейчас много говорится о насыщении сегмента гостиниц категории 4-5 звезд, поэтому его дальнейшего роста ожидать не приходится. В ближайшей перспективе наиболее широко в Украине будут развиваться отели категории 3 звезды, поскольку они располагают самой многочисленной аудиторией, при этом предложений с оптимальным соотношением «цена-качество» не хватает повсеместно. Реализовываться будут преимущественно ранее запущенные проекты. Это утверждение распространяется и на нашу компанию: сейчас мы работаем над начатыми ранее проектами, в частности в Запорожье и Трускавце, и планируем завершить их в ближайшем будущем. Инвесторы прекрасно понимают, что не стоит начинать новые долгосрочные проекты в условиях всеобщего экономического и политического кризиса. При этом строить гостиницы в городах, где отсутствует постоянный поток туристов, рискованно. Классическая функция отельера – обслуживать запросы рынка, то есть расселять гостей, но отнюдь не формировать поток туристов в регион. Это задача, прежде всего, центральных и местных властей. Но, тем не менее, отели не должны оставаться в стороне – они обязаны работать в связке с властями. При этом сотрудничество должно носить комплексный и долгосрочный характер. Например, сеть отелей «7 Дней» совместными усилиями с городскими властями Каменец-Подольского развивает туристическую привлекательность города, поддерживает проведение многих фестивалей, а также организовывает собственные, предлагает особые условия и уникальные предложения в сегменте делового туризма, активного отдыха. Таким образом, общими усилиями мы повышаем туристическую привлекательность города и, соответственно, рентабельность своего бизнеса. В Украине преобладают отели под управлением местных компаний, чаще всего – непосредственно владельца. В меньшей степени представлены локальные гостиничные сети, еще меньше отелей под управлением международных гостиничных сетей. Наименьшая группа гостиниц – объекты, работающие под международным брендом по системе франчайзинга. Работа под всемирно известным брендом, безусловно, наиболее перспективна, но требует от инвестора готовности выполнять строгие международные стандарты. Франчайзинг представляет собой более выгодную форму управления, хотя и требует участия инвестора в операционной деятельности объекта гостеприимства. Мы, в частности, рассматриваем для себя именно это направление развития, и уже сегодня вплотную подошли к реализации такой схемы. Отельный рынок, как и многие другие отрасли, является прямым отображением общей экономической и политической ситуации в стране. На фоне происходящих в Украине событий можно сделать довольно сдержанные прогнозы: до тех пор, пока не повысится общая платежеспособность населения, уровень жизни, инвестиционная и деловая активность в стране, стабильных доходов отельерам не видать. Ирина Седлецкая ФОТО: «ПРЕМЬЕР ИНТЕРНЕШНЛ» Ирина Седлецкая, генеральный директор гостиничного оператора «Премьер Интернешнл» Гостиничный сегмент: неоднородное развитие На сегодняшний день рынок гостиничной недвижимости Украины характеризуется неоднородным развитием. К примеру, в областных центрах, которые принимали активное участие в Чемпионате Европы по футболу Евро-2012, произошли изменения стандартов обслуживания, модернизация и реконструкция многих гостиниц. Это послужило отличным толчком для появления на рынке гостиниц нового образца с европейским подходом к ведению бизнеса, которые соответствуют всем современным потребностям рынка. В то же время противоположная ситуация наблюдается в небольших городах регионов, где нет постоянного спроса на услуги гостиниц ввиду отсутствия бизнес- или курортного туризма. Здесь рынок застыл на стадии относительно раннего развития. Причины данного явления самые разные, но, в первую очередь, – это отсутствие надлежащего инвестирования в объекты туристической инфраструктуры, отсутствие стабильного спроса, низкая культура обслуживания, а также «ручной» стиль управления. Гостиничный бизнес не самодостаточен и ориентируется, в первую очередь, на экономическую ситуацию в стране, а также на уровень деловой активности и туристической привлекательности Украины. К примеру, если сравнивать рынок гостиничной недвижимости с рынком торговой недвижимости, то последний ориентирован на внутреннего потребителя – жителя Украины, а вот основные потребители гостиничных услуг – въезжающие в страну бизнес-туристы и туристы, которые приезжают с целью отдыха. В последнее время наблюдается тенденция к уменьшению доли туристов этих категорий, что сказывается на финансовом положении гостиниц. В чем нуждается гостиничная отрасль? Сегодня для развития внутреннего и, главным образом, въездного туризма требуется мобилизация значительных государственных ресурсов и серьезные изменения на законодательном уровне. Во-первых, необходимо внести изменения в образовательные программы для студентов туристической сферы, во-вторых, страна должна всячески стимулировать производство хозяйственных товаров для гостиниц отечественными производителями, затраты на которые составляют достаточно большую долю операционных расходов отелей. В-третьих, безусловно, необходимо предусмотреть налоговые льготы, как, например, льготная ставка НДС для предприятий, оказывающих услуги размещения, или льготы на коммунальные услуги. Все это заложило бы довольно прочный фундамент для развития гостиничной инфраструктуры и, как следствие, подъема туристического рынка Украины. «ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС НЕ САМОДОСТАТОЧЕН И ОРИЕНТИРУЕТСЯ, В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, НА ЭКОНОМИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ В СТРАНЕ, А ТАКЖЕ НА УРОВЕНЬ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ И ТУРИСТИЧЕСКОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ УКРАИНЫ» Гостиницы под управлением сетевых операторов 3-звездочная гостиница «Компас Амарант» (Киев) ФОТО: «ПРЕМЬЕР ИНТЕРНЕШНЛ» Безусловно, присоединение гостиницы к определенной сети открывает большие возможности для развития, такие как профессиональное обучение персонала, выход на международный рынок за счет узнаваемости бренда, др. Однако не все отели могут с легкостью стать частью сети, главным образом из-за технических характеристик объектов. На сегодняшний день украинские гостиницы – это или старые объекты, принадлежащие к гостиничному фонду советских времен и характеризующиеся большой площадью номеров и не до конца правильно продуманной инфраструктурой объекта в целом, или же, наоборот, недавно построенные небольшие гостиницы, в которых нарушены элементарные требования к строительству объектов размещения. Если говорить об основных показателях работы гостиниц под управлением «Премьер Интернешнл», то компания, прежде всего, ориентируется на создание высокоэффективных и прибыльных гостиниц. В том числе нам интересны небольшие туристические объекты до 70 номеров, где обычно достичь высоких показателей доходности сложно. Зарубежные сетевые операторы чаще рассматривают более крупные объекты, расположенные в областных центрах и в столице. Однако рынок таких городов как Киев, Донецк, Харьков, Львов и Одесса сегодня достаточно перенасыщен крупными гостиницами категории 4-5 звезд и особенно отелями зарубежных брендов. Это все приводит к достаточно высокому уровню конкуренции и снижению средней загрузки отелей. Об этом свидетельствуют также статистические данные: по данным экспертов рынка, операционные показатели гостиниц за 2013 год сильно уступают показателям 2012 года. Показатель RevPAR в сетевых отелях Киева снизился почти на 32% в первом полугодии 2013 по отношению к аналогичному периоду 2012 года. Это является следствием падения загрузки на 10% и снижения среднего тарифа более чем на 20%. По итогам первых шести месяцев 2013 года средняя загрузка отелей столицы снизилась до 48,3% по сравнению с 53,5% в прошлом году. Бум открытий новых отелей за последние два года привел к напряженной конкуренции объектов за корпоративный сегмент и ограниченный поток туристов. В ближайшем будущем ожидается открытие новых отелей зарубежных сетей, таких как Park Inn, Hilton и Renaissance, что, очевидно, говорит о больших надеждах операторов на развитие украинского туристического рынка. Если же благоприятные прогнозы не оправдаются, в трехлетней перспективе украинский гостиничный рынок ожидает новый виток конкурентной борьбы. Исходя из ситуации на рынке на данный момент, для украинских сетей и для «Премьер Интернешнл» в том числе наиболее интересными и востребованными являются объекты среднего ценового сегмента – категории 3 звезды, которые пользуются огромным спросом со стороны как украинского, так и зарубежного потребителя. Однако этот сегмент пока не в состоянии удовлетворить спрос. Гостиницы данной категории – это качественный сервис и современная инфраструктура за разумные деньги. Они одинаково хорошо подходят как для проведения бизнес-мероприятий, так и для полноценного семейного отдыха. Гостиничный оператор «Премьер Интернешнл» в ближайшем будущем будет работать над расширением сети именно этого ценового сегмента – «Компас Отели», гостиницы которой характеризуются небольшим номерным фондом, хорошим расположением, а главное – высоким качеством и низкой ценовой политикой. В конце ноября нынешнего года сеть «Компас Отели» пополнилась новым объектом в Херсоне, а в ближайшее время завершится реконструкция и строительство двух гостиниц сети «Премьер Отели». Сергей Овчинников ФОТО: «СТОКМАН» Сергей Овчинников, директор по развитию ООО «Стокман» Реалии рынка Украинский рынок гостиничной недвижимости – развивающийся и еще далекий даже от создания достаточного уровня предложения. У потребителя существует еще очень небольшая возможность выбора. Как рынок гостиничной недвижимости, считающийся одним из самых сложных с точки зрения девелопмента, может развиваться нормально при таких слабых возможностях привлечения заемного капитала и его высокой стоимости, которые существуют в Украине сегодня? Для развития данного сегмента необходима стабильность экономики, политическая осознанность и реальная поддержка развития сектора туризма, как внутреннего, так и въездного. Если отвечать на вопрос, в каких гостиницах нуждается украинский рынок, то украинскому рынку будут полезны, прежде всего, профессиональные гостиницы, при этом количество звезд значения не имеет. «Звездность» больше зависит от пожеланий и видения бизнеса инвестором, ожидаемых сроков окупаемости, престижа и т.п. «КАК РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, СЧИТАЮЩИЙСЯ ОДНИМ ИЗ САМЫХ СЛОЖНЫХ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА, МОЖЕТ РАЗВИВАТЬСЯ НОРМАЛЬНО ПРИ ТАКИХ СЛАБЫХ ВОЗМОЖНОСТЯХ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА И ЕГО ВЫСОКОЙ СТОИМОСТИ, КОТОРЫЕ СУЩЕСТВУЮТ В УКРАИНЕ СЕГОДНЯ?» Гостиничные операторы 4-звездочная гостиница Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska (Киев) ФОТО: IS Для украинского отеля первостепенную роль играет уровень профессионализма, а не национальная принадлежность гостиничного оператора. Однако, по моему мнению, иностранный оператор более понятен для въезжающего туриста, его наличие больше свидетельствует о зрелости рынка в целом. У нас добрые старые отношения с международным гостиничным оператором The Rezidor Hotel Group. Реализуя проект реконструкции гостиницы «Спорт» в Киеве, нам хотелось создать качественный продукт для бизнес-туристов. Для достижения этой цели мы нуждались в опытном операторе, понимающем новые тенденции и владеющем международной практикой. Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska - это гостиница «нового поколения» в сети Park Inn by Radisson. Она характеризуется новым дизайном, качеством мебели, гостевых и общественных зон. Эта гостиница будет первым объектом сети Park Inn by Radisson в Украине, поэтому были внесены изменения в дизайн и в принципиальные решения, в частности, появился скай-бар с открытой кухней. Нам очень приятно работать с командой профессионалов оператора. Его наличие, бесспорно, положительно сказалось на получении банковского финансирования для реализации проекта гостиницы. Balaklava Green Проект Balaklava Green в АРК еще находится в стадии планирования. Его масштаб требует от нас взвешенного подхода и верной последовательности действий. Основная задача на ближайшие годы – правильно решить вопросы по инженерному обеспечению территорий. Ведь только электричества для нужд проекта потребуется около 80 МВт.