Гостиничная недвижимость: настоящее и будущее сегмента

Основным событием 2009 года на столичном гостиничном рынке стало открытие пятизвездочной гостиницы InterContinental Kyiv фото: ИВАН РУДЮК Основным событием минувшего года на столичном гостиничном рынке стало открытие пятизвездочной гостиницы InterContinental Kyiv по ул. Большой Житомирской, 2-а, ставшей достойным конкурентом высококлассных отелей Киева. Следует отметить, что появление нового серьезного игрока в благоприятные для сегмента недвижимости времена было бы менее заметным для функционирующих гостиниц, однако поскольку введение в эксплуатацию InterContinental Kyiv пришлось на разгар кризиса и затишья в туристической сфере (открытие состоялось в августе 2009 года), данное событие повлекло за собой немало хлопот у присутствующих на украинском рынке игроков. Это связано, прежде всего, с довольно агрессивной политикой менеджмента InterContinental Kyiv в вопросе привлечения клиентов, спровоцировавшей частичный отток гостей у высококлассных функционирующих отелей Киева. «InterContinental Kyiv начал достаточно агрессивно развивать бизнес и оттягивать на себя часть рынка, причем, спрос на рынке (т.е. физическое количество клиентов, способных позволить себе размещение в гостиницах стандарта 5 звезд) остался тем же, – рассказывает Марина Усенко, исполнительный вице-президент, глава московского офиса компании Jones Lang LaSalle Hotels. – Это незамедлительно ощутили на себе все остальные отели: нарушился баланс сил, сложившийся в Киеве между игроками гостиничного рынка, где лидирующие позиции занимали отели Hyatt Regency Kyiv, Radisson SAS Hotel, «Премьер Палас» и «Опера». Произошло некоторое перераспределение доходов и мест». Девелопером проекта InterContinental Kyiv выступила компания «Ярославов Вал». 11-этажное здание отеля было спроектировано архитектором Сергеем Бабушкиным, в то время как над интерьером гостиницы трудился знаменитый британский дизайнер Джон Твиди. В InterContinental Kyiv насчитывается 272 комнаты класса «люкс», включая 5 посольских апартаментов, а также эксклюзивные 212-метровые королевские апартаменты и 314-метровые президентские апартаменты (оба номера – с видом на Михайловский собор). В гостинице имеется большой зал для торжеств, вмещающий до 450 гостей. Также в отеле располагается конференц-зал, SPA-центр, клуб здоровья, крытый бассейн. ТЕНДЕНЦИИ В результате кризиса спрос на гостиничные услуги частично сместился с верхнего в средний и нижний ценовой сегменты фото: «CP» Изменение рыночной ситуации незамедлительно повлекло за собой формирование новых для украинского гостиничного сегмента тенденций, в числе которых, как указывается в отчете компании Colliers International (Украина), следующие: – временная приостановка развития проектов гостиничной недвижимости с низкой степенью готовности (менее 50%); – сохранение интереса международных операторов к проектам гостиниц в Украине; – ослабление спроса в верхнем сегменте рынка столицы ввиду спада бизнес-активности в стране и мире; – стабилизация тарифов на проживание в большинстве гостиниц; – стабилизация уровня средней заполняемости гостиниц во всех сегментах рынка. Следует также отметить, что принципиально новой для украинского рынка тенденцией стало переформатирование проектов с офисной и торговой составляющими в гостиничные объекты. Одной из первых компаний, объявивших о переформатировании собственного проекта стала компания «Домус» (Донецк), пересмотревшая в 2009 году концепцию торгово-офисного центра Green Plaza на пересечении улицы Артема и проспекта Садового в Донецке. Компания объяснила свое решение тем, что офисные помещения в Донецке на сегодняшний день остаются невостребованными и собственники площадей испытывают большие трудности со сдачей в аренду. Таким образом 17-этажное здание торгово-офисного центра общей площадью около 16 100 м² в будущем станет гостиничным центром на 210 номеров. В свою очередь компания «Макрокап Девелопмент Украина» («МКДУ», Харьков) разработала концепцию переформатирования бизнес-центра «Ковчег», реализующегося в Харькове по ул. Клочковской, в офисно-гостиничный комплекс, мотивируя свое решение повышенным интересом инвесторов к развитию отельного бизнеса в преддверии Евро-2012. По мнению экспертов, подобная тенденция будет продолжать развиваться в 2010 году, поэтому в ближайшем будущем стоит ожидать новых заявлений девелоперов о переформатировании собственных проектов. Однако отметим, что эксперты затрудняются анализировать качество подобных гостиничных проектов, возникших в результате переформатирования площадей, имеющих изначально принципиально отличные функциональные и конструктивные характеристики. По данным InterContinental Hotels Group, актуальными для украинского и в целом мировых гостиничных рынков в 2010 году будут следующие тенденции: – Лояльность клиентов. Учитывая общее сокращение бюджетов на путешествия, все, кто отправляется в поездку на отдых или по работе, в выборе отеля будут руководствоваться в первую очередь предыдущим опытом. – Использование технологических новшеств для удобства клиентов. Отели будут прогрессировать в применении новых технологий, чтобы улучшить общие впечатления гостей от пребывания в отеле (от удобных веб-сайтов, облегчающих процесс бронирования, до автоматизированной процедуры поселения). – Совмещение бизнеса и отдыха. Данная тенденция была особо актуальной в 2007-2008 годах и получила название bleisure (термин, образовавшийся от соединения 2 понятий: business и leisure), когда бизнесмены продлевают сроки деловых поездок на несколько дней для отдыха. ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ И СТОИМОСТЬ УСЛУГ Стоимость проживания в гостиницах высокого ценового сегмента в 2009-м в сравнении с 2008-м годом снизилась в среднем на 40-50% в долларовом выражении фото: ИВАН РУДЮК По словам Марины Усенко, «гостиницы средней и высокой ценовой категории, ранее выигрывавшие от того, что Украина была очень перспективным и «модным» для бизнеса рынком, ощутили существенное падение спроса». Так, согласно данным компании DTZ, до проявления признаков мирового экономического кризиса гостиницы в центре Киева заполнялись приблизительно на 60-65% при минимальном спросе в выходные дни. В конце 2008 года под влиянием кризиса загрузка городских гостиниц снизилась до 55%. В связи с сокращением бюджетов на проживание многие клиенты высококлассных гостиниц отказались от услуг в пользу более сбалансированных по цене отелей. Таким образом, с верхнего сегмента спрос частично сместился в средний и нижний ценовой сегменты. Не спасает ситуацию также глобальная система бронирования, которой пользуются международные гостиничные операторы, и к которой постепенно присоединяются украинские гостиницы, не входящие в сети, пытаясь таким образом привлечь клиентов. В течение нескольких последних лет основной характеристикой украинского гостиничного рынка в глазах зарубежных гостей оставалась высокая стоимость отелей и несоответствие большинства функционирующих гостиниц международным стандартам. Очевидно, что в условиях высокого спроса и ограниченного предложения у гостиниц была возможность в одностороннем порядке принимать решение о стоимости услуг на проживание. В 2008-2009 годах ситуация изменилась. «В Украине, как и в России и Казахстане загрузка в гостиницах упала по крайней мере на 10%, и для того, чтобы удерживать людей, гостиницы вынуждены были идти на достаточно существенное снижение стоимости услуг, – говорит Марина Усенко. – Особенно эта тенденция укрепилась на фоне девальвации валюты, что больно ударило по бизнесу дорогих гостиниц, которые традиционно указывали свои цены в долларах или евро, но в связи со снижающимся спросом вынуждены были пересматривать цены для всех групп клиентуры, т.к. цены в пересчете в гривны вдруг «подпрыгнули» на 60-70%. Если сравнить в долларовом выражении стоимость проживания в 2009-м, в сравнении с 2008-м годом она снизилась в среднем на 40-50%». По мнению Дэвида Дженкинса, директора департамента гостиничной недвижимости компании DTZ (Россия/СНГ), «поддерживать тарифы на достигнутом высоком уровне в течение длительного времени было невозможно. Данный прецедент сложился на фоне всплеска спроса в условиях дефицита гостиничных номеров. Снижение среднего тарифа (ADR) и загрузки не замедлили отразиться на показателе выручки с номера (RevPAR), что в конечном счете влияет на прибыльность гостиничного бизнеса в целом».

Основные проекты гостиниц категории 4-5 звезд, заявленные к реализации в Украине в 2010-2013 годах
Название	Расположение	Гостиничный оператор	Категория	Номерной фонд	Ожидаемая дата открытия
Киев
Holiday Inn	Ул. Антоновича, 79	InterContinental Hotels Group	3-4 звезды	210	2010-2011
Fairmont Grand Hotel Kyiv	Ул. Набережно-Крещатицкая, 1-а	Fairmont Hotels & Resorts	5 звезд	257	2010-2011
Crown Plaza	Ул. Короленковская, 4	InterContinental Hotels Group	4 звезды	225	2012-2013
Другие города Украины
Park Inn	Днепропетровск	The Rezidor Hotel Group	4 звезды	250	2011
Novotel	Львов	Accor Group	4 звезды	70	2012

Источник: Colliers International (Украина), 2010 год ПРОБЛЕМЫ СЕГМЕНТА Влияние кризиса на гостиничный рынок ощущалось в обеих плоскостях – операционной деятельности функционирующих гостиниц и девелопменте новых проектов недвижимости. Все девелоперы и гостиничные операторы были вынуждены пересмотреть концепцию развития на украинском рынке и откорректировать свои планы. Были также пересмотрены сроки реализации развивающихся проектов. «Гостиничный девелопмент – это «длинные» деньги, которых сегодня, в принципе, ни у кого нет, и занять их также не у кого, – комментирует Марина Усенко. – Подобная ситуация аналогична для всех мировых рынков. Гостиничные операторы не вкладывают собственные деньги в проект, поэтому их «горячий» интерес к рынку не влияет на состояние сегмента, ведь они всегда «идут в упряжке» с девелоперами. Сегодня на украинском рынке все еще есть девелоперы, заявляющие о намерениях строить хорошие гостиничные проекты под Евро-2012, причем, «с нуля». Однако времени до «часа Х» остается так мало, что цена подобных заявлений невысока». В то время пока одни потенциальные инвесторы с опаской относятся к возможности вложения средств в развитие гостиничного сегмента в Украине, другие видят в сложившейся ситуации шанс потеснить первых, выигрывая время, чтобы занять более выгодные позиции. К примеру, сравнительно недавно о себе заявила украино-бельгийская гостиничная сеть Reikartz Hotels & Resorts, владельцы которой намереваются использовать кризисную ситуацию для активного расширения своего присутствия в региональных центрах. Так, в декабре 2009 года оператор открыл гостиницу «Reikartz Дворжец Львов» во Львове по ул. Друкарской. Гостиница состоит из двух корпусов и включает 52 номера. В феврале 2010 года оператор открыл отель «Reikartz Поляна», который находится в центре курорта Поляна, в 10 километрах от Свалявы (Закарпатская область). Номерной фонд отеля составляет 50 номеров. Оператор намерен как строить новые гостиницы, так и приобретать существующие и предлагать управление отелями на рынке Украины. В 2010 году Reikartz планирует открыть гостиницы в Днепропетровске и во Львове, в 2011 году будет запущена первая очередь отеля в Одессе.

Прогнозируемый рост номерного фонда гостиниц Киева

Источник: DTZ Гостиничные операторы отмечают, что экономический кризис – не единственное препятствие на пути развития гостиничного сегмента в Украине. Немаловажным фактором, тормозящим девелопмент гостиниц, является снижение деловой активности вследствие политической нестабильности, обусловленной сменой власти. По мнению экспертов, инвесторы, в том числе и те, которые вкладывают финансовые средства в гостиничные проекты, заинтересуются страной всерьез не ранее второй половины 2010 – первой половины 2011 года, когда все ветви власти будут сформированы заново и начнут свою работу. ПРОГНОЗЫ По мнению экспертов, сегмент гостиничной недвижимости продемонстрирует позитивную динамику в вопросе поступления инвестиций не ранее 2011 года фото: «CP» В связи с кризисом перечень гостиниц, открытие которых анонсировалось на 2010-2012 годы, значительно сократился. Девелоперы заморозили гостиничные проекты или вовсе отказались от них, сконцентрировавшись на оптимизации собственной стратегии деятельности на ближайшие 2-3 года. Эксперты не очень оптимистичны в прогнозах на 2010 год, утверждая, что объем инвестиций в гостиничный сегмент Украины вряд ли увеличится. Однако, по мнению экспертов DTZ, некоторое незначительное улучшение ситуации в 2010 году все же произойдет, тем не менее, позитивную динамику данный сегмент продемонстрирует не ранее 2011 года. В свою очередь, по данным гостиничных операторов, сфера путешествий и туризма сегодня постепенно восстанавливается, поэтому они рассчитывают на улучшение ситуации уже в текущем году. «В конце 2009 года начал появляться свет в конце тоннеля, и во всем мире операторы вздохнули с облегчением: больше людей стало ездить в командировки, оживились туристы, – говорит Марина Усенко. – Правда, этих позитивных сдвигов мало, чтобы начать вести серьезные проекты: чтобы вложить деньги в недвижимость, их необходимо для начала заработать, как правило, где-то в другом месте. Но даже если на рынке недвижимости появятся инвестиции, они сперва пройдут мимо гостиничного сегмента, который стоит, как правило, в конце списка интересных с точки зрения инвесторов сегментов. Поэтому имеются все основания полагать, что первое полугодие 2010 все игроки гостиничного рынка будут выжидать».