Гостиничная недвижимость Киева 2012: прорыв в неизвестность?

4-звездочная гостиница Sheraton Kiev Olympiysky на Троицкой площади в Киеве Фото: «CP» Начало подготовки страны к проведению Чемпионата Европы по футболу 2012 года определило курс развития рынка гостиничной недвижимости Украины в целом и Киева в частности в краткосрочной перспективе. Так, в 2011 – первой половине 2012 года гостиничный сегмент стал одним из фаворитов по интенсивности открытия новых объектов в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости. Кульминацией столь интенсивного развития стал второй квартал текущего года. Именно в этот период на рынок Киева было выведено рекордное, по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет, количество объектов гостеприимства. Так, по данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2012 в Киеве открылось 17 гостиниц категории 2-5 звезд, при этом во втором квартале было открыто в три раза больше гостиниц, чем в первом. В третьем квартале текущего года «гостиничная лихорадка» стихла. Ввиду того, что основной объем гостиничных площадей, запланированных к открытию перед Чемпионатом, был введен в эксплуатацию, а часть перенесена на более поздние сроки, в третьем квартале открылось всего две гостиницы. Таким образом, за 9 месяцев 2012 года в Киеве было введено в эксплуатацию 18 гостиниц категории 2-5 звезд с общим номерным фондом в 2081 номер.

Динамика номерного фонда гостиниц Киева в 2000 – первой половине 2012 годов

Источник: Государственный комитет статистики Украины; анализ рынка Ernst & Young В целом, по данным экспертов, на рынке гостиничной недвижимости Киева можно выделить несколько тенденций. Во-первых, открытие новых объектов повлекло за собой изменение удельного веса гостиниц высокой и низкой категорий. Так, по данным Knight Frank, по сравнению с 2011 годом удельный вес гостиниц категории 4-5 звезд увеличился и достиг 28%, а удельный вес номерного фонда гостиниц класса 1-3 звезды снизился с 76% до 72%. Во-вторых, отмечается растущий интерес к рынку со стороны международных гостиничных операторов и укрепление позиций уже вышедших на рынок зарубежных отельеров. В частности, в 2012 году на рынок гостиничной недвижимости Киева было выведено три международных бренда – Fairmont, Holiday Inn и Ramada Encore. В краткосрочной перспективе ожидается выход еще нескольких международных брендов (Park Inn, Renaissance, Sheraton, Hilton и Sofitel). Отметим, что часть из них была заявлена к открытию к началу Чемпионата, однако проекты так и не были реализованы в заявленные сроки. НОВЫЕ ОТКРЫТИЯ В период с января по октябрь 2012 года в Киеве состоялось открытие нескольких гостиниц как под управлением международных операторов, так и локальных компаний. Наиболее активными среди украинских управляющих компаний являются «Премьер Интернешнл» и Reikartz Hotel Management, развивающих гостиничные сети путем строительства новых объектов, а также принятия в управление и ребрендинга уже функционирующих. К примеру, в начале апреля текущего года управляющая компания Reikartz Hotel Management сообщила о подписании договора на управление 4-звездочным апарт-отелем «Атташе», который расположен в составе комплекса Diplomat Hall по ул. Жилянской, 59. Отель присоединился к сети Reikartz Hotels & Resorts и переименован в «Reikartz Атташе Киев» (номерной фонд – 20 единиц). 27 марта состоялось торжественное открытие 5-звездочной гостиницы Fairmont Grand Hotel Kyiv по ул. Набережно-Крещатицкой, 1-а. Номерной фонд гостиницы составляет 258 номеров. Инфраструктура гостиницы включает бальный зал, бизнес-зону, рекреационную зону со SPA-салоном, комнатами отдыха, салоном красоты, фитнес-зал, рестораны и бары, др. В атриуме отеля, который, по данным девелопера – компании «Ярославов Вал», является одним из крупнейших по площади атриумов в странах СНГ, расположена лаунж-зона и кондитерская. Помимо этого, отель предлагает ряд эксклюзивных сервисов, среди которых – клуб Fairmont Gold, занимающий отдельный 11-й этаж здания гостиницы. Его особенностью является персонифицированное обслуживание: наличие частного ресепшина, отдельной лаунж-зоны Fairmont Gold Lounge, др.

Гостиницы, открытие которых состоялось в 2012 году (январь – ноябрь) в Киеве
Название	Расположение	Категория	Номерной фонд	Гостиничный оператор	Девелопер
Fairmont Grand Hotel Kyiv	Ул. Набережно-Крещатицкая, 1-а	5 звезд	258	Fairmont Hotels & Resorts	«Ярославов Вал»
«11 Mirrors»	Ул. Б. Хмельницкого, 34-а	–	49	DEOL Partners	DEOL Partners
Holiday Inn Kiev	Ул. Горького (Антоновича), 79	4 звезды	208	InterContinental Hotels Group	«Торонто-Киев»
Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil	Ул. Братская, 17-19	4 звезды	163	The Rezidor Hotel Group	«Отель Девелопмент»
CITYHOTEL	Ул. Б. Хмельницкого, 56-а	4 звезды	87	Гостиничный департамент ООО БК «Биком»	ООО БК «Биком»
«Старо»	Ул. Константиновская, 34	4 звезды	35	Частное управление	НД
Ramada Encore Kiev	Столичное шоссе, 103	3 звезды	322	Wyndham Hotel Group	DeVision
Royal Congress Hotel	Ул. Молодогвардейская, 32	3 звезды	206	Royal Hospitality Group	НД
Конгресс-отель «Пуща»	Ул. Н. Юнкерова, 20 (Пуща Водица)	3 звезды	169	Банк «НРБ»	НД
Royal Olympic Hotel	Ул. Госпитальная, 12	3 звезды	65	Royal Hospitality Group	НД
«Софиевский Посад»	Ул Киевская, 81/2 (Софиевская Борщаговка)	3 звезды	59	Частное управление	НД
«Парк Отель Голосеево»	Проспект 40-летия Октября, 87	3 звезды	58	Частное управление	НД
«Компас Амарант»	Ул. Константиновская, 71-д	3 звезды	46	«Премьер Интернешнл»	НД
Royal Grand Hotel	Ул. Б. Хмельницкого, 31/27	3 звезды	44	Royal Hospitality Group	НД
Ambassador Plaza	Ул. Маршала Гречко, 5/1	3 звезды	44	Частное управление	НД
«Бонтиак»	Ул. Ирининская, 5/24, корпус «Б»	3 звезды	35	Частное управление	НД
«Raziotel Киев»	Харьковское шоссе, 177/1	2 звезды	108	Reikartz Hotel Management	НД
«Ирис экотель»	Ул. Жилянская, 118	2 звезды	58	Iris Hotel Group	НД
«Богданов Яр»	Ул. Богдановская, 3	2 звезды	13	Частное управление	НД

Источник: Knight Frank Kyiv Research, «Commercial Property» Самым продуктивным в этом году для рынка гостиничной недвижимости Киева оказался июнь месяц, когда – в преддверии Евро-2012 – было открыто несколько гостиниц. Так, 5 июня в Киеве состоялось торжественное открытие 3-звездочной гостиницы Ramada Encore Kiev. Отель расположен на Столичном шоссе, 103 и входит в состав многофункционального комплекса «Домосфера». Проект был реализован украинской девелоперской компанией DeVision, управление гостиницей осуществляет международный гостиничный оператор Wyndham Hotel Group. Отель Ramada Encore Kiev рассчитан на 264 номера и 58 апартаментов. На 1-3 этажах размещаются административная зона, конференц-зона, ресторан итальянской кухни, два бара и Hub. В инфраструктуру гостиницы также входят двухуровневый паркинг на 515 машиномест, два фитнес-центра. Открытие первой на территории Украины гостиницы сети Holiday Inn – Holiday Inn Kiev (ул. Антоновича, 79) – состоялось 18 июня. Четырехзвездочная гостиница на 208 номеров входит в состав многофункционального комплекса «Торонто-Киев». Девелопером проекта гостиницы и всего МФК является компания «Торонто-Киев», управление гостиницей осуществляет международный оператор InterContinental Hotels Group. Также в июне состоялось открытие еще одной 4-звездочной гостиницы – CITYHOTEL по ул. Богдана Хмельницкого, 56-а. Собственником и девелопером объекта является ООО БК «Биком», оператором – гостиничный департамент ООО БК «Биком». Номерной фонд отеля составляет 87 номеров; инфраструктура CITYHOTEL включает лобби-бар, фитнес-зал, конференц-зал, комнату для проведения переговоров, а также ресторан Matisse.

Средние цены на гостиничные номера категории «стандарт» в Киевев 2011 – III квартале 2012 года

*Цены на гостиничные номера указаны по состоянию на конец 2011 года и начало октября 2012 года для двуместного размещения, включая завтрак Источник: Knight Frank Kyiv Research 29 июня компания Reikartz Hotel Management открыла первый отель сети Raziotel – «Raziotel Киев», который расположен по адресу Харьковское шоссе, 177/1. Номерной фонд 2-звездочной гостиницы составляет 108 номеров. В первом полугодии 2012 года также открылись гостиницы «Парк Отель Голосеево» по проспекту Голосеевскому, 87 (53 номеров), и отель «Старо» по ул. Константиновской, 34-б (35 номеров). 26 июля состоялось открытие дизайн-отеля «11 Mirrors» по ул. Богдана Хмельницкого, 34-а (49 номеров) (более подробно об этом объекте читайте в рубрике «Гостиницы» на стр. 50-53). В октябре 2012 года в сеть бюджетных гостиниц «Компас Отели» под управлением гостиничного оператора «Премьер Интернешнл» вошел новый отель в Киеве – «Компас Амарант». Отель «Компас Амарант», построенный в 2012 году, расположен по ул. Константиновской, 71-д. Номерной фонд гостиницы составляет 46 номеров. В гостинице также находятся три конференц-зала, ресторан, бар. 15 ноября в Киеве открылся 4-звездочный отель Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil по ул. Братской, 17-19. Управление гостиницей осуществляет международный гостиничный оператор The Rezidor Hotel Group. Девелопер проекта – российская компания «Отель Девелопмент». Номерной фонд отеля составляет 163 номера, включая 138 номеров категории «стандарт», 2 номера для людей с ограниченными физическими возможностями, 19 номеров бизнес-класса, 4 номера «люкс» и президентские апартаменты. Инфраструктура Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil включает шесть конференц-залов, лобби-бар, кофейню «Cafе 17», ресторан «Старокиевский», тренажерный зал, подземный паркинг на 24 машиноместа. ЕВРО-ОЖИДАНИЯ Воодушевленные перспективным спросом на гостиничные номера во время Евро-2012, операторы возлагали большие надежды на этот период, не боясь отпугнуть постояльцев завышенными ценами. В период проведения Чемпионата количество человек, пересекавших украинскую границу, значительно возросло и составило, по разным данным, от 1,8 до 2,5 миллиона человек. Однако, несмотря на увеличение потока туристов, гостиничные операторы в большинстве своем остались недовольны финансовыми показателями – их ожидания относительно увеличения загрузки гостиниц в связи с проведением Евро-2012 не оправдались. Основной причиной эксперты называют отмену 80% забронированных УЕФА номеров за месяц до начала Чемпионата, а также снижение деловой активности, т.е. уменьшение в период проведения Евро-2012 потока со стороны основной категории постояльцев столичных отелей – бизнес-туристов. Не самую последнюю роль в этом сыграл все еще негативный имидж страны на международной арене. 3-звездочная гостиница Ramada Encore Kiev на Столичном шоссе, 103 Фото: «CP» Загрузка гостиниц в период Евро-2012 была скачкообразной и в матчевые дни достигала 90%, в то время как в другие дни Чемпионата – 65-75% в зависимости от категории гостиницы. Довольными таким процентом заполняемости остались только новые гостиницы: для новых игроков рынка загрузка на уровне даже 60% является очень хорошим результатом. После окончания Евро-2012 поток туристов в страну уменьшился, что в свою очередь повлияло на загрузку гостиниц. По данным Knight Frank, в третьем квартале показатель заполняемости номерного фонда постепенно снизился до 60-65% для гостиниц категории 4-5 звезд и 55-60% – для категории 3 звезды, против показателей 70-75% для гостиниц категории 4-5 звезд и 65-70% – для категории три звезды.

Сравнение структуры гостиничной недвижимости Киева в 2011 году и по состояниюна III квартал 2012 года, % от общего количества гостиничных номеров

Источник: Knight Frank Kyiv Research ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА С проведением Евро-2012 собственники гостиниц связывали большие надежды, ожидая высокие доходы. Однако, по данным экспертов, несмотря на то, что доходность в расчете на номер в июне 2012 года была выше в сравнении с июнем 2011 года, она все же оказалась ниже ожидаемой собственниками и операторами гостиниц. Первоочередной причиной, как было отмечено выше, стала более низкая, чем ожидалось, заполняемость. По данным Knight Frank, по итогам трех кварталов 2012 года стоимость проживания в гостиницах всех категорий выросла. Изменение цены в сторону увеличения на стандартный номер в гостиницах категории 5 звезд составило 4,1%, в гостиницах 4 звезды – 18,2%, в гостиницах уровня 3 звезды – 20,8%. На рост стоимости повлияли сезонное увеличение тарифов в целом по рынку и выход на рынок нескольких новых крупных объектов, стоимость проживания в стандартных номерах которых значительно выше среднерыночного показателя. Так, на конец III квартала 2012 года стоимость стандартного двуместного номера (включая завтрак) в гостиницах категории 5 звезд находилась в диапазоне $460-640/сутки, а в гостиницах уровня 4 и 3 звезды – $135-400/сутки и $76-194/сутки соответственно. 2-звездочная гостиница «Raziotel Киев» на Харьковском шоссе, 177/1 Фото: REIKARTZ HOTEL MANAGEMENT По мнению Ярославы Чапко, директора по развитию бизнеса, Knight Frank Kyiv, наметившаяся тенденция роста стоимости номеров, скорее всего, будет иметь краткосрочный характер. «Снижение потока туристов, а также рост конкуренции будут вынуждать гостиницы проявлять лояльность к клиентам, снижать цены и предлагать различные бонусы и пакеты для обеспечения целевого уровня загрузки», – отмечает Ярослава Чапко. КОНСУЛЬТАЦИИ КОМПАНИИ НЕ ТРАТЬТЕ ЛИШНЕГО! Покупая что-то по более высокой цене, вы не обязательно получите желаемое. Так же, как и приобретая самое современное оборудование, вы не всегда сможете решить все задачи. Возьмем, к примеру, системы видеонаблюдения, которые необходимы в любом отеле. Сейчас на пике популярности находятся IP-системы. Необходимо ли устанавливать дорогостоящее оборудование, которое в конечном результате может существенно подорвать имидж отеля и принесет одни хлопоты? Представьте, что все постояльцы гостиницы решили насладиться бесплатным Интернетом. Каждая установленная в отеле IP-камера – это отдельное сетевое устройство, которое дает вполне ощутимую нагрузку на локальную сеть. И чем больше таких камер и выше их разрешение, тем серьезнее нагрузка. А значит, будьте готовы к тому, что гости не получат желаемого – Интернет будет работать с перегрузками и зависаниями. Чтобы предотвратить жалобы, необходимо создавать отдельную сеть для видеонаблюдения, что весьма увеличит затраты. Отель не настолько большое здание, чтобы IP-камеры были необходимостью. Аналоговая система видеонаблюдения не обеспечит должного качества. Специально для решения таких задач была разработана HD-SDI система видеонаблюдения. Качество IР-камер, демократичная цена и простота установки аналоговой системы делают HD-SDI идеальным вариантом для использования в гостиницах. Также возможен «микс» из аналоговых и HD-SDI камер, что существенно сэкономит расходы. Аналоговые камеры можно установить в коридорах и лифтах, а HD-SDI камеры – на ресепшене, парковке и входе, где нужна детализация лиц, купюр, документов или номеров. Компания «Дата Линк» рекомендует использовать оборудование Partizan™. Именно этот бренд стал первооткрывателем HD-SDI в Украине, а теперь предлагает самый широкий модельный ряд в этой сфере. Именно благодаря регистраторам Partizan объединение аналоговой и HD-SDI систем не составит труда. Самое главное – эффективность, и не всегда вопрос в цене! Тел.: +380 (44) 492 76 42, Факс: +380 (44) 524 86 27 E-mail: sales@datalink.ua www.datalink.ua ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В начале сентября 2012 года Министерство экономического развития Украины сообщило, что правительство Украины приняло решение о внесении изменений в порядки, принятые постановлениями Кабинета Министров Украины от 15 марта 2006 года и от 29 июля 2009 года касательно сертификации услуг по временному размещению (проживанию). Соответствующий проект постановления, разработанный Минэкономразвития, был принят на заседании КМУ. Целью проекта является обеспечение согласованности в законодательстве касательно туристического сектора, поскольку определение категорий отелей происходит добровольно, а сертификация услуг по временному размещению (проживанию) на сегодняшний день еще обязательна. В сообщении Минэкономразвития указывалось, что ряд стран, среди которых Польша, Литва, Латвия и др., перед вступлением в ЕС привели свои нормативные документы в сфере отельного хозяйства к единым европейским стандартам, которые не предусматривают обязательной сертификации. В конце 2009 года Европейская гостинично-ресторанная конфедерация утвердила единые стандарты классификации отелей HOTREC, согласно условиям которых осуществляется категоризация отелей. 3-звездочная гостиница Park Inn по ул. Большой Васильковской, 55 в Киеве Фото: «CP» Россия также отказалась от обязательной сертификации услуг по временному размещению (проживанию) в 2003 году, а в 2012 году был введен новый Порядок классификации объектов туристической индустрии, включая отели и другие средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи, др. По данным Министерства экономического развития Украины, реализация данного документа обеспечит уменьшение материальных издержек субъектов хозяйствования в туристической сфере во время осуществления своей деятельности – предоставления услуг временного размещения (проживания).

Основные проекты гостиниц категории 3-5 звезд, заявленные к открытию в Киеве к концу 2012 – в 2015 годах
Название	Расположение	Категория	Номерной фонд	Гостиничный оператор	Девелопер
Sofitel	Ул. Лютеранская	5 звезд	278 номеров и 16 апартаментов	Accor Group	«Проминвестгрупп»
Hilton Kiev	Бульвар Тараса Шевченко, 28-30	5 звезд	270	Hilton Worldwide	St. Sophia Homes
Renaissance Kiev Hotel	Ул. Прорезная, 24/39	4 звезды	173	Marriott International	ISTIL Real Estate
Sheraton Kiev Olympiysky	Троицкая площадь	4 звезды	172	Sheraton Hotels & Resorts	«Строительная инвестиционная компания ТМ»
Park Inn	Ул. Красноармейская (Большая Васильковская), 55-а	3 звезды	199	The Rezidor Hotel Group	Stokman

Источник: «Commercial Property» ПРОГНОЗЫ В краткосрочной перспективе на рынке недвижимости Киева должно появиться несколько объектов под управлением международных операторов категории 3-5 звезд. По мнению экспертов, это может привести к еще большему усилению конкуренции между существующими гостиницами высокого класса в связи со значительным объемом нового предложения, появившегося на рынке за последний год. Также возможно снижение показателей доходности гостиниц высокого класса на фоне увеличения предложения, и как результат – смещение интереса девелоперов, инвесторов и операторов к сегменту бюджетных гостиниц. Так, на середину 2013 года международный гостиничный оператор Marriott International, Inc. анонсировал открытие первой гостиницы под своим управлением – Renaissance Kiev Hotel по ул. Прорезной, 24/39 в Киеве. Договор на управление объектом был подписан с «Гранд Плаза», дочерним предприятием группы компаний ISTIL Group (Киев). Renaissance Kiev Hotel откроется после реновации и расширения существующего исторического здания гостиницы «Лейпциг». Номерной фонд гостиницы составит 173 номера, инфраструктура будет включать ресторан и лобби-бар, бизнес-, фитнес- и SPA-центры. 5-звездочная гостиница Fairmont Grand Hotel Kyiv по ул. Набережно-Крещатицкой, 1-а в Киеве Фото: «CP» В 2013 году планируется открытие гостиницы Sheraton Kiev Olympiysky, которая станет вторым объектом под управлением оператора Starwood Hotels & Resorts Worldwide в Украине. Гостиница, которая станет частью НСК «Олимпийский», расположена на Троицкой площади. Ее номерной фонд составит 172 номера и 18 апартаментов. В инфраструктуру отеля войдут круглосуточный ресторан, лобби-бар и коктейль-бар, который будет расположен на крыше здания. Также в гостинице откроется SPA-комплекс, салон красоты, бассейн, тренажерный зал, фитнес- и бизнес-центры, три зала для заседаний, др. Девелопером проекта гостиницы выступает «Строительная инвестиционная компания ТМ». На 2013 год перенесено открытие первого в Украине отеля под управлением международного гостиничного оператора Hilton Worldwide – Hilton Kiev. Ранее планировалось, что открытие гостиницы состоится к моменту начала Чемпионата Европы 2012 года по футболу. Пятизвездочная гостиница Hilton войдет в состав комплекса H-Tower, строительство которого ведется по бульвару Тараса Шевченко, 28-30 в Киеве. Номерной фонд гостиницы составит 257 номеров. В инфраструктуру отеля войдут ресторан, бар, бизнес-центр, комнаты для переговоров, др. На 2013 год заявлено открытие гостиницы Park Inn в результате реконструкции и ребрендинга столичной гостиницы «Спорт» (ул. Большая Васильковская, 55). Работы по реконструкции гостиницы выполняет девелоперская компания Stokman (Киев), заказчиком выступает компания «Юджин», которая весной 2012 года стала победителем конкурса по продаже целостного имущественного комплекса ГП «Гостиница «Спорт». Реконструкция объекта осуществляется в два этапа: первый этап, предполагающий обновление существующих фасадов здания, завершился до начала Чемпионата; второй этап, предусматривающий реконструкцию и переоснащение номерного фонда гостиницы, административных и технических помещений, обустройство конференц-зала и ресторанной зоны, завершится в 2013 году. В следующем году компания «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» планирует начать строительство гостиницы под брендом Park Inn в жилом микрорайоне «Воздвиженка». Планируемый объем инвестиций в проект оценивается ориентировочно в $40 миллионов, предполагаемый срок строительства – два года. На данный момент ведется активное строительство пятизвездочной гостиницы Sofitel (ул. Лютеранская), открытие которой должно состояться в 2015 году. В состав объекта войдут 278 номеров и 16 апартаментов, которые разместятся на двух уровнях здания с отдельной входной группой. Инфраструктура объекта будет включает два ресторана, бары, банкетные залы, семь конференц-залов, SPA- и фитнес-центры, др. Девелопер проекта – компания «Проминвестгрупп».