Гостеприимство Турции: гостиничная и жилая недвижимость
Commercial Property №6 (144) август 2015
ТУРЦИЯ ДОСТАТОЧНО ЧАСТО ВХОДИТ В МИРОВЫЕ РЕЙТИНГИ СТРАН ПО ПОКАЗАТЕЛЮ ТЕМПОВ РАЗВИТИЯ РАЗЛИЧНЫХ СЕКТОРОВ ЭКОНОМИКИ, И, НЕСМОТРЯ НА РЯД ПРОБЛЕМ, ХАРАКТЕРНЫХ ДЛЯ РАЗВИВАЮЩИХСЯ РЫНКОВ, К КОТОРЫМ ОТНОСИТСЯ ЭТА СТРАНА, ЕЕ ПОТЕНЦИАЛ ОЦЕНИВАЕТСЯ ДОСТАТОЧНО ВЫСОКО, ПРИВЛЕКАЯ ИНТЕРЕС ЗАРУБЕЖНЫХ ИНВЕСТОРОВ.
Текст: Оксана Бабенко
Согласно Global House Price Index Q1 2015, подготовленному компанией Knight Frank, Турция является вторым в мире рынком по росту цен на жилье. ФОТО: IS
В начале июня текущего года в Турции состоялись Парламентские выборы, результаты которых вызвали неоднозначную оценку и реакцию со стороны мирового бизнес-сообщества. Так, после проведения выборов Всемирный банк снизил прогнозы в отношении роста экономики Турции до 3% в 2015 году и до 3,5% – в 2016 и 2017 годах (с 3,9% и 3,7% соответственно). Аргументация подобных прогнозов сводится к политической нестабильности в стране, которая сохранилась и после выборов. По оценкам некоторых экспертов, политическая нестабильность будет иметь краткосрочный характер, в то время как Агентство по поддержке и привлечению инвестиций Турции (Investment Support & Promotion Agency of Turkey, ISPAT) заявило о наблюдающейся стабилизации ситуации и, соответственно, об улучшении инвестиционных настроений. «Турция работает над такими факторами как прозрачность ведения бизнеса, и инвесторы не меняют свои планы, рассматривая страну на длительный срок», – заявил Арда Ермут (Arda Ermut), вице-президент Агентства ISPAT. Согласно рейтингу стран по объемам привлеченных прямых иностранных инвестиций Foreign Direct Investment Confidence Index агентства A.T. Kearney, в 2015 году Турция поднялась на две позиции – с 24-го на 22-е место, обогнав такие страны как Польша, Норвегия и Финляндия.
Благодаря уникальной географической локации страны наряду с ее стратегией, согласно которой к 2023 году Турция планирует войти в ТОП-10 крупнейших экономик мира и стать одним из мировых финансовых хабов, эксперты также высоко оценивают перспективы рынка недвижимости этой страны.
РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Уровень заполняемости гостиниц Стамбула по итогам 2014 года составил почти 70% (на фото: гостиница Hilton Garden Inn Istanbul Airport в Стамбуле). ФОТО: HILTON
Туристический поток
Турция является одной из наиболее привлекательных для туристов стран и с 2005 года входит в десятку самых посещаемых государств мира. В 2014 году она приняла более 36 миллионов туристов, таким образом заняв 6-е место среди мировых туристических ТОП-направлений. Примерно 32% туристов, посетивших Турцию в 2014 году, приезжали в Стамбул. Согласно Global Destination Cities Index 2014 от MasterCard, Стамбул является третьим наиболее посещаемым городом в Европе и 7-м – в мире. В 2014 году он принял 11,8 миллиона туристов, что, согласно официальным данным Управления культуры и туризма Стамбула, на 13% больше по сравнению с 2013 годом. Наибольшее количество туристов (10%), посетивших Стамбул, приехали из Германии, за ней следуют Иран и Россия – по 5% соответственно. По прогнозам Association of Turkish Travel Agencies, в 2015 году страну посетит 42 миллиона туристов.
Турция является привлекательной для туристов не только как направление для отдыха, но также для бизнес- и MICE-туристов (Meeting, Incentive, Congress, Exhibition). Так, согласно данным International Congress and Convention Association (ICCA), в 2014 году в Турции было проведено 221 международное мероприятие, из них 146 – в Стамбуле, благодаря чему страна стала 18-й наиболее привлекательной локацией для проведения бизнес-мероприятий в мире, в то время как Стамбул занял 8-е место.
| Номерной фонд отелей Стамбула по категориям, 2014 год | |||||
| Категория | Количество отелей | Количество номеров | Доля от общего номерного фонда, % | ||
| Европейская часть | Азиатская часть | Европейская часть | Азиатская часть | ||
| 5 звезд | 63 | 16 | 17 003 | 3904 | 46 |
| 4 звезды | 89 | 8 | 10 423 | 715 | 25 |
| 3 звезды | 94 | 15 | 5735 | 755 | 14 |
| 2 звезды | 38 | 5 | 1305 | 170 | 3 |
| 1 звезда | 9 | 1 | 333 | 19 | 1 |
| Специализированные отели | 99 | 9 | 3654 | 359 | 9 |
| Бутик-отели | 14 | 2 | 693 | 42 | 2 |
| Мотели | 1 | 0 | 32 | 0 | 0 |
| Пансионаты | 3 | 1 | 26 | 9 | 0 |
| Апарт-отели | 2 | 1 | 58 | 36 | 0 |
| Хостелы | 1 | 0 | 123 | 0 | 0 |
| Общее | 471 | 45 394 | 100 | ||
Источник: Министерство культуры и туризма Стамбула
Стамбул постепенно усиливает позиции в качестве международного финансового центра, и строительство в городе такого крупного проекта как Istanbul International Finance Center (IIFC) является тому подтверждением. В рамках этого проекта стоимостью $2,6 миллиарда будет реализовано 4,2 миллиона м2 офисных, торговых, гостиничных и конференц-площадей, а также жилья. Кроме того, в городе ведется строительство третьего аэропорта (Istanbul New Airport), который станет крупнейшим в Европе и сможет обслуживать до 150 миллионов пассажиров ежегодно. Реализация этих двух проектов, как ожидается, привлечет в город еще больше туристов, а, значит, будет стимулировать дальнейшее развитие гостиничного рынка.
Номерной фонд и заполняемость отелей Стамбула
Согласно обзору рынка недвижимости Турции, подготовленному компанией Colliers International, общее предложение номеров в Стамбуле в объектах, получивших лицензию Министерства культуры и туризма, состоянием на конец прошлого года составило 45 394, а общее количество спальных мест – 93 330. С учетом около 70 000 спальных мест в объектах, получивших лицензию Муниципалитета Стамбула, общее количество спальных мест в городе достигает 163 330. Ожидается, что в ближайшем будущем объем предложения увеличится еще на 46 515 мест за счет ввода в эксплуатацию объектов с инвестиционным сертификатом от Министерства культуры и туризма.
По итогам прошлого года средняя стоимость номера в отелях высокой и выше средней ценовой категории в Стамбуле, согласно данным Colliers International, снизилась на 16% по сравнению с 2013-м. Однако уровень заполняемости гостиниц не изменился и по итогам 2014 года, как и 2013-го, составил почти 70%. В то же время в 2015-м году отмечается снижение заполняемости гостиниц, которая, по данным компании STR Global, в июне текущего года составила около 66%.
Перспективные проекты
Для многих мировых гостиничных операторов Турция уже давно является рынком присутствия и продолжает привлекать интерес новых компаний. Согласно данным исследования STR Global Construction Pipeline Report, состоянием на июнь 2015 года в Турции в стадии строительства находился 51 отель общим номерным фондом около 8910 номеров, существенная доля которых приходится на рынок Стамбула. В частности, на данный момент в стадии реализации находится ряд проектов уже присутствующих на рынке операторов, открытие которых заявлено на 2015-2017 годы. Среди них – отели таких компаний как Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Inc. (Four Points by Sheraton Istanbul Batisehir и Sheraton Istanbul Atasehir в Стамбуле), AccorHotels (Novotel Istanbul Karakoy в Стамбуле), Carlson Rezidor Hotel Group (Park Inn by Radisson Hotel & Residence Istanbul Odayeri и Park Inn by Radisson Istanbul Atasehir в Стамбуле), Morgans Hotel Group (Mondrian Istanbul в Стамбуле и Delano Cesme в Чешме), Hilton Worldwide (Hilton Garden Inn Istanbul Beylikduzu в Стамбуле и Hilton Garden Inn Izmir Bayrakli в Измире, DoubleTree by Hilton Canakkale в Чанаккале и DoubleTree by Hilton Eskisehir в Эскишехире, Hampton by Hilton Kocaeli в Коджаэли) и многие другие. «С момента открытия нашего первого отеля в 1955 году в Турции, страна быстро развивалась и продолжает привлекать внимание бизнес-туристов и отдыхающих», – прокомментировал Патрик Фицгиббон (Patrick Fitzgibbon), старший вице-президент по развитию в Европе и Африке компании Hilton Worldwide. Джим Холтаузер (Jim Holthouser), исполнительный вице-президент Hilton Worldwide по глобальным брендам, отметил, что популярность Турции как туристического направления открывает большие возможности для компании, которая продолжит искать новые локации для развития гостиничных сетей.
Среди заявленных дебютантов на рынке гостиничной недвижимости Турции – оператор Fairmont Hotels & Resorts, который выйдет в страну в 2016 году с открытием отеля Fairmont Quasar в структуре многофункционального комплекса Quasar Istanbul в Стамбуле, и японская компания Hotel Okura Co., Ltd., которая в феврале 2015 года создала совместное предприятие с локальными компаниями с целью реализовать в стране ряд отелей, в частности, в таких локациях как Анкара и Стамбул. Первый из них – Okura Spa & Resort Cappadocia, однако, откроется в регионе Каппадокия только в 2017 году. На 2016 год также заявлено открытие бутик-отеля Nikki Beach Resort & Spa Bodrum в Бодруме и Centro Hotels by Rotana в Стамбуле в структуре комплекса Tri G.
| Уровень заполняемоcти 5-звездочных гостиниц Стамбула и средняя стоимость номера в день | |||
| Год | Уровень заполняемости,% | Средняя стоимость номера в день, евро | RevPAR**, евро |
| 2008 | 76 | 160 | 122 |
| 2009 | 70 | 155 | 109 |
| 2010 | 72 | 155 | 112 |
| 2011 | 71 | 161 | 114 |
| 2012 | 73 | 163 | 119 |
| 2013 | 69 | 167 | 115 |
| 2014* | 69 | 140 | 97 |
*Охватывает 5-звездочные отели, а также отели высокой и выше средней ценовой категории в Стамбуле
**RevPAR – доходность в расчете на номер
Источник: Colliers International
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Статистика
Рынок жилья является наиболее активным сегментом недвижимости Турции – на него приходится преимущественное большинство разрешений на строительство зданий, которых в стране выдается ежегодно в среднем более 100 000. К примеру, по данным ISPAT, за период 2002-2013 годов 83,6% всех разрешений выдавались на строительство жилых объектов. По итогам 2014 года в Турции было выдано более 137 000 разрешений на строительство зданий общей площадью 218,8 миллиона, из них 122,4 миллиона м2 или 56,2% являются жилыми площадями. По итогам первого квартала 2015 года эти данные составили 37,1 миллиона м2 и 19,9 миллиона м2 (53,8%) соответственно. Строительство жилья в стране сконцентрировано преимущественно в городах, что связано с урбанизацией населения.
Визуализация МФК Quasar Istanbul в Стамбуле, в структуре которого откроется первый в Турции отель сети Fairmont Hotels & Resorts. ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: IS
Спрос и продажи
По данным Института статистики Турции (Turkish Statistical Institute, TurkStat), в июне текущего года в стране было зафиксировано 110 657 сделок по продаже жилья, что на 19,1% больше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Наибольшее количество продаж было заключено в Стамбуле – 19,5% от всего объема или 21 612 сделок. За ним следует Анкара (12 869 или 11,6% от общего количества сделок) и Измир (7364 сделки или 6,7%). Стоит отметить, что в структуре продаж превалирует перепродажа жилья – на нее пришлось 53,7% или 59 455 сделок, в то время как доля продаж на рынке первичной жилой недвижимости (51 202 сделки) равна 46,3%. В целом, по итогам первого полугодия 2015 в Турции было заключено 635 080 сделок на рынке жилья.
Несмотря на привлекательность рынка жилой недвижимости Турции для иностранных инвесторов, на них в июне 2015 года пришлось всего лишь 2% покупок или 2256 сделок (из них 718 сделок – в Стамбуле). При этом TurkStat заявляет, что эта цифра почти на треть больше аналогичного периода прошлого года. По итогам первого полугодия 2015 количество сделок с иностранными инвесторами превысило 10 000. Наибольшее количество покупок жилья совершается на рынках Стамбула и Анталии. Интерес зарубежных покупателей также привлекают города Бурса, Айдын, Ялова и другие, преимущественно расположенные в Средиземноморском и Эгейском прибрежных регионах.
Стоимость
Стоимость жилой недвижимости Турции уже несколько лет подряд демонстрирует стабильный рост, и этот показатель является одним из самых высоких в мире. Так, согласно Global House Price Index Q1 2015, подготовленному компанией Knight Frank, за период с первого квартала 2014 года по первый квартал 2015 года рост цен на жилье в Турции составил 18,6%, что почти идентично самому высокому показателю роста стоимости метра квадратного жилья в мире, зафиксированного в Гонконге и составляющего 18,7%. Для сравнения, за Турцией следуют Ирландия, Люксембург и Эстония, где рост цен составил соответственно 16,8%, 12,1% и 11%. По данным Центрального банка Республики Турция, состоянием на май текущего года средняя стоимость 1 м2 жилья в стране составляла около 1650 лир или $600.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Юрий Грушецкий, управляющий партнер, Deniz Estate
«В докризисный период – 2007-2008 годы – популярными для покупки недвижимости были рынки Испании и Болгарии, а также других стран Европы – Чехии, Германии, Англии, Италии. Турция в тот период была интересна покупателям из СНГ и Европы, в то время как украинские инвесторы только начинали присматриваться к этой стране и постепенно инвестировать преимущественно в готовое жилье с целью последующей его сдачи в аренду. Спрос со стороны украинских покупателей на жилую недвижимость за рубежом существенно изменился в течение 2014-2015 годов и сместился на рынок Турции, увеличившись в шесть раз. Это обусловлено желанием сохранить средства в условиях девальвации гривны на 180%, угрозы дефолта в 2015-2016 годах и более 40 банкротств банков. Спрос на недвижимость генерируется в существенной степени переселенцами из зоны АТО, которые начали выводить депозиты из банков, закрыли бизнесы и остались с наличными средствами на руках, которые рискованно и не столь выгодно вкладывать в бизнес или недвижимость в Украине. Кроме того, активно заниматься покупкой жилья в Турции стали те, кто еще несколько лет назад сомневался в инвестициях в недвижимость за границей.
Изменились и цели покупки жилья. Так, ранее квадратные метры за рубежом покупали те люди, которые заработали соответствующий капитал и могли позволить себе несколько больше – в придачу к квартире и загородному дому в Украине еще и недвижимость за границей. Сегодня же спрос обусловлен другими факторами. К примеру, жилье является не только вариантом сохранения и выгодного вложения средств, но также приобретается с целью переезда на постоянное место жительства, ведь при покупке любой недвижимости в Турции можно получить ВНЖ для всей семьи, или в качестве «второго дома» на случай продолжения кризиса или конфликта в Украине. Также недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду или перепродажи.
Основной фактор жилой недвижимости Турции, который привлекает инвесторов, – ее качество. Так, с каждым годом турецкие застройщики реализуют все более интересные жилые комплексы с обширной инфраструктурой, которая может включать открытый и закрытый бассейны, сады, площадку для барбекю, теннисные корты, спортзал, SPA-зону, сауну, хамам, джакузи, др. Среди других факторов – простота юридического оформления, минимальные налоги на недвижимость и гарантии своевременного завершения строительства, которые поддерживаются на законодательном уровне. Немаловажную роль играют и цены на квартиры, которые соизмеримы со стоимостью квартир в Киеве или даже дешевле и стартуют в новых комплексах с развитой инфраструктурой от 32 000 евро.
Географически наибольшим спросом пользуется жилье на Анталийском побережье, а именно в Алании и ее районах. Недвижимость в самой Анталии уже не так активно продается, как это наблюдалось еще пару лет назад, ввиду существенно возросшей стоимости недвижимости и снижения строительной активности. В таких курортных городах как Мерсин, Бодрум и Сиде спрос стабильно-умеренный, недвижимость привлекает в основном крупных инвесторов и клиентов, приобретающих дома и квартиры для собственного проживания и отдыха.
В краткосрочной перспективе Стамбул может стать деловой столицей Европы, что обуславливает спрос на коммерческую и жилую недвижимость в этом городе как со стороны европейских, так и украинских инвесторов, а также рост ее стоимости. Украинских инвесторов в Стамбуле интересует в основном коммерческая недвижимость».
