«ГОСДЕВЕЛОПМЕНТ»: ренессанс по минтрансу
Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Не секрет, что многие министерства, ведомства, госорганы, как и компании, контрольный пакет акций которых принадлежит государству, в последние годы активно начали проведение реконструкций собственных помещений. Дабы указать на несколько релевантных примеров, стоит упомянуть реконструкцию здания концерна «Укрнефтегаздобыча» (ул. Кудрявская, неподалеку от Львовской площади), завершившуюся в феврале 2003-го; или же офиса «Укртелекома» на бульваре Шевченко летом 2003-го. Подобных аналогов «девелопмента государственными силами» – великое множество. Но проект реконструкции высотного здания Министерства транспорта Украины на проспекте Победы 14, кажется, бьёт все рекорды по масштабности и демонстрирует очень неожиданный как для госструктуры прецедент глобальной перестройки, который стоит поставить в пример даже профессиональным украинским девелоперам офисной недвижимости.
фото: Александр Кутлахметов
Здание, расположенное на проспекте Победы, 14 в Шевченковском районе столицы, досталось главному транспортному ведомству и его структурам в наследство от советской эпохи. Данное строение – один из первых высотных объектов Киева, возведение которого началось в 1960-х, когда советские строители решили создать отечественный офисный небоскреб. Однако, не владея необходимыми технологиями и опытом создания конструкций такого типа, строители попали в сложную ситуацию.
Изначально планируемый срок возведения объекта в 12 месяцев плавно перетек в 12-летний долгострой. Этажность здания довелось значительно сократить из-за невозможности обеспечить устойчивость конструкции и ее полное соответствие всем нормам безопасности, строительным стандартам при имеющихся в наличии технологиях и материалах. Согласно ТЭО и проектной документации объекта, срок его непрерывной эксплуатации до первого планового капитального ремонта предусматривался в 50 лет (до 2020 года), однако уже через 16 лет инженеры начали бить тревогу. К средине 1980-х некоторые системы здания уже выработали свой ресурс и не справлялись с функциональной нагрузкой. Тем не менее, здание продолжали эксплуатировать до конца 2002 года.
Полный снос здания Минтрансу представился нецелесообразным. Ведь, согласно первоначальной проектно-строительной документации, в здание заложен ресурс функционирования на протяжении 150 лет. Нынешняя реконструкция проводится согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 19 августа 2002 года: «О повышении эффективности работы Минтранса», в котором была признана необходимость капитального ремонта объекта в течение 2003 года. В государственном бюджете Украины на 2003 год было предусмотрено выделение средств для этой цели в размере 30 миллионов гривен.
Начало реконструкции выглядело несколько форсированно. 19 ноября 2002 первый заместитель госсекретаря Министерства транспорта Украины Аркадий Демиденко провел рабочее совещание с руководителями предприятий и организаций, арендующих помещения в здании. Арендаторы были оповещены, что через две недели, с 1 декабря, начнутся работы по реконструкции здания, о чем их также известили в официальных письмах от ГП «Укрсервис Минтранса». Причем, договора аренды заключались арендаторами непосредственно с Минтрансом, а не с ГП «Укрсервис Минтранса». По некоторым данным, компаниям также было предложено перечислить средства на реконструкцию здания на счет ГП «Укрсервис Минтранса», если они намерены сохранить за собой занимаемые в здании площади после реконструкции. Само выселение состоялось в указанные сроки. Хотя стоит заметить, что минимальным периодом для передислокации является срок 2 месяца (с учетом поиска помещений и их выбора, подписания договора аренды, проведения отделочных или же подготовительных работ, переезда); но также нередки случаи, когда процесс смены офисного помещения занимает до 6 месяцев. Юридическим основанием для экстренного освобождения площадей может быть только исключительная аварийность здания. Однако на тот момент его вряд ли можно было классифицировать как аварийное.
Многие арендаторы, которых выселили из здания, сообщили, что ими в свое время были проведены дорогостоящие отделочные работы на арендуемых площадях, однако никакой существенной компенсации за это они не получили. Более того – понесли большие расходы по поиску и переезду в новые офисные помещения в предельно сжатые сроки. Среди арендаторов здания были такие компании: «Международные авиалинии Украины», «Украинские Средиземноморские авиалинии», «Авиалинии Украины», банк «Петрокоммерц Украина».
1 декабря 2002 в здании были отключены канализация и электроэнергия, в тот же день строители смогли преступить к работе. Хотя, согласно постановлению правительства, начало реконструкции предусматривалось пятью-шестью месяцами ранее. 15 января 2003 в «Главкиевархитектуре» состоялось рассмотрение плана реконструкции объекта, в ходе которого архитектурное сообщество столицы одобрило проект. Задумка и на самом деле грандиозна: Минтранс решил провести не «косметическую» реконструкцию здания, а полную перестройку и адаптацию сооружения сообразно с современными требованиями к офисным зданиям. В процессе работы над объектом у ГП «Укрсервис Минтранса» (структура, руководящая реконструкцией) возник целый ряд сложностей, главными из которых стали институциональные. Дело в том, что предприятие не имело предварительного опыта ведения столь масштабных заданий и координации деятельности в команде проекта. В ходе работ, в августе 2003-го, Минтрансу даже пришлось внести изменения в уставные документы ГП «Укрсервис Минтранса», дабы оно могло адекватно работать в качестве управляющего реконструкцией.
фото: Сергей Хитрый
Сама же реконструкция здания напоминает строительство на стратегическом объекте наивысшего уровня секретности. Вопреки всем нормам, непосредственно на объекте отсутствует даже строительный паспорт в виде бильборда, а вход на территорию стройки осуществляется по спецпропускам, выданным для представителей каждой из подрядных организаций на определенный период, причем все рабочие во время проведения работ обязаны носить данный пропуск как бэйдж.
Все стороны, занимающиеся объектом, продемонстрировали полное нежелание выносить «наружу» информацию о ходе работ – от проектной организации до заказчика. Судя по всему – из-за событий ноября-декабря 2002, когда Минтрансу грозили несколько судебных исков от арендаторов. Обратившись в пресс-службу Минтранса, мы узнали, что информирование СМИ о ходе реконструкции возможно только при условии соответствующего решения на аппаратных совещаниях в министерстве. Предоставленные же пресс-службой контактные телефоны ГП «Укрсервис Минтранса» оказались «глухими». Представитель компании – генерального подрядчика строительства – в разговоре с нами попросил вообще не упоминать названия структуры в публикации. Заместитель начальника штаба реконструкции объекта, Лютая Е.С. на просьбу корреспондента «СР» рассказать о реконструкции ответила отказом, мотивируя это тем, что любые контакты с прессой могут быть чреваты «последствиями» со стороны непосредственного начальства, сославшись на предыдущий печальный опыт общения с журналистами.
фото: Александр Кутлахметов
Тем не менее, корреспонденту «СР» удалось узнать от сотрудников некоторых субподрядных организаций, что к работам на объекте уже привлечено около 40 субподрядчиков. По состоянию на вторую декаду сентября были завершены деконструкционные работы (удаление фасадных панелей, перегородок и некоторых стен внутренней структуры, цементной стяжки), а также проведена подготовка фасадов под остекление фасадными системами. Уже начато остекление фасадов энергосберегающими материалами, проведено укрепление несущих конструкций армированными элементами. По информации строителей, в октябре начнется прокладка в здании малоточного кабеля (выделенных телефонных и оптико-волоконных линий, телевизионного кабеля) и электрокабеля, затем последует установка систем водоснабжения и канализации. Остекление фасада в полном объеме планируется завершить до января 2004. Из успешных проектных решений можно отметить попытку «облегчить» нагрузку на каркас строения посредством удаления цементной стяжки на всех площадях. Но, по предварительной информации, полный переход при реконструкции от закрытой к открытой планировке был невозможен из-за конструктивных особенностей здания. Тем более, представители заказчика, насколько известно, пожелали сохранить «кабинетную» систему планировки офисных помещений, внеся в планировочные схемы этажей при реконструкции лишь незначительные изменения. Неизвестны и характеристики паркинга объекта, даже при наличии котлована, как говорят, вырытого именно под строительство подземной стоянки. По словам сотрудников некоторых субподрядных организаций, конкретно говорить об окончательных решениях по объекту (инженерия, дизайн) пока рано, поскольку проектная организация еще не предоставила строителям всего пакета необходимой документации.
Очевидно, сумма в 30 миллионов гривен, выделенная из госбюджета на реконструкцию в 2003 году, окажется недостаточной для выполнения полного комплекса работ. Будет ли предусмотрено госбюджетом Украины на 2004 год выделение дополнительных средств на завершение реконструкции – пока неизвестно. По предварительным данным, ожидать завершения строительных работ можно к лету 2004 года (июнь-август).
Относительно зонального деления здания после окончания работ, планируется, что на 9-11 этажах разместится центральный аппарат Министерства транспорта Украины, на 19-20 – департамент морского и речного транспорта, в «средней этажной зоне» будут находиться департаменты министерства: авиационного, железнодорожного и автомобильного транспорта. В остальном же, помещения могут быть предоставлены транспортным компаниям и даже поступить в открытую аренду. Осуществлять управление объектом после реконструкции будет Управление собственности и структурных преобразований Минтранса. В итоге реконструкции должно появиться новое административное здание, одно из крупнейших по площади среди ныне существующих в столице.
