Гордость Варшавы: «Золотые террасы»

Commercial Property №9 (13) сентябрь 2004

Отправной точкой в официальной истории многофункционального комплекса «Золотые террасы» (Zlote Tarasy), призванного по замыслу создателей стать украшением не только Польши, но и всей Европы, можно считать дату 7 апреля 1998 года, когда Марчином Свичиски, мэром Варшавы, и Германом ван ден Бергом, генеральным директором компании ING Real Estate (Голландия), было подписано соглашение о создании совместного предприятия Zlota Centrum, позднее переименованного в Zlote Tarasy Sp. zo. o.

Текст: Иван Коваленко

В рамках соглашения мэрия Варшавы предоставила под строительство комплекса земельный участок площадью 3,1 гектара и стоимостью около $33 миллионов, находящийся в самом центре города между Центральным железнодорожным вокзалом и одной из важнейших улиц польской столицы Злота (Zlota). Компания ING Real Estate выступила девелопером объекта и взяла на себя обязательство обеспечить финансирование строительства.

По словам Марчина Свичиски, строительство данного комплекса вызвано тем, что центр Варшавы остро нуждается в объекте, соединяющем в себе элементы как коммерческого плана, так и досуга. Проанализировав пример других европейских столиц, мэрия Варшавы решила выступить с соответствующей инициативой создания комплекса «Золотые террасы», который должен стать самым крупным многофункциональным проектом в Польше и одним из крупнейших в Европе.

По оценкам экспертов, основное преимущество комплекса «Золотые Террасы» связано с его выгодным месторасположением (пересечение важнейших дорожных артерий, более 1,6 миллиона людей проживает в 30 минутах езды на автомобиле, соседство с CBD Варшавы), а также уникальной для Варшавы концепцией и архитектурным решением. Согласно проекту, комплекс будет представлять собой комбинацию торговых, офисных, развлекательных площадей, включая также рестораны, зимние сады и водопады. Центральным элементом комплекса станет огромный атриум. Согласно предварительной концепции, общая площадь комплекса должна была составить 170 000 м², включая торговые площади и рестораны (50 000 м²), офисы (30 000 м²), кинотеатр-мультиплекс, гостиницу (20 000 м²) и подземный паркинг на 1400 машиномест. Начало строительства планировалось на конец 1998 года, с поэтапным вводом очередей и полной сдачей объекта к 2004 году.

Однако развитие проекта оказалось достаточно проблемным, поскольку временны'е и финансовые затраты, связанные с переносом огромного количества подземных коммуникаций, расположенных на земельном участке под застройку, значительно превысили плановые показатели. В итоге ввод комплекса в эксплуатацию был отсрочен на 2 года – на начало 2006 года. Фактически же строительство было начато только в 2003-м году. Кроме того, несколько раз пересматривалась первоначальная концепция комплекса. Согласно последнему варианту, его общая площадь составит 225 000 м², включая торговые площади и рестораны (65 000 м²), офисы (55 000 м²), подземную парковку на 1700 машиномест.

По этим причинам значительно увеличилась общая сметная стоимость проекта – с 220 до 410 миллионов евро, вследствие чего в 2002 году инвестор и девелопер проекта – ING Real Estate – была вынуждена привлечь компанию Rodamco в качестве соинвестора (с объемом инвестиций в размере 175 миллионов евро), предоставив ей возможность приобретения 50% от общей стоимости компании Zlote Tarasy Sp. zo. o. и управления коммерческой (офисной и торговой) частью комплекса.

Еще одним соинвестором стала компания Multikino Sp. zo.o., взявшая на себя обязанность профинансировать строительство и выступить оператором 20-зального кинотеатра-мультиплекса общей сметной стоимостью около 20 миллионов долларов. Эта компания является совместным предприятием двух компаний: UCI (Paramount/Universal) – одного из крупнейших в мире операторов многозальных кинотеатров, и корпорации ITI group – лидера медиа-рынка Польши.

По оценкам экспертов, через 5-7 лет «Золотые Террасы» будут посещать около 1 миллиона человек ежемесячно, а его цена как инвестиционного объекта, заполненного арендаторами и приносящего стабильный доход, по самому пессимистическому сценарию будет составлять около 1 миллиарда долларов.

УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА

Компания ING Real Estate – один из наиболее крупных и известных в мире девелоперов, представляет собой структурное подразделение корпорации ING Group. Специализируется на девелопменте, финансовом менеджменте и управлении активами. По объему капитала (около 30 миллиардов долларов) ING Real Estate является одной из трех ведущих компаний на мировом рынке коммерческой недвижимости. Совокупная стоимость активов, находящихся в управлении, превышает 45 миллиардов долларов.

Radomco Europe является одной из крупнейших в Европе компаний, специализирующихся на финансировании и управлении объектами коммерческой недвижимости. Компания инвестирует в проекты, размещенные в наиболее крупных городах. Очень активно Radomco Europe работает на рынках Нидерландов, Швеции, Франции и Испании. Доход компании за 2003 год составил более 6,5 миллиарда евро.

Генеральным подрядчиком строительства комплекса стала компания Skanska Sp. zo. o., являющаяся структурным подразделением Exbud Group – шведской строительной компании, одного из лидеров мировой строительной индустрии.

Архитектурное решение и концепцию проекта разработала компания The Jerde Partnership International (JPI) – американское архитектурное бюро, среди работ которого выделяются проекты бизнес-сити Beursplein Passage в Роттердаме, а также крупные многофункциональные центры во многих странах мира. Джон Адамс Джерде (John Adams Jerde), основатель JPI, кроме всего прочего, является автором архитектурной концепции и строительного проекта Олимпийской деревни в Лос-Анджелесе (к Олимпийским играм 1984 года).