Гостиничная недвижимость: мы выбираем, нас выбирают...




Эдуард Лановик, директор компании «Международно-деловой центр»
фото: Дмитрий Лисовский

CP: Какие сферы коммерческой недвижимости интересуют вашу компанию в наибольшей степени? Чем объясняется ваш интерес к гостиничной недвижимости?
ООО «Международно-деловой центр» входит в холдинг, интересы которого в значительной степени касаются коммерческой недвижимости. Компания «МДЦ» является собственником и девелопером проекта гостинично-офисного комплекса с жилыми апартаментами по бульвару Т.Шевченко, 28-30 в Шевченковском районе Киева. Кроме этого проекта, мы развиваем несколько площадок под строительство жилой недвижимости повышенной комфортности и клубных домов.
Сфера гостиничной недвижимости заинтересовала нас в первую очередь потому, что она является практически «нехоженной тропой» для отечественных девелоперов и инвесторов. На сегодняшний день проекты в этой сфере являются наиболее сложными с точки зрения технологии девелопмента и структуры готового продукта. Учитывая этот факт, мы абсолютно осознанно решили, что флагманский проект нашей компании должен быть знаковым. Для того, чтобы добиться уважения на рынке и стать полноправным его игроком, построить, к примеру, жилой дом даже самого высокого класса явно недостаточно. Главное, на что мы ориентируемся в том или ином проекте, – это уникальность.
Кроме гостиничной и жилой, нам интересны практически все сегменты коммерческой недвижимости, и, в первую очередь, постиндустриальные площадки (до этого занимаемые промышленными предприятиями), а также загородная недвижимость.
CP: Какие особенности девелопмента в сфере гостиничной недвижимости в сравнении с офисной, торговой и жилой вы могли бы выделить?
Основное отличие заключается в том, что проекты в гостиничной недвижимости являются намного более жестко структурированными, комплексными и крупными. Количество участников процесса выведения на рынок нового гостиничного комплекса в несколько раз больше, чем в проекте строительства жилого дома или торгового центра. Для реализации проекта гостиницы девелопер должен располагать намного более высоким уровнем квалификации и собственной организации, чем для других секторов недвижимости. Качество конечного продукта – гостиницы – зависит от очень большого количества факторов, которые в обязательном порядке должны быть учтены. Это и наличие у инвестора значительных средств, которые придется «заморозить» в проекте, и средств, которые необходимо будет своевременно привлечь в проект; это и понимание рынка, его тенденций и перспектив; возможность и умение сформировать работоспособную команду проекта; и привлечение всех внешних участников (от кредитующих институтов до гостиничного оператора). Все это практически полностью исключает возможность профессионального развития проектов сугубо за счет обособленных усилий одного девелопера, каким бы опытным и квалифицированным он ни был. Необходимо привлечение очень большого количества консультантов и специалистов в разных сферах девелоперской и инвестиционной деятельности, которые на сегодняшний день на отечественном рынке только начинают заявлять о своем присутствии. Именно поэтому в своем проекте мы вынуждены ориентироваться на импорт профессиональных консалтинговых услуг по целому ряду работ из стран Центральной и Восточной Европы. Учитывается также опыт нескольких украинских компаний, которые преуспели в развитии проектов гостиничной недвижимости.
CP: В чем заключаются особенности проекта гостинично-офисного комплекса с жилыми апартаментами, расположенного по бульвару Т.Шевченко, 28-30?
Прежде всего, стоит отметить достаточно продолжительную историю развития данного участка. Различного рода проекты планировались на нем, начиная с 1994 года. Изначально на этом участке предполагалось строительство бизнес-центра, затем – несколько различных гостиничных комплексов. Позже здесь хотели построить жилой дом высотой более 30 этажей. Мы же, проанализировав все особенности, месторасположение данного участка и его потенциал в целом, пришли к выводу, что наиболее адекватным и логичным будет развитие здесь именно гостиничного объекта.
Для определения варианта, оптимального с точки зрения экономической эффективности и срока окупаемости, мы проанализировали целый ряд возможных концепций и архитектурных решений, отталкиваясь от многочисленных успешных примеров международных гостиниц наивысшего класса, расположенных в крупнейших городах мира. К участию в проекте нам удалось привлечь высокопрофессиональную группу архитекторов и объединить передовой международный опыт в сфере гостиничной недвижимости, которым располагает архитектурное бюро Джона Сайферта (принимавшего участие в проектировании множества гостиниц, в том числе таких международных операторов, как Hilton, Marriot, Radisson SAS и др.) с практическим опытом разработки и сопровождения проектов в сфере гостиничной недвижимости киевского архитектора Андрея Пашенько.
Это будет mixed-use development, то есть многофункциональный комплекс, который объединит в себе международную гостиницу класса «5 звезд» (на нижних восьми этажах) и пятизвездочные апартаменты, разделенные между собой техническим этажом, обслуживающим весь комплекс. Причем апартаменты будут как сдаваться в аренду, так и выставляться на продажу с сохранением функций централизованного обслуживания и эксплуатации. Кроме того, в комплексе расположится spa-центр, фитнесс-центр, рестораны, банкетные и конференц-залы, залы для переговоров.
После презентации первого варианта проекта в мае этого года на градостроительном совете мы получили целый ряд объективных комментариев, замечаний и пожеланий. В основном они касались высотности сооружения, особенностей дизайна экстерьера, совместимости с окружающей архитектурной средой, функциональной наполненности комплекса, транспортно-инфраструктурного обеспечения, паркинга. После их учета и рассмотрения огромного количества вариантов и альтернатив проект обрел ту форму, которая позволяет всем без исключения его участникам рассчитывать на успешную реализацию.
CP: Что будет из себя представлять офисная часть комплекса?
В комплексе будут расположены офисные помещения, однако их предназначение носит сугубо внутренний характер. В них разместятся офисы и службы всех операторов комплекса. С коммерческой точки зрения создание офисной недвижимости в данном комплексе не запланировано. Тот факт, что в названии комплекса фигурирует слово «офисный», объясняется только лишь планами предыдущего девелопера, присутствовавшего на данном земельном участке, по развитию на нем, в том числе, и офисных помещений. Мы же при переоформлении прав собственности не стали кардинально менять название проекта, однако наполнили его совершенно иным смыслом.


Гостинично-офисный комплекс с жилыми апартаментами по бульвару Тараса Шевченко, 28-30, Киев
Макет: «МЕЖДУНАРОДНО-ДЕЛОВОЙ ЦЕНТР»

CP: Известен ли оператор гостиничного комплекса? Каким образом в проектировании вами был учтен тот факт, что каждый из операторов имеет достаточно специфические требования к гостинице, управление которой он будет осуществлять?
Сейчас мы находимся на стадии переговоров с несколькими операторами, однако ближе всех к заключению соглашения подошли с сетью Hilton. Что касается специфических требований, то команде архитекторов удалось создать достаточно универсальный «продукт», в который до определенного момента (начала внутренней отделки, монтажа оборудования и инженерных систем) может войти любой оператор. Могу с полной ответственностью заявить, что эти решения понравились и подошли представителям штаб-квартир и Hilton, и Marriot, и InterContinentаl. Однако, в любом случае, чем раньше к участию в проекте удастся привлечь представителей оператора гостиницы, тем более эффективным будет не только процесс проектирования и строительства, но и непосредственно функционирования комплекса, а, соответственно, выше уровень его доходности.
Основной ошибкой, которую совершали некоторые отечественные девелоперы гостиничной недвижимости, было предоставление излишне льготных и благоприятных условий сетевым операторам при заключении договора на управление (management agreement). В результате афишировалась информация о том, что тот или иной всемирно известный оператор будет управлять гостиницей. Однако затем, когда девелопер осознавал невыгодность для себя таких условий сотрудничества или свою неспособность гарантированно инвестировать в гостиничный проект, договор разрывался или предварительные договоренности так и не завершались реализацией проекта. А некоторые из таких проектов были очень хорошими, и площадки идеально подходили для функционирования высококлассного отеля.
Мы же изначально избрали другой путь: взвешенно подходя к переговорам с каждым оператором, планируем создать уникальный и в то же время универсальный продукт. И уже сейчас понятно, что не нас будет выбирать тот или иной оператор, а мы будем выбирать оператора, который готов развивать отечественный рынок вместе с нами и который предложит нам наилучшие условия, в первую очередь, в аспекте качества предоставляемых услуг по управлению и только во вторую – в аспекте цены.
CP: На какой стадии реализации находится данный проект? Известна ли дата ввода объекта в эксплуатацию? Это будет поэтапный или единоразовый ввод?
На сегодняшний день мы имеем полностью проработанный пакет проектных предложений, снимаются последние замечания со стороны государственных органов и завершается процесс получения разрешений и согласований. Сам же участок достался нам от предыдущих его владельцев с котлованом. Строительные работы начнутся уже в ближайшее время, скорее всего, весной следующего года. На реализацию проекта мы отводим около 2-2,5 лет. Соответственно, дата ввода комплекса в эксплуатацию – начало 2007 года. Ввод будет единоразовым.
CP: Каким образом оформлены ваши права на земельный участок?
Мы являемся его арендаторами. Срок договора аренды – 25 лет. Причем права на аренду мы получили, оформив в 2003 году сделку по приобретению компании «Международный деловой центр», которая до этого являлась арендатором участка. Мы перерегистрировали компанию и летом 2004 года продлили договор аренды.
CP: Каков состав участников данного проекта? На основе каких критериев осуществлялся их отбор?
В проекте участвуют два инвестора, один из которых представляет украинскую сторону, другой является международной компанией. Все работы по предпроектному менеджменту, то есть по проведению маркетинговых исследований, разработке бизнес-плана и концепции, оформлению согласовательно-разрешительной документации, мы осуществили самостоятельно. Для непосредственно управления строительством в обязательном порядке будет привлечен профессиональный международный проджект-менеджер – компания, имеющая опыт реализации проектов в сфере гостиничной недвижимости. Сейчас мы уже ведем переговоры с рядом таких компаний и подходим к этому вопросу очень серьезно, поскольку от успешности его решения во многом будет зависеть эффективность проекта в целом. Кроме того, мы планируем привлечь около 20 международных консультантов, специализирующихся на том или ином направлении девелопмента в сфере гостиничной недвижимости.
На сегодняшний день окончательное решение относительно генподрядчика еще не принято, однако это в любом случае будет авторитетная компания с достаточным опытом успешной деятельности в Украине. При этом столь высокие требования к составу участников определяются не только нашими субъективными желаниями, это требования рынка, а также жесткие условия участников процесса (кредитных организаций и гостиничного оператора), и, в первую очередь, инвесторов.
CP: Какие источники финансирования привлечены для реализации проекта? Каков общий объем инвестиций, запланированных в реализацию проекта? Каков планируемый срок их окупаемости?
Общий объем инвестиций, необходимых для реализации проекта, составляет порядка 70-80 миллионов евро. Столь значительная сумма инвестиций определяет необходимость использования, кроме собственных средств инвесторов, других источников финансирования. В частности, в скором времени мы привлечем в одном из западных банков достаточно крупный кредит на срок 5-7 лет под 7-10% годовых. Планируемый срок окупаемости проекта составляет всего лишь около 3-4 лет, что значительно короче среднего срока окупаемости гостиничных проектов в Украине (7-10 лет). Во многом это объясняется комплексностью проекта, в котором гостиничный центр не будет играть исключительную роль, а также тем фактом, что мы планируем продажу части апартаментов.
CP: Кто будет осуществлять управление и обслуживание комплекса? На каких условиях? Это будет единое обслуживание для всех составляющих комплекса?
Одним из условий переговоров с гостиничными операторами, которые мы сейчас проводим, является целостное управление и обслуживание комплекса, то есть не только гостиничного центра, но и апартаментов. Однако, учитывая тот факт, что сейчас наша группа компаний развивает несколько проектов строительства элитной жилой недвижимости, в будущем мы планируем создать собственную структуру, которая будет выполнять функции проперти- и фасилити-менеджмента для всех объектов жилой недвижимости в нашем портфеле.
CP: Как вы считаете, привлекателен ли рынок гостиничной недвижимости Украины для инвесторов?
Эта сфера является одной из наиболее перспективных. Инвестиционная привлекательность других секторов коммерческой недвижимости, в частности офисной и торговой, постепенно снижается. Гостиничный же рынок Украины сейчас находится практически на начальном этапе своего развития. Сегодня международные гостиничные операторы осторожно относятся к отечественному рынку, хотя уровень возврата инвестиций в сфере гостиничной недвижимости в Украине и, в первую очередь, в Киеве значительно превосходит аналогичные показатели для стран Центральной и Восточной Европы, где этот рынок уже насыщен. Через 2-3 года, после того, как на рынке появится несколько современных гостиничных комплексов, уровень профессионализма девелопмента вырастет настолько, что уже отечественная сторона будет выбирать партнера среди нескольких возможных международных операторов, оценивая их преимущества и недостатки.


ГОСТИНИЧНО-ОФИСНЫЙ КОМПЛЕКС С ЖИЛЫМИ АПАРТАМЕНТАМИ
ПО АДРЕСУ: БУЛЬВАР ТАРАСА ШЕВЧЕНКО, 28-30, КИЕВ

Общая площадь 24-этажного комплекса составит 61 804 м2, включая гостиницу (22 514 м2) и оздоровительный центр (1550 м2), апартаменты площадью 24 900 м2, а также 3-уровневый паркинг на 300 машиномест.
Структура комплекса:
3 подземных этажа: бассейн на первом подвальном этаже, служебные и технические помещения гостиницы, паркинг.
Цокольный этаж: общественные помещения гостиницы и оздоровительный центр; главный ресторан, бар вестибюля, бар-клуб и магазины; отдельные вестибюли гостиницы, апартаментов, ресторана под аренду и оздоровительного клуба, каждый из которых имеет отдельный вход. Пункты питания рассчитаны на 700 гостей.
Мезонин: помещения салона красоты.
1 этаж: помещения для мероприятий, банкетный зал (площадью 480 м2 на 400 гостей) и специальная гастрономия; зал для собраний и 12 комнат для совещаний на 254 места, помещения для отдыха в перерывах между заседаниями.
Этажи 2-7: 262 номера гостиницы (с минимальной площадью 34 м2), состоящих из 276 модулей, номера класса «бизнес», «люкс», а также 2 президентских номера и эксклюзивная зона отдыха.
8 этаж: технические помещения.
Этажи 9-23: 94 просторных апартамента различного формата с балконами, обеспечивающими панорамный обзор:
– 16 трехкомнатных квартир средней площадью 130 м2;
– 36 четырехкомнатных квартир средней площадью 200 м2;
– 40 пятикомнатных квартир средней площадью 220 м2;
– 2 двухуровневых пятикомнатных пентхауза площадью 400 м2 и 440 м2.