GLD Tower: первый офисный проект GLD Invest Group в Украине




Клеменс Лер, генеральный директор компании GLD Invest по СНГ, GLD Invest Ukraine
фото: Олег Герасименко

CP: Сегодня компания GLD Invest Group занимает серьезные позиции на рынке складского девелопмента. Почему в итоге было принято решение о начале реализации офисного проекта в Киеве?
Выходя на украинский рынок, GLD Invest Group изначально была нацелена на реализацию проектов в офисном сегменте. Во-первых, группа имеет большой опыт развития офисных проектов в странах Центральной и Восточной Европы, во-вторых, офисный сегмент в Киеве представляет огромный интерес для девелоперов, поскольку в столице существует большой дефицит качественного предложения.
Первоочередным заданием украинского представительства GLD Invest Group было найти площадку в центре столицы для реализации офисного проекта. Не секрет, насколько это сложно и сколько может занять времени, поэтому сложилось так, что первыми проектами, к реализации которых мы приступили в Киеве, были склады. Но, несмотря на то, что мы уже завершили реализацию нашего первого складского проекта в Украине – East Gate Logistic – и работаем еще над тремя крупными логистическими комплексами в Киеве, Одессе и Запорожье, офисный сегмент по-прежнему является для нас приоритетным.
CP: Работу над проектом GLD Tower вы начинали «с нуля»?
Да, работа была начата на самой ранней стадии – с поиска участка и прохождения процедуры землеотвода. Сначала мы приобрели предприятия, которым принадлежала недвижимость, расположенная на площадке по ул. Полевой, а уже затем оформляли землеотвод. Для того, чтобы приступить к строительным работам, нам придется вначале очистить участок от существующего на нем объекта.
CP: Охарактеризуйте месторасположение проекта.
GLD Tower будет расположен недалеко от центра Киева, по улице Полевой, 12, в зоне удобной транспортной доступности. Так, недалеко от участка находится ст. м. «Политехнический институт», за 25-40 минут можно добраться до аэропортов «Жуляны» и «Борисполь»; железнодорожный вокзал находится в 5 минутах езды, рядом расположены остановки общественного транспорта, в том числе скоростного трамвая.
CP: На какой стадии развития проект находится сегодня? Когда объект будет введен в эксплуатацию?
Работы над проектом длятся на протяжении уже чуть более полутора лет. В течение 2007 года были пройдены стадии предпроекта и проекта, а также госэкспертиза.
Строительные работы мы планируем начать уже этой весной. Большую часть времени займет строительство четырех подземных уровней, поскольку на нашем участке, как и практически во всем Киеве, очень сложный грунт – много песка и высокий уровень подземных вод. При оптимистическом сценарии строительные работы могут быть завершены к концу 2010 – началу 2011 года.
CP: Назовите основных участников проекта.
В разработке и реализации проекта GLD Tower принимают участие как украинские, так и иностранные компании. Проектирование велось совместно архитектурной компанией из Вены и украинским архитектурным бюро «БИП ПМ». Кроме того, к разработке проекта, техническим и инженерным решениям активно привлекаются иностранные консалтинговые и инжиниринговые компании.
На генподрядные работы мы выбрали австрийскую компанию PORR, с которой GLD Invest Group работала над последними двумя офисными проектами в Будапеште. Единственное, у PORR пока нет опыта работы в Украине, поэтому ко многим видам работ, в частности, по фундаменту, монолитным конструкциям и фасаду компания будет привлекать украинских субподрядчиков.
CP: В каком классе будет представлен объект?
Офисный центр GLD Tower будет построен согласно международным стандартам и требованиям к объектам класса А.


Проект офисного центра GLD Tower по ул. Полевой, 12 в Киеве
МАКЕТ: GLD Invest Ukraine

CP: Расскажите более подробно о структуре GLD Tower – количестве этажей, общей и офисной площади. Какая инфраструктура будет представлена в бизнес-центре и какое количество машиномест запланировано в паркинге?
Общая площадь бизнес-центра составит 63 000 м2, арендуемая – 37 500 м2, офисная – 28 000 м2. В здании предусмотрено 28 наземных этажей и 4-уровневый подземный паркинг на 400 машиномест. Соотношению количества машиномест и офисной площади здания уделяется большое внимание, поскольку в Киеве, к сожалению, при строительстве бизнес-центров девелоперы очень часто не придерживаются нормативных параметров по обеспечению объекта вместительным паркингом и инфраструктурой. Более того – площадь одного машиноместа в паркинге GLD Tower составит 18 м2 (6х3 метра), для того, чтобы можно было парковать крупногабаритные машины.
Помимо офисных площадей, проектом предусмотрено создание ряда важных объектов инфраструктуры. Так, в составе комплекса будет размещен конференц-зал (1600 м2), торговые площади (1500 м2), пункт корпоративного питания и ресторан (2200 м2).
CP: Как будет осуществляться процесс сдачи объекта в аренду?
В процессе сдачи своих объектов в аренду GLD Invest Group всегда прибегает к помощи международных консалтинговых и брокерских компаний. В частности, в Киеве мы сотрудничаем с DTZ и Colliers International. О том, как именно будет сдаваться GLD Tower – несколькими брокерскими компаниями или на эксклюзивной основе, – говорить пока рано, поскольку вплотную этим вопросом мы еще не занимались. Более того – на объекте еще не начаты строительные работы. Несмотря на то, что практика заключения прелизинговых соглашений распространена на развитых и развивающихся рынках недвижимости, как зарубежные, так и украинские компании настороженно относятся к заключению договоров на таких ранних сроках, поскольку в Украине уже стало традицией задерживать ввод проектов в эксплуатацию. Вместе с тем могу отметить, что уже сейчас появляются потенциальные клиенты, желающие арендовать офисные помещения в нашем комплексе.
CP: Охарактеризуйте, пожалуйста, потенциальных арендаторов бизнес-центра.
Мы готовы сотрудничать как с международными, так и с украинскими компаниями. Потенциальными клиентами, прежде всего, видим тех, кто хочет вести свой бизнес в условиях, не уступающих по уровню офисным центрам Лондона, Вены, Берлина.
Минимальный объем площадей, с которого мы готовы начинать сотрудничество с арендаторами, составляет полэтажа (600 м2). Все помещения в формате open space будут сдаваться в аренду с уже выполненной внутренней базовой отделкой, фальшполами и потолками. Такое решение позволит нашим клиентам получить в эксплуатацию практически готовое помещение, не тратя времени на ремонт и не мешая при этом остальным арендаторам.
CP: Кто будет осуществлять управление функционирующим объектом?
Вопрос отсутствия качественного фасилити-менеджмента в Украине стоит довольно остро. Наша компания в принципе не приемлет ситуацию, когда девелопер сам управляет бизнес-центром, при этом делает это некачественно и непрофессионально, и еще пытается заработать на обслуживании объекта. Сегодня к украинскому рынку проявляют внимание крупные международные инвестиционные фонды, некоторые из них, такие как London & Regional, Quinn Group, IMMOEAST, уже осуществили свои первые приобретения в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости. Главным их требованием при покупке объекта является наличие качественного фасилити-менеджмента. Поэтому в вопросе управления GLD Tower мы будем ориентироваться только на международные компании.
Сегодня в Киеве уже присутствует несколько компаний, оказывающих услуги профессионального управления коммерческой недвижимостью в Европе. На данном этапе мы ведем переговоры с одной из них.
CP: Какой объем инвестиций запланирован для реализации проекта? Каким образом будет структурировано финансирование проекта?
В целом, инвестиции в реализацию проекта составят более 100 миллионов евро. Что касается структуры финансирования, то начальный этап реализации – покупка земельного участка, проектные работы, получение всей разрешительной документации и т.д. – мы осуществляем за собственные средства. Как правило, это около 25% от общего объема инвестиций в проект. Остальные 75% составляет банковское кредитование. На сегодняшний день у нас уже есть определенные договоренности с банком по финансированию этого проекта, однако, пока не будет заключен договор, я не могу раскрыть его название.
CP: Вы нацелены на долгосрочное владение объектом или его продажу стратегическому инвестору?
GLD Invest Group работает исключительно как девелоперская компания: реализует проекты, а затем продает их стратегическим инвесторам. Все средства, вырученные от продажи объектов, мы инвестируем в новые. Однако не исключено, что через какое-то время мы, возможно, будем оперировать одним-двумя объектами, но в целом это не относится к приоритетам компании.
CP: На какой стадии реализации проекта ваша компания, как правило, заключает сделки по продаже?
Все зависит от проекта и рыночной ситуации. В Украине стратегические инвесторы вынуждены заходить в проект на стадии девелопмента, поскольку на рынке практически нет качественного предложения уже реализованных и функционирующих объектов. Что касается нашего первого проекта в Украине – логистического комплекса East Gate Logistic, то договор о его последующей продаже был заключен с компанией Akron Group еще на стадии строительства.
В целом, принимая решение о продаже того или иного проекта на определенной стадии, девелопер, в первую очередь, считает прибыль. Заключение договора с будущим владельцем объекта еще на этапе строительства имеет как преимущества, так и недостатки. С одной стороны, девелоперу приходится еще на стадии реализации фиксировать определенную доходность, которая после ввода объекта в эксплуатацию может быть существенно выше.
С другой стороны, это дает возможность получить гарантированный доход. Но основной риск всегда ложится на плечи девелопера, поскольку доходность объекта (yield) зависит от арендных платежей (cash flow) и при покупке инвестор смотрит не на то, как объект сделан, а на договора аренды, заключенные девелоперской компанией. Поэтому, чтобы заключать выгодные сделки с инвестиционными фондами, нужно быть предельно внимательными и щепетильными в контрактных отношениях c арендаторами.
CP: Входит ли в планы компании реализация других проектов офисных центров в Киеве?
Помимо GLD Tower, мы приступаем к работе над вторым офисным проектом, в котором, возможно, также будут представлены торговые и гостиничные площади. Будущий объект разместится на левом берегу Днепра. Также мы рассматриваем 2-3 других предложения.


ОФИСНЫЙ ЦЕНТР GLD TOWER, УЛ. ПОЛЕВАЯ, 12, КИЕВ
Девелопер: GLD Invest Group
Общая площадь: 63 000 м2
Арендуемая площадь: 37 500 м2
Офисная площадь: 28 000 м2
Паркинг: 4-уровневый подземный на 400 машиномест
Объем инвестиций: более 100 миллионов евро
Начало строительных работ: весна 2008 года
Ввод в эксплуатацию: конец 2010 – начало 2011 года.