Госрегулирование в сфере строительства жилья: законодательные изменения

СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ Станислав Герасименко, старший юрист адвокатской компании Arzinger Новая редакция ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», кроме прямо предусмотренных в ней способов инвестирования и финансирования строительства жилья, теперь предусматривает возможность применения и других способов, при условии, что они будут прямо предусмотрены другими законами. При этом из перечня дозволенных механизмов инвестирования и финансирования строительства жилья исключены негосударственные пенсионные фонды. Таким образом, негосударственные пенсионные фонды (а также страховые компании, финансовые учреждения публичного права и фонды банковского управления) смогут непосредственно участвовать в финансировании жилищного строительства лишь после внесения соответствующих изменений в законы, регламентирующие их деятельность. Учитывая тот факт, что возрождение строительного рынка в Украине большинство специалистов связывает именно с выходом на него упомянутых участников, имеющих возможность (и необходимость) размещения свободных средств в национальной валюте, можно ожидать соответствующих изменений законодательства, регламентирующего их деятельность. ДОПОЛНЕНИЯ В СТАТЬЮ 9 ЗУ «ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» Лада Журбелюк, юрист адвокатской компании Arzinger Статья 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» дополнена положением, согласно которому инвестирование и финансирование строительства одной квартиры несколькими инвесторами возможно исключительно при условии заключения между ними договора в письменной форме, в котором определяется часть каждого инвестора и порядок внесения им соответствующей инвестиции. Данное положение, по нашему мнению, упорядочивает гражданский оборот в части отношений между соинвесторами, позволяет привлекать к финансированию строительства более мелких частных инвесторов, а также дает им возможность хеджировать риски путем вложения средств не в одну, а в несколько квартир. Данное изменение интересно и полезно для всех участников рынка. ИЗМЕНЕНИЯ В СТ. 810 ГКУ Законом внесены изменения в ст. 810 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), регулирующую аренду жилья с выкупом. Теперь перечень существенных условий такого договора, без которых он считается незаключенным, изложены непосредственно в ГКУ (ранее была отсылка к специальному закону, который так и не был принят). На сегодняшний день договор аренды жилья с выкупом прямо не назван в перечне правоустанавливающих документов, на основании которых производится регистрация права собственности на объект недвижимости (Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество – Приказ Минюста №7/5). Однако он полностью подпадает под общее определение правоустанавливающего документа – договора, и мы не ожидаем каких-то особых проблем при регистрации права собственности на квартиру, выкупленную на условиях договора аренды жилья с выкупом. ИЗМЕНЕНИЯ В ЗУ «О НАЛОГЕ С ДОХОДОВ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ» Согласно изменениям в Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц», в частности, не включается в состав налогооблагаемого дохода стоимость жилья, которое переходит в собственность от предприятия-арендодателя к физическому лицу-арендатору после полной уплаты арендных платежей по договорам аренды с выкупом. Кроме того, налогоплательщик получил право относить в состав налогового кредита затраты на оплату расходов по приобретению (строительству) доступного жилья (включая основную сумму и проценты по кредиту), а также часть суммы процентов (комиссии, вознаграждения) по ипотечному жилищному кредиту, договору аренды жилья с выкупом или финансового лизинга жилья. Это одно из немногих изменений, которое действительно направлено на улучшение положения частных инвесторов. ДОПОЛНЕНИЯ В СТ. 29 ЗУ «О ПЛАНИРОВАНИИ И ЗАСТРОЙКЕ ТЕРРИТОРИЙ» Существенно дополнена ст. 29 Закона Украины «О планировании и застройке территорий». В частности, для получения разрешения на выполнение строительных работ в процессе реконструкции/капитального ремонта дорог и других линейных коммуникаций в границах существующего землеотвода, застройщик более не должен подавать документ, подтверждающий его право собственности или право пользования земельным участком. Данное положение имеет достаточно большое практическое значение, учитывая тот факт, что множество дорог и других линейных объектов в прошлом прокладывались без оформления документов на землю, или передавались с баланса на баланс разных государственных/коммунальных предприятий без переоформления таких правоустанавливающих документов. На сегодняшний день эта норма существенно облегчит жизнь в первую очередь «Укравтодору», его региональным службам и подведомственным государственным предприятиям. Согласно новому положению ст. 30 упомянутого закона, установлен особый порядок ввода в эксплуатацию жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, сооруженных до 31 декабря 2008 года без получения разрешения на выполнение строительных работ и без привлечения подрядных организаций. В частности, ввод в эксплуатацию проводится на основании технического обследования и при условии подачи правоустанавливающего документа на землю. Ранее действовавшее Временное положение о принятии в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, сооруженных без разрешения на выполнение строительных работ (Постановлении КМУ №1035 от 09.09.2009) не предусматривало подачу правоустанавливающего документа на землю в отношении частных жилых домов с не более чем двумя этажами площадью до 200 м². Также не были предусмотрены материалы технического обследования (требовался только техпаспорт БТИ). Указанное положение Закона усложнит жизнь собственникам небольших домов. Однако плюсом для них является увеличение срока на данную процедуру. Если ранее, согласно Постановлению КМУ №1035, предельный срок подачи заявления на ввод в эксплуатацию ограничивался 31 декабря 2010 года, то теперь заявление может быть подано вплоть до 1 января 2012 года. ИЗМЕНЕНИЯ В ЗУ «О ФИНАНСОВО-КРЕДИТНЫХ МЕХАНИЗМАХ И УПРАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ И ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ» Из Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» исключена статья, регламентирующая обязательность страхования застройщиком строительно-монтажных работ в рамках ФФС и ФОН. Аналогично сняты обязательства доверителей по страхованию своих имущественных рисков по договору об участии в ФФС. Соответствующие положения об обязательном страховании были исключены из ст. 7 Закона Украины «О страховании». С одной стороны, это положение значительно уменьшит финансовое бремя, как для застройщика, так и для доверителей. С другой стороны, подобная норма может в первую очередь негативно отразиться на частных инвесторах, особенно учитывая тот факт, что в подавляющем большинстве случаев объекты вводятся в эксплуатацию с задержкой и не всегда с выполненными в надлежащем порядке строительными/отделочными работами. При этом инвестор всегда может по своей инициативе воспользоваться услугами добровольного страхования. Согласно изменениям в ст. 7 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве жилья и операциях с недвижимостью» управителю фонда запрещается заключать договора управления имуществом и привлекать средства установителей для финансирования сооружения объекта строительства до получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ. Ранее предоставление разрешения на выполнение строительных работ было обязательно лишь на стадии открытия финансирования строительства в рамках ФФС. До получения застройщиком разрешения на выполнение строительных работ управитель может лишь разработать Правила фонда и урегулировать отношения с застройщиком. Данная норма минимизирует риски инвесторов, а также пресекает возможность нецелевого использования средств управителями. Кроме того, получения разрешения на выполнение строительных работ как условие привлечения финансирования призвано мотивировать застройщиков к более оперативному прохождению и соблюдению сроков согласовательной процедуры. Еще одна прогрессивная новелла в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве жилья и операциях с недвижимостью» касается субъектов обращения в суд с требованием о замене управителя ФФС и ФОН. Так, если ранее решение суда о замене управителя могло быть принято на основании иска какого-либо третьего лица, то отныне право на подобный иск закреплено лишь за доверителями ФФС/ собственниками сертификатов ФОН и органами надзора за деятельностью управителя. По всей видимости, путем ограничения круга лиц, уполномоченных на обращение в суд с требованием о замене управителя, законодатель намерен пресечь возможные злоупотребления со стороны третьих лиц. В целом уточнены общие правила функционирования ФФС и ФОН, усилены требования к управителям, более четко прописаны их обязанности по отношению к другим участникам инвестирования, а также прописаны дополнительные обязанности застройщиков (что является несомненным плюсом для инвесторов). ИЗМЕНЕНИЯ В ЗУ «О РЕКЛАМЕ» Положительным для инвесторов являются новые требования к рекламе строящихся объектов жилой недвижимости. В частности, наряду с требованиями в ст. 251 Закона Украины «О рекламе», для рекламы строящихся жилых домов требуется не только разрешение на выполнение строительных работ и лицензия на осуществление строительной деятельности, но и разрешение/лицензия на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг или свидетельства о регистрации выпуска целевых облигаций, а также наличие права собственности или пользования землей (хотя без такого права не может быть выдано разрешение на выполнение строительных работ). Ввиду указанной новеллы к числу контролирующих органов в сфере рекламы добавлен специально уполномоченный орган по вопросам градостроительства и архитектуры, призванный контролировать рекламу сооружающихся жилых зданий. В целом, нововведение позволяет предупредить случаи введения в заблуждение частных инвесторов и обеспечивает прозрачность процесса привлечения частных инвесторов в строительство жилья. Однако не стоит забывать, что ее имплементация будет зависеть от уровня контроля со стороны контролирующих органов и в значительной мере от распространителей рекламы. ПОПЫТКА УСТАНОВЛЕНИЯ ЖЕСТКИХ ТРЕБОВАНИЙ ДЛЯ ИНОСТРАННЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ Следует отметить, что парламентское строительное лобби предприняло попытку установления особого, жесткого требования для иностранных застройщиков, а именно требования по обязательному привлечению граждан и юридических лиц Украины к выполнению строительно-монтажных работ объемом не менее 90% от общего объема, а также использованию не менее 50% отечественных изделий и материалов для строительства объекта. Такая редакция Закона даже была принята во втором чтении. Однако благодаря вето Президента данная норма была исключена из окончательного текста Закона. Очевидно, что такие дискриминационные требования к иностранным застройщикам не добавили бы привлекательности украинскому рынку. Кроме того, подобная норма не соответствовала требованиям Соглашения по ВТО, Генеральному соглашению по тарифам и торговле, Генеральному соглашению по торговле услугами касательно установления национального режима. ПОЛОЖЕНИЕ О ФОРС-МАЖОРЕ Законом регламентирован порядок удостоверения форс-мажорных обстоятельств. Отныне справки о форс-мажоре будут выдаваться ТПП не всем застройщикам, а лишь застройщикам жилья. Застройщики других объектов строительства смогут подтверждать форс-мажорные обстоятельства лишь в случае заключения внешнеэкономических контрактов. Кроме того, выдача справок о форс-мажоре возможна только в соответствии с условиями договора. В связи с этим, оговоркам о форс-мажоре будет уделено особое внимание в договорах застройщиков с подрядчиками и в договорах с управителями ФОН и ФФС. Хотим напомнить, что форс-мажорные обстоятельства освобождают от ответственности за нарушение обязательств в связи с такими обстоятельствами, но не освобождают от выполнения обязательства в натуре, если это прямо не предусмотрено законом или договором. Таким образом, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, срок выполнения обязательств застройщика будет продлен на срок действия таких обстоятельств.