Гостиничный рынок Киева: новый виток развития

Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels В 2007-2008 годах на украинском рынке гостиничной недвижимости было анонсировано большое количество новых проектов, а в прессе регулярно звучали заявления об альянсах между крупными сетевыми гостиничными операторами и украинскими девелоперами по строительству гостиниц в крупных городах страны. Немаловажную роль в активизации данного сегмента сыграло решение УЕФА о выборе Украины и Польши в качестве стран, принимающих матчи Чемпионата Европы по футболу в 2012 году. За счет планируемых масштабных капиталовложений со стороны государства и частного бизнеса Украина получала шанс обновить инфраструктуру (дороги, вокзалы, аэропорты), заявить о себе как о комфортной для ведения бизнеса стране, а также открыть новое имя на карте туризма, соревнуясь в этом вопросе с другими странами Восточной Европы. Ситуация изменилась практически в одночасье во второй половине 2008 года, когда международным инвесторам, ранее интересующимся гостиничными проектами, стало не до развивающихся рынков. Гостиничный девелопмент потерял актуальность, особенно на фоне сократившегося в 2009 году количества приезжих в страну (на 18,3% по сравнению с 2008 годом).

До кризиса отели высокой категории Киева диктовали цены на размещение и не очень заботились о корпоративных скидках фото: «CP» Рынок гостиничных услуг Киева является наиболее развитым и активным в Украине: согласно официальной статистике, порядка четверти иностранных граждан, прибывающих в страну, размещаются в гостиницах столицы. Однако по итогам 2009 года, падение спроса на размещение в гостиницах Киева составило 22% по сравнению с 2008 годом. Если до кризиса отели высокой категории диктовали цены на размещение и не очень заботились о корпоративных скидках (в докризисный период продажи номеров по открытым тарифам, то есть, без скидок, могли превышать 40% от проданных ночевок), то в 2009 году корпоранты ощутили собственную значимость, получив возможность торговаться о скидках, выбирая лучшее предложение в столице.

По итогам 2009 года уровень загрузки в гостиницах высокого класса в Киеве упал с 65-70% до 50-55% фото: «CP» По оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, в 2009 году средняя цена на номер в четырех гостиницах высокого класса в Киеве (Hyatt Regency Kyiv, «Премьер Палас», «Опера» и Radisson Blu) снизилась до $275. Ситуация осложнилась открытием в конце 2009 года отеля InterContinental (273 номера), которому, в свою очередь, пришлось отвоевывать место под солнцем. На фоне сокращающегося рынка клиентов (при среднем падении уровня загрузки с 65-70% до 50-55%), между игроками рынка разгорелись ценовые войны. Гостиницам пришлось бороться за потребителя не только на фоне снижения количества поездок и секвестирования бюджетов на командировки в корпоративных и государственных организациях, но и с учетом девальвации украинской национальной валюты, которая сделала неконкурентоспособными гостиницы, фиксировавшие тарифы в иностранной валюте. Кроме того, гостиницы высокого класса, зависимые от закупок продуктов и товаров за границей, обнаружили свою уязвимость перед непредсказуемыми скачками обменного курса гривны. В результате доходность в пересчете на номер в 2009 году снизилась практически наполовину по сравнению с более благополучными 2007-2008 годами, а операционная маржа – в результате серьезных усилий операторов по урезанию расходов – сократилась не менее чем на 10%.

График 1. Динамика количества иностранных граждан, посетивших Украину за 2000-2009 годы

Источник: Госкомстат Украины Гостиницы средней ценовой категории («Президент Отель», «Русь», «Украина», «Дніпро», «Лыбидь» и др.) также ощутили снижение спроса. Однако вопросы выживания для данных гостиниц были не настолько острыми, а трагизм ситуации не так ярко выраженным, поскольку именно на них переориентировались потребители гостиничных услуг, вынужденно сократившие свои бюджеты на пребывание в Киеве. В результате средняя цена на номер в гостиницах средней ценовой категории, по оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, снизилась с $90-140 в 2008 году до $50-80 в 2009 году. При этом уровень загрузки находился на уровне 65-70%. ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ В 2010 году на столичном рынке гостиничной недвижимости произошел ряд важных изменений. Вне зависимости от более обнадеживающих новостей по поводу международных финансовых рынков, а также надежд на стабилизацию политической обстановки в стране после президентских выборов в феврале 2010 года, рынок спроса на киевские гостиницы хотя и стабилизировался, но восстановился не полностью.По результатам первого полугодия 2010 года, уровень загрузки гостиниц верхнего ценового сегмента в Киеве увеличился на 5,6% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года и практически достиг нормальных показателей. Однако это произошло лишь за счет снижения средней цены на номер – на 13% в долларовом выражении (в гривнах снижение составило 13,3%). Разнонаправленная тенденция в динамике двух важнейших показателей – уровня загрузки и средней цены на номер – указывает на хрупкость тенденции восстановления спроса (при увеличившемся предложении, усилившем конкуренцию).

График 2. Структура целей визита иностранных граждан в Украину в 2009 году

Источник: Госкомстат Украины В этой связи борьба за клиентов продолжается и становится особенно выраженной на фоне сезонного снижения корпоративного спроса на гостиничные номера из-за периода летних отпусков.

График 3. Динамика количества приезжих, размещенных в гостиницах Киева за 2000-2009 годы

Источник: Главное управление статистики г. Киева В условиях острой борьбы за выживание на рынке, находящемся в начальной стадии становления, киевские гостиницы верхнего сегмента вынуждены конкурировать не только с гостиницами, предлагающими гораздо более скромные условия размещения, но и с частными квартирами, которые предприимчивые владельцы предлагают в краткосрочную аренду посуточно.

Существующее предложение гостиничных номеров на рынке Киева*
Категория гостиницы	Количество объектов	Номерной фонд	Доля в общем объеме предложения, %
Luxury	4	933	30
Upscale	3	535	17
Mid-market/Upscale	2	557	18
Mid-market	3	1100	35
Всего	12	3125	100

* – данные по состоянию на июль 2010 года Источник: Jones Lang LaSalle Hotels ЧТО ОЖИДАТЬ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ?

В условиях острой борьбы за выживание на рынке киевские гостиницы верхнего сегмента вынуждены конкурировать не только с гостиницами, предлагающими гораздо более скромные условия размещения, но и с частными квартирами, которые предприимчивые владельцы предлагают в краткосрочную аренду посуточно фото: «CP» На фоне перечисленных факторов близящееся к завершению в 2011 году строительство новой пятизвездной гостиницы Fairmont Grand Hotel Kyiv (250 номеров) ставит под угрозу наметившуюся стабилизацию в верхнем ценовом сегменте Киева, где и так ожидается продолжение динамики снижения средней цены на номер при довольно консервативных уровнях среднегодовой загрузки в 50-55%. У гостиниц среднеценовой категории жизнь также вряд ли улучшится, поскольку одновременно (а, возможно, и раньше) с вводом Fairmont Grand Hotel Kyiv на повестке дня – ввод в эксплуатацию бюджетной гостиницы Ibis (213 номеров). Кроме того, правительство страны активно поддерживает инициативу (и стимулирует – с помощью налоговых льгот и кредитов) любых инвестиций в гостиничное строительство, чтобы выполнить программу подготовки к чемпионату Евро-2012. Поэтому не факт, что вводом Ibis и Fairmont Grand Hotel Kyiv все ограничится. Как известно, на подходе – проект под брэндом Hilton (270 номеров), строительство которого возобновилось в 2010 году после довольно длительного перерыва, а также все еще приостановленный проект Holiday Inn (192 номера). Даже если не принимать во внимание более гипотетические проекты, заявленные до 2009 года, которые либо никогда не случатся, либо могут быть завершены только в долгосрочной перспективе, в 2011-2012 годах рынок Киева может прирасти минимум на 23% за счет 922 новых номеров современного стандарта, которые только в сегменте upscale/luxury увеличат предложение на 35%. Эти дополнительные номерные единицы придется абсорбировать при довольно консервативных перспективах роста экономики страны в целом (порядка 4,5% в год) (см. График 5).

График 4. Динамика операционной деятельности гостиниц Киева верхнего ценового сегмента с января по июнь 2010 года

Источник: STR, Jones Lang LaSalle Hotels Примером возможного развития ситуации в Киеве является рынок Варшавы, где городские власти с целью стимулирования развития гостиничного сегмента в конце 1990-х выдали много разрешений на строительство новых отелей. В результате в течение 2000-2005 годов в городе были открыты 24 гостиницы с суммарным номерным фондом в 3634 номера, что привело к перенасыщению рынка предложением. На фоне различных глобальных событий начала двухтысячных годов: от террористических актов в США в сентябре 2001 года до начала войны в Ираке, данное увеличение предложения привело к существенному и резкому снижению уровня доходов гостиниц во всех ценовых сегментах в 2002-2003 годах. В результате, даже с учетом постепенного выхода гостиничного рынка из состояния глубокой 4-летней депрессии, доходность в пересчете на номер (RevPAR) в 2008 году составляла лишь 64% средней доходности рынка 2001 года, и перспективы возвращения этого показателя на прежние рубежи до сих пор выглядят неопределенными.

График 5. Динамика изменения ВВП Украины (2005-2015* годы)

* – прогноз Источник: Международный Валютный Фонд Российский вариант варшавского опыта повторяется в Екатеринбурге, где местные власти всячески поощряли строительство гостиниц разных категорий в рамках подготовки города к очередному заседанию Совета глав государств-членов Шанхайской организации сотрудничества (ШОС-2009). Однако сегодня новопостроенным гостиницам приходится самостоятельно бороться за спрос, соответствующий уровню обычного регионального города с населением менее 2 миллионов. В результате, при среднем уровне загрузки в городских гостиницах, не превышающем в 2010 году 30-40%, стоимость размещения в наиболее дорогих отелях города может начинаться от $100 за ночь. ЕСТЬ ЛИ СМЫСЛ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ГОСТИНИЦЫ КИЕВА?

В 2011-2012 годах объем гостиничного рынка Киева может увеличиться минимум на 23% за счет более 900 новых номеров современного стандарта фото: «CP» Как сегодня выиграть при понижающейся тенденции для средней стоимости на номер и стагнирующего уровня загрузки? Ситуацию может спасти развитие туристического потенциала Киева и его смещение к Вене, Праге, Берлину и другим культурным столицам европейского континента. В настоящее время Киев остается чрезмерно дорогим городом для размещения туристов (см. График 7). Это открывает возможности для реализации новых гостиничных проектов, но не в верхнем ценовом сегменте. Анализ Jones Lang LaSalle Hotels показывает, что, скорее всего, в течение 5-7 лет верхняя ценовая ниша киевского гостиничного бизнеса вряд ли будет привлекательной для инвесторов, особенно учитывая запретительную стоимость кредитов. При условии достройки и ввода в эксплуатацию гостиниц Fairmont и Hilton шансы на стабилизацию цен на размещение остаются крайне невысокими, не говоря уже про их рост в ближайшей перспективе. Учитывая начальный этап развития киевского рынка, где гостиницы верхнего сегмента конкурируют с гостиницами гораздо более скромного стандарта, и, таким образом, условный отель «5 звезд» вынужден переманивать к себе клиентуру условного отеля категории «3 звезды» или даже ниже (при несравнимо более низких операционных расходах последнего), наиболее целесообразным с инвестиционной точки зрения нам представляется получение инвестором контроля за критической массой номерного фонда среднеценового сегмента, куда и бизнесмены, и туристы селятся с большой охотой – особенно при наличии подтвержденного международным брэндом уровня качества размещения и услуг.

График 6. Динамика предложения на гостиничном рынке Киева в 2005-2012* годах

* – прогноз Источник: Jones Lang LaSalle Hotels Примером удачно реализованного приобретения контроля над рынком является стратегия норвежской группы Wenaas Group в Санкт-Петербурге: в результате приобретения гостиниц «Пулковская» (840 номеров) и «Прибалтийская» (1200 номеров) с их последующим включением в сеть Rezidor Hotel Group под брэндом Park Inn, компания стала крупнейшим игроком в довольно сезонном и ориентированном на массового/организованного туриста в Санкт-Петербурге, существенным образом влияя при этом на ценовую политику целого рынка. Отметим, что помимо «Пулковской» и «Прибалтийской», Wenaas Group также владеет в Петербурге гостиницами Radisson Blu Royal (164 номера), а также открытым в 2010 году Park Inn Nevsky (270 номеров).

График 7. Сравнение рынков Европы по уровню доходности на номер в 2009-2010 годах

Источник: STR, Jones Lang LaSalle Hotels При этом вместо строительства «с нуля» (что займет не менее 3-5 лет, да и в принципе является сегодня делом маловероятным в условиях практически полного отсутствия заемного финансирования) логичным представляется приведение в порядок/ реконструкция действующих гостиниц с последующим получением для них одного из международных «флагов». При рассмотрении вариантов инвестору нельзя упускать из виду сравнительную компактность Киева, а также очевидный факт, что исторический центр на правом берегу Днепра всегда будет более привлекательным для размещения гостей (как деловой клиентуры, так и туристов), чем любые объекты на левом берегу, как бы дешево они не предлагались на продажу. Возможно, со временем данное смещение будет снивелировано, но если говорить о среднесрочной перспективе (5-7 лет), то фактор расположения вблизи исторического центра города остается одним из важнейших. Таким образом, для рынка, где в ближайшую пятилетку, если не дольше, цены на размещение в самых высококачественных гостиницах вряд ли смогут подняться до прежних высот, логичными выглядят прагматичные инвестиционные решения сконцентрироваться на среднеценовом или даже бюджетном размещении современного стандарта (в случае, если затраты на приобретение и последующий ремонт объекта являются логичными, то есть не превышают $100 тысяч на номер), разумеется, при условии удачного (то есть, центрального) размещения объекта.

Версия для печати